II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY
5. Ví dụ về một dự án cụ thể Dự án “Nhà lưu trú cán bộ công nhân viên công ty
5.3. Nội dung phân tích kỹ thuật
* Xác định quy mô đầu tư:
Sau khi đã nghiên cứu về vấn đề thị trường tiêu thụ, sự cần thiết phải đầu tư, cán bộ lập dự án của công ty đã đưa ra quy mô đầu tư hợp lý cho dự
án. Đây là cơ sở cho việc xác định các yếu tố về mặt kỹ thuật cũng như tài chính của dự án này. Quy mô đầu tư của dự án bao gồm các nội dung sau:
Chọn phương án xây dựng dãy nhà 3 tầng cho cán bộ công nhân viên để ở, hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ cho khu ở và bảo đảm an toàn đường sất, phù hợp với cảnh quan môi trường khu vực. Có quy mô đầu tư:
- Đền bù, giải phóng mặt bằng cho địa phương_ 1500 m2 đất. - Lập quy hoạch tổng mặt bằng
- Xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm:
+ Xây dựng đường ngang cấp 3 có trang bị tín hiệu cảnh báo tự động: 1 điểm tại lý trình km 18 – 450 đường sắt thống nhất.
+ Xây dựng tường rào ngăn cách với đường sắt dài 75m.
+ Xây dựng đường gom bề rộng 4.0m song song với đường sắt: Chiều dài 84m.
+ Đổ đất san nền đến cao độ để xây dựng công trình S = 2.474m2( san cả đất lưu không).
+ Xây dựng đường trục cấp điện hạ thế 220V/380V
+ Xây dựng hệ thống cấp nước bằng riếng khoan tập trung, hệ thống thoát nước mặt và nước thải sinh hoạt cho tonà bộ công trình.
- Xây dựng nhà lưu trú cán bộ công nhân viên với quy mô 14 gian móng độc lập, 3 tầng( giai đoạn 1 làm tầng 1), khung và mái bê tông cốt thép, công trình phụ khép kín, kích thước mỗi gian 4mx10m = 40 m2/55 m2 đất sử dụng.
* Phương án về địa điểm:
Để đưa ra được nội dung này, cán bộ khảo sát địa chất của công ty đã tiến hành đo đạc, xác định hiện trạng khu đất một cách tỷ mỉ và hết sức chi tiết. Các đội khảo sát là các bộ phận chuyên nghiệp trong đó có các kỹ sự
nghiên cứu khá chính xác. Mặt khác, các cán bộ này đều ý thức được tầm quan trọng của công việc của mình tới các phương án kiến trúc sau này. Phương án về địa điểm dự án được xác định như sau:
- Vị trí khu đất xây dựng:
thửa số 11, tờ bản đồ số IV – xã Hà Hồi – Huyện Thường Tín – tỉnh Hà Tây. Lý trình km 18+ 450 – tuyến đường sát Hà Nội – Thành phố Hồ Chí Minh. - Hiện trạng khu đất xây dựng
Là đất thu hồi 1500 m2 đất nông nghiệp thuộc xã Hà Hồi, huyện Thường tín chuyển thành đất chuyên dùng( xây dựng), giao cho trung tâm tín hiệu đường sắt Nam Định – công ty thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội để xây dựng nhà làm việc và nhà lưu trú cán bộ công nhân viên.
- Đặc điểm địa hình
Là khu đất ruộng khô và trũng, nằm song song với trục đường sắt và quốc lộ 1A.
Vị trí:
+ Phía bắc giáp đường ngang dân sinh chạy qua cầu Đông Đường. + Phía nam là đất nông nghiệp thuộc xã Hà Hồi.
+ Phía đông giáp đường tàu và quốc lộ 1A
+ Phía tây giáp con kênh tưới nước Hồng Vân phục vụ cho nông nghiệp.
- Đặc điểm tự nhiên
Khu đất xây dựng nằm trong tổng thể canh tác thuộc xã Hà Hồi, có mạng lưới giao thông bám theo quốc lộ 1A, chỉ chịu ảnh hưởng của khí hậu vùng châu thổ Sông Hồng.
Khí hậu: Nhiệt độ trung bình trong năm là + Mùa hè: 300 - 350C
Gió:
+ Mùa hè: chịu ảnh hưởng gió Đông nam + Mùa đông: Gió mùa đông bắc.
Lượng mưa trung bình trong năm: 80% Địa chất: nền đất canh tác ổn định
Thủy văn: Khu đất có mực nước mặt trung bình phụ thuộc chế độ sử dụng nước vào các mùa canh tác nông nghiệp.
- Đặc điểm xã hội
Khu đất nằm sát trung tâm thị trấn Thường tín, gần nhà ga đường sắt, bến xe và khu dân cư của thị trấn, có mạng lưới giao thông thuận lợi.
* Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật
Thông qua sự hiểu biết và nghiên cứu về các tiêu chuẩn xây dựng, sự phù hợp giữa tính chất công trinh xây dựng nên với đặc điểm địa hinh địa chất khu vực, cán bộ công ty đã đưa ra phương án kỹ thuật cho dự án. Thực chất đây là các yêu cầu kỹ thuật đối với phương án thi công kiến trúc công trình sau này. Đây cũng là tâm huyết và hiểu biết của kỹ sự xây dựng trong công ty. Các cán bộ này đã phải nghiên cứu về tieu chuẩn công trình của Bộ xây dựng đặt ra, nghiên cứu về tình hình điện, nước trong khu vực và có tính tới khả năng vốn có thể có đối với dự án, từ đó mới đưa ra được các nội dung sau:
- Xác định tiêu chuẩn công trình Công trình cấp II – Nhà 3 tầng - Kỹ thuật
- Công trình được xây dựng trên khu vực có các điềukiện hạ tầng tốt, đáp ứng tốt các yêu cầu sử dụng lâu dài.
- Do nền đất là yếu (ruộng) nên có biện pháp gia cố nền móng - Sàn và mái: Chọn phương án đổ bê tông cốt thép tại chỗ. - Trần và tường: Trát vữa XM 50#
• Điện
- Xây dựng đường trục cấp điện hạ thế 220V/380V
- Chiếu sáng chính dùng đèn huỳnh quang, một số vị trí như cầu thang, khu WC, ban công dùng đèn nung sáng.
- Cáp điện và nhà dùng cáp lõi đồng vỏ PVC bọc sắt, cáp dẫn trong nhà phải dùng cáp lõi đồng vỏ PVC.
• Cấp thoát nước.
- Cấp nước: Xây dựng hệ thống cấp nước bằng giếng khoan tập trung, xây bể ngầm và lắp đặt bể trên mái.
- Thoát nước: Xây dựng hệ thống thoát nước mặt, nước thải vệ sinh phải qua bể tự hoại trước khi thoát ra.
• Hệ thống cứu hỏa
Phải bố trí các họng nước chữa cháy cho công trình
* Các phương án kiến trúc
Xác định được tầm quan trọng của nội dung nà, cán bộ lập dự án tại công ty đã luôn đặt chất lượng và độ an toàn lên hàng đầu trong khi làm việc. Thông qua việc nghiên cứu về mặt bằng khu đất, về điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội vốn có của địa phương, các cán bộ công ty đã đưa ra các phương án kiến trúc phù hợp. Cán bộ công ty đã phải sử dụng phương pháp so sánh với các dự án xây dựng dân dụng tương tự khác, đồng thời sử dụng cả các dự án
mẫu trong ngành xây dựng để đưa ra hai phương án kiến trúc để so sánh và lựa chọn.
- Tổng mặt bằng:
Do đặc điểm của khu đất, việc bố trí tổng công trinh phải đảm bảo được khoảng cách an toàn giữa công trình với đường sắt và khoảng lưu không thủy lợi, lưu không với đường ngang( theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam tập 1 bảng 4.7.2, bảng 4.6.1 về khu vực bảo vệ công trình đường sắt và thủy lợi)
Từ mép trong đường sắt tới mép đường gom rộng 5.6m ( khoảng an toàn đường sắt).
Đường gom rộng 4m, khoảng cách an toàn thủy lợi = 5m Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuẫtem bản vẽ tổng mặt bằng vị trí
Toàn bộ công trình gồm 14 gian(4m x 10m) = 56m nằm trong chiều dài khổ đất được giao.
Trên cơ sở bố trí tổng mặt bàng diện tích như trên, công ty tư vấn đề xuất hai phương án kiến trúc công trình.
- Phương án 1:
Nhà 3 tầng mái bằng, bố trí một tum lên sân thượng. Tầng 1 bố trí sân trước rộng 2.8m. Không gian kiến trúc tầng một là phòng khách và bếp ăn để trống. Cầu thang tầng 1 đón hướng từ cửa chính đi thẳng lên tầng 2. Mặt bằng tầng 2 và tầng 3 bố trí 2 phòng ở, giữa là nút giao thông, vệ sinh và giếng trời để thông thoáng gió. Toàn bộ kết cấu thang bê tông cốt thép tường xây gạch dày 150, tầng cao tầng 1:3.6m, tầng 2+3: 3.325m, hệ thống cửa dùng gỗ nhóm 3( xem bản vẽ kỹ thuật 02 và 03).
Về bố cục mặt bàng chung, tầng cao đều bố trí như phương án 1, riêng nút giao thông, vệ sinh, giếng trời có tổ chức khác, tầng 1 gồm 2 cốt nền, hướng cầu thang đón ngang nhà. Kết cấu khung bê tông cốt thép, tường xây gạch dày 150, tầng cao nhà như phương án 1.
- Đánh giá chung và so sánh hai phương án:
- Đánh giá chung: Nhìn chung cả hai phương án đều đạt được yêu cầu sử dụng, thông thoán, giao thông hợp lý, tạo không gian kiến trúc đẹp, có sân trước, hiên phía sau, bảo đảm khoảng cách an toàn với giao thông đường sắt và kênh thủy lợi.
- So sánh: Phương án 1 do bố trí hệ thống cầu thang, hành lang, vệ sinh, ,.,,, hợp lý về diện tích nên các phòng ở được rông hơn, và thoáng hơn phương án 2. Do vậy công ty tư vấn đại học xây dựng dự kiến lấy phương án 1 làm phương án lựa chọn vì phương án này đạt hiệu quả sử dụng cao hơn, đáp ứng các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và hợplý cho người lao động.
- Các thông số kỹ thuật của phương án chọn Toàn bộ công trình gồm 14 gian
Diện tích sử dụng của 1 gian là: 4m x 13.8m = 56.2m2 Trong đó:
+ Diện tích xây dựng: 4m x 10m = 40 m2 + Diện tích sân trước: 4m x 2.8m = 11.2 m2
+ Diện tích hiên + tam cấp sau nhà: 4m x 1.0m = 4 m2 Diện tích sàn tầng 1 tính cho 1 gian = 40 m2
Bao gồm:
+ Phòng khách( trong lòng): 18.5 m2 + Bếp ăn( trong lòng): 13 m2
+ Diện tích kết cấu: 5.0 m2
Diện tích sàn tầng 2,3 tính cho 1 gian = 45.85 m2 x 2 tầng = 91.7 m2 Bao gồm:
+ Phòng ngủ, sinh hoạt chung( trong lòng): 12 m2 x 2 = 24 m2 + Phòng ngủ( trong lòng): 14.5 m2 x 2 = 29 m2
+ Lô gia: 3.6 m2 x 2 = 7.2 m2
+ Thang, vệ sinh, giếng trời: 12 m2 x 2 = 24 m2 + Diện tích kết cấu: 3.75 m2 x 2 = 7.5 m2
Tầng cao:
+ Tầng 1: 3600mm + Tầng 2: 3225mm + Tum lên mái: 3000mm
* Các giải pháp xây dựng thi công công trình
Dựa vào các phương án kiến trúc đã được đưa ra như trên, đồng thời nghiên cứu tình hình khả năng cung cấp nguyên vật liệu cho công trình, cùng với các đặc tính của từng nguyên vật liệu, các cán bộ lập dự án của công ty đã đưa ra giải pháp xây dựng phù hợp. Đây cũng chính là việc lựa chọn loại nguyên vật liệu cho việc xây dựng công trình sau này. Để có thể đưa ra nội dung này một cách hợp lý, các kỹ sư công ty ngoài kinh nghiệm chuyên môn của mình, còn phải nghiên cứu và dựa vào các dự án mẫu, đồng thời có đối chiếu với các dự án trong cùng lĩnh vực.
+Nền và móng: Do nền đất trũng, ruộng nước nên phải san nền và gia cố nền, móng, cọc tre, móng bằng bê tông cốt thép, giằng móng bê tông cốt thép.
+ Thân công trình: Dùng hệ thống khung bê tông cốt thép chịu lực dày 150, bê tông đá dăm M200#, đá 1 x 2, thép chịu lực AII, có cường độ Ra = 2800kg/ cm2 cho các loại đường kính D > 10 và thép AI có Ra = 2100 kg/ cm2 cho các loại đường kính D< 10.
Sàn các tầng dùng phương án đổ bê tông cốt thép tại chỗ toàn khối mác 200#, đá dăm 1x2, thép chịu lực dùng AII có Ra = 28100 kg/ cm2 cho các loại đường kính D > 10 và thép AI có Ra = 2100 kg/ cm2 cho các loại đường kính D< 10.
+ Hệ thống tường xây gạch ống 150x150 và gạch đặc 110 mác 75# với VXM 50#.
+ Hệ thống mái: Lát gạch chống nóng 2 lớp 200x200x60 + Cấu tại sàn các tầng: Dùng gạch gốm 300x300
+ Khu vệ sinh:
+ Tường ốp gạch men kính 200x250 màu sáng cao 1800 + Sàn lát gạch chống trơn 200x200
+ Trần sử dụng tấm nhựa
+ Thiết bị dùng của VIGRACERA
+ Cửa sổ, cửa đi: Dùng gỗ nhóm 3 được ngâm tẩm chống mọt và sấy khô đảm bảo đúng quy trình kỹ thuật.
- Giải pháp thi công + Thi công nền móng:
Đào móng bằng máy, sau đóng cọc tre nếu nền đất tự nhiên có nước rồi thi công móng.
+Thi công thân công trình:
Hệ khung, sàn bê tông cốt thép, thi công bằng biện pháp đổ bê tông tại chỗ, kết hợp thi công cơ giới và thủ công.
+Trong quá trình thi công, thường xuyên có cán bộ kỹ thuật theo dõi, bám sát để thi công công trình đảm bảo kỹ thuật, an toàn, chất lượng, đảm bảo đúng chỉ tiêu cấp phối vật liệu, tiết kiệm, tránh hao phí vật tư.
* Lịch trình thi công xây dựng công trình.
Để xây dựng lịch trình cho việc thi công xây dựng công trình, cán bộ công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải đã dựa vào phương pháp đường găng_ xây dựng dựa theo các công việc găng của dự án. Qua đó, xác định các mốc thời gian quan trọng. Đây chính là cở sở để các đội thi công tiến hành xây dựng công trình đúng tiến độ. Lịch trình của dự án được xác định như sau:
- Tháng 11/2004 : Lập báo cáo nghiên cứu khả thi - Tháng 12/2004 : Trình duyệt dự án
- Tháng 12/2004: Thiết kế kỹ thuật thi công – tổng dự toán – xin cấp phép xây dựng
- Tháng 1/2005: Khởi công công trình hạ tầng và nhà lưu trú ( giai đoạn 1)
- Tháng 4/2005: Hoàn thành dự án( giai đoạn 2)
5.4. Nội dung phân tích tài chính
Phân tích tài chính là một nội dung không thể thiếu đối với một dự án nào, cho dù đây là một dự án do Tổng công ty Đường sắt Việt Nam giao cho công ty tiến hành lập dự án. Do dự án này được xây dựng ra nhằm tạo nên một công trình phục vụ nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân đường sắt, và
nguồn vốn dự án được dự kiến huy động từ chính các cán bộ này. Vì vậy trong nội dung phân tích tài chính của dự án nhà lưu trú chỉ bao gồm các nội dung:
- Xác định tổng mức đầu tư
- Xác định nhu cầu vốn theo tiến độ - Xác định nguồn vốn, khả năng tài chính
* Xác định tổng mức đầu tư
Để xác đinh tổng mức đầu tư cho dự án này, các cán bộ lập dự án của công ty đã sử dụng một số phương pháp như: Phương pháp suất đầu tư/ một sản phẩm. Đây là phương pháp chủ yếu nhất vì công trình này thuộc loại vừa và nhỏ. Đồng thời cũng căn cứ vào các dự án mẫu để xác định quy mô nguồn vốn cho phù hợp. Tổng mức đầu tư của dự án được xác định bao gồm các nội dung sau:
- Chi phí xây lắp nhà lưu trú 3 tầng
+ Chi phí xây lắp tầng 1( giai đoạn 1): 560m2 x 2000000đ/m2 = 1.120.000.000đ(A) +Chi phí xây lắp tầng 2,3(giai đonạ 2) 128m2 x 2.000.000đ/m2 = 2.566.000.000đ Tổng cộng: 3.686.000.000đ(B)
- Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm:
+ Xây dựng đường ngang cấp 3 có trang bị tín hiệu cảnh báo tự động 1 điểm tại lý trình km 18 + 450 đường sắt thống nhất. Xây dựng đường trục cấp điện hạ thế 220V/380V = 455.000.000đ.
+ Xây dựng hàng rào cao 1.2m ngăn cách với đường sắt: 75m x 300.000đ/m = 22.500.000đ
384 m2 x 304.090đ/ m2 = 116.800.000đ
+ Đổ cát san nền đến độ cao thiết kế diện tích 2.474 m2 : 2.474m2 x 1.5m x 55.000đ/m3 = 204.100.000đ
+ Xây dựng hệ thống cấp nước bằng giếng khoan tập trung, hệ thống thoát nước: 200.000.000đ
Tổng kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng: 998.400.000đ(C)
- Chi phí di chuyển đường dây thông tin tín hiệu 110m, gia cố cáp quang