3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá liên quan đến thông tin trên TTBĐS
Theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2), doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
Trong trình tự 6 bước trên thì bước 3 và bước 4 yêu cầu thẩm định viên phải khảo sát và phân tích thông tin thị trường. Giá BĐS được thẩm định bị tác động rất lớn bởi chất lượng thông tin đầu vào. Muốn có được điều này thì bản thân thông tin trên thị trường phải đáp ứng được yêu cầu về sự minh bạch là ĐẦY ĐỦ-CHÍNH XÁC-KỊP THỜI. Tuy nhiên, thông tin BĐS trên TTBĐS Việt Nam lại chưa đáp ứng được yêu cầu này, gây nhiều khó khăn cho các thẩm định viên khi thực hiện thẩm định giá BĐS. Cũng theo hướng dẫn của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, các thông tin phải thu thập đối với BĐS bao gồm: Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS; Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS; Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trên thực tế, nếu người làm công tác lấy thông tin tài sản so sánh không đủ kỹ năng, sự khéo léo trong vai trò người mua tiềm năng thì rất khó tiếp cận được giấy tờ pháp lý của tài sản. Hơn nữa, khi tìm kiếm thông tin chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS thì việc tiếp cận tình trạng cơ sở hạ tầng cũng không đơn giản nếu người lấy tin không nắm vững thông tin khu vực. Thông tin về tình trạng duy tu, sửa chữa sẽ rất khó xác định nếu không tiếp cận được trực tiếp người đứng ra tiến hành duy tu, sửa chữa cho căn nhà. Bản thân chủ nhà trong nhiều trường hợp cũng không nắm vững thông tin trên vì có thể họ không trực tiếp cai quản hoặc sinh sống trong căn nhà đó.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin khác có liên quan đến các yếu tố tác động đến giá BĐS như đã phân tích ở chương 1. Tuy nhiên việc có được các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh và các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng ở Việt Nam rất khó có được dữ liệu chính quy do các cơ quan quản
lý Nhà nước không công bố mà các đối tượng có nhu cầu phải tự điều tra nghiên cứu độc lập. Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài
sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.
Khi đã có được thông tin thì việc phân tích thông tin đóng vai trò rất quan trọng nhằm sàng lọc những thông tin quan trọng và cần thiết có tác động tới mức giá BĐS. Đặc biệt, trong TTBĐS Việt Nam khi thông tin có sự minh bạch thấp thì việc phân tích thông tin gặp rất nhiều khó khăn và đòi hỏi người phân tích phải có được những kiến thức và kinh nghiệm nhất định để có được những nhận định chuẩn xác về các yếu tố có tác động tới giá BĐS và trọng số của từng yếu tố. Nội dung phân tích thông tin trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 bao gồm: Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản; Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá như Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản; Phân tích về khách hàn; Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.