Để thấy rõ được tình hình thực hiện đầu tư vào các khu đô thị của TCT ta xem bảng sau:
Bảng 5: khu đô thị mới
Vinaconex đã và đang thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư
(đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng vốn đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008
1 Trung Hòa – Nhân Chính 2001 - 2007 1.400 1.400 2 Bắc An Khánh
(giai đoạn 1) 2006 - 2009 3.391 852 3 Thảo Điền 2006 - 2012 3.145 55 4 Thắng Đầu 2004 - 2008 438 21 5 Cụm cao ốc N05 2007 – 2011 1.842 200 6 Chung cư cao tầng 15T 2007 - 2009 65 37
7 Khu chung cư Thượng Đình
Đang tìm kiếm cơ hội đầu tư
8 Khu đô thị Thanh Xuân Bắc
9 Ngọc Thụy Gia Lâm
Nguồn: tổng công ty vinaconex
Với mục tiêu xuyên suốt sớm trở thành tổng công ty xây dựng hàng đầu của Việt Nam và mau chóng vươn ra tầm Thế Giới, Tổng công ty Vinaconex đã sớm nhìn nhận được vai trò của khu đô thị mới và học tập theo mô hình khu đô thị Linh Đàm đầu tiên đã tiến hành xây dựng khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính với tổng mức đầu tư lên đến gần 1.400 tỷ đồng. Đó là những bước đi đầu của công ty vào kinh doanh về lĩnh vực: Đầu tư kinh doanh khu đô thị mới, đó cũng là sự thử thách ban đầu của công ty khi bước chân vào và có những thành công đáng kể tạo thế tiền đề cho việc đầu tư những dự án tiếp theo có thể nhìn vào bảng trên. Dự án thành công đã tạo lên uy tín và vị thế của Vinaconex trong ngành xây dựng Việt Nam và ở tại Hà Nội khu Trung Hòa – Nhân Chính vẫn là một trong những khu đô thị được ưa chuộng.
Đang trong giai đoạn cuối thực hiện dự án Khu đô thị Trung Hòa – Nhân chính nhưng để thực hiện tính liên tục và gối đầu của dự án, Tổng công ty đến giữa 2006, Vinaconex đã tiến hành đầu tư một dự án mà làm cho Tổng công ty có tiếng vang lớn trong ngành đầu tư về xây dựng khi tiến hành cùng đầu tư với Posco E&C (thuộc tập đoàn Posco – Hàn Quốc) giới thiệu siêu dự án “khu đô thị mới Bắc An Khánh” với tổng mức đầu tư ước tính lên đến con số 2 tỷ USD. Tiếp đà phát triển như vũ bão ấy, kể từ năm 2007 tới nay, tổng công ty đã và đang thực hiện cũng như tìm kiếm rất nhiều.
các cơ hội đầu tư vào các dự án khu đô thị mới như Thảo Điền (Thành phố Hồ Chí Minh) hay Ngọc Thụy Gia Lâm (Hà Nội).
Bên cạnh đó, tổng công ty cũng đẩy mạnh việc thực hiện đầu tư và tìm kiếm cơ hội đầu tư vào một số cụm nhà ở chung cư cao tầng hiện đại, quy mô lớn như: cụm nhà ở cao cấp N05 phía đông nam đường Trần Duy Hưng, nhà
chung cư cao tầng 15T (Trung Hòa – Nhân Chính), khu đô thị Thắng Đầu, các khu chung cư Thượng Đình hay Thanh Xuân Bắc…
Ngoại trừ các dự án khu đô thị mới Ngọc Thụy Gia Lâm và các khu chung cư Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc đang trong giai đoạn tìm kiếm cơ hội đầu tư, dễ nhận ra Vinaconex thực sự rất trú trọng tới việc đầu tư vào các cụm chung cư cao tầng, các khu đô thị mới hiện đại với số vốn đầu tư nhiều tỷ đồng. Ước tính sau mười năm tham gia, tổng số vốn đầu tư cho các dự án thuộc loại này của tổng công ty sẽ lên đến 10.281 tỷ đồng. Qua đó cho thấy, tổng công ty đang thực sự muốn nhanh chóng đi tắt đón đầu, nắm bắt các cơ hội để ngày càng mở rộng thị phần của mình ở thị trường trong nước.
Tuy nhiên, phân tích kỹ hơn bảng số liệu, dễ thấy nếu không tính dự án khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính đã hoàn thành và được đưa vào sử dụng thì ở tất cả các dự án còn lại, tiến độ giải ngân thực hiện đều đang ở mức đáng báo động, điển hình như dự án khu đô thị Thắng Đầu được khởi công từ năm 2004 với tổng mức đầu tư lên đến 438 tỷ đồng, song cho tới tận hết năm 2008, tổng số vốn được thực hiện mới chỉ đạt con số rất khiêm tốn, 21 tỷ đồng (tương đương 4,79% giá trị dự án). Bên cạnh đó, tiến độ thực hiện các dự án lớn khác của tổng công ty cũng không sáng sủa hơn là mấy, cụ thể:
+ Giai đoạn 1 dự án Bắc An Khánh (2005 – 2009): khối lượng công việc đã thực hiện tới hết 2008 mới chỉ đạt 25,12%.
+ Dự án Thảo Điền (2006 – 2012): 1,75%. + Dự án N05 (2007 – 2011): 10,86%.
Duy chỉ có dự án nhà chung cư 15T (2007 – 2009) là đang được thực hiện tương đối đúng tiến độ đề với tổng số vốn đã thức hiện tới hết năm 2008 đạt 37 tỷ đồng, tức là khoảng 56,92% giá trị dự án.
Lí giải cho điều này có thể khẳng định, nguyên nhân chủ yếu là do tổng công ty đã thực hiện gần như cùng lúc quá nhiều dự án lớn dẫn đến hiện tượng phân tán nguồn lực, thiếu vốn. Điển hình là vào hai năm 2006 và 2007, đây vừa là thời điểm hoàn thiện dự án Trung Hòa – Nhân Chính, lại cũng vừa là lúc Vinaconex chính thức khởi động ba dự án rất lớn của mình là: khu đô thị mới Bắc An Khánh, khu đô thị mới Thảo Điền và cụm cao ốc N05.
Bên cạnh đó Tổng công ty cũng đầu tư vào các khu đô thị vừa phục vụ cho ăn ở sinh hoạt vừa phục vụ cho các dịch vụ kinh doanh, vui chơi, giải chí, và đầu tư mạnh vào khu đô thị cấp cao hơn so với các khu đô thị khác đó là toàn mẫu nhà việt thự.Đến đầu 2003, Vinaconex bắt tay thực hiện dự án khu đô thị du lịch Cái Giá cũng vẫn tại đảo Cát Bà (Hải Phòng) với tổng mức đầu tư lớn hơn rất nhiều so với dự án đầu tiên, lên tới 4.768 tỷ đồng (tương đương khoảng 272,5 triệu USD).
Dưới đây là chi tiết về tình hình thực hiện đầu tư tại các dự án này của tổng công ty tính tới hết năm 2008.
Bàng 6: khu đô thị kinh doanh dịch vụ. (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng vốn đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008 2 Khu đô thị du lịch Cái Giá 2003 - 2011 4.768 75 3 Khu đô thị Đồ Sơn 2007 - 2010 145 68
(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)
1.4 Hiệu quả đầu tư theo dự án.
1.4.1 kết quả đạt được.
a) về hiệu quả tài chính và số dự án đạt được và đang tiến hành: Bảng 7: Một số chỉ tiêu tài chính đơn vị: tỷ đồng STT Dự án lợi nhuận thời gian thu hồi vốn (năm) IRR (%)
1 Trung Hòa – Nhân Chính 32,980 5,5 16,725 2 Bắc An Khánh 1.733,5 10 19% 3 Thảo Điền 752,4 8 17,52% 4 Thắng Đầu 770,52 10 18,5% 5 Cụm cao ốc N05 200 5 19,5% 6
Khu chung cư
Thượng Đình
7
Khu đô thị Thanh Xuân Bắc 8 Ngọc Thụy Gia Lâm 9 Khu đô thị du lịch Cái Giá 786,43 12 18% 10 Khu biệt thự nghỉ mát Đồ Sơn 15 4 19%
Nhìn vào các dự án ta thấy chỉ tiêu về lợi nhuận, thời gian thu hồi vốn đều rất khả quan. Lợi nhuân của các dự án đem lại đều rất lớn đem lại lợi nhuận cao nhất là dự án Bắc An Khanh với số lợi nhuận rất cao 1733,5 tỷ đồng, và thời gian th hồi vốn nếu đem so với lợi nhuận thu được, quá trình xây dựng cùng với quy mô của dự án thì cũng không dài cho lắm chỉ có 10 năm (theo ước tính của công ty). Các dự án khác tuy đem lại số lợi nhuân không bằng nhưng cũng đủ cho thấy
nó đem lại cho công ty một khoản thu khá lớn từ việc tiến hành đầu tư vào khu đô thị mới. Tiếp đó ta nhìn vào cột IRR (tỷ lệ lãi do dự án đem lại) khá cao, nếu đem so sánh với thời kỳ khủng hoảng về lãi suất năm 2008 thì dự án sẽ bị lỗ, nhưng so đều các năm ta thấy thì dự án khả thi, trước 2008 thì trung bình dự án hàng năm nhất là với những công trình quy mô lớn lại theo chương trình phát triển của đất nước thì lãi suất huy động trung bình từ 8%-10% và sau giai đoạn khủng hoảng lãi suất năm 2008 vào 2009 thì chính phủ cũng đã điều chỉnh lại tỷ lệ lãi suất cho các doanh nghiệp với gói kích cầu 1 tỷ USD để điều chỉnh lãi suất cho doanh nghiệp đảm bảo phát triển của doanh nghiệp nên với mức IRR của các dự án đem lại cho công ty vẫn đảm bảo. Tuy nhiên nếu tính đến trường hợp xấu nhất nền kinh tế đi vào khó khăn, giá cả nguyên vật liệu tăng, lãi suất điều chỉnh cũng tăng thì công ty cũng có thể điều chỉnh lại các giá trị tính toán đối với công trình chưa hoàn thành vì thế phần nào vẫn có thể đảm bảo được lợi nhuận và quá trình đầu tư cho công ty.
b) Hiệu quả xã hội:
Việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới đã đem lại hiệu quả không nhỏ đối với xã hội: thứ nhất vì đã phần nào hoàn thiện kết cấu hạ tầng xã hội, tạo thành một khu trung tâm mới với kiến trúc hoàn thiện, thứ hai là giải quyết được việc tiết kiệm quỹ đất xây dựng (quan trọng nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM…) giúp giãn dân cư ra khỏi các cụm trung tâm lớn; và quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu ở và làm việc cho những người có nhu cầu. Như khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính đã xây dựng được 30 ha và giải quyết được chỗ ở cho hơn 15.000 người,… tiếp đó trong năm 2009 đã xây dựng được được những khô đô thị có nhà giá rẻ bán cho những người có thu nhập thấp giá trên dưới 200 triệu đồng phần nào giải quyết được các vấn đề của xã hội.
1.4.2 Một số vấn đề tồn tại trong hoạt động đầu tư về các khu đô thị mới.
Mặc dù các kết quả đạt được của hoạt động đầu tư theo dự án khu đô thị mới này có thể đánh giá là khả quan và đáng khích lện tuy nhiên cũng có những tồn tại cần sớm khắc phục và giải quyết.
• Về vấn đề cho người thu nhập thấp: Phải nói rằng nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn là mối quan tâm của xã hội. Thực tế cho thấy nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp là rất lớn như trên địa bàn Hà Nội theo điều tra gần đây thì con số này là 50-60% tổng số người có nhu cầu. Chính vì thế đây là một trong những vấn đề mà chúng ta cần chú trọng đầu tư, đầu tư cho người có thu nhập thấp được rất nhiều ưu đãi về đất và thuế thu nhập…
• Thủ tục đầu tư: Do đầu tư khu đô thị là một loại hình đầu tư đặc biệt và có rất nhiều hình thức đầu tư khác nhau, phương thức thực hiện khác nhau và đặc biệt là liên quan đến nhiều đối tượng nhưng khi lập dự án chưa có chính sách cụ thể cho từng loại nên còn gặp nhiều khó khăn cho công ty về vấn đề thủ tục. Và khó khăn trong vấn đề công tác xét duyệt dự án và giấy phép đầu tư.
• Công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Đây là một trong những khâu
nặng nề nhất, kìm hãm tiến độ của mọi dự án do tính chất phức tạp của nó.
