THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜ
2.1.2Những ựặc ựiểm chung của thị trường Bất ựộng sản tại TP.HCM:
Về cơ bản, thị trường Bất ựộng sản ở TP.HCM có những ựặc ựiểm sau: Thứ nhất, toàn bộ thị trường bất ựộng sản ở TP.HCM ựã trải qua một giai ựoạn 10 năm 1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài chắnh 2 giá ựất, trong ựó giá ựất do nhà nước quy ựịnh chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá ựất trên thị trường, giá ựất phi nông nghiệp trên thị trường ựã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng 10 năm. Cơ chế "xin - cho" về ựất là ựặc thù của hệ thống tài chắnh ựất ựai lúc này, từ ựó tham nhũng trong quản lý, ựầu cơ trong sử dụng, tiền tiết kiệm trong dân ựược cất trữ chủ yếu trong bất ựộng sản là một hiện tượng phổ biến. đến năm 2004 khi Luật đất ựai năm 2003 có hiệu lực thi hành, cơ chế "xin - cho" về ựất ựã bị xoá bỏ, giá ựất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm; từ ựó hiện tượng tham nhũng về ựất ựai giảm nhiều, hiện tượng ựầu cơ về ựất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiện trong bất ựộng sản gần như không còn. Thị trường bất ựộng sản ựã gần như ựã thể hiện ựúng bản chất, cung thật và cầu thật ựã nhìn thấy nhau. Thị trường bất ựộng sản ựã thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa ựồng bộ; hệ thống thuế chưa ựược ựổi mới; hệ thống ựăng ký bất ựộng sản ựang bị chia cắt, chưa ựủ ựiều kiện ựể có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa ựủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất ựộng sản tăng nguồn vốn ựầu tư phát triển từ chắnh vốn tiềm ẩn trong bất ựộng sản; chưa huy ựộng ựược tiền tiết kiệm của dân vào ựầu tư bất ựộng sản; quy hoạch sử dụng ựất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về ựất ựai.
Thứ hai, ựối với thị trường nhà ở có thể thấy: khu vực buôn bán nền nhà khá sôi ựộng trước ựây giờ không còn tồn tại (do quy ựịnh cấm chia lô bán nền); khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua
giảm sút vì giá cung thật cao hơn nhiều khả năng thanh toán của cầu thật; khu vực thị trường nhà chung cư trung bình và thấp vẫn hoạt ựộng bình thường. Gần như không còn người ựầu cơ và cất trữ tiền tiết kiệm trong nhà ở, người có nhu cầu mua nhà muốn chờ ựợi giá xuống thấp hơn nếu chưa thực cấp thiết. Quá nhiều nhà ựầu tư và quá nhiều dự án ựang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn vay thương mại ngắn hạn cũng ựược dùng vào ựầu tư nhà ở, hàng hoá nhà ở bị ứ ựọng mà các tổ chức tắn dụng ngừng lại các khoản vay, nhiều nhà ựầu tư lâm vào tình trạng có thể phá sản do hụt vốn.
Thứ ba, ựối với thị trường cơ sở sản xuất, dịch vụ vẫn hoạt ựộng bình thường, quỹ ựất ựáp ứng ựủ cho nhu cầu ựầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp. Nhiều nơi có biểu hiện lãng phắ trong sử dụng ựất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; có sai phạm trong việc tự ựộng chuyển dự án ựầu tư công nghiệp sang ựầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
Thứ tư, ựối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng có thể thấy: nguồn ựầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước và từ nguồn vốn ODA, Nhà nước ựã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều khó khăn trong thực hiện, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v. còn quá ắt, chưa ựộng viên sức ựầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước.
2.1.3 Các loại hình Bất ựộng sản chủ yếu tại TP.HCM: