III. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CHI NHÁNH TRONG THỜI GIAN TỚI.
3. Công ty ALCII-ĐN cần đa dạng hóa các hình thức cho thuê.
Xét thấy trong thời gian tới chi nhánh nên phát triển thêm các sản phẩm mới như cho thuê trả góp:
Hiện tại chi nhánh đang cho thuê động sản theo hình thức cho thuê thông thường có sự tham gia của 3 bên, khách hàng chưa thanh toán tiền thuê theo phương thức trả góp, trả tiền đầu hoặc cuối năm, mà không phải hàng tháng như hiện nay. Dịch vụ cho thuê trả góp các động sản như các phương tiện vận tải, các máy móc thiết bị...là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới. Vì thế, khi
khách hàng có nhu cầu chi nhánh nên áp dụng dịch vụ này. Trong thời gian tới chi nhánh nên cho thuê trả góp đối với các tài sản như : phương tiện vận tải, máy hoặc dây chuyền sản xuất, máy móc thiết bị xây dựng, phương tiện văn phòng, đặc biệt chi nhánh đề nghị công ty kiến nghị lên chính phủ đưa bất động sản vào danh sách những tài sản cho thuê của công ty nhằm đa dạng hoá đối tượng cho thuê. Nếu được như vậy thời gian tới chi nhánh sẽ cho thuê nhà ở, văn phòng làm việc, căn hộ do nhà nước xây dựng.
3.1. Cho thuê trả góp nhà đất.
Trong tương lai nếu nhà nước cho phép, chi nhánh nên thực hiện nghiệp vụ cho thuê trả góp nhà đất.
Đầu tiên ta xem xét phương án cho thuê nhà ở với đối tượng khách hàng là CNVC nhà nước, nhân viên các công ty, người thu nhập thấp hiện chưa có nhà ở thuộc sở hữu, phải sống trong nhà đi thuê, các căn hộ chật hẹp, thiếu kích thước. Vì giá nhà đất tại Đà nẵng quá cao so với thu nhập thực tế của những bộ phận này. Theo số liệu điều tra của các cơ quan khác nhau về nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt nam cho thấy một thực trạng khó khăn chung như sau:
Theo Bộ Xây Dựng: 37,1% người thu nhập thấp sống tập trung tại các khu vực ngõ hẽm, 49,5% sống tại các xóm lao động, còn lại 13,4% sống rải rác trong khu vực đô thị. Theo Viện Nghiên Cứu Kiến trúc: 4,8% số hộ thu nhập cao sống trong các căn hộ sang trọng có diện tích trung bình từ 17,23 m2/người trở lên. 24,2% số hộ quá nghèo và thu nhập thấp chỉ có chỗ ở dưới 8 m2/người. 71% số hộ trung bình và khá có chổ ở khoảng 10 - 12 m2/người. Hiện nay, gần 40% các hộ gia đình ở khu vực đô thị sống trong một không gian dưới 36 m2; 19% sống trong những căn nhà tạm bợ, cấu trúc không bền vững, được làm từ các nguyên liệu rẻ tiền. Một điều bức xúc nữa là hơn 2 triệu m2 nhà hư hỏng nặng đang chờ sữa chữa và hàng chục triệu m2 cần sữa chữa, nâng cấp. Trong tổng số người thu nhập thấp thì cán bộ công nhân viên chức chiếm 31% và số này chưa có nhà ở, phải ở nhờ, ở tạm. Theo ADB, khoản tích luỹ của hộ CNVC mỗi năm ở Hà nội là gần 2 triệu đồng; Tp Hồ Chí Minh 3,6 triệu đồng; Đà Nẵng trên 3 triệu đồng. Đem so với thời giá nhà đất hiện nay thì số tiền này quả thực quá nhỏ bé. Trên đây là số liệu thực trạng nhà ở cả nước nói chung, như thế để thấy một điều rằng vấn đề nhà ở đã và đang trở thành vấn đề bức xúc, được sự quan tâm của đông đảo mọi người. Tại Đà Nẵng tình hình nhà ở cho người thu nhập thấp, sinh viên mới ra trường, cán bộ công chức nhà nước cũng nằm trong thực trạng tương tự. Giải quyết tốt vấn đề này không những mang lại sự ổn định kinh tế - xã hội, mà còn có tính nhân văn cao, có lợi đối với các công ty kinh doanh trong lĩnh vực này.
Ta thử đưa ra một ví dụ: Giả sử một sinh viên tỉnh lẻ mới ra trường đang làm việc ở Đà nẵng, một cán bộ viên chức nhà nước có các mức thu nhập thực tế như sau thì tương ứng với đó là thời gian cần có để tích luỹ đủ tiền mua nhà đất trị giá 600 triệu đồng trong tương lai:
Thu nhập 1 người/Tháng (tr.đ) Số tiền tiết kiệm/Tháng (tr.đ) Số tiền tiết kiệm/Năm (tr.đ) Tri giá nhà đất (tr.đ)
Thời gian cần thiết để mua nhà (Năm)
Từ 3 - 4 1 12 600 50
Từ 5 - 6 2 24 600 25
Từ 7 - 8 3 36 600 16,7
Từ 9 - 10 4 48 600 12,5
.... .... ... ... ...
Số liệu trên đây là một cách tính toán rất đơn giản, vì đã bỏ qua lãi suất tiền gửi ngân hàng, bỏ qua lạm phát và tốc độ tăng giá của nhà đất. Bảng trên cho thấy tương ứng với các mức thu nhập khác nhau thì thời gian cần thiết để tích luỹ đủ tiền mua nhà là khác nhau; nếu thu nhập thực tế là dưới 2 triệu đồng/tháng thì không bao giờ mua được nhà, phải ở nhà thuê, ở tạm bợ suốt đời; nếu thu nhập từ 3 - 4 triệu đồng thì cần 50 năm; thu nhập 5 - 6 triệu cần 25 năm; 7 - 8 triệu đồng cần 16,7 năm; ...Như vậy, thu nhập càng cao càng nhanh chóng có nhà. Tuy nhiên, ở Đà Nẵng những tầng lớp này có thu nhập thấp nên khả năng sở hữu một căn hộ hoặc một ngôi nhà là rất khó. Tình trạng này sẽ phát sinh tiêu cực, ngân sách Thành Phố bị hao hụt do tham nhũng, tình hình kinh tế - xã hội mất ổn định, chênh lệch giàu nghèo ngày càng tăng, cách biệt về mức sống cũng như các điều kiện sinh hoạt khác giữa người thu nhập cao và những người có thu nhập thấp. Do vậy, giải quyết vấn đề nhà ở là hết sức cần thiết góp phần làm giảm tiêu cực, giảm tham nhũng hối lộ, nhằm ổn định tình hình kinh tế - xã hội của Thành Phố Đà nẵng.
Thực tế hiện nay các ngân hàng ít tiếp cận nhu cầu cho vay mua nhà đất nên thị trường đầu tư này còn rất rộng lớn. Do lợi ích của việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà đất trả góp đối với kinh tế - xã hội Thành Phố nói chung, mang lại lợi ích cho chi nhánh nói riêng nên em đề nghị chi nhánh xem xét phương án đầu tư mua nhà, mua đất cho các gia đình thuê theo phương thức trả góp. Khi kết thúc hợp đồng quyền sử dụng đất lâu dài sẽ thuộc về bên đi thuê, còn trong thời gian thuê quyền sử dụng đất thuộc về chi nhánh ALCII-ĐN (ở nước ta, Luật Pháp quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước). Thời hạn thuê mua nhà đất do hai bên thoả thuận nhưng tốt nhất là từ 8 - 15 năm, tuỳ giá trị của căn nhà và quyết định của hai bên. Chi nhánh sẽ liên hệ với các công ty môi giới nhà đất ở Đà Nẵng, tiếp cận khách hàng thông qua lời giới thiệu của công ty môi giới hoặc từ các nguồn khác. Việc chọn mua nhà, mua đất do khách hàng quyết định. Khi đã hoàn tất công đoạn này, chi nhánh sẽ ký hợp đồng mua nhà với người bán rồi cho thuê lại với hợp đồng cho thuê tài chính do hai bên ký kết. Để hiểu rõ được phương án kinh doanh này, ta xem xét ví dụ sau:
Ông A ký hợp đồng cho thuê tài chính với chi nhánh ALCII-ĐN thuê ngôi nhà chi nhánh mua lại của ông B.
Trị giá ngôi nhà: 600 tr.đ. Thời hạn hợp đồng: 10 năm. Lãi suất cho thuê:12,6%/năm Tiền thuê được thanh toán như sau:
- Ngay sau khi ký hợp đồng, A thanh toán 30% giá trị ngôi nhà.
- Số còn lại chia đều và thanh toán vào cuối mỗi năm, tiền lãi tính theo dư nợ thực tế tại thời điểm trả nợ. Ta có bảng theo dõi thanh toán nợ như sau:
Năm Số tiền nợ Trả nợ gốc Phí thuê mua Số tiền thanh toán/Năm Số tiền tích luỹ/Tháng 0 600 180 - - - 1 420 42 52,92 94,92 7,91 2 378 42 47,628 89,628 7,469 3 336 42 42,336 84,336 7.028 4 294 42 37,044 79,044 6,587 5 252 42 31,752 72,752 6,063 6 210 42 26,46 68,46 5,705 7 168 42 21,168 63,168 5,264 8 126 42 15,876 57,876 4,823 9 84 42 10,854 52,584 4,382 10 42 42 5,292 47,292 3,941 Tổng - 600 291,06 891,06 -
Số tiền thanh toán hàng năm đối với người thu nhập thấp như trong bảng là rất cao, gây nhiều khó khăn cho cuộc sống của họ, phí thuê mua cao, sau 10 năm tiền lãi chiếm 32,66% tổng số tiền thanh toán. Khoản tiền các gia đình phải tích luỹ hàng tháng từ 4 - 8 triệu đồng/tháng, đây là một số tiền không phải là nhỏ so với thu nhập hàng tháng của họ. Tuy nhiên, nếu phân tích kỹ chi nhánh bị thiệt nhiều hơn. Thật vậy, nếu chi nhánh mua nhà cho thuê vận hành, đến thời điểm 10 năm sau bỏ thêm một ít chi phí sữa chữa lại nhà sẽ bán được giá cao gấp nhiều lần: Giả sử giá trị căn nhà thời điểm hiện tại là 600 tr.đ, tốc độ tăng giá nhà đất trung bình 10%/năm. Sau 10 năm giá trị căn nhà sẽ là:
F = 600 x (1 + 0,1)10 = 1.556,245 tr.đ.
Nếu thanh toán tiền thuê vào năm đầu khi hợp đông cho thuê mới có hiệu lực càng lớn thì số tiền thanh toán và phí thuê mua vào những năm sau càng nhỏ. Vì vậy, để giảm gánh nặng nợ nần cho mình khách hàng nên thanh toán lần đầu số tiền khoảng từ 25 - 35% giá trị hợp đồng.
Về mặt lý thuyết cho thấy cho thuê trả góp nhà đất là một giải pháp rất tốt để khắc phục tình trạng thiếu nhà ở như hiện nay. Nhu cầu nhà ở cho nhười thu nhập thấp, sinh viên tỉnh lẻ mới ra trường, cán bộ công chức nhà nước là rất cao, song kênh dẫn vốn trung dài hạn của các ngân hàng trên địa bàn chưa tiếp cận nhu cầu này. Do đó, nếu chi nhánh quyết định làm chắc chắn sẽ thành công lớn. Tuy nhiên, để thực hiện được loại hình cho thuê này cần phải biết rõ đối tượng cho thuê là ai ?, điều kiện cho thuê là gì ?,...Theo tôi, người thu nhập thấp, sinh viên mới ra trường, cán bộ công chức chưa có nhà ở vướng mắc lớn nhất là thu nhập không cao, không đảm bảo ngay một lúc có được số tiền lớn để mua đất xây nhà và vấn đề của chi nhánh là lợi nhuận, kinh doanh không có lãi tức là tự làm mình phá sản. Do đó, để chi nhánh thực hiện tốt dịch vụ này đòi hỏi người đi thuê nhà đất theo phương thức trả góp phải hội đủ các điều kiện sau:
- Phải chứng minh được khả năng tài chính của gia đình, đảm bảo trả đủ khoản tiền 25 - 35% giá trị ngôi nhà ngay sau khi hợp đồng cho thuê được ký, có thu nhập thực tế từ 2 tr.đ/tháng/người trở lên.
- Có tài khoản tiền gửi tại NHNo để công ty, cơ quan nơi người thuê làm việc trả lương vào tài khoản này. Trên cơ sở đó chi nhánh sẽ trừ một phần tiền lương tháng (tỷ lệ trích do hai bên thoả thuận) vào tiền thuê hàng năm. Điều kiện này nhằm đảm bảo chi nhánh có thể kiểm soát các khoản thu nhập của người thuê, tránh không để phát sinh tiêu cực đãn đến không thu hồi được nợ, gây khó khăn cho chi nhánh.
3.2. Cho thuê trả góp xe ô tô và các loại máy móc thiết bị khác.
Chi nhánh còn có thể thực hiện cho thuê trả góp tài sản là các loại xe ô tô lớn nho, xe du lịch phục vụ nhu cầu sinh hoạt của các cá nhân, gia đình thu nhập cao. Tôi thấy chi nhánh không nên hạn chế đối tượng cho thuê trong phạm vi các doanh nghiệp, các hộ sản xuất, cá nhân có đăng ký kinh doanh mà nên mở rộng ra các cá nhân không đăng ký kinh doanh nhưng có uy tín, địa vị cao trong xã hội, có thu nhập cao, chứng minh được khả năng tài chính của mình. Vì thê, theo em trong hình thức này đối tượng cho thuê bao gồm:
- Giám đốc, Phó giám đốc, Trưởng các phòng ban trong công ty hoặc chi nhánh, doanh nghiệp nhà nước hoặc chi nhánh đang làm ăn có lãi có nhu cầu thuê xe phục vụ nhu cầu sinh hoạt cá nhân.
- Giảng viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trường cấp III...
Trong trường hợp này điều kiện cho thuê trả góp xe ô tô cho các đối tượng đã nói đến ở trên là:
- Cá nhân phải có thu nhập cao, trên 4 tr.đ/tháng.
- Có tài khoản tiền gửi tại một ngân hàng trên địa bàn Đà Nẵng (NHNo là tốt nhất) để chi nhánh tiện kiểm tra tình hình tài chính, tránh trường hợp gian lận, "xù nợ", gây thiệt hại cho chi nhánh.
- Phải để sổ lương cho chi nhánh giữ.
Khi khách hàng đến đặt vấn đề thuê xe ô tô theo hình thức trả góp của công ty, trên cở sở xem xét, đánh giá người đi thuê và thẩm định phương án trả nợ tiền thuê chi nhánh mới đưa ra quyết định cho thuê. Nhà cung ứng và loại xe sẽ do bên thuê chọn; còn thời hạn thuê, lãi suất cho thuê và cách thức thanh toán tiền thuê sẽ do hai bên cùng thoả thuận. Sau đây tôi xin đưa ra một ví dụ về hợp đồng thuê trả xe ô tô hiệu TOYOTA của khách hàng A và chi nhánh ALCII-ĐN:
- Giá mua (bao gồm các khoản chi phí khác) : 400 tr.đ. - Lãi suất cho thuê (1,05% tháng) : 12,6% năm.
- Thời hạn thuê : 5 năm.
- Thanh toán đợt đầu sau khi hợp đồng cho thuê được ký là 30% giá trị xe, khoản tiền còn lại được trả đều sau mỗi năm, phí cho thuê tính trên dư nợ thực tế tại thời điểm thanh toán. Ta có bảng thanh toán nợ của khách hàng A như sau:
Năm Số tiền còn
nợ Trả nợ gốc Phí tiền thuê Số tiền thanh toán/năm Số tiền tích luỹ/tháng
0 400 120 - 120 -
1 280 56 35,28 91,28 7,61
2 224 56 28,224 84,224 7,02
3 168 56 21,168 77,168 6,431
5 56 56 7,056 63,056 5,255
Tổng - 400 105,84 505,84 -
Như vậy với tiện ích của loại hình cho thuê trả góp, các cá nhân sẽ nhanh chóng có được chiếc xe của riêng mình mà không cần ngay một lúc bỏ ra số tiền 400 tr.đ.
Mức phí suất này thấp hơn lãi suất vay trung dài ngân hàng để mua xe nên là thuận lợi đối với người đi thuê trong thanh toán nợ.