Khi thẩm định tài chính dự án, cán bộ thẩm định phải nắm vững các quy định hiện hành để dựa trên cơ sở lý thuyết nền tảng cùng tình hình thực tiễn áp dụng vào thẩm định cho từng dự án. Việc thẩm định tài chính dự án cần phải tuân theo các quy định của Nhà nước. Khi đưa ra số liệuvề vốn đầu tư, các báo cáo tài chính...cán bộ thẩm định phải dựa vào dự án cụ thể cùng các căn cứ Nhà nước, quy định về vốn đầu tư, chế độ thuế khóa, chế độ khấu hao tài sản cố đinh... Các quy định của Nhà nước hợp lý, rõ ràng sẽ giúp cho cán bộ thẩm định thực hiện công việc được dễ dàng chính xác. Ngoài ta, các quy định còn có tính chất định hướng, hỗ trợ cho hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, cán bộ thẩm định cần nắm vững để không chỉ thẩm địnhdự án mà còn điều chỉnh dự án sao cho quyết định đầu tư đạt hiệu quả nhất. Quy định của Nhà nước còn là căn cứ để đánh giá tính hợp lệ của
dự án đầu tư, đánh giá kết quả thẩm định có được các cấp Nhà nước chấp nhận hay không.
Tất cả các nhân tố trên tác động đến công tác thẩm định tài chính dự án xét cả nhân tố chủ quan và khách quan đều có tác động hai chiều. Nếu các nhân tố này thuận lợi sẽ là điều kiện đảm bảo tốt và phát triển công tác thẩm định tài chính dự án. Nhưng ngược lại nếu như trong chính những yếu tố này còn chưa chính xác, rõ ràng, chưa đạt hiệu quả, còn nhiều mâu thuẫn hay chất lượng không cao thì nó sẽ tác động xấu đến chất lượng công tác thẩm định tài chính dự án, làm sai lệch, méo mó chất lượng và mục đích của công tác thẩm định tài chính dự án.
Trên đây là một số vấn đề lý thuyết cơ bản về dự án và thẩm định tài chính dự án. Để làm rõ hơn các vấn đề lý thuyết này, em xin chuyển sang phần 2 là phần thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty KINH ĐÔ.
DỰ ÁN TẠI CÔNG TY KINH ĐÔ. 2.1 Tổng quan về công ty Kinh Đô.
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển.
Công ty Kinh Đô được thành lập ngày 1/1/1993 trên cơ sở của nghị định 338/HĐBT về giải thể và thành lập lại các xí nghiệp quốc doanh và quyết định 196/TC của chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng quy định chuyển đổi các tổ chức kinh tế đã đăng ký hoạt động theo quyết định 268 sang hoạt động theo loại hình doanh nghiệp mới.
Khi mới thành lập là công ty Kinh Đô, tên giao dịch là KINH ĐO COMPANY LIMITED.
Trụ sở giao dịch: Số 51 Lý Thái Tổ, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Vốn điều lệ: 250 000 000 đồng.
Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh khách sạn, nhà khách, dich vụ, văn phòng cho thuê, uỷ thác.
Công ty TNHH Kinh Đô hoạt động theo luật công ty, có tư cách pháp nhân, hạch toán kinh tế độc lập, có tài khoản riêng tại ngân hàng, được sử dụng con dấu theo quy định của Nhà nước.
Đến ngày 23/3/1995 Công ty TNHH Kinh Đô chuyển thành công ty Kinh Đô theo quyết định số 283/CN ngày 16/1/1993 của văn phòng Chính phủ về việc thành lập doanh nghiệp Nhà nước và công văn số 275/TCDL ngày 18/3/1993 của Tổng cụcDu lịch Việt Nam thoả thuận cho công ty TNHH Kinh Đô thành Doanh nghiệp Nhà nước.
Tên giao dịch: KINH ĐO COMPANY.
Trụ sở giao dịch: 292 Tây Sơn, Quận Đống Đa, Hà Nội. Vốn kinh doanh: 2 815 087 983 đồng.
Hiện nay vốn kinh doanh của công ty là 13 838 823 115 đồng. (Nguồn: Bảng cân đối kế toán năm 2003)
Công ty Kinh Đô là đơn vị kinh tế đoàn thể, hạch toán kinh tế độc lập, có tài khoản tại ngân hàng, được sử dụng con dấu riêng theo quy định của Nhà nước. Hoạt động theo luật doanh nghiệp Nhà nước.
Công ty có các địa điểm hoạt động sau: Toà nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn.
Trung tâm dịch vụ giao dịch và cho thuê văn phòng 51 Lý Thái Tổ. Trung tâm quản lý và cho thuê văn phòng 51 Lê Đại Hành.
Văn phòng 41B Trần Quang Diệu: Có các phòng ban phụ trách quản lý.
Liên doanh KINHDO - HONGKONG LAND 31 Hai Bà Trưng Hà Nội.
2.1.2 Nhiệm vụ kinh doanh của công ty Kinh Đô.
Kinh doanh khách sạn, du lịch, cho thuê văn phòng, uỷ thác, ký gửi và các dịch vụ khác phục vụ cho nhiệm vụ kinh doanh khách sạn du lịch.
Liên doanh liên kết với các đơn vị và cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước để phát triển ngành nghề kinh doanh của công ty.
Quản lý khai thác cơ sở vật chất của Nhà nước và thành phố giao cho để tạo việc làm cho người lao động, tạo nguồn thu bổ xung cho ngân sách Nhà nước, quỹ công đoàn và đời sống cho người lao động.
Trong cơ chế thị trường, hoạt động sao cho có hiệu quả cao nhất là mục tiêu hàng đầu của công ty, bên cạnh đó công ty còn phải thực hiện nhiệm vụ chính trị của mình. Ngoài việc phải thực hiện đúng các quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh, thực hịên đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước, với Liên đoàn lao động thành phố, công ty còn phải tạo thêm việc làm cho người lao động, thường xuyên nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, giáo dục ý thức trách nhiệm, tôn trọng kỹ thuật của công nhân lao động, tăng hiệu quả hoạt động của công ty và nâng cao thu nhập của người lao động.
2.1.3 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của công ty.
Tổng số công nhân viên của công ty là 35 trong đó nhân viên quản lý là 10 gồm có Giám đốc, Phó giám đốc, Giám đốc và phó giám đốc điều hành tại các đơn vị thành viên, kế toán trưởng, các trưởng phòng.
2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Kinh Đô.
Lĩnh vực kinh doanh chính của công ty là xây dựng và cho thuê văn phòng cấp trung bình. Từ khi thành lập đến nay, công ty luôn hoạt động kinh doanh có lãi. Các dự án của công ty đã và đang hoạt động có hiệu quả. Công ty đảm bảo trích nộp ngân sách đầy đủ, đã thực hiện hết đơn giá tiền lương mà Nhà nước duyệt (điều mà ít có doanh nghiệp làm được), đảm bảo đời sống cán bộ công nhân viên, quyền lợi của người lao động được đảm bảo và ngày càng nâng cao.
2.2 Công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty.2.2.1 Tổng hợp các dự án của công ty. 2.2.1 Tổng hợp các dự án của công ty.
Căn cứ vào điều kiện của công ty cũng như qua nghiên cứu thị trường, công ty Kinh Đô đã quyết định phương hướng kinh doanh chính của mình là xây dựng và cho thuê văn phòng cấp trung bình. Từ đó, dựa vào phương hướng này công ty đã dần dần lập nên cho mình các dự án để hoạt động.
Các dự án đã và đang hoạt động ở công ty gồm có:
Dự án Toà nhà Kinh Đô: 292 Tây Sơn: Cho Công ty dự toán và truyền số liệu thuê thời gian 6 năm từ 2001 đến 2006.
Dự án 51 Lê Đại Hành cho 4 Công ty thuê là: Các phòng chức năng Phòng tài chính kế toán Phòng tổ chức hành chính quản trị Phòng KD, đầu tư và tiếp thị Toà nhà Kinh Đô 51 Lý Thái Tổ 51 Lê Đại Hành Toà nhà trung tâm 31- Hai Bà Trưng Các đơn vị trực thuộc Liên doanh với nước ngoài
Công ty cổ phần phần mềm Việt thuê từ năm 2003 đến năm 2008.
Công ty tư vấn Công nghiệp và đô thị Việt Nam thuê từ năm 2003 đến năm 2007.
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại Phú Điền thuê từ năm 2003 đến 2008.
Công ty TNHH Mạnh Đức thuê từ năm 2004 đến 2008.
Dự án 51 Lý Thái Tổ cho công ty TNHH Du lịch và thương mại Á Đông thuê từ năm 2004 đến 2008.
Dự án 31 Hai Bà Trưng liên doanh với HONGKONG LAND để cho thuê văn phòng, đơn vị này hạch toán độc lập với công ty.
Dự án đầu tư vào xây dựng văn phòng và kiốt cho thuê ở cửa khẩu Tân Thanh tỉnh Lạng Sơn đang trong giai đoạn đầu chuẩn bị.
Các dự án trên hiện đang hoạt động có hiệu quả đảm bảo sự hoạt động liên tục của công ty.
Khi đã có dự án thì một điều tất yếu là phải tiến hành thẩm định dự án trước khi cho dự án đi vào hoạt động. Không nằm ngoài quy luật đó, Kinh Đô cũng tiến hành công tác thẩm định các dự án của mình nhất là thẩm định tài chính dự án. Tuy nhiên do quy mô của công ty còn nhỏ, và qua quá trình từ khi thành lập đến giờ môi trường kinh doanh đã có nhiều thay đổi và do đó Kinh Đô cũng đã có những sự thay đổi theo cho phù hợp kể cả trong công tác thẩm định dự án. Ta có thể thấy được điều này qua sự phân tích sau:
2.2.2.1 Giai đoạn từ khi thành lập đến năm 2002.
Đây là giai đoạn 10 năm đâu thành lập của công ty. Sở dĩ em lấy mốc năm 2002 là vì đây là năm thành lập phòng Kinh doanh đầu tư và tiếp thị của công ty. Trong những năm đầu thành lập đến 2002, công tác thẩm định tài chính dự án của công ty do một cá nhân đảm nhiệm và người này là nhân sự của phòng tổ chức hành chính quản trị. Tất cả công việc của dự án cũng như thẩm định dự án đều do người này tiến hành từ công tác nghiên cứu thăm dò thị trường đến lập dự án và cuối cùng là thẩm định dự án. Có thể do mới thành lập cùng với quy mô hoạt động của công ty còn nhỏ nên
công tác thẩm định tài chính dự án còn khá đơn giản, cấu trúc bộ phận phụ trách được đan xen lẫn với các bộ phận khác. Ở giai đoạn này thì năng suất lao động của cá nhân ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công việc, chất lượng dự án hay ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài chính dự án nói chung. Việc thẩm định tài chính dự án được san sẻ một phần cho các phòng khác như phòng kế toán tài chính đảm nhận việc tính các chỉ tiêu của dự án; phòng tổ chức cũng giúp làm một số việc khác…
2.2.2.2 Từ năm 2002 đến nay.
Tháng 7 năm 2002, phòng kinh doanh đầu tư và tiếp thị ra đời. Đây là bước hoàn thiện hơn, phát triển hơn công tác thẩm định dự án. Phòng kinh doanh đầu tư tiếp thị ra đời là một sự chuyên môn hoá trong công tác thẩm định dự án. Công tác thẩm đinh dự án đã có phòng chuyên trách đảm nhiệm, không còn gộp với phòng hành chính quản trị nữa. Đội ngũ nhân viên làm công tác này được phân định cụ thể và chịu trách nhiệm về công việc của mình. Công tác thẩm định tài chính dự án được nâng cao về chất lượng , bảo đảm về kỹ thuật và được tiến hành chi tiết hơn, chính xác hơn. Cụ thể như đội ngũ nghiên cứu thẩm định thị trường được củng cố giúp cho công ty phát hiện được nhiều khách hàng tiềm năng hơn, khai thác được những thị trường còn bỏ ngỏ… Hay trong công tác thẩm định tài chính dự án, việc tính toán các chỉ số tài chính của dự án cũng được tiến hành chắc chắn hơn. Lúc này phòng kinh doanh đảm nhận hết các công việc.Năng suất lao động được nâng lên rõ rệt. Ta có thể thấy qua số liệu sau:
Tổng doanh thu :
Năm 2000: 2 250 150 667 đồng Năm 2001: 2 461 422 451 đồng Năm 2002: 5 442 402 990 đồng
(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh các năm tương ứng.)
Ta thấy năm 2002 thì tổng doanh thu đã tăng gần 2 tỷ đồng so với năm 2001.
Rõ ràng công tác thẩm định dự án nói chung và công tác thẩm định tài chính dự án nói riêng tại công ty đã và đang trên bước đường hoàn thiện. Đây là một trong các nhân tố giải thích cho công việc làm ăn ngày càng hiệu quả của công ty.
2.2.3 Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô.
Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô được tiến hành theo sơ đồ khái quát sau:
Khởi đầu N g h i ê n c ứ u t h ị t r ư ờ n g Hình thành dự án Hình thành dự án Xác định nguồn vốn cho dự án Lập các BCTC Tính toán các chỉ tiêu Trình GĐ, BQL duyệt Thực hiện dự án
Khi công tác nghiên cứu thị trường được tiến hành, công ty đã xác định được nhu cầu của thị trường hay nói cụ thể hơn là đã tìm được khách hàng thì công ty tiến hành công tác thẩm định tài chính dự án.
-Bằng các nghiệp vụ cụ thể của mình cùng với kinh nghiệm công tác cũng như căn cứ tình hình thực tế nhu cầu của thị trường về cấp độ văn phòng, đội ngũ thẩm định đã có thể hoạch định ra dự án, xác định quy mô của dự án cũng như các phương án kinh doanh. Xem xét tổng giá trị đầu tư của dự án là bao nhiêu, giá trị đi thuê, giá trị đầu tư thêm là bao nhiêu… Đặc điểm kinh doanh chính của công ty là đầu tư vào các dự án cho thuê văn phòng do đó vấn đề đầu tiên sẽ là địa điểm của dự án. Để có được địa điểm cho dự án, công ty có thể huy động từ các phương án như sẽ đầu tư thêm vào một địa điểm và cho thuê lại, hoặc thuê đất của Uỷ ban nhân dân thành phố thông qua Tổng Liên đoàn lao động Thành phố Hà Nội. Chính vì vậy mà trong các báo cáo tài chính của dự án có một khoản mục là "trả tiền thuê đất".
-Vấn đề nguồn vốn cho dự án, công ty và đội ngũ thẩm định xem xét từ nhiều nguồn. Có thể doanh thu từ đầu năm, quỹ khấu hao, lợi nhuận năm trước hay đi vay ngân hàng…Một trong các đặc điểm của các dự án của công ty cũng như đặc điểm kinh doanh của loại hình cho thuê văn phòng là công ty sẽ nhận được tiền thuê trước vào đầu năm. Do đó ngay đầu năm công ty đã có một khoản tiền và công ty lấy đó là một phần tài chính đóng góp cho các dự án.
Kinh Đô áp dụng nguyên tắc khấu hao nhanh, mặc dù có thể làm giảm lợi nhuận của công ty nhưng trái lại nó lại làm tăng nguồn vốn cho kinh doanh. Do đó công ty có một khoản nhàn rỗi để tạo điều kiện mở rộng kinh doanh. Và cũng giống như những doanh nghịêp khác, lợi nhuận năm trước cũng là một nguồn đầu tư tài chính cho dự án. Ngoài ra trong trường hợp vẫn thiếu về vốn, công ty có thể nhờ đến nguồn vốn vay ngân hàng.
-Một công việc rất quan trọng trong các dự án cho thuê văn phòng của công ty là lập các báo cáo tài chính cho dự án trong đó có dự tính các mức đơn giá cho thuê. Đặc điểm của cho thuê văn phòng là đơn giá cho
thuê tính theo đơn vị USD/m2. Cán bộ thẩm định lập một bảng các đơn giá của dự án với các mức đơn giá khác nhau rồi từ đó tính ra các chỉ tiêu cần thiết để đánh giá lợi nhuận cuả dự án. Việc tính toán đơn giá này không phải chỉ đơn thuần là tính ra tổng số doanh thu thu về mà cán bộ thẩm định phải căn cứ vào đó lựa chọn mức giá nào đó để thoả thuận với khách hàng. Với mức giá được thoả thuận này phải đảm bảo doanh thu và lợi nhuận của dự án ( Ở đây có tính đến cả mức độ rủi ro của dự án đó là cho thuê được 100% diện tích thì đơn giá sẽ là bao nhiêu, nếu chỉ thuê một phần thì đơn giá sẽ là bao nhiêu…) Cán bộ thẩm định dự án có nhiệm vụ kiểm tra rà soát lại các báo cáo tài chính của dự án, kiểm tra xem doanh thu có đúng không,