III. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC XÂYDỰNG QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI.
3. Những yếu kém và nguyên nhân:
3.1. Những yếu kém:
Theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì diện tích đất nông nghiệp của thành phố giảm đi 10.781 ha để chuyển sang phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ và thu hồi khoảng 870 ha đất có nhà để xây dựng, hoàn thiện hệ thống
công trình hạ tầng kỹ thuật, sẽ có khoảng 35.000 hộ dân bị ảnh hưởng chỗ ở; áp lực giải quyết việc làm cho hàng chục vạn nông dân và địa điểm kinh doanh dịch vụ cho những người có mặt phố bị thu hồi đất là một bức xúc và yêu cầu lớn với thành phố. Vì vậy, công tác xây dựng quỹ nhà ở, quỹ đất ở TĐC phải đi trước một bước để chủ động phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố là một yêu cầu bức xúc cần phải khẩn trương thực hiện một cách đồng bộ nhằm đảm bảo không chỉ chuẩn bị đầu tư về số lượng mà còn phải đáp ứng về mặt chất lượng nhà ở phục vụ TĐC để GPMB thực hiện dự án; đồng thời thực hiện nhhiệm vụ điều tiết phân bổ lại dân cư theo quy hoạch và chính sách GPMB để đảm bảo yêu cầu ổn định và phát triển thủ đô.
Trên thực tế, khi chủ dự án được giao đất, trong khi tiến hành GPMB thì chủ đầu tư mới thực hiện việc lập phương án TĐC, do đó sẽ kéo dài thời gian thực hiện dự án lên gấp đôi (vì phải lập dự án TĐC ); vì vậy phương án các địa phương chuẩn bị trước quỹ nhà đất TĐC cho nhu cầu GPMB mới đáp ứng được yêu cầu đặt ra. Nhưng để thực hiện được yêu cầu đầu tư xâydựng phù hợp (vì có thể quỹ nhà được xây dựng nhưng người nằm trong diện GPMB lại không muốn TĐC tại dự án đã được xây dựng).
Công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, quỹ đất ở TĐC phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố hiện nay mới chỉ đáp ứng được khoảng 50% yêu cầu triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô, trong khi đó yêu cầu khách quan là công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở TĐC phải được xây dựng trước để chủ động phục vụ công tác GPMB, thực hiện dự án, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố. Công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất TĐC vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập cần khắc phục như::
- Các chủ đầu tư chưa thật sự quan tâm và nhận thức rõ trách nhiệm phải lo quỹ nhà TĐC để triển khai thực hiện dự án được giao mà trông chờ vào việc xin quỹ nhà TĐC của thành phố như các dự án của Ban quản lý dự án Thăng Long (Bộ GTVT), Ban quản lý dự án các công trình trọng điểm,
Ban quản lý dự án giao thông đô thị, Ban quản lý dự án thoát nước thành phố… trong khi quỹ nhà TĐC của thành phố là có hạn.
-Việc quản lý quỹ nhà TĐC còn dàn trải, chưa tập trung, hiện do nhiều đầu mối quản lý như các Ban quản lý dự án ở các quận, huyện, các Sở, Ban ngành, các doanh nghiệp nên thành phố chưa chủ động cân đối và bố trí kịp thời cho các dự án, nhất là các dự án trọng điểm của thành phố.
- Nguồn vốn đầu tư do ngân sách cấp để xây dựng quỹ nhà TĐC, sau khi thực hiện bán nhà, các hộ TĐC đã nộp tiền mua nhà cho ngân sách, song khâu quản lý, theo dõi tổng hợp, quyết toán thu hồi nguồn vốn chưa tập trung về một đầu mối để thực hiện tái đầu tư xây dựng quỹ nhà TĐC; kể cả tiền bán nhà thuộc quỹ nhà sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP, các khoản thu về đất cũng chưa được đầu tư trở lại để phát triển quỹ nhà ở thành phố.
- Một số khu TĐC tập trung triển khai chậm, kéo dài như dự án khu Nam Trung Yên (56 ha), … quy mô nhà TĐC hiện chủ yếu là nhà chung cư cao tầng (từ 9 tầng trở lên), cùng với các thủ tục thẩm định và thi công xây dựng kéo dài, giá thành đầu tư cao cũng là nguyên nhân khách quan ảnh hưởng đến tiến độ.
- Chất lượng nhà, vị trí cơ cấu căn hộ chưa đáp ứng yêu cầu của người mua nhà TĐC, do đó dẫn đến mất cân đối trong thanh toán bồi thường và mua nhà TĐC, nhiều căn hộ có diện tích nhà đất thu hồi nhỏ, được bố trí căn hộ rộng, giá thành cao nên được phép trả dần tiền mua nhà trong 10 năm, ảnh hưởng đến cơ chế quản lý thu hồi vốn sau khi bố trí TĐC.
- Chưa tạo được cuộc sống ổn định và hoà nhập cộng đồng do các khu nhà chung cư cao tầng, đô thị hiện nay thường chưa có ngay hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, đồng bộ, nên chưa hấp dẫn đối với các hộ có nhu cầu kinh doanh dịch vụ tại nơi ở mới. Chính sách hỗ trợ tạo việc làm mới, ổn định đời sống của các hộ gia đình phải di chuyển chỗ ở còn nhiều bất cập.
- Thành phố đã ban hành Quyết định số 01/2002/QĐ-UB về quy chế mua nhà đã xây hoặc theo hình thức đặt hàng, do chưa có quy định cụ thể về
thủ tục ký hợp đồng, trình tự thanh toán, mức vốn đặt hàng…nên việc triển khai mua nhà của các chủ đầu tư còn gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ bàn giao các căn hộ phục vụ di dân GPMB và việc thu hồi nguồn vốn ngân sách để tiếp tục tái đầu tư cho các dự án xây dựng nhà TĐC.
3.2. Nguyên nhân:
Công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất TĐC trong thời gian qua đã gặp không ít khó khăn, bất cập cần giải quyết, mà những nguyên nhân chủ yếu là:
- Do thành phố chưa chỉ đạo tập trung quyết liệt, chưa giao công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất TĐC thành chỉ tiêu cụ thể. Trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, thành phố cũng đã có nhiều văn bản quy định về công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở TĐC nhưng chưa có sự chỉ đạo mạnh mẽ. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, Nghị định số 197/NĐ-CP/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC được ban hành, thành phố có Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 quy định chi tiết về bồi thường hỗ, trợ TĐC trên địa bàn thành phố. Trong đó quy định rõ ràng về công tác TĐC, bố trí dân cư và trách nhiệm của chủ đầu tư, công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất ở TĐC là công tác được ưu tiên hàng đầu. Tuy nhiên, quyết định mới được ban hành nên chưa thực sự đi vào cuộc sống.
- Những điều kiện để GPMB của một số dự án chưa chuẩn bị đầy đủ, thiếu tính khả thi, nhất là các dự án liên quan đến di dân, tái định cư. Trách nhiệm của chủ đầu tư chưa được xác định rõ, nhiều chủ đầu tư không chủ động chuẩn bị quỹ nhà, đất tái định cư, còn lúng túng trong công tác tái định cư, trông chờ quỹ nhà tái định cư của thành phố. Hiện nay, thành phố đã chỉ đạo ngay từ bước phê duyệt dự án, phương án tái định cư phải đảm bảo tính khả thi mới trình và phê duyệt dự án, tránh tình trạng dự án đã triển khai nhưng không có quỹ nhà tái định cư.
- Việc bố trí vốn cho công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất ở tái định cư chưa được ưu tiên, chưa có sự phối hợp đồng bộ của các Sở, ngành, nhiều khi bố trí vốn còn thiếu, chưa đáp ứng kịp thời tiến độ xây dựng quỹ nhà tái định cư.
- Công tác quản lý xây dựng các khu nhà tái định cư chưa chặt chẽ, gây nên tình trạng phổ biến hiện nay ở các khu chung cư đang được xây dựng là nguồn vốn bị thất thoát nghiêm trọng, ảnh hưởng lớn đến chất lượng nhà ở, cơ cấu, quy mô căn hộ, một số khu tái định cư không đảm bảo được điều kiện sống tốt hơn cho người dân, không đạt được mục tiêu về tiêu chuẩn, quy mô, chất lượng cơ sở hạ tầng đề ra.
- Chính sách hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm cho người dân phải di dân chưa có tính khả thi, chưa ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nên đã ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân, không đảm bảo mức thu nhập cho người dân sau khi di chuyển.
- Công tác quản lý quỹ nhà, đất tái định cư chưa tập trung về một đầu mối, nên thành phố chưa chủ động cân đối và bố trí kịp thời, đáp ứng tiến độ dự án.
- Thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng phức tạp, dẫn đến kéo dài, phân công trách nhiệm chưa rõ ràng, sự phối hợp trong công tác GPMB giữa chủ đầu tư và Chính quyền địa phương ở một số nơi chưa chặt chẽ, một số trường hợp khiếu nại kéo dài, chưa được giải quyết kịp thời.
CHƯƠNG III
GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY CÔNG TÁC XÂY DỰNG NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GPMB .