III) Thực trạng về đảm bảo an toàn tín dụng đốivới các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh tại Ngân hàng công
3) Sử dụng các đảm bảo tín dụng:
3.1. Hình thức thế chấp tài sản:
Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp phòng chống rủi ro của Ngân hàng cho vay. Ngời đi vay phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo cho con số nợ vay và cam kết trong trờng hợp không trả đợc nợ, Ngân hàng có quyền phát mại tài sản đó để thu hồi đợc nợ.
Tài sản đợc dùng để thế chấp ở Ngân hàng chủ yếu là nhà ở. Nhà ở có u điểm là có giá trị cao nên có khả năng đảm bảo cho những khoản tiền vay lớn. Ngời vay chỉ phải giao giấy tờ sở hữu ngôi nhà đó cho Ngân hàng mà vẫn đợc sử dụng nó trong suốt thời gian thế chấp. Vì vậy đại bộ phận khách hàng, nhất là các tổ chức kinh tế đều vay vốn Ngân hàng dới hình thức thế chấp.
Việc thực hiện thế chấp tài sản tại Ngân hàng công thơng Đống Đa trong những năm gần đây đợc chia làm 3 giai đoạn:
Giai đoạn 1: Thực hiện theo "Quy định cho vay đối với thành phần kinh tế ngoài quốc doanh" ban hành theo quy định số 305/NHCT - TD ngày 12/11/1995 cho đến khi có quy định 1187/NHCT-TD ngày 10/10/1997.
Giai đoạn 2: Thực hiện theo quy định số 1187/NHCT-TD ngày 10/10/1997 đến khi có quy định 2043/NHCT - TD ngày 15/10/1999
Giai đoạn 3: Thực hiện quyết định 2043/NHCT - TD ngày 15/10/1999 đến nay
3.1.1. Giai đoạn 1: Trong giai đoạn này mỗi món vay thế chấp gồm đầy đủ các giấy tờ (hồ sơ thế chấp tài sản).
- Hợp đồng thế chấp - Phiếu thẩm định tài sản
- Giấy biên nhận hồ sơ tài sản đảm bảo.
a) Đối với loại tài sản thế chấp là nhà ở, cửa hàng, vật kiến trúc: Ngân hàng chỉ cho vay đối với những khách hàng có giấy tờ sở hữu gốc.
- Trờng hợp ngời vay vốn t nhân: sau khi kiểm tra toàn bộ giấy tờ của ngôi nhà khách hàng mang thế chấp thấy hợp lệ, hợp pháp, cán bộ tín dụng đề nghị với trởng phòng kinh doanh và giám đốc Ngân hàng cùng tiến hành thẩm định tài sản thế chấp. Việc xác định ngôi nhà để tính mức cho vay dựa
trên cơ sở thoả thuận giữa khách hàng và Ngân hàng theo sát giá thị trờng. Vị trí hiện trạng và giá trị tài sản thế chấp đợc ghi cụ thể trong phiếu thẩm định tài sản có đầy đủ chữ ký của cán bộ tín dụng, trởng phòng kinh doanh và giám đốc Ngân hàng.
Việc thế chấp tài sản để vay vốn Ngân hàng đợc lập thành văn bản, trong đó ghi rõ các đặc điểm của tài sản thế chấp, thời hạn thế chấp, quyền hạn và trách nhiệm của mỗi bên phơng thức xử lý tài sản thế chấp khi ngời vay không trả đợc nợ.
Hợp đồng thế chấp tài sản đợc ký kết giữa ngời đi vay (cùng những đồng sở hữu tài sản nếu có) và cán bộ tín dụng (là ngời đại diện cho Ngân hàng) trớc sự chứng kiến và xác nhận của phòng công chứng Nhà nớc thành phố.
Đốivới những khách hàng có quan hệ vay vốn thờng xuyên ở Ngân hàng để giảm bớt thủ tục phần nhà cho khách sau khi đã kiểm tra đầy đủ các giấy tờ sở hữu nhà, Ngân hàng có thể không yêu cầu khách hàng phải qua công chứng. Việc ký hợp đồng thế chấp tài sản đợc thực hiện ngay tại Ngân hàng. Bên thế chấp gồm: ngời đi vay vốn và cả vợ hoặc chồng. Bên nhận tài sản là chi nhánh Ngân hàng công thơng khu vực Đống Đa do giám đốc Ngân hàng làm đại diện, có chữ ký của trởng phòng kinh doanh và cán bộ tín dụng. Trong trờng hợp con cái mang nhà của bố mệ đứng tên chủ sở hữu cho khoản vay của con mình có sự xác nhận của Uỷ ban nhân dân phờng nơi đang đăng ký hộ khẩu.
Cán bộ tín dụng đã cố gắng hoàn tất những thủ tục trên trong vòng5 đến 7 ngày theo đúng quy định. Hồ sơ giấy tờ gốc của tài sản thế chấp đợc bảo quản cẩn thận trong các két sắt của ngân hàng có giấy biên nhận của cán bộ tín dụng.
Mức ngân hàng duyệt cho vay không quá 70% giá trị của tài sản thế chấp. Những tài sản thế chấp có giá trị lớn, ngân hàng có thể đồng ý khách hàng dùng để đảm bảo nhiều món vay, nhng tổng giá trị số tiền ngân hàng cho vay không đợc vợt quá hạn mức trên.
- Trờng hợp bên vay vốn là các tổ chức kinh tế, HTX, công ty cổ phần, công ty TNHH.
Những tài sản thuộc sở hữu chung và đứng tên HTX (hoặc công ty) mang thế chấp vay vốn ngân hàng phải có sự đồng ý của các xã viên (hoặc các thành viên trong công ty) bằng văn bản chứng nhận của UBND.
Nếu là nhà của cá nhân góp vốn vào công ty TNHH, công ty cổ phần hoặc HTX thì đơn vị có thể mang tài sản này thế chấp ở ngân hàng nhng phải đợc sự đồng ý và có giấy cam kết của chủ ngôi nhà đó.
Trờng hợp bên vay là các tổ chức kinh tế, ngời đại diện cho bên vay ký hợp đồng thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng phải là ngời đứng đầu tổ chức đó, hoặc có thể uỷ quyền cho thành viên khác ký thay nhng phải viết giấy uỷ quyền có sự xác nhận của UBND.
Mọi thủ tục khác giống nh trờng hợp bên vay vốn t nhân. b. Đối với các loại tài sản là sạp hàng, ki ốt
Để tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ t thơng ở các chợ, chi nhánh NHCT Đống Đa đã triển khai cho vay thế chấp bằng sạp hàng ki ốt tại các phòng giao dịch thu hút các hộ t thơng vay vốn của ngân hàng nhằm chống hiện tợng cho vay nặng lãi. Tuy nhiên do việc kinh doanh buôn bán ở các chợ rất phức tạp nên để đảm bảo an toàn vốn kinh doanh, ngân hàng chỉ nhận tài sản thế chấp của các hộ có đăng ký kinh doanh tại chi cục thuế Đống Đa và phải có hợp đồng thuê sạp, ki ốt, giá trị đợc tính làm thế chấp là giá trị còn lại của hợp đồng thuê sạp, ki ốt đến thời gian xin vay vốn. Ngân hàng chỉ cho vay 70% giá trị số tiền mua sạp, ki ốt theo giá trị ban đầu trừ đi khấu hao hàng năm. Mặt khác trong giấy cam kết thế chấp tài sản của khách hàng phải có xác nhận của ban quản lý chợ về thời hạn hợp đồng và giá trị còn lại của hợp đồng đến thời điểm xin vay.
Qua 1 thời gian cho vay thế chấp sạp hàng, ki ốt ở các chợ, ngân hàng thấy việc cho vay vốn cha đáp ứng nhu cầu vốn của các hộ kinh doanh vì nếu tính theo hợp đồng thuê sạp, ki ốt thì chỉ có thể giải quyết mỗi món vay từ 5- 10 triệu đồng, do vậy ngân hàng đã phối hợp với ban quản lý chợ để đánh giá lại giá trị thế chấp của các sạp hàng, ki ốt có vị trí thuận lợi theo thời giá trên thị trờng, giá tạm tính đợc đa vào sổ sách kế toán nhập ngoại bảng, lấy đó làm giá trị bảo đảm tiền vay của tài sản thế chấp, tính toán mức vay sao cho phù hợp với thực tế.
Bằng các chính sách nh vậy đối với các hộ t thơng ở các chợ bằng việc thế chấp các sạp hàng, ki ốt, ngân hàng đã thực sự góp phần giúp hộ t thơng làm ăn có hiệu quả hơn, tạo một tâm lý t tởng vào sự trợ giúp của các ngân hàng.
3.12. Giai đoạn 2:
Quy định 1187/NHCT-TD ngày 10/10/1997 việc thế chấp tài sản hay vốn của NHCT đã đợc cải tiến nhiều mặt, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cả khách lẫn cán bộ tín dụng. Theo quyết định này cụm từ "thế chấp tài sản" đợc hiểu nh sau: "Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp phòng chống rủi ro của ngân hàng cho vay, ngời đi vay phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo cho số nợ và cam kết trong trờng hợp không trả đợc nợ, ngân hàng có quyền phát mại tài sản đó để thu hồi nợ".
Khách hàng đến vay vốn phải thông qua các hình thức và thủ tục thế chấp là:
Khách hàng vay vốn phải tự nguyện viết giấy cam kết thế chấp tài sản có xác nhận của phòng công chứng địa phơng.
Nơi cha có phòng công chứng thì phải có xác nhận của UBND quận, huyện, thị xã, hoặc UBND xã, phờng (Nếu UBND xã hoặc phờng đợc UBND cấp trên uỷ quyền bằng văn bản).
Nếu khách hàng vay vốn đề nghị không phải xác nhận của phòng công chức thì ngân hàng cho vay có thể chấp nhận theo yêu cầu của khách hàng với điều kiện:
- Tài sản thế chấp có đầy đủ chứng th sở hữu gốc hợp pháp.
- Khách hàng phải ghi rõ đề nghị của mình không cần qua công chứng vào trong bản cam kết thế chấp tài sản.
- Đại diện ngời sở hữu (đối với pháp nhân) hoặc những ngời đồng sở hữu (đối với thể nhân) phải đăng ký vào văn bản thế chấp trớc mặt giám đốc Ngân hàng cho vay.
Cụ thể dùng một (hoặc nhiều) tài sản thế chấp để thế chấp cho một hoặc lần vay mà các lần sau không phải làm giấy cam kết với điều kiện:
Trong văn bản thế chấp lần đầu, ngời vay phải cam kết dùng tài sản thế chấp cho nhiều lần vay.
Trong hợp đồng vay vốn (hoặc khế ớc nhận nợ) của các lần vay sau ngời vay phải thoả thuận: Dùng tài sản thế chấp theo cam kết lần trớc để thế chấp cho số tiền vay lần này.
Điều kiện của tài sản thế chấp:
Các loại tài sản có thể đợc dùng làm thế chấp nợ vay. Bất động sản nh nhà ở, nhà xởng, cửa hàng, khách sạn, các công trình, vật kiến trúc có giá trị, quyền sử dụng đất hợp pháp. Các loại động sản nh máy móc, thiết bị, dây chuyển sản xuất, các phơng tiện vận tải nh xe vận tải, xe du lịch, xe gắn máy, tàu biển, tàu pha sông biển, xà lan, ghe thuyền. Các loại vàng bạc, đá quý. Các chứng từ có giá do cá ngân hàng thơng mại quốc doanh và kho bạc phát hành nh tín phiếu, trái phiếu, kỳ phiếu, thẻ tiết kiệm (riêng bộ chứng từ L/C thanh toán qua ngân hàng công thơng Việt Nam). Các vật t, hàng hoá các loại thế chấp khác nh vờn cây ăn quả, vờn cây công nghiệp, cây lâm nghiệp, ao hồ thả cá và nuôi trồng tài sản.
Mở rộng diện tài sản thế chấp, ngân hàng cho vay thế chấp đợc quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc làm này vừa đáp ứng kịp thời nhu cầu vay vốn của khách hàng vừa góp phần tăng thêm thu nhập cho ngân hàng. Thực tế của việc cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại NHCT Đống Đa không hề phát sinh nợ quá hạn vì quyền sử dụng đất vẫn có giá trị cao, có thể mua bán, chuyển nhợng đợc dễ dàng.
Tài sản thế chấp thuộc sở hữu của các công ty cổ phần, công ty TNHH, xí nghiệp liên doanh, khi thế chấp ngân hàng yêu cầu phải có văn bản quyết định của hội đồng quản trị. Nếu tài sản thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế tập thể thì phải có nghị quyết của cuộc họp các thành viên.
- Nếu tài sản thuộc sở hữu Nhà nớc, khi thế chấp phải đợc đại diện chủ sở hữu nhà nớc đồng ý bằng văn bản (hiện nay đối với doanh nghiệp địa ph- ơng phải do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố ký, đối với DNTW do Bộ Tài chính ký).
chứng th sở hữu gốc thì ngân hàng chỉ nhận thế chấp đối với các loại tài sản có đủ các giấy tờ gốc hợp lệ, hợp pháp, có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để nhà nớc cấp chứng th sở hữu nhng cha đợc cấp. Trong trờng hợp này, ngời vay phải giao cho ngân hàng toàn bộ các giấy tờ gốc nói trên.
Các giấy tờ hợp lệ, hợp pháp có quyền sở hữu nhà và sử dụng quyền dụng đất bao gồm:
- Quyết định giao đất và cấp giấy phép xây dựng nhà do cơ quan Nhà n- ớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam, hoặc Nhà nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp.
- Giấy tờ sở hữu nhà, đất hoặc giấy tờ hợp lệ khác do cơ quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp: Nếu nhà đất này không có tranh chấp, không thuộc diện đã giao cho ngời khác sử dụng do thực hiện các chính sách của nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam hoặc Nhà nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Nhà đã có chứng th sở hữu gốc do cơ quan có thẩm quyền cấp đã hoàn toàn tuân thủ bán (ngời bán đã nhận tiền) hoặc chuyển cho (thừa kế thứ 2) có chứng thực của phòng công chứng hoặc (UBND quận, huyện, thị xã) nhng ngời mua nhà cha làm đợc thủ tục sang tiên chớc bạ.
Trong thành phố Hà Nội hiện nay phần lớn nhà ở, cửa hàng cha đầy đủ giấy tờ sở hữu hợp pháp, mua bán cha sang tên trớc bạ, các trờng hợp này nếu dựa vào các quy chế thế chấp tài sản thì không cho vay đợc. Nh vậy sẽ có nhiều hạn chế trong việc mở rộng tín dụng ngoài quốc doanh. Tại NHCT Đống Đa, các cán bộ tín dụng thờng căn cứ vào giấy tờ chứng minh đợc nguồn gốc nhà sở hữu chính chủ, không phải nhà đi thuê, nhà vắng chủ hay đất lấn chiếm... Nhiều trờng hợp cán bộ tín dụng của ngân hàng phải đến tìm hiểu tại các cơ quan chức năng nh viện qui hoạch thành phố, sở địa chính để loại trừ trong trờng hợp cho vay thế chấp nhà, đất thuộc khu vực qui hoạch thành phố hoặc khu vực giải toả.
Sau khi xác định đợc tính hợp pháp quyền sở hữu nhà của ngời vay, ngân hàng đều yêu cầu tất cả các món vay đều phải do ngời vay tự viết đơn theo sự hớng dẫn của cán bộ tín dụng. Trong đó phải ghi rõ nội dung nh ngời
vay phải cam đoan trớc ngân hàng, cơ quan pháp luật và chính quyền địa ph- ơng rằng tài sản ngôi nhà, mảnh đất trên thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ngời vay, cha hề chuyển nhợng, cho thuê, góp vốn liên doanh liên kết hay tặng ngời khác. Nợ đến hạn nếu ngời vay không trả đợc tiền gốc và lãi thì ngân hàng có toàn quyền thu hồi mảnh đất hay ngôi nhà trên để phát mại thu hồi lại vốn cho nhà nớc.
Ngời vay và những ngời đồng sở hữu có tên trong hộ khẩu phải ký vào đơn trớc sự chứng kiến của cán bộ tín dụng hoặc chính quyền địa phơng. Việc tự khách hàng viết đơn xin vay cũng mang ý răn đe, nhắc nhở ngời vay phải có trách nhiệm trả nợ cho ngân hàng bao gồm cả gốc và lãi.
Khi tài sản thế chấp là động sản, ngời vay vốn phải giao nộp hiện vật cho ngân hàng quản lý hoặc hợp đồng thuê kho bảo quản. Trờng hợp thuê kho bảo quản hoặc cho vay thế chấp kho hàng, ngân hàng cho vay ngời thế chấp, qui định cụ thể về chế độ quản lý, bảo vệ, bảo hiểm hàng hoá trong kho (đối với các mặt hàng cần thiết) và chỉ đợc xuất kho khi có lệnh bằng văn bản của ngân hàng.
Đối với động sản là phơng tiện sản xuất kinh doanh của ngời vay không thể giao cho ngân hàng quản lý bằng hiện vật đợc ngời thế chấp phải giao chứng th sở hữu cho ngân hàng và phải mua bảo hiểm đảm bảo nếu có rủi ro xảy ra thì ngân hàng vẫn thu hồi đợc cả gốc và lãi. Khách hàng phải giao cho ngân hàng bản gốc của giấy bảo hiểm tài sản thế chấp và giấy uỷ quyền cho cơ quan bảo hiểm đợc thanh toán tiền bảo hiểm chuyển thẳng cho ngân hàng trong trờng hợp có rủi ro xảy ra.
Mọi tài sản thế chấp phải đợc bán tại thị trờng địa phơng theo giá cả đảm bảo thu hồi cả vốn và lãi.
Để đảm bảo an toàn cho vốn tín dụng, việc định giá của tài sản thế chấp