1.2 GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM
Năm 2009, tốc độ tăng trưởng kinh tế của cả nước đạt 5.32%, đạt 81.4 tỷ USD chủ yếu tập trung ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Các khoản đầu tư nước ngoài năm 2009 đạt 21.5 tỷ USD. Lượng khách quốc tếđến Việt Nam đạt 3.8 triệu du khách, lượng kiều hối của người Việt Nam ở nước ngoài gửi vềđạt 6.9 tỷ USD. Điều đó cho thấy Việt nam đã và đang thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nền kinh tế Việt nam đang tăng trưởng mạnh, thu nhập của người dân cao, nguồn tiền nhàn rỗi nhiều là những nhân tố chính làm cho hoạt động xây lắp và hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư tăng trưởng mạnh. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã phát triển vượt bậc, hàng loạt các cao ốc, căn hộ mọc lên cho thấy sự tăng trưởng của thị trường này. Do đó, tác giả xin lấy số liệu thống kê của Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh về thị trường văn phòng cho thuê, thị trường bán lẻ, thị trường khách sạn, thị trường căn hộ và thị trường căn hộ dịch vụđể phân tích.
Thị trường văn phòng cho thuê
Trong những năm gần đây, thị trường cao ốc văn phòng đã phát triển mạnh mẽ. Mặc dù thị trường bất động sản chỉ đang trong giai đoạn ban đầu, nhưng tỷ lệ cao ốc văn phòng cho thuê ở Hà Nội và TPHCM là rất cao, tình trạng này dẫn đến giá thuê liên tục tăng trong các năm qua. Trong quý 4/2009, Hà nội có 18 tòa nhà mới, cung cấp 181.000 m2 nâng số cao ốc lên 83 cao ốc trong đó 14 tòa nhà loại A, 33 tòa nhà loại B và 36 tòa nhà loại C cung cấp khoảng 605.000m2. Công suất thuê trung bình cho cao ốc văn phòng đạt 81%.
Bảng 1: Cao ốc cho thuê (quý 4/2009) - Hà Nội Loại cao ốc Số cao ốc Diện tích sàn
(m2)
Công suất (%)
Giá thuê bình quân (USD/m2/tháng)
A 14 39.000 80% 40
B 33 18.000 82% 35
C 36 548.000 83% 20
Tổng cộng /trung bình 83 605.000 81% 31.67 (Nguồn: Savills Research & Consultancy)
Theo Savills, triển vọng trong tương lai có khoản 4.5 triệu m2 tăng thêm đến 2013 chủ yếu ở các quận không phải là trung tâm
Tại Tp.HCM, trong quý 4/2009 cung cấp thêm 6 tòa nhà loại A, 31 tòa nhà lại B với tổng diện tích là 475.000m2. Thị trường văn phòng cho thuê tăng 38% trong năm 2009. Tuy nhiên, giá cho thuê quý 4/ 2009 đã giảm nhẹ, giá cho thuê hạng A khoản 55-60USD/m2/tháng, hạng B khoản 30USD/m2/tháng. Nguyên nhân giảm giá là do một loạt các cao ốc hoàn thành như Crescent Plaza, Kumho Plaza,Centec Tower. Triển vọng trong năm 2010, tổng diện tích tăng thêm là 240.000m2 cho tất cả các hạng, chủ yếu tập trung ở quận 1 chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới.
Nhìn chung, phân khúc thị trường này vẫn đang hấp dẫn với nhiều dự án mới. Mặc dù bị ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế, bên cạnh sự tham gia càng nhiều của nhà đầu tư nước ngoài, nhiều nhà đầu tư trong nước cũng đã tham gia phân khúc thị trường này nhưng với chất lượng thấp hơn.
Trung tâm mua sắm
Thị trường của những trung tâm mua sắm cao cấp và đa chức năng đã phát triển mạnh mẽ vì chất lượng cuộc sống ngày càng nâng cao và thói quen mua sắm của cư dân thành phố. Ngoài ra, do sự phát triển của ngành du lịch cũng góp phần làm cho nhu cầu mua sắm càng tăng.
Theo nhận định của Savills, thị trường bán lẻ tại Hà Nội vẫn rất nhỏ so với khu vực với diện tích khoản 372.000m2 cho tất cả các loại hình. Giá thuê cao nhất
khoản 150USD/m2/tháng với công suất thuê đạt 90%. Theo nhận định đến năm 2012 khả năng lượng cung tăng gấp đôi đến 777.000m2 và ít nhất có 2 trung tâm mua sắm quan trọng.
Bảng 2: Trung tâm mua sắm (quý 4/2009) - Hà Nội
Diện tích(m2) %
Trung tâm mua sắm 178.560 48%
Siêu thị 122.760 33%
Thị trường bán sỉ 76.680 19%
Tổng cộng 372.000 100%
(Nguồn: Savills Research & Consultancy)
Hiện tại, TP.HCM chỉ có khoản 25 trung tâm mua sắm, 57 siêu thị và 3 trung tâm bán sỉ với tổng diện tích khoản 493.000m2. Với số lượng như thế được xem là thấp cho một thành phố gần 8 triệu người. Các trung tâm mua sắm chỉ đang trong giai đoạn phát triển.
Bảng 3: Trung tâm mua sắm (quý 4/2009)- TP.Hồ Chí Minh
Diện tích(m2) %
Trung tâm mua sắm 231.710 47%
Siêu thị 210.290 41.1%
Thị trường bán sỉ 51.000 11,9%
Tổng cộng 493.000 100%
(Nguồn: Savills Research & Consultancy)
Nhìn chung, nhu cầu mua sắm vẫn được duy trì trong quý 4/2009, nhưng do sự tăng chậm của GDP đã ảnh hưởng đến sức mua và quyết định đầu tư tại Việt Nam. Bất chấp sự giảm sút của nền kinh tế hiện tại, triển vọng dài hạn của các trung tâm mua sắm vẫn đang được hấp dẫn.
Thị trường khách sạn
Với ưu thế về điều kiện địa lý của Việt nam và nền chính trị ổn định và bền vững đã thu hút một lượng lớn khách tham quan mỗi năm. Nhu cầu xây dựng khách sạn tăng lên đáng kể. Hiện tại Hà Nội có khoảng 16 khách sạn từ 4 sao đến 5 sao
cung cấp khoảng 4.100 phòng. Hầu hết các khách sạn 4-5 sao đều tập trung ở quận Từ Liêm.
Bảng 4: Thống kê thị trường khách sạn 4-5 sao (quý 4/2009) – Hà Nội Loại khách sạn Số khách sạn Số phòng Công suất Giá thuê (USD/đêm) 5 sao 10 3.000 61 % 124 4 sao 6 1.100 67% 77 Tổng cộng/Trung bình 16 4.100 64% 100
(Nguồn: Savills Research & Consultancy)
Tại TP.HCM, hiện có khoản 21 khách sạn, cung cấp 5.600 phòng hầu hết các khách sạn đều tập trung ở Quận 1 chiếm 70% nhu cầu thị trường. Trong năm 2007 và 2008 một số khách sạn đã nâng cấp thành khách sạn 4-5 sao, cung cấp sự gia tăng đáng kể về số lượng phòng trong ba năm qua.
Bảng 5: Thống kê thị trường khách sạn 4-5 sao (quý 4/2009)- TP.Hồ Chí Minh Loại khách sạn Số khách sạn Số phòng Công suất Giá thuê (USD/đêm) 5 sao 13 4.300 52 % 126 4 sao 8 1.300 62% 82 Tổng cộng/Trung bình 21 5.600 57% 104
(Nguồn: Savills Research & Consultancy)
Nhu cầu về thuê phòng khách sạn đã bị ảnh hưởng khá rỏ của sự suy giảm nền kinh tế và dịch cúm A/H1N1 đang diễn biến phức tạp. Trong năm 2009 khách quốc tếđến Việt Nam chỉ khoản 3.8 triệu du khách, giảm 400 ngàn lượt so với năm 2008.
Thị trường khách sạn vẫn đang hấp dẫn các nhà đầu tư và các tập đoàn khách sạn quốc tế. Trong tương lai, sẽ có khoản 1.500 phòng khách sạn 4-5 sao sẽ đi vào hoạt động, chủ yếu tại Quận 1.
Thị trường căn hộ bán
Theo cuộc điều tra dân số ngày 01/04/2009, Hà Nội với số dân trên 6.5 triệu người, do đó nhu cầu về nhà ở là rất cao. Trong quý 4/2009 có thêm 6 dự án mới cung cấp 1.100 căn hộ. Thị trường sơ cấp trong quý này rất sôi động đặc biệt tại các quận Cầu Giấy, Từ Liêm và Hoàng Mai. Giá bán sơ cấp trung bình hạng A là 2.000USD/m2, hạng B là 1.260USD/m2, hạng C là 635USD/m2. Giá bán thứ cấp ở hầu hết các quận đều tăng 15%.
Tại TP. HCM, đến quý 4/2009, thành phố có khoản 41 dự án và 6.900 căn hộ được chào bán bởi nhà đầu tư. Trong quý 4/2009 có thêm 11 dự án mới cung cấp 5.500 căn hộ. Hầu hết các dự án hiện tại đang được xây dựng để cung cấp căn hộ cho thị trường, các căn hộ tập trung chủ yếu ở quận 2 và quận 7 với giá bán bình quân loại A là 2.250USD/m2, loại B là 1.880USD/m2, loại C là 885USD/m2. Triển vọng từ năm 2010 -2012, có khoản 50.000 căn hộ tăng thêm. Trong giai đoạn này, nền kinh tế đã có dấu hiệu phục hồi, do đó dự đoán thị trường căn hộ sẽ sôi động trong tương lai.
Hầu hết các dự án căn hộđều tập trung ở khu đô thị mới và thị trường bất động sản đang được kỳ vọng sẽ tiếp tục sôi động và gia tăng từ 2010 -2012. Nhu cầu về nhà ở trong các năm tiếp theo sẽ càng cao, đó là do sự thay đổi sở thích sống, đô thị hóa sự gia tăng thu nhập và tiền nhàn rỗi trong dân.
Thị trường căn hộ dịch vụ
Tại Hà nội đến quý 4/2009, có 41 căn hộ dịch vụ, cung cấp 2.200 căn. Thị trường chủ yếu tập trung là căn hộ có diện tích nhỏ dưới 100m2 chiếm 63%. Giá thuê đạt 26USD/m2/tháng tăng 3% so với quý 3/2009 nhưng giảm 6% so với quý 4/2008. Công suất thuê đạt 90%, tăng 2% so với quý 3/2009 và tăng 1% so với quý 4/2008. Theo triển vọng trong tương lai sẽ có khoản 10 dự án mới cung cấp khoản 2.400 căn chủ yếu tập trung ở phía Tây và Tây bắc Hà Nội.
Tại TP.HCM, đến quý 4/2009 có khoản 48 tòa nhà căn hộ dịch vụ, cung cấp 2.700 căn. Trong năm 2009 chỉ có một tòa nhà hạng A mới là Kumho Plaza cung cấp 2.600 căn. Nhìn chung giá thuê bình quân tăng nhẹ, hạng A 29USD/m2/tháng
tăng 5%, hạng B 24 USD/m2/tháng tăng 1%. Theo dự đoán, trong năm 2010 có thêm 480 căn. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Quận 3 và Quận 7.
Nhìn chung, trong năm 2010 và 2011, thị trường nhà nghĩ dọc duyên hải miền trung sẽ sôi động, thị trường bán lẻ sẽ bùng phát tại Việt nam. Những vấn đề đô thị hóa đã và đang lặp lại ở nhiều thành phố và các tỉnh. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn chủ yếu là do cơ sở hạ tầng yếu kém ở Hà nội và TPHCM đang hạn chế tốc độ đô thị hóa và ngăn cản thị trường bất động sản phát triển. Vốn cho phát triển bất động sản là một vấn đề khẩn cấp cho nhiều nhà đầu tư mới vì giá đất quá cao do đó không còn vốn xây dựng. Bên cạnh đó, các chủđầu tư càng ngày càng trưởng thành và bắt đầu đòi hỏi những câu hỏi chính xác hơn, bắt đầu nghĩ đến “nội dung phát triển gì là hiệu quả nhất và tốt nhất” cho một thửa đất.
