Giám đốc Các phó giám đốc
3.3.1.4. Tháo gỡ những vướng mắc trong việc xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất:
Tại khoản 2.1, điểm2, mục II, phần B Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP- BCA-BTC-BCA-TCĐC ngày 23/4/2001 (TTLT) hướng dẫn việc xử lý tài sản đảm bảo tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng, qui định: “Tổ chức tín dụng trực tiếp bán tài sản đảm bảo (trừ tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và các tài sản khác mà pháp luật qui định phải bán tại các tổ chức bán đấu giá chuyên trách)”. Nhưng hiện nay những qui định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp được đề cập trong Điều 737, Bộ luật Dân sự chỉ nêu: “Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì quyền sử dụng đất được xử lý như sau:
- Trong trường hợp quyền sử dụng đất Nông nghiệp, đất Lâm nghiệp để trồng rừng đã thế chấp tại các NHVN, TCTDVN thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi.
- Trong trường hợp quyền sử dụng đất ở đã thế chấp với tổ chức kinh tế, cá nhân Việt nam ở trong nước, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi.
Như vậy, về điểm này, Luật Dân sự chỉ nhấn mạnh đến quyền của các bên nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất. Đó là, các bên nhận thế chấp quyền sử
dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi vốn và lãi khi đã đến hạn thực hiện hợp đồng mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Luật Dân sự không bắt buộc khi xử lý tài sản thế chấp tiền vay là quyền sử dụng đất nhất thiễt phải thông qua các tổ chức bán đấu giá. Điều này cũng có nghĩa là nếu các bên nhận thế chấp không yêu cầu các tổ chức bán đấu giá chuyên trách xử lý tài sản là quyền sử dụng đất thì họ vẫn có quyền tự định đoạt các biện pháp xử lý thích hợp.
Việc TTLT 03 chỉ qui định chung là quyền sử dụng đất mà pháp luật qui định phải bán tại tổ chức bán đấu giá chuyên trách là chưa đề cập đến các quyền còn lại mà các Tổ chức tín dụng có thể thực hiện được làm hạn chế tính linh động của các Tổ chức tín dụng trong việc xử lý quyền sử dụng đất; việc không hướng dẫn cụ thể đối với loại đất nào thì khi tiến hành xử lý là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ các Tổ chức tín dụng phải thông qua các tổ chức bán đấu giá chuyên trách để xử lý càng làm cho các Tổ chức tín dụng gặp khó khăn trong thực hiện.
Để vừa tạo điều kiện thuận lợi, thông thoáng cho các Tổ chức tín dụng, vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các bên có liên quan, thiết nghĩ việc xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất thì Nhà nước nên:
- Một là: Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày đến hạn trả nợ, cho phép các Tổ chức tín
dụng cùng với bên có tài sản đảm bảo là quyền sử dất được tiến hành xử lý tài sản theo các biện pháp đã thoã thuận.
- Hai là: Sau thời hạn 60 ngày kể từ ngày đến hạn trả nợ mà tài sản đảm bảo là quyền sử
dụng đất chưa xử lý được thì tuỳ từng trường hợp cụ thể, các Tổ chức tín dụng có thể xử lý theo các hướng sau:
Đối với nhưng trường hợp mà trước đây người vay cam kết cùng Tổ chức tín dụng trong việc xử lý tài sản, nay họ vẫn có thiện chí trong việc trả nợ thì Tổ chức tín dụng cùng người vay tiếp tục xử lý tài sản để thu hồi nợ. Chỉ chuyển qua các tổ chức bán đấu giá chuyên trách những trường hợp là người vay cố tình chây ì hoặc không thoã thuận được với Tổ chức tín dụng trong quá trình xử lý tài sản nhằm đảm bảo tính công bằng và lợi ích của các bên.
- Ba là: Khi đã thực hiện các biện đã nêu trên nhưng nếu sau thời hạn 1 năm kể từ ngày
xử lý, bán tài sản để thu hồi nợ, kể cả việc nhận lại tài sản từ các tổ chức bán đấu giá để bán. Trong trường hợp này, người có tài sản đảm bảo không được quyền khiếu kiện. - Bốn là: cho phép các Tổ chức tín dụng được nhận tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất
để thay thế nghĩa vụ trả nợ nếu Tổ chức tín dụng xét thấy việc khai thác tài sản đảm bảo có khả năng thu hồi nợ hoặc có nhu cầu sử dụng đất để xây dựng trụ sở, phòng giao dịch nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh của Tổ chức tín dụng.