Trong quá trình xử lý tài sản, việc khách hàng vay tự nguyện bán tài sản thế chấp trả nợ ngân hàng hay việc khách hàng vay phối hợp cùng Ngân hàng để thế chấp trả nợ ngân hàng hay việc khách hàng vay phối hợp cùng Ngân hàng để tạo điều kiện cho Ngân hàng xử lý tài sản là rất ít. Rất nhiều trường hợp khi không trả được nợ vay, khách hàng hoặc người bảo lãnh không hợp tác với Ngân hàng, cố tình cản trở việc phát mại tài sản, mặc dù đã có sự thoả thuận giữa khách hàng vay đối với Ngân hàng về phương thức xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng. Do vậy, khi Ngân hàng muốn phát mại tài sản để thu hồi vốn thì buộc phải khởi kiện lên toà và sau khi bản án có hiệu lực pháp luật thì mới được phát mại. Thậm chí có trường hợp mặc dù bản án đã có hiệu lực pháp luật nhưng việc phát mại gặp rất nhiều khó khăn và cản trở do khách hàng chống đối và không chịu thi hành theo phán quyết của toà. Một số khách hàng khi không trả được nợ đã trốn khỏi nơi cư trú nên Ngân hàng không thể khởi kiện ra toà do không tìm được con nợ. Một số khách hàng vay lại vi phạm pháp luật nên đã bị phạt tù trong các vụ án khác, trong khi nhiều hồ sơ thế chấp nhà đất chưa đủ hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh để tiến hành phát mại.
Một số doanh nghiệp tư nhân kinh doanh thua lỗ, không có khả năng thanh toán nợ cho Ngân hàng khi đến hạn, nhưng lại không tự nguyện giao nhà đất (tài toán nợ cho Ngân hàng khi đến hạn, nhưng lại không tự nguyện giao nhà đất (tài sản thế chấp cho Ngân hàng) mà chây ỳ, cản trở việc thu nợ của Ngân hàng nên Ngân hàng không thể phát mại được.
Hơn nữa, thực tế, một số khách hàng vay vốn có tài sản thế chấp là nhà đất thì giấy tờ chưa hợp lệ, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thì giấy tờ chưa hợp lệ, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc việc xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng không đúng thẩm quyền. Nhà và đất thường từ thời ông cha để lại, nhiều người chưa muốn làm các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sử hữu nhà vì khi xây dựng thiếu giấy tờ cấp phép, mặt khác thuế sang tên trước bạ cao tạo tâm lý không muốn làm hồ sơ chính chủ. Vì vậy gây khó khăn cho việc xử lý tài sản để thu hồi nợ.
Một thực tế đáng lưu ý khác là hiện nay, người vay đang thế chấp tại các Ngân hàng, Ngân hàng đang quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng Ngân hàng, Ngân hàng đang quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người vay vốn vẫn sang, bán ruộng đất một cách dễ dàng. Điều này vô tình làm cho việc thế chấp tài sản của người vay tại Ngân hàng trở nên vô nghĩa, gây tâm lý ngần ngại cho các Ngân hàng trong việc cho vay.
Việc tập trung xử lý tài sản thế chấp là vấn đề bức xúc không chỉ của riêng NHCT-HBT mà đây phải là trách nhiệm của cả nền kinh tế. Vì vậy, những hạn NHCT-HBT mà đây phải là trách nhiệm của cả nền kinh tế. Vì vậy, những hạn chế trong xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng còn do những nguyên nhân khách quan từ môi trường pháp luật , môi trường kinh tế chính trị gây ra.