Khi thẩm định giá BĐS, thẩm định viên cần tham khảo giá BĐS trên thị trường. Các mức giá được tham khảo này cũng chính là mức giá đưa vào điều chỉnh để cho ra mức giá ước tính cuối cùng của BĐS cần thẩm định. Vì vậy, khi các mức giá được tham khảo càng phản ánh đúng quan hệ cung-cầu trên thị trường thì mức giá ước tính cuối cùng của BĐS cần thẩm định càng chính xác và là giá thị trường. Tuy nhiên, ở TTBĐS Việt Nam, mức giá BĐS ngoài quan hệ cung-cầu còn bị tác động rất lớn bởi nhiều yếu tố liên quan đến hệ thống quản lý của Nhà nước.
Trong TTBĐS sơ cấp, nơi đại diện chủ sở hữu (đa số thuộc Nhà nước) tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư, vẫn chưa thoát khỏi tính “xin-cho”, thiếu minh bạch và dẫn tới giá cả đất đai không phản ánh đúng cung cầu thị trường. Thị trường quyền sử dụng đất hiện nay được vận hành theo cơ chế tài chính hai giá đất (giá được quy định trong khung giá Nhà nước và giá thị trường). Việc điều tiết hai thị trường cơ bản của quyền sử dụng đất lại theo hai cơ chế khác nhau: thị trường sơ cấp được điều tiết theo giá đất do Nhà nước quy định còn thị trường thứ cấp phần lớn lại do giá thị trường điều tiết. Sự chênh lệch giữa hai mức giá đất quá lớn làm nảy sinh hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất giữ tiền tiết kiệm trong dân vào BĐS. “Cung” và “Cầu” đôi khi không gặp nhau vì còn xảy ra hiện tượng “Cung ảo” và “Cầu ảo”. Giá đất do Nhà nước quy định tương ứng với một mục đích sử dụng đất nhất định, nhưng trên thực tế việc sử dụng một thửa đất vào nhiều mục đích khác nhau ở Việt Nam là phổ biến (đất ở kết hợp với sản xuất, kinh doanh và dịch vụ…) điều này sẽ dẫn đến theo quy định của Nhà nước ở hai vị trí tương tự nhau sẽ có giá đất như nhau nhưng khi xét về khả năng sinh lời nếu một thửa được sử dụng vào nhiều mục đích sẽ cao hơn. Bên cạnh đó, các hoạt động điều tra, đánh giá thị trường chưa được thực hiện một cách có hệ thống để xác định ngu yên nhân gây tình trạng mất cân đối cung cầu hoặc chênh lệch giữa các loại hình nhà ở để từ đó điều tiết thị trường theo đúng hướng.
Giá cung BĐS của các chủ đầu tư bị ảnh hưởng lớn bởi các thủ tục hành chính để thực hiện dự án đầu tư BĐS. Nếu các thủ tục này được thực hiện nhanh và đúng tiến độ sẽ làm giảm chi phí đầu tư dự án và các rủi ro có liên quan về mặt thời gian, dẫn đến giá cung BĐS ra thị trường cũng giảm. Theo đánh giá của một số công ty, để hoàn tất thủ tục cho dự án BĐS ở TP. HCM có thể mất bình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội thảo của Hiệp hội BĐS TP. HCM năm 2009) còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhượng khoảng 1 tháng. Nhiều văn bản pháp quy được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản
lý không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch BĐS, cần có nhiều thời gian và kiên nhẫn.
Tại hội thảo "Hoàn thiện cơ chế chính sách và cải cách thủ tục hành chính đối với các dự án kinh doanh BĐS", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liên cho biết có những dự án BĐS phải trải qua 40-50 con dấu, có con dấu phải mất cả năm mới được đóng. Ông Chu Văn Chung, vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng), nói rằng qua khảo sát 9 dự án tại TP. HCM, Hà Nội và Hà Tây cho thấy trung bình mỗi dự án kinh doanh BĐS phải mất 3 năm làm thủ tục, qua 33 bước. Có dự án kéo dài đến 6-7 năm, đây là một rào cản rất lớn đối với các doanh nghiệp kinh doanh. Không ít thủ tục do các địa phương quy định bằng văn bản nhưng cũng có những loại thủ tục do chính cán bộ công chức đặt ra.
Đối với các dự án nhà ở xã hội, theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám Đốc công ty địa ốc Đất Lành: “Hiện nay thủ tục hành chính chiếm khoảng 50% chiến lược giá thành căn hộ giá rẻ. Ví dụ: “Xây một tòa nhà 16 lầu trên thực tế chỉ mất khoảng 2,5 năm, nhưng việc mua đất, thực hiện đền bù phải đến 3 năm. Như vậy, để hoàn thành tòa nhà phải mất 5-6 năm; trong thời gian kéo dài này, cũng là thời gian “chết”, không luân chuyển được của tiền vốn vay, chưa kể lãi suất ngân hàng vẫn phải trả liên tục; trong khi đó thì dân số vẫn tăng liên tục khiến nguồn cung nhà ở ngày càng lớn. Trong 5-6 năm thử hỏi nhu cầu nhà ở sẽ tăng thêm mấy lần?”. Cầu quá lớn, cung không đủ, thời gian kéo dài, chi phí xây dựng từ giá cả vật liệu đến nhân công đều tăng khiến cho giá cả sản phẩm phải đội lên là điều tất yếu. Và như vậy, khi nhà giá thấp hoàn thành thì chỉ những người thu nhập khá mới mua nổi. Cuối cùng, thiệt thòi vẫn thuộc về những người thu nhập thấp có nhu cầu thật sự. Nếu thủ tục giấy tờ xây nhà hoàn thành trong 6 tháng thì có thể tiết kiệm được 20% giá thành, giá bán căn hộ sẽ thấp hơn, người thu nhập không cao sẽ có nhiều cơ hội mua nhà hơn”.