- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của
2.3TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Trước khi Luật đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai được ban hành và có hiệu lực thì trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định khá phức tạp. Khi đó trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 và Nghị định 79/2001/NĐ-CP
ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 17 nói trên. Theo các quy định của hai văn bản này, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tùy thuộc vào đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân:
* Đối với hộ gia đình, cá nhân, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
+ Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;
+ Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1, phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do;
+ Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2, phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của bản hợp đồng chuyển nhượng và trình Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;
+ Trong thời hạn 3 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính trình, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được chuyển nhượng vào mục 2, phần II của bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Sau khi được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật;
+ Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, Phòng Địa chính vào sổ theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai [6].
* Đối với tổ chức, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
+ Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan Địa chính cấp huyện nơi có đất;
+ Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan Địa chính cấp huyện thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng cho trường hợp được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do cơ quan Địa chính cấp huyện trình, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Sau khi được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, cơ quan Địa chính cấp huyện thông báo cho các bên nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.
+ Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế;
+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó [7].
Việc Chính phủ quy định trình tự như trình bày ở trên đã tạo cơ sở pháp lý cho các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh tình trạng các cơ quan nhà nước đùn đẩy trách nhiệm hoặc lạm quyền, kéo dài thời gian, gây khó khăn, phiền hà cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đến làm thủ tục. Có thể nói nhờ có quy định này, việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thống nhất, nhanh gọn hơn trước. Đây là một bước cải cách hành chính trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu thực hiện theo đúng các quy định nói trên, thời gian dành cho cơ quan nhà nước làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tổ chức là 15 ngày, đối với hộ gia đình, cá nhân là 13 ngày (chưa kể thời gian nộp thuế, đối tượng chuẩn bị hồ sơ). Nhưng trên thực tế, nhiều cán bộ thuộc cơ quan chức năng "giam" hồ sơ để gây phiền hà, sách nhiễu cho người đến làm thủ tục. Vì vậy, cần phải có cơ chế kiểm tra việc thực hiện của các cơ quan có trách nhiệm thực hiện, nếu không, cuộc cải cách này chỉ có ý nghĩa trên giấy tờ, văn bản.
Bên cạnh đó, việc quy định trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên còn có sự bất cập, điều này thể hiện ở chỗ:
Thứ nhất, việc quy định trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân chưa đầy đủ, thống nhất như quy định cho tổ chức. Hay nói cách khác, Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 14 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng cho tổ chức mà không sửa đổi, bổ sung Điều 11, Nghị định 17/1999/NĐ-CP về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân. Điều này dẫn đến mỗi người có một cách hiểu khác nhau, nếu như hiểu theo văn bản quy định thì thiếu quy định về thủ tục đăng ký và cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất trước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, trong trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiếu một số điều khoản quy định cụ thể về thủ tục giao nộp hồ sơ, thời gian nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; về thẩm tra hồ sơ chuyển nhượng, về cách xác nhận chuyển nhượng ghi trong sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận và trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn rườm rà, mất nhiều thời gian và tốn kém.
Tính rườm rà, mất nhiều thời gian thể hiện là phải qua nhiều bước. Ví dụ: Hộ gia đình, cá nhân (lập hồ sơ) (1) Ủy ban nhân dân cấp xã (lập hồ sơ, thẩm tra hồ sơ, xác nhận); (2) Phòng Địa chính (xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra); (3) Ủy ban nhân dân cấp huyện (xác nhận cho chuyển nhượng); (4) Phòng Địa chính (thông báo nộp thuế); (5) Hộ gia đình, cá nhân (kê khai nộp thuế); (6) Chi cục thuế (tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra, làm thông báo nộp thuế); (7) Hộ gia đình, cá nhân (nộp thuế); (8) Phòng Địa chính (vào sổ theo dõi biến động); (9) Ủy ban nhân dân huyện (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)-- (10) --Bên nhận chuyển nhượng (nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Sự tốn kém thể hiện ở chỗ, phải thực hiện nhiều nghĩa vụ mang tính "lệ làng". Ví dụ, ngoài thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính do pháp luật quy định, trên thực tế người nhận chuyển nhượng còn phải nộp những khoản "phí hành chính" (cho những cơ quan làm thủ tục), và "tiền tự nguyện đóng góp xây dựng quê hương, xây dựng cơ sở hạ tầng" (cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn).
Nay theo Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại được cải cách thêm một bước quan trọng: