Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính và thủ tục thực hiện các nghĩa vụ này

- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của

3.2.4.Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính và thủ tục thực hiện các nghĩa vụ này

hiện các nghĩa vụ này

Một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng chuyển nhượng ngầm giữa các bên, không qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chính là lý do ở nghĩa vụ tài chính còn quá cao và chưa hợp lý. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngầm (như đã phân tích ở trên) không những gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước mà còn đồng thời tạo nguy cơ cho người sử dụng đất do tính bất hợp pháp của mối quan hệ này mang lại. Do vậy, để góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo chúng tôi, cần có một số thay đổi về các quy định về vấn đề tài chính đất đai.

* Về việc xác định " Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

Trong Luật đất đai 1993 và Bộ luật dân sự 1995, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đây là loại thuế

được xác định theo một tỷ lệ phần trăm trên giá trị quyền sử dụng đất. Theo quy định hiện hành, thuế suất được áp dụng là 4%, mức thuế tính theo diện tích đất chuyển nhượng và giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khung giá của Chính phủ [23].

Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai 2003, Nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính - thuế của Nhà nước trong những năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng luật thuế thu nhập cá nhân thay thể cho pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với những quy định như vậy, một mặt Nhà nước điều tiết được các khoản thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mặt khác thực hiện cơ chế tài chính lành mạnh trong quản lý và sử dụng đất đai.

Như vậy, các chính sách thu tài chính từ đất đai từ sau khi có Luật đất đai 1993 đã ngày càng hoàn thiện và đóng góp cho ngân sách Nhà nước mỗi năm trung bình khoảng 4500 tỷ đồng, riêng năm 2002 là 7280 tỷ đồng và đây là nguồn thu cân đối quan trong cho ngân sách các địa phương để đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, chi đầu tư trở lại cho nông nghiệp nông thôn [2]. Tuy nhiên, trong các khoản thu từ đất thì tiền thuê đất trong và ngoài nước cộng với tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất chỉ bằng 3/5 khoản thu từ lệ phí từ đất đai. Điều đó cũng chứng tỏ rằng, Nhà nước ta thất thu rất lớn từ các khoản thu tài chính từ đất đai đặc biệt là các khoản thuế.

Tuy nhiên, quy định này cũng bộc lộ một số hạn chế cần phải chú ý khắc phục như sau:

Thứ nhất, việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như hiện nay theo tỷ lệ phần trăm là chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua mỗi lần chuyển nhượng nên chưa công bằng, chưa đáp ứng được

Thu nhập của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với giá trị quyền sử dụng của thửa đất hai bên giao dịch. Thu nhập của họ chỉ là phần giá trị gia tăng của quyền sử dụng đất, thể hiện ở sự chênh lệch giữa giá tại thời điểm chuyển nhượng và giá tại thời điểm mà người đó có được thửa đất đó. Nghĩa là trong số tiền người chuyển nhượng nhận được sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bao gồm cả chi phí đầu vào mà họ đã bỏ ra sau để có được quyền sử dụng đối với thửa đất đó.

Có thể nêu công thức tính thuế thu nhập của doanh nghiệp trong luật thuế thu nhập doanh nghiệp: Thu nhập = Doanh thu - chi phí hợp lý. Vậy, giả sử, có một người trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá bằng giá của thị trường tại thời điểm hiện tại. Sau đó người này chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất vừa trúng đấu giá này cho người khác. Giá chuyển nhượng có thể bằng hoặc thấp hơn giá mà người này có được mảnh đất nhờ trúng đấu giá. Vậy, với trường hợp này, người đó không hề có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc thuế phải bằng 0 (không). Vậy nếu áp thuế suất chung cho toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất thì về bản chất không phải là thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do vậy, trong các văn bản QPPL về đất đai, dân sự, tài chính cần phải

làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và việc quy định mức thuế suất phải đi kèm các biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá và bảng giá đất.

Thứ hai, quy định hiện hành vẫn chưa có sự phù hợp giữa thuế thu nhập đối với người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Theo quy định tại luật thuế thu nhập doanh nghiệp đã có hiệu lực pháp lý từ 01/01/2004 thì thuế suất đối với tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 28%, trong khi hộ gia đình, cá nhân nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình chỉ có 4%. Việc điều tiết như hiện nay là chưa công bằng giữa các

đối tượng khác nhau có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc xây dựng các văn bản luật thuế trong việc điều tiết các nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất kể đó là tổ chức hay cá nhân.

* Về lệ phí trước bạ.

Theo quy định hiện hành, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ với mức phí 1% trên giá trị thực tế hợp đồng chuyển nhượng của các bên. Theo chúng tôi mức phí quy định như vậy là quá cao và có tính chất như một khoản thuế. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn và tiến triển chậm. Lý do là rất nhiều hộ gia đình, cá nhân không kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí, có nhiều người đã được cơ quan nhà nước giải quyết xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có đủ tiền nộp lệ phí trước bạ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho mình. Vậy, về khoản lệ phí trước bạ, nên quy định một mức phí cố định với những hợp đồng chuyển nhượng có giá trị trong một khoảng nhất định. Như vậy, vừa giảm được gánh nặng nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước và khuyến khích được người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ khi sử dụng đất.

KẾT LUẬN

Qua tìm hiểu và nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự Việt Nam, tôi rút ra một số kết luận sau đây:

- Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bộ phận vô cùng quan trọng của pháp luật dân sự Việt Nam. Chế định pháp luật

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các quy định về trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi các pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng các yêu cầu mới của xã hội.

- Trước yêu cầu lành mạnh hóa nền kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư trong và ngoài nước cũng như trước yêu cầu hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu thì nhu cầu hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một đòi hỏi khách quan của nền kinh tế thị trường.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần có quy định thống nhất đối với việc cấp giấy chứng nhận cho hai loại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất. Nên thống nhất quan điểm tài sản gắn liền với đất là hệ quả đầu tư của người sử dụng đất. Do vậy chỉ cần cấp một loại giấy tờ cho khối tài sản thống nhất nói trên để giảm bớt thủ tục hành chính với nhiều quy định rườm rà tốn kém cho Nhà nước và người sử dụng đất trong khi triển khai một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất nhiều thời gian và tốn kém mà cho cho đến nay vẫn chưa hoàn thành. Mặt khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau với nhiều mẫu khác nhau nhưng có giá trị pháp lý như nhau. Người sử dụng đất không nhất thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo Luật đất đai 2003. Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất chính quy và vận hành đúng quy luật cần tạo ra được hàng hóa của thị trường đó đủ các tiêu chuẩn rõ ràng và hợp pháp. Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc xuất xứ hợp pháp chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên để thực

hiện một quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Do vậy cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay pháp luật đã quy định thời hạn cuối cùng cho việc đăng ký là ngày 01/01/2007 nhưng chưa có quy định nếu quá thời hạn đó mà người sử dụng đất không đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ giải quyết như thế nào.

- Việc xác định giá đất theo pháp luật hiện hành vẫn còn mang nặng tính chủ quan. Việc bình ổn giá đất cũng rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, ngoài quy định rất chung đó, pháp luật chưa quy định cụ thể biện pháp bình ổn giá đất như thế nào. Do vậy, Nhà nước cần có những quy định để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường nhưng không có nghĩa là thụ động chạy theo biến động của thị trường, nhất là khi những biến động đó lại do những yếu tố tiêu cực tác động tới. Nhà nước phải có các biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường. Nhưng cần sử dụng các biện pháp kinh tế, tác động vào cung cầu trên thị trường như: đánh thuế thu nhập, thuế lũy tiến đối với diện tích chuyển nhượng vượt định mức, quy định thời gian đưa đất vào sử dụng để hạn chế nạn đầu cơ hoặc một số biện pháp khác. Để điều tiết thị trường Nhà nước cũng cần có quỹ đất dự phòng nhất định khi nhu cầu đất tăng cao.

- Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính. Đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt là cán bộ làm công tác địa chính.

- Một trong những nguyên nhân khiến việc chuyển nhượng ngầm vẫn xảy ra khá phổ biến là do các nghĩa vụ tài chính còn chưa hợp lý. Trong thời gian tới, Nhà nước quy định rõ việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời cần có sự điều tiết hợp lý bảo đảm sự công bằng giữa các chủ thể chịu thuế. Các loại phí và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện vẫn chưa phù hợp. Mức phí quy định như

hiện nay là quá cao, không khuyến khích được người dân chuyển nhượng chính thức qua cơ quan nhà nước.

Với khả năng nghiên cứu còn hạn chế và những khó khăn về tài liệu nghiên cứu tham khảo trong lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bản luận văn còn có những thiếu sót nhất định. Những kết quả đạt được trong bản luận văn này ngoài sự cố gắng làm việc nghiêm túc của tác giả còn có sự giúp đỡ tận tình quý báu của thầy giáo hướng dẫn, các thầy cô giáo và các bạn. Tác giả xin trân trọng cảm ơn.