II. Thực trạng công tác thẩm định các dự án xây dựng công nghiệp tạ
3.2.Thẩm định dự án
3. Nội dung thẩm định
3.2.Thẩm định dự án
Hoạt động của dự án xin vay vốn có ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn vốn cho vay của ngân hàng. Với đặc điểm quy mô vốn đầu tư lớn, thời gian thực hiện, vận hành khai thác dài, mức độ rủi ro cao, mà công thẩm định dự án xây dựng công nghiệp xin vay vốn lại càng có vai trò đặc biệt quan trọng. Kết quả thẩm định dự án sẽ ảnh hưởng trực
tiếp đến quyết định chấp thuận hay từ chối cho vay đối với dự án. Vì vậy, công tác thẩm định dự án cần được tiến hành trên nhiều khía cạnh khác nhau.
3.2.1. Cơ sở pháp lý của dự án
Trước khi tiến hành thẩm định dự án, ngân hàng cần tập hợp đầy đủ hồ sơ có liên quan để khẳng định cơ sở pháp lý của dự án và có đủ căn cứ để phân tích, thẩm định dự án.
Về nguyên tắc, các dự án xin vay vốn, đặc biệt là các dự án trung, dài hạn phải có một số hồ sơ cơ bản sau:
- Quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc giấy phép đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Luận chứng kinh tế kỹ thuật và phê duyệt luận chứng kinh tế kỹ thuật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán đã được phê duyệt.
- Ý kiến của cơ quan quản lý ngành, cơ quan chuyên môn, chính quyền sở tại và của Chính phủ về dự án.
- Quyết định của Hội đồng quản trị, sáng lập viên,… về việc đầu tư dự án. - Các hồ sơ có liên quan khác:
+ Quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất để thực hiện dự án. + Giấy phép xây dựng.
+ Văn bản chấp thuận của Sở tài nguyên môu trường nhà đất xác nhận đạt tiêu chuẩn môi trường của dự án.
+ Báo cáo nghiên cứu về khối lượng, chất lượng của các nguồn nguyên liệu cho dự án sẽ khai thác trong tự nhiên và giấy phép khai thác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
+ Hợp đồng nhập khẩu thiết bị và giấy phép của Bộ Thương mại (đối với trường hợp phải sử dụng thiết bị nước ngoài).
+ Kết quả đấu thầu hoặc chỉ định thầu về toàn bộ khối lượng xây lắp theo quy định, kèm theo các hợp đồng đã ký với các bên trúng thầu như: Hợp đồng xây dựng, hợp đồng chế tạo thiết bị trong nước…
Việc tập hợp đầy đủ hồ sơ của dự án nhằm khẳng định cơ sở pháp lý của dự án và là căn cứ để phân tích, xem xét trong quá trình thẩm định.
Đối với các dự án xây dựng công nghiệp, do cơ sở hạ tầng, nhà xưởng, vật kiến trúc của dự án sẽ phát huy tác dụng ở ngay tại nơi nó được tạo dựng nên. Do đó, cán bộ thẩm định cần đặc biệt chú ý khi xem xét hồ sơ pháp lý của dự án, để đảm bảo dự án được xây dựng đúng với chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển của nền kinh tế.
3.2.2. Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án
Các dự án xây dựng công nghiệp nhằm tạo ra những điều kiện vật chất, kỹ thuật: cơ sở hạ tầng, nhà xưởng, vật kiến trúc, máy móc thiết bị phục vụ cho giai đoạn khai thác, sử dụng sau này. Sau khi dự án đi vào giai đoạn vận hành, khai thác, sức tiêu thụ sản phẩm của dự án sẽ ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận, khả năng trả nợ của dự án.
Ngân hàng với tư cách là bên cho vay, việc xem xét và phân tích thị trường tiêu thụ là một trong những vấn đề chủ yếu và mang tính quyết định đến sự thành công của dự án, đảm bảo an toàn của nguồn vốn cho vay. Do đó, việc thẩm định thị trường cần được tiến hành một cách toàn diện và sâu sắc trên nhiều nội dung như:
(1). Xem xét, mô tả vắn tắt sản phẩm, dịch vụ của dự án về tính năng, công dụng, kết cấu và những ưu điểm nổi bật…
(2). Đánh giá chung về tình hình thị trường về sản phẩm, dịch vụ đó: - Đánh giá chung tình hình thị trường tiêu thụ mà dự án đã dự kiến.
- Cơ cấu khách hàng tiêu thụ: Người có thu nhập cao, trung bình, hoặc bình dân cho tất cả mọi người.
- Xác định nhu cầu tổng thể của sản phẩm, dịch vụ trên thị trường, trong hiện tại và tương lai.
- Đánh giá về các sản phẩm, dịch vụ tương tự đã và đang được tiêu thụ trong khu vực thị trường đó.
- Xác định chênh lệch cung cầu về sản phẩm, dịch vụ đó trong hiện tại và tương lai, số sản phẩm có khả năng sẽ tiêu thụ được…
- Xác định những khu vực, những điểm tiêu thụ chủ yếu, các khách hàng tiêu thụ chính ở trong và ngoài nước.
(3). Hệ thống và phương thức bán hàng:
- Cơ cấu, hệ thống đại lý, đại diện bán hàng, chi nhánh ở các khu vực. - Hệ thống bán hàng trực tiếp (bán buôn và bán lẻ).
- Phương thức bán hàng chủ yếu: theo đơn đặt hàng, hợp đồng, định mức của đại lý…
- Các hình thức thanh toán. (4) Giá cả và khuyến mại: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Chính sách giá cả sẽ áp dụng đối với từng giai đoạn và tổng thể.
- Các hình thức khuyến mại nhằm xúc tiến bán hàng và tăng khả năng cạnh tranh của sản phẩm.
Để thẩm định khía cạnh thị trường của dự án được toàn diện, sâu sắc và có được nhận xét chính xác, cán bộ thẩm định cần phải thu thập đầy đủ thông tin, có sự kết hợp tình hình thực tế với số liệu thống kê cũng như các định hướng chỉ đạo, các chính sách của Nhà nước, của ngành và của địa phương về những vấn đề có liên quan đến thị trường của dự án, để từ đó đưa ra được những đánh giá và kết luận về khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ của dự án trong hiện tại và tương lai.
3.2.3. Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án
Dự án xây dựng công nghiệp thường đòi hỏi chuyên môn về quy trình công nghệ, cơ khí, tự động hóa, an toàn ở mức độ cao. Do đó, khi thẩm định các dự án công nghiệp, cán bộ thẩm định cần phải chú ý tập trung xem xét sự phù hợp của công nghệ, thiết bị mà dự án lựa chọn, các giải pháp kiến trúc, kết cấu sao cho phù hợp với mục đích, yêu cầu sản xuất, kinh doanh của dự án. Việc thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án cần được tiến hành qua việc xem xét, đánh giá các nội dung:
- Nguồn cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào khác của dự án - Địa điểm và mặt bằng xây dựng dự án
- Phương án xây dựng
- Ảnh hưởng của dự án đến môi trường.
(1). Đánh giá mức độ phù hợp của công nghệ, thiết bị mà dự án lựa chọn
Việc xem xét này dựa trên các đánh giá của các cơ quan quản lý ngành, kết luận của Hội đồng thẩm định cấp Nhà nước hoặc cấp Bộ, Tỉnh. Dựa vào tài liệu của dự án, tham khảo các dự án cùng loại đã và đang thực hiện, cán bộ thẩm định tiến hành xem xét, đưa ra nhận xét về:
- Mức độ hiện đại của công nghệ.
- Sự phù hợp của công nghệ với điều kiện thực tế và các yêu cầu sản xuất sản phẩm
- Đánh giá về mức độ hiện đại, giá cả, các điều kiện và dịch vụ sau khi lắp đặt của máy móc thiết bị. Khi đánh giá, cán bộ thẩm định cần chú ý đến tính đồng bộ của công suất các thiết bị, các công đoạn sản xuất với nhau.
(2). Thẩm định về nguồn cung cấp nguyên nhiên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án.
- Xác định những nguyên nhiên vật liệu chính của dự án.
- Đánh giá các nguồn và khả năng cung cấp nguyên, nhiên, vật liệu theo yêu cầu của dự án.
- Đánh giá về khả năng cung cấp năng lượng và các thiết bị phụ trợ cho dự án. (3). Xem xét việc lựa chọn địa điểm và mặt bằng xây dựng dự án
Địa điểm và mặt bằng xây dựng là vấn đề đặc biệt quan trọng đối với các dự án xây dựng công nghiệp. Do đó, khi thẩm định khía cạnh này, cán bộ thẩm định cần đặc biệt chú ý:
- Đánh giá sự phù hợp quy hoạch của địa điểm: Việc tuân thủ các quy định về quy hoạch xây dựng và kiến trúc của địa phương và các quy định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, về phòng cháy chữa cháy, quản lý di tích lịch sử.
- Xem xét tính kinh tế của địa điểm như: địa điểm xây dựng có gần nguồn cung cấp nguyên vật liệu chủ yếu, gần nơi tiêu thụ sản phẩm không, việc xây dựng có tận dụng được các cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẵn có trong vùng không, việc xử lý chất thải có gần tuyến thải cho phép không…
(4). Phân tích đánh giá về phương án xây dựng - Đánh giá về mặt bằng thực hiện dự án
- Giải pháp kiến trúc - Giải pháp kết cấu
(5). Thẩm định ảnh hưởng của dự án đến môi trường
Do đặc thù, các dự án xây dựng công nghiệp khi đi vào giai đoạn vận hành, khai thác thường gây ảnh hưởng ít nhiều đến môi trường như: chất thải, tiếng ồn... Những ảnh hưởng này của dự án đến môi trường có thể làm cho dự án không được thực hiện hoặc thực hiện không như dự kiến, từ đó ảnh hưởng tới khả năng thu hồi vốn của ngân hàng. Do đó, khi thẩm định, cán bộ thẩm định cũng cần phải phân tích kỹ các yếu tố ảnh hưởng đến môi trường của dự án, từ đó đánh giá các giải pháp bảo vệ môi trường.
Thẩm định khía cạnh kỹ thuật là một trong những nội dung khó thẩm định. Do vậy, quá trình xem xét cần chú ý kết hợp những ý kiến của các cơ quan chuyên môn, thực trạng của các dự án tương tự, tính chất, quy mô của dự án đang xem xét…
3.2.4. Thẩm định phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án
Mỗi một dự án đòi hỏi phải có một cơ cấu tổ chức quản lý và nguồn nhân lực phù hợp. Do đó, khi thẩm định khía cạnh này, cán bộ thẩm định cần xem xét các yếu tố chủ yếu như:
- Cơ cấu và mạng lưới tổ chức quản lý dự án - Các phương thức điều hành, cấp điều hành.
- Đánh giá về nhu cầu của dự án và khả năng bố trí nguồn nhân lực của chủ đầu tư bao gồm: Cán bộ quản lý, lao động có trình độ tay nghề, lao động phổ thông…
3.2.5. Phân tích hiệu quả của dự án (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3.2.5.1. Hiệu quả tài chính của dự án (1). Xác định tổng mức đầu tư
Xác định tổng mức vốn đầu tư của dự án. Trong đó, đối với dự án xây dựng công nghiệp, cán bộ thẩm định cần xác định:
- Đầu tư máy móc thiết bị và công nghệ (đối với các dự án có chuyển giao công nghệ) gồm cả thuế nhập khẩu và chi phí khác có liên quan đến máy móc, thiết bị.
- Xây dựng cơ bản.
- Chi phí giải phóng mặt bằng.
- Chi phí quản lý dự án và chi phí khác. - Chi phí dự phòng
(2). Nguồn vốn đầu tư
Khi xem xét nguồn vốn đầu tư của dự án, cán bộ thẩm định cần xác định được: - Vốn điều lệ hoặc vốn của chủ đầu tư tham gia dự án.
- Vốn ngân sách cấp. - Vốn vay, trong đó: + Vay ưu đãi.
+ Vay nước ngoài hoặc trả chậm thiết bị.
+ Vay các ngân hàng thương mại (trong đó, dự kiến vay ngân hàng nông nghiệp). - Vốn khác.
Việc xem xét tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn nhằm đánh giá sự hợp lý hay không hợp lý về cơ cấu nguồn vốn. Tuy nhiên, việc đánh giá này cũng còn tùy thuộc vào tình hình và điều kiện thực tế của dự án. Hơn nữa, kết quả đánh giá còn chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi khả năng trả nợ và hiệu quả của dự án.
(3). Xác định lợi nhuận:
Việc tính toán các yếu tố, chỉ tiêu để xác định lợi nhuận, các chỉ tiêu hiệu quả và khả năng tích lũy của dự án phải dựa trên các cơ sở:
+ Các định mức kinh tế kỹ thuật của từng ngành cụ thể.
+ Các quy định của Nhà nước về các vấn đề có liên quan như: thuế, khấu hao cơ bản, phương thức hạch toán,…
+ Các giả định phù hợp với điều kiện thực tế của từng dự án: giả định về công suất hoạt động, giá thành, giá bán sản phẩm, khả năng tiêu thụ…
+ Tham khảo các dự án tương tự đã được đầu tư.
Để phân tích hiệu quả kinh tế cũng như lợi nhuận của dự án được toàn diện và sâu sắc, cán bộ thẩm định cần phân tích độ nhạy của dự án, nhằm xác định các yếu tố có ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận của dự án.
Trong phân tích chỉ tiêu này, cán bộ thẩm định có thể cho các yếu tố như: chi phí, doanh thu, giá bán sản phẩm… biến động để thấy được lợi nhuận của dự án có sự thay đổi lớn với những yếu tố nào. Trên sơ sở đó rút ra kết luận và đặc biệt chú trọng đến các yếu tố đó khi xem xét dự án và khi dự án đã đi vào hoạt động.
(4). Các chỉ tiêu hiệu quả:
+ Giá trị hiện tại thuần (NPV) của dự án là phần chênh lệch giữa giá trị hiện tại của tổng các khoản thu và giá trị hiện tại của tổng các khoản chi của cả đời dự án sau khi đã được chiết khấu với một lãi suất chọn thích hợp.
NPV = ∑ ∑ = = + − + n i i n i 0 Bi r i 0Ci(1 r) 1 ) 1 ( 1
Trong đó: Bi: Khoản thu của dự án ở năm i Ci: Vốn đầu tư thực hiện tại năm i r: Lãi suất chiết khấu
Nếu: NPV > 0 thì dự án có lãi, có thể đầu tư. NPV = 0 thì dự án chỉ hoà vốn.
NPV < 0 thì dự án bị lỗ, không thể đầu tư.
+ Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi. Hay nói cách khác là tại đó NPV bằng không. Tức là:
∑ ∑ = = + = + n i i n i 0 Bi IRR i 0Ci(1 IRR) 1 ) 1 ( 1 Hay 0 ) 1 ( 1 ) 1 ( 1 0 0 = + − + ∑ ∑ = = n i i n i Bi IRR i Ci IRR
IRR có thể được xác định bằng phương pháp nội suy theo công thức:
IRR = ( ) ) ( 2 1 2 1 1 1 r r NPV NPV NPV r − + + (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trong đó: r1: lãi suất chiết khấu làm cho NPV dương gần tới không (NPV1) r2: lãi suất chiết khấu làm cho NPV âm gần tới không (NPV2) Nếu IRR ≥ r giới hạn thì dự án được chấp nhận
IRR < r giới hạn thì dự án không được chấp nhận.
Ngoài các chỉ tiêu trên, cán bộ thẩm định tính các chỉ tiêu hiệu quả khác: thời gian thu hồi vốn đầu tư, điểm hoà vốn…nhằm đánh giá chính xác và sâu sắc hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư.
(5). Tính toán mức cho vay, thời hạn vay, trả nợ và khả năng trả nợ của dự án: Mức cho vay = Tổng nhu cầu vốn - Vốn tự có của - Vốn khác của dự án chủ đầu tư tham gia (nếu có)
Thời hạn cho vay = Thời gian xây dựng cơ bản + Thời gian trả nợ Thời hạn trả nợ =
Căn cứ vào từng nguồn vốn cụ thể về số tiền, lãi suất, thời hạn, ân hạn, phân kỳ trả nợ để lập kế hoạch trả nợ vốn vay của dự án. Từ kế hoạch trả nợ vốn vay và khả năng tích lũy của dự án (tính trên cơ sở khấu hao và lãi ròng), cán bộ thẩm định xem xét và