¾ Rủi ro về quản lý thanh khoản:
Cho vay bất động sản đòi hỏi nguồn vốn dài hạn. Trong khi đó, khoảng 80% nguồn vốn huy động của các Ngân hàng thương mại có kỳ hạn dưới 12 tháng, nên khi thị trường bất động sản biến động, cũng kéo theo rủi ro tín dụng.
Sự mất cân đối về cơ cấu thời hạn vốn tín dụng, cũng như việc sử dụng quá mức nguồn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn của một số Tổ chức tín dụng là một trong những tác nhân gây ra những bất ổn trên thị trường tín dụng. Trước áp lực của nền kinh tế, việc sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn được coi là một giải pháp tình thế của Ngân hàng Nhà nước hiện nay. Theo quy định từ 01/10/2009, tỷ lệ vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn tối đa là 30% (đối với các Ngân hàng thương mại, Công ty tài chính, Công ty cho thuê tài chính), tỷ lệ này là 20% (đối với Quỹ tín dụng nhân dân trung ương)
Tuy nhiên, nếu các Tổ chức tín dụng không đảm bảo duy trì ổn định việc huy động vốn theo kế hoạch, cũng như khả năng thu nợ không phù hợp với yêu cầu chi trả các khoản tiền gửi do chênh lệch về thời hạn, có thể dẫn đến nguy cơ mất khả năng thanh toán, nhất là các Tổ chức tín dụng có quy mô nhỏ, hệ số an toàn vốn thấp và sử dụng nhiều vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn.
Số liệu điều tra của một nhóm các khoa học được công bố trên báo chí cho thấy Bảng cân đối tài sản của Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay khá rúi ro về vấn đề quản lý thanh khoản: Hiện tại, nếu tính trung bình, ước có khoảng chưa đến 20% nguồn vốn huy động của Ngân hàng thương mại có kỳ hạn trên 1 năm; nguồn có kỳ hạn trên 2 năm ước chỉ chiếm 8% tổng nguồn vốn. Như vậy, có tới khoảng 80% tổng nguồn vốn huy động của các Ngân hàng thương mại là vốn ngắn hạn (dưới 1 năm). Tỷ trọng này phần nào phản ánh trình độ phát triển của thị trường tài chính Việt Nam còn ở mức thấp, các công cụ huy động vốn còn nghèo nàn của khu vực ngân hàng, mức độ tín nhiệm hạn chế của công chúng vào hệ thống ngân
hàng, quan điểm ngắn hạn của nhà đầu tư/ người gửi tiền khi môi trường kinh tế còn nhiều bất trắc...
Trong khi đó, tính trung bình toàn hệ thống Ngân hàng thương mại, ước tỷ lệ cho vay trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản lên tới hơn 70% tổng dư nợ cho vay bất động sản. Nguồn để cho vay trung và dài hạn chủ yếu là nguồn ngắn hạn.
Do đó, với hệ thống quản lý rủi ro thanh khoản như hiện nay, các Ngân hàng thương mại rất dễ tổn thương trước các biến động của nền kinh tế, việc sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay quá mức các dự án trung và dài hạn (cụ thể là đầu cơ bất động sản) đã gây nguy cơ rủi ro rất lớn.
Thực tế cho thấy, đầu năm 2008, khi Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ, một số Ngân hàng thương mại đã rơi vào tình trạng thiếu thanh khoản, đã đẩy mạnh huy động vốn đến mức tạo nên trào lưu “siêu lãi suất” (thậm chí đến mức 20%) và đẩy lãi suất trên thị trường liên ngân hàng có khi lên tới 30%/năm. Một số ngân hàng cho vay đầu cơ bất động sản kỳ hạn 12 tháng với nguồn trả nợ từ việc bán chính bất động sản hình thành từ vốn vay đồng thời là tài sản bảo đảm. Trong thời gian đầu, khi thị trường bất động sản đang nóng sốt, khách hàng thanh toán đúng hạn đã khiến nhiều ngân hàng đẩy mạnh cho vay dưới hình thức này, tuy nhiên khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng và Ngân hàng Nhà nước cảnh báo về hạn chế cho vay bất động sản, thị trường đóng băng và nợ quá hạn, nợ xấu tăng nhanh ở nhiều ngân hàng.
¾ Rủi ro trong công tác thẩm định cho vay
Xét từ phía ngân hàng thì một số ngân hàng không chấp hành nghiêm túc chế độ tín dụng và điều kiện cho vay; chính sách và quy trình cho vay còn lỏng lẻo; chưa thực sự phân định rạch ròi giữa khâu thẩm định và khâu cho vay; công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ, chính sách quản trị rủi ro nói chung và rủi ro tín dụng nói riêng vẫn còn hạn chế. Một số ngân hàng có biểu hiện khá dễ dãi trong cho vay, không chấp hành đầy đủ quy trình, quy chế cho vay, gia hạn nợ sai quy định, che dấu nợ quá hạn. Các khoản vay được cơ cấu không phù hợp với tính chất của
phương án vay, kế hoạch trả nợ không căn cứ dòng tiền của dự án, phương án sản xuất kinh doanh
Đa số các khoản cho vay bất động sản là tín dụng trung dài hạn, quy mô dự án rất lớn, phức tạp mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chuyên môn cao, theo các tiêu chuẩn thị trường, thực sự vượt quá năng lực, kinh nghiệm, khả năng giám sát của các cán bộ tín dụng. Điều đó dẫn đến việc một số doanh nghiệp lợi dụng sự kém hiểu biết và thiếu thông tin kinh tế, thông tin kỹ thuật của nhân viên ngân hàng để báo cáo khống vốn, khai tăng giá trị xây dựng công trình để tăng quy mô vốn đầu tư. Điều này đặc biệt nguy hiểm đối với cho vay các dự án đầu tư bất động sản, do khi cho vay đầu tư bất động sản, đa số các ngân hàng đều nhận thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay với tỷ lệ vốn tự có của doanh nghiệp là 30% và vốn vay ngân hàng là 70%. Việc chủ đầu tư nâng khống giá trị công trình còn dẫn đến nguy cơ vốn tín dụng ngân hàng chiếm tỷ trọng quá lớn trong tổng vốn đầu tư dự án, có thể chiếm đến 90% thậm chí 100% vốn đầu tư dự án. Do đó, khi thị trường biến động, khách hàng sẽ dễ dàng từ bỏ dự án (và cũng là tài sản đảm bảo) để lại khoản nợ khó đòi cho ngân hàng.
Mặt khác, do thông tin không đầy đủ và khả năng dự báo còn yếu kém, nhiều khả năng ngân hàng sẽ cho vay những dự án chưa được chủ đầu tư nghiên cứu cẩn trọng, những dự án kém hiệu quả. Do đó rủi ro là điều tất yếu có thể xảy ra và ngân hàng là người phải gánh chịu những rủi ro này.
¾ Rủi ro về tài sản đảm bảo:
Phần lớn dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng có tài sản thế chấp là nhà đất. Mặc dù đây được coi là hình thức bảo đảm nợ chắc chắn nhất, nhưng thực tế các tài sản thế chấp là nhà đất cũng chứa nhiều rủi ro như: rủi ro về tính pháp lý của tài sản (giấy tờ sai lệch, giả mạo, không hợp pháp, tài sản có tranh chấp về quyền sở hữu...). Sự mất giá của tài sản thế chấp khi thị trường sụt giảm, tài sản thế chấp không bán được vì ở vào vị trí không thuận lợi, trong quy hoạch của Nhà nước….
Đối với các khoản cho vay bất động sản có tài sản đảm bảo là tài sản hình thành trong tương lai –đây cũng là một nghiệp vụ có rất nhiều rủi ro. Nếu chủ đầu
tư không có năng lực hoặc sử dụng vốn không đúng mục đích như ban đầu hoặc thị trường bất động sản có biến động sẽ dẫn đến việc dự án không được triển khai đúng tiến độ. Khi đó việc tiêu thụ sản phẩm gặp nhiều khó khăn, và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ ngân hàng. Tuy nhiên lúc đó, ngân hàng không thể phát mãi tài sản để thu hồi nợ do tài sản chưa được hình thành. Do đó, nếu không kiểm soát chặt chẽ, ngân hàng sẽ mất vốn hoặc gặp khó khăn khi thu hồi nợ.