Khi thẩm định giá BĐS, thẩm định viên có thể sử dụng 1 phương pháp hoặc tốt hơn là nhiều phương pháp để kiểm tra lẫn nhau các giá trị BĐS ước tính cuối cùng. Đối với mỗi loại BĐS sẽ có các phương pháp thích hợp khác nhau và yêu cầu thông tin thị trường của từng phương pháp cũng khác nhau. Theo THÔNG TƯ 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 do Bộ Tài chính ban hành, các phương pháp thẩm định giá bao gồm:
1. Phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường.
2. Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
3. Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
4. Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá BĐS có tiềm năng phát triển.
5. Phương pháp lợi nhuận:
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…
Các phương pháp thẩm định giá theo thông lệ quốc tế khác (nếu có) phải được Bộ Tài chính chấp thuận trước khi áp dụng.
Bảng 3.1: Các phương pháp thẩm định giá và thông tin yêu cầu
PHƯƠNG PHÁP SỬ DỤNG
THÔNG TIN YÊU CẦU
So sánh
giá niêm yết / giá chào bán giá giao dịch thành công
tình trạng pháp lý của tài sản (giầy tờ pháp lý có đầy đủ, hợp lệ không?) thông tin quy hoạch
đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng còn lại của BĐS hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS
…
Chi phí chi phí hiện tại để xây dựng mới, tái tạo, thay thế công trình hiện có trên đất (bao gồm thông tin giá cả nguyên vật liệu, chỉ số xây dựng, suất vốn
đầu tư xây dựng…) lợi nhuận cho nhà thầu
thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật tỉ lệ hao mòn của công trình xây dựng
…
Thu nhập
tổng thu nhập tiềm năng, doanh thu từ việc khai thác tài sản
thất thu do tài sản không được thuế hết 100% công suất hoặc do thanh toán dây dưa
chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản, chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản
giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ tỷ suất vốn hóa
…
Thặng dư
mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án tổng doanh thu phát triển của dự án
chi phí đầu tư: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, Chi phí quản lý dự án, Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, Chi phí xây dựng công trình, Chi phí thiết bị, Chi phí khác gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình, Chi phí dự phòng, Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư, thuế…).
tỷ suất chiết khấu
…
Lợi nhuận
tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
tổng chi phí: Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư, Chi phí lãi vay ngân hàng, Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp
tỷ suất vốn hoá
…
Nguồn: Tổng hợp của tác giả