II. Đỏnh giỏ thực trạng việc thực hiện NĐ 61/CP trờn địa bàn HN
1. Mục tiờu của hoạt động bỏn nhà theo nghị định 61/CP
1.2 Giải quyết vấn đề nhà ở cho nhõn dõn
Hoạt động bỏn nhà theo NĐ 61/CP trước hết sẽ tạo cơ hội cho những cỏn bộ nhà nước đang thuờ nhà ở của nhà nước cú điều kiện mua lại ngụi nhà mỡnh đang thuờ. Như vậy, khối lượng nhà quản lý của cơ quan chức năng cũng ớt đi và khuyến khớch cho cỏc cỏn bộ nhõn viờn nhà nước cú thể cụng tỏc tụt hơn.
Bờn cạnh đú, đối tượng mua nhà theo NĐ 61/Cp khụng chỉ là cỏc đối tượng đang thuờ nhà mà cũn cỏc đối tượng mua nhà nhằm kinh doanh và khụng nhằm mục đớch kinh doanh, đú cú thể là cỏc cỏ nhõn, tổ chức hay người nước ngoài đang cú nhu cầu mua nhà ở. Quỹ nhà dựng để bỏn dưới hai hỡnh thức này là nhà tiếp nhận từ cơ quan tự quản ( khụng cần sử dụng hoặc khụng sử dụng được nữa được thanh lý hoặc sủa chữa rồi bỏn) và nhà bị thu hồi do sử dụng sai mục đớch. Như vậy, việc bỏn nhà theo NĐ 61/ Cp đó làm tăng quỹ nhà ở tất cả cỏc địa phương đồng thời cũng làm cho khụng chỉ cỏc cỏn bộ nhà nước cú cơ hội sở hữu can nhà của chớnh mỡnh mà cả những cỏ nhõn khỏc trong nền kinh tế.
1.
3 Một số mục tiờu khỏc.
Bất kể hoạt động quản lý nhà nước nào cũng cần phải cú một căn cứ về luật phỏp vững chắc. Lĩnh vực quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước là một lĩnh vực quản lý nhà nước mới. Cựng với việc thiết lập thực hiện cỏc quy định theo luật thỡ cũng liờn tục kiểm tra giỏm sỏt và hoàn hiện hệ thống luật phỏp.
Việc bỏn nhà sẽ tạo cho nhà nước một nguồn thu lớn, và cũng giỳp cho Nhà nước tập trung cỏc nguồn lực vào đầu tư vào cỏc dự ỏn, cụng trỡnh xó hội khỏc vớ dụ như là dự ỏn “ Nhà ở xó hội” ( là một dự ỏn nhà cho người
cú thu nhập thấp). Như vậy việc thực hiện bỏn nhà cũng cú phần tỏc động mục tiờu cụng bằng xó hội.
Bỏn nhà thuộc sở hữu nhà nước cú thể làm giảm tài sản quản lý của cỏc cơ quan hành chớnh sự nghiệp nhưng lại khụng ảnh hưởng tới việc thực hiện cỏc chức năng của cỏc cơ quan đú. Điều đú, sẽ làm giảm tới việc xin cho, tiờu cực tại cỏc cơ quan hành chớnh.
2 .Cỏc kết quả đạt được trong việc quản lý Nhà thuộc sở hữu Nhà nước.
Theo kế hoạch thỡ đến hết 31/12/2006 thỡ sẽ khụng tiếp nhõn hồ sơ bỏn nhà theo nghị định 61. Cỏc hồ sơ cũn tồn đọng lại từ năm trước sẽ tiếp tục được giải quyết và bỏn nhà, cỏc đối tượng khụng mua nhà, đang thuờ nhà thỡ vẫn cú thể ký kết lại hợp đồng và tiếp tục thuờ nhà và thực hiện cỏc nghĩa vụ tài chớnh theo hướng dẫn của cơ quan quản lý.
Mặc dự, chưa cú kinh nghiệm trong việc quản lý nhà cụng, nhưng sở TNMT- NĐ Hà nội đó cú những thành cụng đỏng kể trong cụng tỏc chuyển quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước sang phương thức kinh doanh , tiến hành kinh doanh, bỏn và cho thuờ nhà cụng, tạo được một nguồn thu đỏng kể cho ngõn sỏch nhà nước.Tớnh đến hết năm 2006 thỡ đó bỏn được 94.379 hộ , đạt 63 % trờn tổng số 148.150 hộ( khụng tớnh 11.850 hộ khụng thuộc diện được bỏn).
Bảng 1: Thu ngõn sỏch từ việc bỏn nhà và tiến độ thực hiện bỏn nhà hàng năm ( 2000ư2006)
Nguồn: Bỏo cỏo tổng kết sở tài nguyờn mụi trường và nhà đất HN năm 2000-2006
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Tỷ lệ hoàn thành KH năm (%) 117 165 247 106 151 106 79 Thu NSNN(tỷ đồng) 246 374 338.2 396.2 451.8 130.1 2 590.2
Cú thể thấy tỡnh hỡnh bỏn nhà qua cỏc năm cú chuyển biến rừ rệt cụ thể năm 2000 tổng thu NSNN mới đạt 246 tỷ đồng , con số này cú biến động qua cỏc năm nhưng nhỡn chung cú xu hướng tăng, đến năm 2006 đó đặt đến 590.2 tỷ năm 2006. Riờng năm 2005, do thị trường nhà đất cú nhiều biến động về giỏ cả, đến ngày 16/9/2005 Thủ tướng Chớnh phủ cú Văn bản số 1388/TTg đồng ý cho ỏp dụng bỏn nhà theo khung giỏ cũ và UBND Thành phố cú Văn bản số 4130/UB-NNĐC ngày 21/9/2005 và Thụng bỏo số 280/TB-UB ngày 11/10/2005 chỉ đạo việc ỏp dụng giỏ bỏn nhà theo khung giỏ đất sau ngày 1/7/2004 nờn đến cuối năm Sở mới cú căn cứ để giải quyết khối lượng hồ sơ tồn đọng, phấn đấu hoàn thành Kế hoạch điều chỉnh năm 2005 được Thành phố giao là 123 tỷ đồng tiền doanh thu (trong đú thực thu là 67,5 tỷ đồng). Kết quả thực hiện, bỏn nhà được 3.774 hộ với số tiền là 130,12 tỷ đồng, đạt 114% kế hoạch năm; trong đú thực nộp thu là 80,6 tỷ đồng, đạt 119% kế hoạch năm và tiếp nhận được 3.986 hộ với diện tớch 122.515 m2 nhà tự quản đạt 100 % kế hoạch năm.
Biểu 2.1: Biểu đồ thể hiện Thu NS qua cỏc năm (2000ư2006) từ nghị định 61/CP Thu NSNN(tỷ đồng) 0 100 200 300 400 500 600 700 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Thu NSNN(tỷ đồng)
Sau 12 năm thực hiện nghị định 61/CP và quyết định 33/TTG quỹ nhà thuộc quản lý nhà nước 148.150 hộ trong diện được phộp bỏn, số hộ đó bỏn 94.150 và cú 53.850 hộ là khụng thuục diện được phộp bỏn. Tuy nhiờn, việc
bỏn tiếp nhận nhà từ cỏc cơ quan tự quản sẽ vẫn cũn tiếp tục. Cỏc cơ quan tự quản phải cú trỏch nhiệm kờ khai nhà và đất đối cơ quan quản lý chức năng nờn quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước cú thể bỏn theo NĐ 61/Cp sẽ cũn tăng trong thời gian tới sẽ cũn tăng trong thời gian tới.
Hỡnh 2.2 : Cơ cấu quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước
50% 32% 18% Nhà được phộp bỏn nhà khụng được bỏn nhà đó bỏn
Nguồn: Bỏo cỏo tổng kết sở tài nguyờn mụ trường và nhà đất HN năm 2000-2006
Mặc dự với đội ngũ cỏn bộ cũn mỏng so với khối lượng cụng việc quỏ lớn nhưng trong quỏ trỡnh quản lý đó cú sự nỗ lực trong việc cải cỏch sửa đổi hoàn thiện cỏch thức làm việc.Như trước đõy cụng việc tiến hành trũn 51 ngày nay rỳt gọn cũn 48 ngày. 12 năm thực hiện nghị định 61 Cp đó tớch cực đúng gúp xõy dựng ý kiến cho cấp trờn trong việc ra thờm cỏc văn bản làm tăng hiệu quả của quỏ trỡnh kinh doanh nhà ở. Xõy dựng trang web trực tuyến của sở, để trả lời cỏc cõu hỏi trực tuyến, phổ biến cỏc thụng tin về quy trỡnh bỏn nhà hay những thụng tin về quy định mới liờn quan đến việc bỏn nhà.
Theo Điều 2 Quyết định 38/2005/QĐ-UB chỉ đạo tiến hành rà soỏt lại quỹ nhà đang quản lý bao gồm cả cỏc đối tượng cú đơn và khụng cú đơn, thỡ đến nay đó thống kờ được quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước cú 160.000 hộ
trong đú đó bỏn được 89.000 hộ ( cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 81.000 hộ). 71.000 hộ cũn lại thỡ cú 11.850 hộ ở nhà thuộc diện khụng được bỏn 59.150 hộ thuộc diện được bỏn và cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 61/ CP và nghị quyết 23/NQ-CP của Chớnh phủ, trong số này cú khảng 35.000 hộ đang ở nhà tự quản chờ Thành Phố quản lý và bỏn theo Nghị Định 61/ CP
Trong thời gian sắp tới, sở sẽ tiếp tục cụng tỏc tiếp nhận quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước tại cỏc đơn vị trong địa bàn thành phố theo đỳng quyết định 33/ Ttg ngày 5/2/1993 Tăng cường việc kiểm tra, xử lý cỏc trường hợp vi phạm trong việc quản lý và sử dụng nhà thuờ đặc biệt là quỹ nhà chuyờn dựng. Cú biện phỏp chống thất thu tiền cho thuờ nhà. Phối hợp với Sở Tài chớnh hoàn thành tổng kiểm tra, rà soỏt và xõy dựng cơ chế quản lý bất động sản thuộc sở hữu nhà nước trong cỏc doanh nghiệp, cơ quan hành chớnh sự nghiệp, dịch vụ cụng ớch trờn địa bàn Thành phố Hà Nội. Thụng qua việc xõy dựng cơ chế chớnh sỏch đất đai phự hợp với điều kiện thực tế trong từng giai đoạn; phỏt huy vai trũ quản lý Nhà nước trong cụng tỏc định giỏ đất, cập nhật giỏ đất phự hợp với quy luật của thị trường để hoàn chỉnh Đề ỏn quản lý và phỏt triển thị trường bất động sản trờn địa bàn Thành phố, đảm bảo quản lý chặt chẽ, đỏp ứng được yờu cầu phỏt triển kinh tế và phục vụ nhu cầu thiết thực của xó hội.
3 .Những mặt cũn tồn tại
3 .1 Thời giản giải quyết cũn chậm.
Trờn lý thuyết thỡ việc bỏn nhà chỉ diễn ra trong 48 ngày nhưng thực tế thỡ quỏ trỡnh này phức tạp hơn rất nhiều và khụng thể nào thực hiện trong 48 ngày đú. Bởi hồ sơ bỏn nhà 61/CP thỡ rất nhiều trong khi đú cú rất nhiều nhà trước kia là nhà của cỏc cơ quan tự quản, hồ sơ rất cũ. Để xỏc định cỏc yếu tố bỏn nhà thỡ cần đối chiếu với cỏc hồ sơ gốc và cũng cú trường hợp là hồ sơ đú đó bị mất.
Việc thực hiện quy trỡnh bỏn nhà liờn quan đến rất nhiều cơ quan, vỡ vậy nếu hồ sơ bị mắc lại trong một mắt sớch của hệ thống thỡ cũng bị ảnh hưởng đến cả tiến trỡnh. Vớ dụ như là Sở tài nguyờn mụi trường chỉ tiếp nhận cỏc bộ hồ sơ đó xem xột và xỏc định cỏc thụng số bỏn nhà từ cỏc cụng ty kinh doanh nhà chứ khụng nhận từ địa phương ( thời gian giải quyết là 7 ngày) , hay là sau khi tớnh được giỏ đất thỡ người mua phải nộp 1% thuế trước bạ, nếu việc thẩm tra ở cơ quan thuế bị ngưng trệ ( 3 ngày ) thỡ cả quỏ trỡnh bỏn nhà cũng bị ngưng trệ.
Việc giải quyết hồ sơ chậm trễ sẽ dẫn tới sự tồn đọng hồ sơ chưa giải quyết. Và đó dẫn tới những vấn đề chờnh lệch giỏ khi cú những thay đổi điều
chỉnh giỏ của nhà nước. Cụ thể như tỡnh hỡnh đầu năm 2005,hồ sơNghị định
61/CP bị chững lại do ảnh hưởng về khung giỏ cỏc loại đất tăng cao “sỏt giỏ
thị trường”, đến ngày 16/9/2005 Thủ tướng Chớnh phủ cú Văn bản số 1388/ TTg đồng ý cho ỏp dụng bỏn nhà theo khung giỏ cũ và UBND Thành phố cú Văn bản số 4130/UB-NNĐC ngày 21/9/2005 và Thụng bỏo số 280/TB-UB ngày 11/10/2005 chỉ đạo việc ỏp dụng giỏ bỏn nhà theo khung giỏ đất sau ngày 1/7/2004 nờn đến cuối năm Sở mới cú căn cứ để giải quyết khối lượng hồ sơ tồn đọng. Điều này cũng gõy nhiều thắc mắc tranh cói trong dõn, vỡ nếu tớnh theo giỏ cũ thỡ giỏ nhà sẽ thấp hơn nhiều so với khi ỏp dụng giỏ mới.
3 .2 Tiến độ thực hiện.
Theo kế hoạch thỡ đến 31/12/2006 thỡ sẽ thực hiện xong việc bỏn nhà theo Nghị định 61/CP nhưng cho đến nay khi thời gian tiếp nhận hồ sơ đó hết thỡ số lượng hồ sơ tồn đọng cũn rất nhiều trong đú cũn chưa kể đến một số lượng lớn những hộ khụng làm đơn xin mua nhà.Tớnh đến hết năm 2006
thỡ số lượng nhà bỏn được 89.000 căn hộ, 3.000.000 m2 sử dụng ( trong đú
thành phố đó tiếp nhận 66.000 hộ ở nhà cơ quan tự quản)1011, mới chiếm khoảng hơn 55% tổng số nhà. Hiện nay ban 61 nắm khoảng 37.500 hồ sơ xin mua nhưng mới duyệt được khoảng 13.000 bộ. Trong số này, thỡ chỉ cú 7.000 trường hợp là đó cú trao đổi và đồng ý mua cũn lại đều tỡm lý do từ chối hoàn tất việc mua nhà. Như vậy số nhà 61 cần giải quyết cũn rất lớn: khoảng 20.000 hộ chưa nộp hồ sơ, số cũn lại là nộp hồ sơ rồi nhưng chưa hoàn tất việc mua nhà. Đến hết thỏng 10/1996, toàn thành phố đó bỏn cho khoảng 1.400 hộ ở trong 656 biệt thự( trong số này 88 biệt thự do cơ quan tự quản chuyển giao, cú 22 biệt thự do cụng ty Quan đội quản lý, trực tiếp bỏn).Đa số cỏc biệt thự đó bị cũ nỏt, khụng cũn giữ được kiến trỳc cũ, nhiều hộ đó khiếu kiện khi mua biệt thự phải chịu 40% tiền sử dụng đất (kể cả sử dụng chung), Hệ số K lớp ngoài lớp trong như sau: phải phõn bổ toàn bộ diện tớch dõn chung, lối đi chung theo diện tớch thuờ, Huõn chương khỏng chiến hạng II, III. Hiện nay cũn 643 hộ ở biệt thự đó nộp hồ sơ để mua nhà, cũn khoàng 1000 hộ ở biệt thự chưa nộp hồ sơ.
Như vậy, cả kể việc nộp đơn xin mua nhà 61 cũng chưa hợp lý, bởi cụng tỏc duyệt hồ sơ, xỏc định giỏ nhà tốn rất nhiều thời gian. Cú đến 5000 trường hợp là làm hồ sơ đó duyệt rồi khụng tiếp tục hoàn thành việc mua nhà trong khi đú cú rất nhiều hồ sơ phải chờ đợi xem xột ký duyệt. Đõy cũng là một thực trạng cần được xem xột và cú hướng giải quyết.
3 .3 Giỏ bỏn nhà chưa hợp lý.
Việc tớnh giỏ nhà là một yếu tố cốt yếu trong quỏ trỡnh bỏn nhà 61. Giỏ nhà được xỏc định thụng qua 4 thụng số bỏn nhà. Giỏ nhà bằng giỏ nhà ở cộng với giỏ đất ở.
Giỏ nhà = giỏ chuẩn XD mới * TL c.lại* H.số tầng* HS Đ.chỉnh 21/CP * DTSD
10 Bỏo cỏo việc thực hiện bỏn nhà và tiếp nhận nhà cơ quan tự quản từ năm 1995 đến thỏng 10/nă
Giỏ đất = Giỏ đất quy định * 40% * DTSD+phần diện tớch vượt định mức * 100%
Giỏ đất được quy định theo khung giỏ đất được ỏp dụng chung cho toàn thành phố trong đú cú phõn ra từng khu vực và vị trớ đất trong địa bàn thành phố ( xem phụ lục )
Giỏ bỏn nhà = giỏ nhà + giỏ đất.
Bảng giỏ cũ ỏp dụng năm 1994 theo nghị định 61/CP.
Cấp hạng nhà Biệt thự (hạng) Nhà ở (cấp) Giỏ I II III IV I II III IV 4.900 5.500 6.800 7.800 3.600 3.300 2.800 2.100
Bàng giỏ nhà mới ( 28/ QĐưUB ngày 6 thỏng 1 năm 1995)
Cấp hạng nhà Biệt thự (hạng) Nhà ở (cấp) Giỏ I II III IV I II III IV Hạng 1 Hạng 2 1.180 1.290 1.500 2.000 960 850 660 435 660
Đối với cỏc đối tượng đang thuờ nhà thỡ cú ban hành cả chỉ số K ( hệ số điều chỉnh khung giỏ đất ) để điều chỉnh giỏ nhà cho phự hợp với những biến động của thị trường bởi trước năm 1997 thỡ giỏ nhà của nhà nước và giỏ thị trường khụng cú sự chờnh lệch đỏng kể, nhưng sau năm 1998 thỡ giỏ nhà nước và giỏ thị trường cú sự chờnh lệch lớn nờn nhà nước dựng hệ số K ( ban hành trong Quyết đinh 06/1998/QĐ- UB ngày 25 thỏng 4 năm 1998 ) để xỏc định giỏ bỏn nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuờ và
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đụ thị trờn địa bàn HN. Những người mua vỡ mục đớch kinh doanh thỡ giỏ nhà được tớnh như theo bảng giỏ thị trường khụng được ỏp dụng cỏc hệ số tớnh giỏ như người đang thuờ nhà mua đất.
Tuy nhiờn, từ năm 1998 ban hành đến khi ban hành quyết định 119/2004/QĐ-UB thỡ hệ số K mới cú sự thay đổi lần thứ 2. Như vậy, rừ ràng việc tớnh giỏ là khụng hợp lý so với những biến đổi của thị trường và sự khụng cụng bằng khi khụng tớnh đến sự mất giỏ của đồng tiền. Và rừ ràng những người mua sau sẽ cú lợi hơn so với người mua trước.
Những đối tượng được hỗ trợ mua nhà bao gồm những gia đỡnh cú cụng với cỏch mạng và cỏn bộ cụng chức nhà nước( được hỗ trợ 100.000/ 1 năm cụng tỏc). Như vậy, là nhà nước đó hỗ trợ hai lần cho người mua trong việc bỏn nhà. Vừa tớnh hệ số với người thuờ nhà vừa giảm tiền nhà. Tạo nờn sự khụng cụng bằng đối với người đang được ở thuờ nhà Nhà nước và đối với những người là cỏn bộ nhà nước nhưng chưa được mua nhà Nhà nước phõn phối nhà ( dự là cao) hay được mua nhà theo giỏ đầu tư xõy dựng.