- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của
3.1.1. Hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần căn cứ vào chính sách mới của Đảng về đất đai trong
sử dụng đất cần căn cứ vào chính sách mới của Đảng về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là một tư liệu đặc biệt, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, là cơ sở để xây dung các cơ sở kinh tế, văn hóa, khoa học, kỹ thuật, an ninh, quốc phòng, là bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia. Chính vì vậy, trong suốt quá trình cách mạng, Đảng ta luôn có chủ trương đường lối phù hợp với từng giai đoạn nhằm quản lý đất đai tiết kiệm và có hiệu quả.
Trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay, Đảng ta đã đề ra nhiều chủ trương chính sách về quản lý đất đai, sử dụng đất đai, về xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai. Điều này cho thấy đường lối của Đảng có, mối liên hệ chặt chẽ với chính sách pháp luật đất đai trong đó có pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải quán triệt đường lối chủ trương chính sách của Đảng về đất đai được ghi nhận trong các văn kiện đại hội Đảng, các nghị quyết ban chấp hành trung ương, trong các chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong đó cần đặc biệt chú trọng một số quan điểm cơ bản như sau:
Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý đã được khẳng định trong các văn kiện đại hội Đảng và được ghi nhận trong các Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Đảng ta dựa trên những lý do rất xác đáng mà tôi đã phân tích ở phần của luận văn này. Đây là quan điểm hết sức đúng đắn của Đảng ta đã thực hiện từ năm 1980. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân cũng hoàn toàn phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay.
Quán triệt đường lối đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Đảng đồng thời cũng thấu suốt quan điểm chỉ đạo của Đảng về việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn tặng cho, quyền sử dụng đất mà chiến lược kinh tế xã hội đến năm 2000 của Đảng đã vạch ra: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Các hộ nông dân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật pháp quy định cụ thể về việc thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất" [11]. Bảo đảm trên mỗi khoảnh đất đều có chủ sử dụng cụ thể tránh tình trạng bỏ đất đai hoang hóa như trong thời kỳ bao cấp.
Tuy nhiên để quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân không chỉ có ý nghĩa về mặt lý thuyết cần phải bảo đảm sự kiểm tra, kiểm soát và quyết định tối cao của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đối với toàn bộ đất đai. Nhà nước không chỉ sở hữu về mặt pháp lý mà còn thực hiện quyền sở hữu về mặt kinh tế, để chủ sở hữu thu được các nguồn lợi từ đất, khắc phục tình trạng Nhà nước bị thất thu các nguồn lợi từ đất như hiện nay. Trên cơ sở đó điều tiết lại các lợi ích có được từ đất cho toàn thể nhân dân, góp phần bảo đảm công bằng xã hội.
Hai là, phát triển vững chắc thị trường bất động sản.
Có thể nói vấn đề thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng luôn chiếm một vị trí đáng kể trong chính sách
kinh tế của Đảng thể hiện trong các nghị quyết ở các kỳ đại hội gần đây của Đảng Cộng sản Việt Nam.
Báo cáo chính trị trình Đại hội VIII (12/1996) đã chỉ rõ: phát triển mạnh thị trường hàng hóa và dịch vụ, tổ chức quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, xây dựng thị trường vốn. Cũng tại đại hội này, báo cáo về nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội 5 năm 1996- 2000 cũng nêu lên quan điểm: ban hành chỉ thị về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, tiền tệ hóa bất động sản thuộc sở hữu nhà nước để làm cơ sở cho việc thực hiện chính sách đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, cổ phần hóa một số doanh nghiệp Nhà nước, khai thác khu công nghiệp và khu dân cư mới, thực hiện chính sách về nhà ở.
Báo cáo chính trị trình Đại hội Đảng lần thứ IX (tháng 4/2001) cũng định hướng: chủ động tổ chức phát triển thị trường bất động sản, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường theo quy định của pháp luật. Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội 10 năm 2001- 2010 cũng chỉ rõ: Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, cho phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và ngoài nước tham gia đầu tư.
Nghị quyết Trung ương VII khóa IX - Nghị quyết chuyên đề về vấn đề đất đai của ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX đã khẳng định: "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước." Nghị quyết đã đánh giá tổng thể về quá trình đổi mới chính sách đất đai trong suốt hơn 15 năm của thời kỳ đổi mới vừa qua. Nghị quyết đã khẳng định quan điểm chỉ đạo là: đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của xã hội. Tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất đai. Đổi mới chính
sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các loại tài sản gắn liền với đất đai; chống đầu cơ đất đai.
Ngoài ra, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần theo sát một số nội dung cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra như: Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, cho thuê đất và cho phép được thuê lại đất. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Không tư nhân hóa đất đai, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật đất đai, bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải đánh giá đúng các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất bảo đảm lợi ích của toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực yếu kém trong quản lý và sử dụng đất [9].
Quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải theo đúng pháp luật. Không để nông dân nghèo sống bằng nông phải bán đất. Đánh giá phân loại các trường hợp nông dân không có ruộng đất sản xuất để có chính sách, giải pháp xử lý phù hợp với từng trường hợp theo hướng vừa không để nông dân bị bần cùng hóa do không có đất để sản xuất, vừa thúc đẩy quá trình tích tụ ruộng đất một cách hợp lý theo tiến trình công nghiệp hóa [11].
Như vậy những định hướng của Đảng trong chính sách đất đai là một yếu tố dẫn đến việc phải nghiên cứu và hoàn thiện về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.