giá bán sản phẩm
a. Giới thiệu sản phẩm dự án
Sản phẩm của dự án là khối nhà hỗn hợp: nhà ở, văn phòng, siêu thị với quy mô 26 tầng nổi và 02 tầng hầm. Toà nhà chính được xây dựng 26 tầng và được bố trí mặt bằng: Tầng 01và tầng lửng được sử dụng làm siêu thị và văn phòng Ban quản lý toà nhà. Tầng 2 đến tầng 26 dùng làm văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê. Diện tích văn phòng cho thuê được xác định theo mặt sàn mỗi tầng là : 468m2.
Bảng 5: Thống kê loại phòng và diện tích tương ứng của dự án
Số TT Loại phòng Số căn hộ Diện tích
(m2) 1 Căn hộ loại A 26 162 2 Căn hộ loại B 26 110 3 Căn hộ loại C 12 164 4 Căn hộ loại D 12 112 5 Căn hộ loại E 8 212 Tổng cộng: 84
Ghi chú : A,B,C,D,E không phải là tiêu chuẩn căn hộ mà là loại hình căn hộ căn cứ trên diện tích sử dụng.
b . Đánh giá tổng quan chung về nhu cầu sản phẩm của dự án
Theo đánh giá của Công ty điều tra thị trường CBRE Vietnam: thị trường nhà đất của Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội đang trong tình trạng đóng băng. Nguyên nhân chính gây nên tình trạng trên là do sự chênh lệch giữa cung và cầu không lớn, không còn những điều để gây sốt như thời điểm 2 hay 3 năm trước. Ngoài ra, những rắc rối trong
thủ tục mua bán, giấy tờ do thay đổi về chính sách quản lý đất đai trong thời gian qua cũng góp phần làm hạ nhiệt thị trường.
Công ty CBRE đã đánh giá: hiện Chính phủ dành khá nhiều ưu đãi để khuyến khích việc xây dựng nhà cao tầng bán và cho thuê; việc cung cấp các căn hộ trong ba năm tới sẽ là thị trường nhanh chóng thu hút những người mua hoặc thuê; một phân khúc thị trường đang hình thành với những người mua quan tâm về chất lượng công trình xây dựng cũng như đẳng cấp của chủ đầu tư.
Kết luận: Qua những tài liệu mà chủ đầu tư cung cấp, cùng với sự nghiên cứu, tìm hiểu về thông tin thị trường nhà đất trong những năm gần đây. Cán bộ nhận định nhu cầu thị trường hiện nay và trong thời gian tới đang chuyển dần sang một phân khúc thị trường mới. Trong đó, người tiêu dùng quan tâm là chất lượng công trình, sự đồng bộ trong quy hoạch, môi trường sống và uy tín của những nhà đầu tư... Do vậy, tuy thị trường có nhiều biến động trong thời gian hiện nay, song các dự án chung cư cao cấp tại hai thị trường lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang được triển khai rất mạnh, càng thấy rõ nhu cầu kỳ vọng đối với loại sản phẩm này là rất lớn.
c . Đánh giá về cung sản phẩm của dự án
Cùng với tốc độ tăng về nhu cầu thuê văn phòng và xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê của các tổ chức trong và ngoài nước. Có thể nói việc đầu tư cao ốc căn hộ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay còn sôi động hơn cả đầu tư cao ốc văn phòng cho thuê. Nhất là sau khi nhà nước quy định giá đất mới, tiền thuế sử dụng đất mà người mua phải nộp cao hơn trước đến 3-4 lần. Mặt khác, đất ở trong đô thị thì quá đắt đỏ và không còn nhiều để xây dựng nhà riêng lẻ. Giải pháp hiện nay của người dân là mua căn hộ tại các tòa nhà cao ốc.
Theo khảo sát mới đây của các công ty tư vấn địa ốc, nhu cầu mua căn hộ - nhà ở của người Việt Nam bắt đầu có chiều hướng giống như trên thế giới. Đó là chuyển từ mua nhà có vị trí mặt tiền, đẹp, có thể sang nhượng, thừa kế sang chú trọng vào chất lượng sản phẩm, môi trường sống an toàn, dịch vụ đảm bảo, đầy đủ tiện nghi.
Theo nguồn thông tin từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội, hiện nay toàn thành phố có hơn 15 dự án xây dựng căn hộ cao cấp đang được thực hiện. Và số lượng các căn hộ đã cho thuê tại các quận được tổng hợp ở bảng sau:
Địa điểm Hoàn Kiếm Tây Hồ Ba Đình Hai Bà Trưng Cầu Giấy Tổng Tổng cung: Số lượng dự án Số lượng căn hộ 2 231 8 417 4 369 1 64 1 63 16 1.144 Còn trống: Số căn hộ còn trống Tỷ lệ còn trống 2 0,9% 18 4,3% 9 2,4% 5 7,8% 2 3,2% 36 3,1%
Nguồn: CBRE Việt Nam
Kết luận: khu căn hộ là loại hình căn hộ cao cấp, hoàn chỉnh về tiện ích, được trang bị những trang thiết bị sinh hoạt đồng bộ, hiện đại mà người mua khi được bàn giao nhà có thể sử dụng, sinh hoạt được ngay. Mặt khác về vấn đề sở hữu, những căn hộ này được bán và chuyển nhượng quyền sở hữu cho người mua; khả năng linh hoạt trong chuyển đổi công năng sử dụng từ căn hộ sang văn phòng với hệ thống trung tâm thông tin, giao dịch công nghệ cao và phòng họp phục vụ cho các buổi hội nghị quan trong cao cấp. Ngoài ra, khu căn hộ cao cấp được gắn kết với khu trung tâm thương mại, đó là đặc trưng cơ bản của dự án tạo nên sự khác biệt và khả năng cạnh tranh so với các dự án hiện đang thực hiện.
d. Giá bán sản phẩm của dự án
Để đưa ra được giá bán sản phẩm của dự án, rất nhiều cuộc khảo sát nghiên cứu giá bán, giá thuê các loại căn hộ cao cấp và các loại văn phòng, TTTM trên địa bàn Hà Nội được tiến hành, nhằm đưa ra những đánh giá nhận định một cách khách quan và toàn diện nhất. Sau đây là bảng tổng hợp quy cách và mức giá các loại căn hộ cho thuê, và văn phòng cho thuê.
Bảng 7: Thống kê quy cách và mức giá cho thuê tương ứng đối với các loại căn hộ tại địa bàn Hà Nội
Diện tích căn hộ (m2)
1 phòng ngủ 2 phòng ngủ 3 phòng ngủ 4 phòng ngủ 5 phòng ngủ
40 - 115 73 - 167 139 - 237 167 - 220 233 - 312
Giá thuê USD/căn/tháng
950-2.600 1.600 -3.550 2.300-5.000 2.800-6.500 4.800-9.300
Nguồn: CBRE Việt Nam
Mức giá thuê căn hộ từ 1 phòng ngủ - 5 phòng ngủ dao động từ 950 USD - 9.300 USD/tháng. Phần lớn khách thuê nhà là người nước ngoài hiện đang làm việc tại các công ty đa quốc gia và những gia đình người Việt Nam giàu có.
Theo tính toán, một căn hộ cao cấp hiện có giá khoảng 500.000 USD, nếu cho thuê lại có thể thu gần 50.000 USD/năm (giá thuê khoảng 4.000 USD/tháng). Như vậy tỷ suất thu hồi vốn đạt gần 10%/năm và người mua được sở hữu 1 tài sản lâu dài, giá trị
tăng dần theo thời gian. Hiện nay giá bán bình quân của các căn hộ hạng A (hạng
cao cấp nhất hiện nay) ở mức thấp nhất là từ 700 USD/m2 và cao nhất đến 2.200 USD/ m2.
Đó là với các căn hộ cho thuê, còn với những địa điểm cho thuê làm văn phòng và siêu thị thì sao. Một cuộc khảo sát cũng đã được tiến hành với các TTTM lớn cụ thể như sau. Tổng diện tích có thể cho thuê tại các TTTM tại Hà Nội là 39.996 m2. Tràng Tiền Plaza có vị trí rất thuận tiện ngay gần Hồ Hoàn Kiếm có trên 18.000m2 và trên 5 tầng. TTTM Tràng Tiền có định hướng kinh doanh như một cửa hàng bách hóa với rất nhiều gian hàng và chỉ có một số cửa hàng với cách bố trí không gian mở. Tuy nhiện, có một số diện tích cho thuê dưới diện tích văn phòng, ví dụ như văn phòng của Prudential thuê tại tầng 1.
Vincom City Towers là dự án hỗn hợp nhất vừa mới khai trương hồi tháng 11/2004, có 6 tầng dành cho diện tích TTTM với tổng diện tích có thể cho thuê là 17.000m2. Mặc dầu khu TTTM ở phía bên dưới có thể phục vụ nhu cầu của nhân viên 30.000m2 văn phòng ở phía trên nhưng VincomCity Towers vẫn là địa chỉ thu hút khách mua sắm từ các tuyến phố buôn bán ở quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng. Giá thuê trung bình là 29 USD/m2/tháng. Tuy nhiên Tràng tiền Plaza có mức giá thuê cao hơn 50% so với hầu hết các TTTM khác. Sau đây là bảng tổng hợp giá thuê tại một số TTTM trên địa bàn Hà Nội.
Bảng 8: Giá thuê tại một số TTTM
STT TTTM Quận Diện tích Giá thuê/
m2
Phí dịch vụ/m2
Tổng/m2
1 Tràng Tiền Plaza Hoàn Kiếm 12.000 $ 29,00 $ 9,00 $ 38,00
2 Hà Nội Tower Hoàn Kiếm 2.056 $ 20,00 $ 2,00 $ 22,00
3 V – Tower Ba Đình 940 $ 20,00 inclued $ 20,00
4 VKO Ba Đình 8.000 $ 20,00 $ 5,00 $ 25,00
5 Vincom City Towers Hai Bà Trưng 17.000 $ 24,00 $ 5,00 $ 29,00
Tổng 39.996 $ 30,33
Nguồn: CBRE Việt Nam
Từ những căn cứ khảo sát trên và những tính toán chi phí, doanh thu, giá bán các sản phẩm của TTTM Ngọc Khánh được đưa ra như sau:
Bảng 9: Giá bán sản phẩm của TTTM Ngọc Khánh
STT Loại phòng Diện tích
(m2)
Đơn giá (USD) bao gồm VAT
1 Khu cho thuê dịch vụ 3.249 17
2 Cho thuê văn phòng 13.204 15
3 Cho thuê căn hộ 9.819 17
Kết luận: Căn cứ vào kết quả của những cuộc điều tra, khảo sát mà chủ đầu tư đã thực hiện, kết hợp với tổng hợp kết quả của những dự án tương tự mà các chi nhánh trong hệ thống đã thẩm định, cán bộ thẩm định kết luận so với các căn hộ cùng diện tích tại trung tâm Hà Nội, mức giá các căn hộ của TTTM Ngọc Khánh là thấp hơn đôi chút.
e . Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của dự án
Loại hình căn hộ cho thuê là sản phẩm tương đối mới tại Hà Nội và hiện mới có một số dự án triển khai tại Hà Nội. Đối tượng chính của sản phẩm này được đánh giá là bộ phận chiếm vị trí không nhỏ trong xã hội, đặc biệt là giới doanh nhân, chuyên viên cao cấp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài... thì căn hộ kiểu này là rất cần thiết và hữu ích. Vì vậy, đầu tư vào căn hộ cao cấp đang là hướng đầu tư rất có tiềm năng và có tầm nhìn trong lĩnh vực bất động sản.
Sự kết hợp giữa căn hộ cao cấp với TTTM đồng bộ, hiện đại là một sự khác biệt mang tính cạnh tranh khi mô hình này chưa được nhân rộng tại Hà Nội. Mặt khác, với sự gia tăng trong thu nhập và nhu cầu mua sắm của người dân, đã kéo theo nhu cầu phát triển các TTTM ngày càng lớn hiện nay và trong vài năm sắp tới tại Hà Nội.
Kết luận: Căn cứ vào kết quả phân tích cung cầu sản phẩm dự án trong thời gian tới, cùng với những kiến thức hiểu biết về thị trường bất động sản, cán bộ thẩm định khẳng định nhu cầu căn hộ cao cấp tại Hà Nội theo dự báo đang tăng. Việc đầu tư các trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp theo đánh giá là hướng đầu tư chiến lược và có tầm nhìn trong lĩnh vực bất động sản, đem lại hiệu quả cao cả về phương diện xã hội và phương diện hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
f . Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối của dự án
Hiện tại Công ty chưa xác định phương thức bán hàng, mà mới chỉ có một hợp đồng góp vốn và tham gia vào việc tiêu thụ sản phẩm của dự án giữa Công ty CPĐTĐD và Công ty Cổ phần Bất động sản Petrolimex. Theo đó, Công ty Cổ phần Bất động sản
Petrolimex sẽ góp vốn 42.092 triệu VND theo tiến độ để xây dựng công trình và được hưởng trong việc phân chia sản phẩm với tổng diện tích: 2.572 m2 bao gồm cả diện tích văn phòng, diện tích khu thương mại và dịch vụ. Phần còn lại công ty dự định sẽ ký các hợp đồng cho thuê khi đầu tư xong công trình.
1.4.
2.6. Khả năng cung cấp nguyên vật liệu và yếu tố đầu vào của dự án
Theo đánh giá khách quan khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án là thuận lợi. Chủ đầu tư của dự án là đơn vị có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hiện đang thực hiện một số dự án bất động sản tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
1.4.2.7. Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật
a . Địa điểm xây dựng
Trung tâm Thương mại Ngọc Khánh được xây dựng trên khu đất tại số 1 Phạm Huy Thông – Ba Đình – Hà Nội. Đây là một địa điểm thuận lợi cho việc tổ chức xây dựng một công trình hỗn hợp cao tầng với các chức năng phục vụ kinh doanh thương mại, dịch vụ, căn hộ và văn phòng cho thuê.
Khu căn hộ cao cấp và TTTM Ngọc Khánh có lợi thế rất lớn về địa điểm, cụ thể như sau: Nằm ở phía Tây Thành phố Hà Nội trên trục đường lớn của thành phố, có không gian 04 mặt thoáng, góc nhìn ra hồ Ngọc Khánh và đường Nguyễn Chí Thanh. Xung quanh toà nhà hiện chưa có nhà cao tầng vì vậy sẽ làm nổi bật kiến trúc của toà nhà, trở thành điểm nhấn kiến trúc, xứng đáng với vị thế của nó.
b . Quy mô và giới hạn của dự án
- Dự án là một tổ hợp căn hộ cao cấp và khu phức hợpTTTM, văn phòng cho thuê và các dịch vụ công cộng khác.
- Dự án được xây dựng trên khu đất có diện tích là 3.324 m2, trong đó diện tích đất xây dựng: 1.136 m2.
Theo giấy phép xây dựng số: 57/GPXD ngày 27 tháng 02 năm 2004 của Sở Xây dựng Hà Nội đối với Trung tâm dịch vụ và Thương mại Ngọc Khánh: Tổng diện tích xây dựng: 35.422 m2; Chiều cao công trình: 91m.
*Về cung cấp điện năng:
- Dự án sử dụng nguồn điện thuộc lưới điện của khu đô thị mới: lưới hạ thế chọn cấp điện áp 380V/220V, dùng cáp XLPE bọc cách điện PVC; các lộ cáp 0,4KV xuất ra từ trạm biến thế 22/0,4KV đến cấp điện cho các hộ dùng điện của khu căn hộ cao tầng được thiết kế đi ngầm trong tuy nen, các tuy nen này được bố trí trên các hè đường giao thông khu ở cách móng công trình 0,6 - 1,5m, độ sâu chôn cáp đảm bảo tiêu chuẩn hiện hành.
- Điện dự phòng: Trang bị hệ thống phát điện bằng máy diesel để cung cấp điện dự phòng khi xảy ra sự cố mất điện lưới, hệ thống này hoạt động tự động.
- Điện chiếu sáng sự cố: Hoạt động tự động khi có tín hiệu báo cháy.
* Về hệ thống điện thoại và thông tin liên lạc: Các hộ thuê bao trong khu phức hợp được lấy số từ tổng đài vệ tinh.
* Hệ thống cấp nước: Nước dẫn từ tuyến cấp nước của thành phố được đưa vào bể chứa nước và trạm bơm tăng áp: bể chứa bằng bê tông cốt thép có dung tích 100m3 với một trạm bơm tăng áp gồm 02 máy bơm công suất 9m3/giờ.
* Điều hòa không khí: Khu vực TTTM được trang bị hệ thống điều hòa không khí trung tâm; Khu vực các căn hộ sử dụng thiết bị điều hòa không khí cục bộ cho từng căn hộ.
* Hệ thống thang máy: Công trình được trang bị 09 thang máy, trong đó: khối văn phòng mặt đường Nguyễn Chí Thanh bố trí 04 thang; khu căn hộ cao cấp được trang bị 05 thang máy. Hệ thống thang máy được điều khiển hoàn toàn tự động.
d . Quy mô và giải pháp xây dựng
Dự án thi công xây dựng trong khu vực nền đất tốt, được đánh giá thuận lợi cho