3.1 . Khung pháp lý còn thiếu đồng bộ và hay thay đổi
Trong thời gian qua có quá nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản pháp luật về đất đai. Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành rất phức tạp, chồng chéo, không đủ minh bạch, quá nhiều văn bản nhng vẫn thiếu tạo ra sự rối ren ngay chính trong hệ thống văn bản pháp luật. Các quy định về đất đai thể hiện trong nhiều luật, nghị định, thông t khác nhau, giải quyết một việc thờng phải áp dụng nhiều luật nhng lại có những quy định không khớp hoặc mâu thuẫn với nhau, thiếu an toàn pháp lý cho ngời sử dụng đất. Các văn bản dới luật ban hành thờng qúa chậm. Nh luật đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 nhng một số văn bản quy phạm pháp luật về tài chính đối với đất đai liên quan đến luật đất đai ban hành vào năm 1994 nh Nghị định số 87/CP của Chính phủ quy định khung giá các loại đất ban hành ngày 17/8/1994, Quyết định số 13557/TC-QĐ-TCT của Bộ Tài chính quy định khung giá các loại đất cho thuê đối với các tổ chức trong nớc đợc Nhà nớc cho thuê đất ban hành ngày 30/12/1995, Nghị định số 89/Cp của Chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính ban hành ngày 17/8/1994.
Không ít văn bản ban hành không đúng hình thức, không mang tính quy phạm pháp luật không đúng thẩm quyền (nh dùng công văn thông báo của bộ, ngành, địa phơng để đặt ra chế độ chính sách về đất đai). Một số quy định của pháp luật mới dừng ở mức độ nguyên tắc, quan điểm mà cha dự liệu đầy đủ các tình huống, cha có quy định cụ thể hành vi đợc làm, không đợc
ngành, các cấp cũng nh trong nhân dân dẫn đến hiệu quả áp dụng pháp luật còn nhiều hạn chế.
3.2. Chính sách đối với thị trừơng BĐS còn thiếu đồng bộ và bất hợp lý
* Pháp luật dân sự.
- Trong Bộ luật dân sự cha làm rõ, cha cụ thể hoá quyền của ngời không phải là chủ sở hữu đối với một tài sản, cha phân biệt rõ ràng sở hữu toàn dân và các quyền đại diện của chủ sở hữu toàn dân. Nguyên tắc công khai đối với tài sản là BĐS đợc thể hiện qua việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Nhng hệ thống đăng ký BĐS ở nớc ta hiện nay cha đáp ứng đợc yêu cầu minh bạch hoá. Theo quy định của bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật khác có liên quan thì đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự dịch chuyển quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản và việc đăng ký này còn làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Do vậy việc bộ luật dân sự quy định khái quát về việc đăng ký quyền sở hữu đã gây ra không ít khó khăn và bất cập trong quá trình thực thi pháp luật, giảm hiệu quả của pháp luật nhất là ảnh hởng đến tính công khai hoá các quyền của chủ thể đối với tài sản làm cho ngời thứ ba khó biết đợc sự tồn tại, sự chuyển dịch các quyền đó nhằm đảm bảo sự an toàn trong giao dịch.
- Các quy định của luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất: theo quy định hiện hành của bộ luật dân sự thì phần chuyển quyền sử dụng đất mang nhiều yếu tố quản lý Nhà nớc và thờng bất cập so với luật đất đai đã đợc nhiều lần sửa đổi, bổ sung. Do đó các quy định của bộ luật dân sự về quyền sử dụng đất thờng mâu thuẫn và không phù hợp với quy định ban hành sau này của luật đất đai, tính ổn định của pháp luật không cao.
- Về bán đấu giá tài sản liên quan đến BĐS: hiện nay, trên thực tế việc bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS cũng nh quyền sử dụng đất cùng một lúc đợc điều chỉnh và quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau nh: Bộ luật dân sự, pháp lệnh thi hành án dân sự, Nghị định 69/CP, Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành quy chế trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Do vậy điều này sẽ không tránh khỏi những quy định trùng lặp thậm chí có quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo nhau, gây nhiều khó khăn, lúng túng cho cơ quan quản lý Nhà nớc nh ngời dân trong khi vận dụng pháp luật.
* Pháp luật về đất đai
Xử lý hành chính các vi phạm pháp luật đất đai, quản lý và sử dụng đất còn lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ trong khi bộ máy quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng ở các cấp đặc biệt là cấp xã, phờng, thị trấn còn thiếu và yếu, cha đủ sức nhanh nhạy, giải quyết kịp thời đã dẫn đến tình trạng có việc sử dụng đất tuỳ tiện.
nhiên trong thời gian qua cơ chế này còn nhiều bất cập. Những quy định pháp lý về giá cả trong thị trờng BĐS còn bất cập, cha nhất quán cha hợp lý, gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch, đặc biệt là khâu bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng.
* Pháp luật về ngân hàng – tín dụng
Nghị định số 178/CP về đảm bảo tiền vay của các tổ chc tín dụng, trong đó có quy định về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản khác là BĐS tại các tổ chức tín dụng trong nớc để vay vốn sản xuất kinh doanh, quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất đó. Nhìn chung các quy định về bảo đảm tiền vay còn nhiều bất cập và nặng về thủ tục hành chính giấy tờ vì theo quy định tại điều 732 bộ luật dân sự và Nghị định số 17/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đợc thế chấp nhng nhiều tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ cha có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó giao dịch thế chấp BĐS gặp nhiều khó khăn, hạn chế khả năng chuyển hoá BĐS thành tài sản tài chính, huy động vốn cho sản xuất kinh doanh, cha đảm bảo tính tự chủ, tự quyết của các tổ chức tín dụng trong việc nhận tài sản bảo đảm là BĐS cũng nh hạn chế quyền của chủ nọ trong việc xử lý tài sản bảo đảm là BĐS.
* Pháp luật về thuế, lệ phí liên quan đến BĐS
Mặc dù Nhà nớc ban hành nhiều văn bản pháp luật, quy định các biện pháp tài chính nhằm mục đích khuyến khích sự phát triển của thị trờng BĐS tuy nhiên cha đáp ứng đợc nhu cầu thực tiễn về đất, cha đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS. Cụ thể nh:
- Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ khá cao do đó không khuyến khích việc đăng ký chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Chính vì vậy việc mua bán, chuyển nhợng BĐS trao tay là phổ biến và thị trờng BĐS không chính thức hoạt động mạnh.
- Thời gian qua, chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ có điều chỉnh giảm nh thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thuỷ sản còn 2% các loại đất khác còn 4%. Lệ phí trớc bạ từ 2% xuống còn 1%. Tuy nhiên, tổng mức mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhợng về BĐS vẫn còn khá cao, từ 3 – 5%. Do đó các bên tham gia giao dịch BĐS không muốn đăng ký chuyển nhợng với cơ quan quản lý nhà nớc. Ngời mua bán BĐS chỉ cần ngời bán trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng hợp đồng có chứng nhận của UBND phờng, xã, thị trấn xác nhận.
và giấy chứng nhận chủ sở hữu nhà cho chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên cho đến nay các cơ quan có thẩm quyền mới cấp một tỷ lệ rất nhỏ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất là đất ở đô thị đạt thấp có nhiều nguyên nhân: do nguồn gốc đất rất phức tạp, các quy định về giấy tờ làm căn cứ không bao quát hết đợc, do nhiều năm buông lỏng quản lý đất đai, một bộ phận ng ời sử dụng dất không có đủ giấy tờ hợp pháp, do quy định thủ tục còn rờm rà, phức tạp, do trớc đây quy định phải đóng tiền một lần và lớn qúa dân không chịu nổi, đa số ngời dân không có nhu cầu chuyển nhợng nên ít quan tâm mặt khác việc chuyển nhợng “ngầm” đất đai diễn ra phổ biến. Pháp luật quy định phải đăng ký BĐS và những giao dịch, biến động về BĐS nhng việc này cho tới nay hầu nh không thực hiện đợc.
Công tác quy họach, sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân c thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch thờng xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp thờng xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp biết, tham gia và thực hiện cha có chuyển biến đáng kể, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nớc và một bộ phận dân c. Chính điều này đã làm cho thị trờng nhà đất phát triển lộn xộn các vi phạm xảy ra nhiều.
Bộ máy quản lý nhà nớc về đất đai nhìn chung cha đợc hoàn thiện và đồng bộ, còn nhiều bất hợp lý, cha ngang tầm nhiệm vụ, cơ quan địa chính còn bị phụ thuộc nhiều vào chính quyền các cấp. Từ trung ơng tới địa phơng, ngành địa chính mới chỉ là cơ quan giúp việc cho chính quyền cùng cấp, nhất là ở địa phơng ngành địa chính chỉ chủ yếu làm nhiệm vụ thẩm định hồ sơ về đất đai để UBND quyết định đã tạo nên cơ chế hành chính nhiều tầng nấc, giải quyết công việc chậm, kém hiệu quả. Chức năng nhiệm vụ của ngành địa chính đặc biệt là trong công tác kiểm tra xử lý vi phạm cha rõ ràng còn nhiều chồng chéo với chức năng nhiệm vụ của các ngành khác. So với yêu cầu của công tác quản lý Nhà nớc hiện nay, đội ngũ cán bộ địa chính cha đáp ứng đợc yêu cầu, nhất là ở các địa bàn lớn, cán bộ địa chính ở xã, phờng còn cha đủ về số lợng và còn yếu kém về trình độ chuyên môn, lại phải kiêm nhiệm nhiều việc và luôn thay đổi theo nhiệm kỳ của chính quyền cơ sở.
Chơng III
một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trờng nhà đất ở Hà nội.