Trường hợp 1: BĐS tại Khu 9 Phường Thanh Sơn, thị xã Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
Bước 1: Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp, thông tin khách hàng và phương án vay vốn để SXKD.
Bên thế chấp là ông bà Nguyễn Quang Kiên và Nguyễn Ngọc Bích, đề nghị Ngân hàng cho vay tiền với mục đích là sửa nhà.
- Thông tin khách hàng
Ông Nguyễn Quang Kiên sinh ngày 11/01/1971. CMND số 101009321 do Công an Quảng Ninh cấp ngày 10/02/2006, ông Kiên có 1 xưởng sửa chữa ô tô nhỏ. Bà Nguyễn Ngọc Bích sinh ngày 30/04/1976.CMND số 100652512 do Công an Quảng Ninh cấp ngày 26/11/1993, bà Bích hiện là giáo viên cấp 3.
Ông bà Kiên-Bích trú tại địa chỉ Tổ 11, phường Vàng Danh, Uông Bí, Quảng Ninh.
Sau khi điều tra về thu nhập thực tế của gia đình ông Kiên-bà Bích, ta có bảng thống kê như sau:
Bảng 2:Thống kê thu nhập gia đình ông Nguyễn Quang Kiên
STT Các khoản thu nhập Tổng tiền / Đồng
I Thu nhập chung của gia đình 33.600.000 1 Thu nhập từ kinh doanh ô tô cho thuê 11.600.000
2 Thu nhập của chị Vân 5.000.000
3 Thu nhập của bố mẹ 2.000.000
4 Thu nhập từ xưởng sửa chữa ô tô 15.000.000 II Chi phí chung của gia đình 11.900.000
1 Chi phí sinh hoạt 4.500.000
2 Chi phí điện nước 1.000.000
3 Chi phí cho con nhỏ 2.000.000
4 Chi phí đóng bảo hiểm tư nhân cho gia đình 4.400.000 III Thu nhập còn lại của gia đình 21.700.000
(Nguồn: theo phiếu điều tra của Ngân hàng)
- Phương án vay vốn: vay 200.000.000 đ để sửa nhà trong thời gian 12 tháng. - Khả năng đảm bảo trả nợ của khách hàng được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3: Khả năng trả nợ gia đình ông Nguyễn Quang Kiên
STT Các khoản chi Tổng tiền / Đồng
I Nguồn trả nợ 260.400.000
1 Thu nhập còn lại của gia đình 260.400.000 II Số tiền gốc và lãi phải trả Ngân hàng 232.000.000
1 Số tiền gôc và lãi phải trả 232.000.000
III Thu nhập còn lại của gia đình 28.400.000 (nguồn: theo phiếu điều tra của Ngân hàng)
- Ngân hàng nhận xét ông bà Kiên-Bích có thu nhập ổn định, có đủ khả năng trả nợ lãi hàng tháng và gốc trong thời gian 12 tháng.
Bước 2: Giám định tính chất pháp lý và thẩm định giá BĐS thế chấp.
Sau khi điều tra khách hàng đầy đủ thông tin, Ngân hàng giám định tính chất pháp lý tài sản thế chấp.
1. Giám định tính chất pháp lý:
Tài sản thế chấp: GCNQSD đất số AP 099514,số ghi sổ H:00292 do UBND Thị xã Uông Bí cấp ngày 26/10/2009.
a. Hồ sơ tài sản cần định giá gồm có:
- GCNQSD đất số AP 099514, số ghi sổ H:00292 do UBND Thị xã Uông Bí cấp ngày 26/10/2009.
- Sổ hộ khẩu gia đình. Họ tên chủ hộ là ông Nguyễn Quang Kiên. - CMND chủ hộ.
- Giấy phép xây nhà.
- Bản đồ quy hoạch tổng thể và chi tiết khu vực. b. Mô tả đặc điểm tài sản:
Bảng 4: Đặc điểm BĐS (TH1)
Đất
+ Vị trí: Thửa đất số 189, tờ bản đồ số 80.
+ Địa chỉ: Khu 09-Phường Thanh Sơn, thị xã Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh. + Diện tích: 160 m2.
+ Hình thức sử dụng: Đất ở: 138,5m2 - Đất trồng cây lâu năm: 21,5m2
+ Thời hạn sử dụng: Lâu dài.
+ Nguồn gôc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Tài sản gắn liền với đất: không
c. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường và khả năng phát mại.
Bảng 5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường và khả năng phát mại BĐS (TH1) Tiêu chí xác QSDĐ và TS trên đất tại phường Thanh Sơn
định Lợi thế của tài sản Hạn chế của TS Vị trí, Giao
thông
Nằm trong ngõ 320 phố Tuệ Tĩnh đi vào trong có đường rộng từ 3-5m. Diện tích Rộng Cơ sở hạ tầng Trung bình Dân trí Khá An ninh Đảm bảo Kiến trúc nội thất
Nhà xây dựng từ năm 2000, kiến trúc nội thất bình thường. Nhà mái bằng, nền gạch, cửa gỗ
Lợi thế TM Lợi thế thương mại trung bình Khả năng
phát mại
Bình thường.
Lý do: Nằm gần khu vực ngã 3, song dân cư ở đây không đông lắm, đời sống người dân ở mức trung bình.
Ước tính thời gian có thể phát mại TS
Với mức giá phát mại bằng giá trị định giá TSBĐ trong điều kiện giao dịch bình thường ước tính thời gian có thể phát mại tài sản là: 05 tháng
Khái quát về thị trường BĐS: thị trường BĐS thời gian qua ở tỉnh Quảng Ninh khá sôi động, riêng khu vực thị xã Uông Bí, thị truờng diễn ra ổn định, có thời điểm sôi động.
2.Định giá tài sản.
- Tham khảo giá đất theo khung giá quy định của tỉnh Quảng Ninh năm 2010 Bảng 6: Khung giá BĐS do Nhà nước quy định đối với BĐS (TH1)
(nguồn: do UBND tỉnh Quảng Ninh cung cấp)
Mảnh đất nằm ở vị trí 3 với giá nhà nước quy định là 1.000.000đ/m2.
- Tham khảo giá trên thị trường: tuỳ thuộc vào diện tích, vi trí, giá đất ở những vị trí trên thuộc các địa bàn: Phường Thanh Sơn trong khoảng từ 4.000.000- 6.000.000đ/m2.
- Tổ định giá thẩm định: áp dụng phương pháp định giá so sánh. Tổ định giá đề nghị định giá mảnh đất này là 3.000.000đ/m2.
30
TT Tên đường phố
Đoạn đường Giá đất ở (ĐV: triệu đồng/m2)
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
1 Phố Tuệ Tĩnh Ngã 3 phố Tuệ Tĩnh đi
Giá trị mảnh đất trên là: 138,5m2 x 3.000.000đ/m2 = 414.500.000 đ.
Vậy giá trị định giá tài sản đảm bảo là:
Tài sản bảo đảm là GCNQSD đất số AP 099514, số ghi sổ H:00292 do UBND Thị xã Uông Bí cấp ngày 26/10/2009.
Giá trị tài sản bảo đảm là 414.500.000 đ.
Giá trị TSBĐ sau khi nhân hệ số TSBĐ (mức cho vay vốn tối đa): 414.500.000 đ x 0.8 = 331.600.000 đ.
Bước 3: Kí kết hợp đồng thế chấp BĐS và công chứng
Hợp đồng được ký kết ngày 25/11/2010 tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh giữa 2 bên:
- Bên A (bên thế chấp): Ông Nguyễn Quang Kiên và bà Nguyễn Ngọc Bích. - Bên B (bên nhận thế chấp): Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. Bước 4: Đăng ký thế chấp. Bên thế chấp làm đơn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh. Thủ tục thế chấp đã được hoàn thành.
Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay: Ông Nguyễn Quang Kiên và bà Nguyễn Thị Ngọc Bích nhận tiền vay từ Ngân hàng 200 triệu đồng, và chuyển giao GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất cho Ngân hàng.
Bước 6: Thanh lý hợp đồng: Ông Nguyễn Quang Kiên làm đơn xóa đăng ký thế chấp gửi Ngân hàng, Ngân hàng xem xét và thanh lý hợp đồng thế chấp.
Trường hợp 2: BĐS tại Tổ 3 khu 6 Phường Hà Tu thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Bước 1: Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp, thông tin khách hàng và phương án vay vốn để SXKD.