II. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ MỚI TRONG
2.Nguồn vốn đầu tư cho các dự án phát triển đô thị mới
313. Để thực hiện một dự án phát triển khu đô thị mới quy mô lớn ngoài nguồn vốn tự có của chủ đầu tư còn cần phải huy động rất nhiều nguồn vốn khác trong đó có vốn Ngân sách Nhà nước, vốn vay tín dụng ưu đãi, vốn vay tín dụng thương mại, vốn do phát hành trái phiếu công trình và các nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế, các tổ chức và cá nhân. Tính chất quan trọng của từng nguồn vốn được xác định căm cứ vào thời điểm và tỷ trọng, mức độ tham gia vào việc thực hiện dự án. Khi bắt đầu triển khai thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới, trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư thường chỉ có vốn tự có của chủ đầu tư, trong một số trường hợp được cấp vốn Ngân sách. Nguồn vốn này thường có hạn, chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu tư của dự án nhưng chính là khởi điểm để chủ đầu tư triển khai những bước đầu của dự án.
314.Khi tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng các dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công cần phải có ngay lượng vốn rất lớn. Trong khi đó vốn tự có của chủ đầu tư lại rất ít, vốn Ngân sách nhà nước cũng không nhiều, Tổng công ty phải vay ngân hàng với lãi suất thương mại (1,25%/tháng) để đáp ứng. Nguồn vốn này đáp ứng ngay nhu cầu nhưng lãi suất cao làm cho chi phí dự án tăng lên. Vì vậy Tổng công ty đã đề xuất với các Bộ, các ngành xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình. Dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm vốn tự có của chủ đầu tư chỉ có 14 tỷ đồng, tương đương 9,8% so với tổng vốn đầu tư (143,1 tỷ đồng). Mặc dù được Nhà nước khuyến khích, tạo mọi điều kiện thuận lợi, cấp cho 28,636 tỷ đồng vốn từ Ngân sách Nhà nước (chiếm khoảng 20%) nhưng cũng chưa thể đáp ứng đủ được nhu cầu của dự án. Tổng công ty đã chủ động vay Ngân hàng thương mại 20 tỷ đồng (chiếm 13,98%) với lãi suất 1,25%/tháng và phát hành trái phiếu công trình qua Kho bạc Nhà nước với mức 30 tỷ đồng (bằng 20,96%). Đây là dự án đầu tiên được Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình, nguồn vốn này có nhiều ưu điểm và mức lãi suất thấp (12%/năm) đã giúp cho Tổng công ty không những trang trải khoản vốn vay ngân hàng (lãi suất cao) mà còn sử dụng để xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật chủ yếu là đường giao thông và thoát nước.
315.Tiếp đó, khi triển khai xây dựng khu đô thị mới Định Công, vốn tự có là 28,7 tỷ đồng (10%), vốn Ngân sách cấp 29,175 tỷ đồng (10,17%), chưa thể đảm bảo cho dự án được tiến hành. Tổng công ty tiếp tục đề xuất và được phép phát hành trái phiếu công trình với giá trị 50 tỷ đồng, ngoài ra còn phải vay của ngân hàng thêm 120,864 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2).
316. 317. 318.
319. 320. 321. 322. 323. 324. 325. 326. 327. 328. 329. 330. 331. 332. 333. 334.Bảng 2
335.Trong dự án phát triển khu đô thị mới, một nguồn vốn quan trọng nữa cũng đóng vai trò quan trọng cho việc đảm bảo thực hiện dự án thành công là vốn huy động từ nhân dân. Nguồn vốn này thường rất lớn, nếu huy động được tối đa có thể lên tới 70% tổng vốn mà chủ đầu tư cần có trong quá trình thực hiện dự án. Qua bài học thực tiễn đăng ký góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại khu đô thị mới Định Công có thể thấy được tiền nằm trong túi người dân rất dồi dào, điều quan trọng là phải biết khai thác nó. Qua bước đầu huy động, dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm đã huy động được 50,464 tỷ đồng, tương đương 35,3% tổng vốn đầu tư cần thiết, dự án khu đô thị mới Định Công huy động được 58,216 tỷ đồng, tương đương 20,28%.
336.Ngoài nhiệm vụ chính thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới có quy mô lớn (vài chục ha), Tổng công ty còn thực hiện bổ xung các dự án quy mô nhỏ (vài ha) như: dự án khu nhà ở B5 Giáp Bát, quận Hai Bà Trưng - Hà Nội, có tổng vốn đầu tư 37 tỷ đồng; dự án khu nhà ở 20 Trương Định quận Hai Bà Trưng - Hà Nội, vốn đầu tư 25,558 tỷ đồng.v.v. Các dự án này chủ yếu được thực hiện bằng vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng, vốn Ngân sách Nhà nước cấp và một phần vốn vay. Trong đó vốn huy động từ khách hàng rất lớn, chiếm khoảng trên 40%. Để huy động được lượng vốn lớn như vậy là do Tổng công ty đã thấy được tầm quan trọng của việc đầu tư có trọng điểm, xác định được mối liên hệ chặt chẽ giữa công tác đầu tư, tiếp thị và quản lý.
337.Một nguồn vốn nữa cũng không thể không kể đến trong các dự án phát triển đô thị do Tổng công ty làm chủ đầu tư. Đó là nguồn tiền sử dụng đất được chậm nộp cho Nhà nước, mà được tạm thời giữ lại để tái đầu tư. Khi lập dự án khả thi xây dựng các khu đô thị mới như dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công, Tổng công ty đã đề xuất được chậm nộp tiền sử dụng đất và cho phép sử dụng khoản tiền này như là vốn Ngân sách để
đầu tư xây dựng các hạng mục công trình hạ tầng xã hội. Nguồn vốn này tạo điều kiện hoàn thiện hệ thống hạ tầng trong một khu đô thị mới.
338.Ngoài các nguồn vốn nêu trên, Tổng công ty còn kêu gọi các nguồn vốn từ các nhà đầu tư khác dưới hình thức liên doanh, liên kết, cho thuê mặt bằng xây dựng các công trình chuyên ngành trong các khu đô thị mới,… như dự án xây dựng công trình căn hộ văn phòng V-Tower, Công trình căn hộ cao cấp JANA, (chi tiết trong
bảng 3)
339.BẢNG 3:
340.CƠ CẤU NGUỒN VỐN CỦA CÁC DỰ ÁN LIÊN DOANH VỚI NƯỚC NGOÀI
34 1. S t t 342.Tên dự án 343.Tổng VĐT (Tr.US D) 344.Vốn của Tổng công ty 345.Vốn bên nước ngoài 346.Giá trị (Tr.US D) 347.Tỷ lệ (%) 348.Giá trị (Tr.US D) 349.Tỷ lệ (%) 35 0. 1 351.Công trình căn hộ văn phòng V- Tower 352.18 353.3.7 354.20.5 6 355.14.3 356.79.4 4 35 7. 2 358.Công trình căn hộ cao cấp JANA 359.12 360.2.6 361.21.6 7 362.9.4 363.78.3 3 364.
365.Vốn góp của Tổng công ty ngoài phần góp vốn tự có, Tổng công ty góp vốn liên doanh chủ yếu bằng vật tư, thiết bị, vật liệu xây dựng, quyền sử dụng đất… Nhờ tham gia liên doanh với nước ngoài mà
Tổng công ty có thêm được kinh nghiệm trong công tác đầu tư, đào tạo cán bộ, cơ chế quản lý…