CHI NHÁNH SÀI GỊN.
2.4.2 Mức cho vay:
Sau khi định giá tài sản bảo đảm thì việc xác định mức cho vay hợp lý của cán bộ tín dụng đề nghị lên người cĩ thẩm quyền xét duyệt hạn mức tín dụng cũng cĩ vai trị rất quan trọng. Mức cho vay được xác định dựa trên giá trị tài sản bảo đảm đã thẩm định trên cơ sở phù hợp nhu cầu vay vốn của khách hàng. hạn mức tín dụng được xác định hợp lý vừa giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng lại vừa giúp tăng lãi vay, đây cịn là một nhân tố trong chiến lược cạnh tranh của NH đối với những NH khác.
Theo quy định của Ngân hàng ACB – Sài Gịn hạn mức tín dụng được xác định đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, nhà tối đa khơng vượt quá 60% giá trị tài sản đảm bảo. Đối với tài sản cầm cố là sổ tiết kiệm thì mức vay được xác định như sau:
Số tiền cho vay < số tiển gởi + lãi tiền gởi – lãi tiền vay
2.4.3.Loại tiền vay:
- Tiền đồng Việt Nam (VND) - Vàng 999.9
2.4.4.Căn cứ định giá tài sản thế chấp:
Định giá tài sản thế chấp là một vấn đề quan trọng để quyết định mức cho vay tối đa mà Ngân hàng cĩ thể giải quyết cho khách hàng. Nếu cán bộ tín dụng định giá tài sản quá cao, cao hơn giá trị thực thì sẽ làm tăng rủi ro tín dụng cho Ngân hàng. Vì lúc này tài sản sẽ khơng cịn tính chất đảm bảo cho khoản vay. Ngược lại, nếu tài sản bị đánh giá quá thấp sẽ dẫn đến hạn mức tín dụng thấp, gây ảnh hưởng cho các họat động sản xuất kinh doanh của khách hàng vì khơng đáp ứng được nhu cầu. Do đĩ, cơng việc định giá tài sản thế chấp là một vấn đề hết sức nhạy cảm địi hỏi trình độ chuyên mơn về tài chính và giá cả trên thị trường, kinh nghiệm của cán bộ tín dụng. Việc định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, nhà ở dựa vào giá đất và giá trị xây dựng.
Căn cứ vào giá đất: Giá trị quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất là một tài sản trừu tượng nên việc xác
định giá trị của nĩ là rất phức tạp. Hiện nay, đối với quyền sử dụng đất cĩ hai loại giá khác nhau là giá do Nhà nước qui định và giá thị trường. Hai loại giá này thường chênh nhau do giá thị trường thường cao hơn so với giá qui định và cĩ thể cao hơn rất nhiều. Nếu lúc xét duyệt cho vay, đất được định giá theo cơn sốt thị trường, đến khi phát mãi thì giá đất trên thị trường giảm nên khơng đủ thanh tốn nợ, Ngân hàng sẽ gặp khĩ khăn trong việc xử lý đất để giải tỏa nợ đĩng băng đĩ là chưa tính đến những chi phí để bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngân hàng Á Châu – chi nhánh Sài Gịn đang áp dụng về giá trị quyền sử dụng căn cứ theo vị trí của đất qui định trong quyết định 05/QĐ- QLĐ do Ủy Ban Nhân Dân TP.HCM ban hành vào ngày 04/01/1995 về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành Phố.
Giá đất một số đường trên địa bàn Thành Phố
Quận 1: đường Hai Bà Trưng đọan từ Võ Thị Sáu đến ngã ba Trần Quang Khải: 7.200.000đ/m2.
Quận 10: đường Lê Hồng Phong đọan từ Lý Thái Tổ đến 3/2: 4.600.000đ/m2.
Quận Bình Thạnh: đường Đinh Tiên Hồng: :3.800.000đ/m2.
Giá trị vị trí:
Dựa vào vị trí đất nằm ở mặt tiền hay hẻm, trong khu vực buơn bàn sầm uất hay khơng mà sẽ cĩ giá trị lớn nhỏ khác nhau. Được Ngân hàng ACB-SG theo chuẩn nhân với hệ số k (k=1,2,3,4,5). Cán bộ tín dụng cĩ thể đề nghị hệ số k nhưng phải được Ban tín dụng chấp thuận.
Giá vị trí được định giá như sau:
Nếu tài sản ở mặt tiền: cĩ giá trị từ 300.000 đến 8.000.000đ/m2.
Nếu tài sản ở hẻm lớn từ 5m cĩ giá từ 270.000đ đến 3.060.000đ/m2.
Nếu tài sản ở hẻm dài từ 3-5m thì cĩ giá từ 270.000 đến 2.760.000đ/m2 . k cĩ thể bằng 3,4,5 nhưng thơng thường bằng 3.
Nếu tài sản ở hẻm dài từ 2-3m thì cĩ giá từ 270.000đ đến 4.140.000đ/m2 . k thường bằng 2.
Nếu tài sản ở hẻm nhỏ hơn 2m thì cĩ giá từ 90.000đ đến 1.600.000đ/m2.
Căn cứ vào giá xây dựng:
Bất động sản là nhà xưởng thì việc xác định giá trị dựa vào diện tích xây dựng, cấu trúc, thời gian sử dụng. Những căn nhà xưởng sản xuất cĩ cấu trúc kiên cố, mới sử dụng thì sẽ được định giá cao hơn. Căn cứ định giá như sau:
Đối với biệt thự nhà lầu: tùy thuộc kết cấu sàn bê tơng cốt thép hay sàn gỗ, tường gạch, mái ngĩi hay tole và tùy thuộc vào hiện trạng mới hay cũ mà cĩ giá trị từ 910.000 đến 2.000.000đ/m2.
Đối với biệt thự trệt tùy vào mái bằng, ngĩi hoặc tole, tường và tùy thuộc hiện trạng căn nhà sẽ cĩ giá từ 840.000đến 1.500.000đ/m2.
Đối với nhà phố lầu cĩ kết cấu xây dựng sàn bê tơng cốt thép, sàn đúc giả, sàn gỗ, lợp tole hay ngĩi, cĩ hồ bơi hay khơng được định giá từ 250.000 đến 1.500.000đ/m2.
Đối với nhà phố trệt cĩ tường gạch, vách gạch hay tole, nền lát gạch bơng hoặc đá mài cẩm thạch hay nền lát xi măng cĩ giá từ 100.000 đến 950.000đ/m2.
Đối với nhà xưởng được xây dựng với kèo thép hay kèo gỗ, lợp tole hoặc fibro, vách gạch hay ván hoặc khơng vách, cĩ sàn hay tường rào sẽ cĩ giá từ 20.000 đến 800.000đ/m2.
2.4.5.Quản lý và kiểm tra tài sản thế chấp, cấm cố:
Trong suốt quá trình vay vốn, cán bộ tín dụng phụ trách khoản vay ngồi việc kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay, bên bảo lãnh hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp thì theo định kỳ cán bộ tín dụng phải đến tận nơi
xem xét tài sản. Nếu do sử dụng mà tài sản cĩ dấu hiệu bị giảm giá trị thì NH cĩ quyền gởi văn bản yêu cầu tạm ngưng việc sử dụng khai thác.
Đối với sổ tiết kiệm NH sẽ giữ và theo dõi số dư trên tài khoản, khách hàng vẫn được hưởng lãi trên số dư đĩ nhưng khi muốn rút lãi phải cĩ sự đổng ý của phịng tín dụng.
2.4.6.Thời hạn bảo đảm, giải chấp và hình thức xử lý: 2.4.6.1 Thời hạn bảo đảm:
- Do bản chất của biện pháp thế chấp, cầm cố là để bảo đảm cho khoản vay nên về nguyên tắc các biện pháp này chỉ chấm dứt khi khách hàng vay hồn thành nghĩa vụ trả nợ cho NH.
- Việc thế chấp, cầm cố, bảo lãnh bằng tài sản phải được lập thành văn bản riêng hay ghi trong hợp đồng chính. Theo qui định pháp luật hay do các bên thỏa thuận, hợp đồng thế chấp, cầm cố, bảo lãnh bằng tài sản cĩ chứng nhận của cơng chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy Ban Nhân Dân cấp cĩ thẩm quyền. Hiện ACB-SG đang áp dụng tài sản thế chấp như sau:
+ Đối với khoản vay trung và dài hạn thì sau một năm phải cơng chứng lại, cịn đối với khoản vay ngắn hạn thì khi muốn vay tiếp khách hàng khơng cần phải cơng chứng với điều khoản vay sau cũng là ngắn hạn. + Hợp đồng về giao dịch đảm bảo cĩ hiệu lực từ thời điểm bên vay ký vào văn bản hoặc từ khi đăng ký với cơ quan cĩ thẩm quyền.
+ Thế chấp cầm cố tài sản khơng cĩ thời hạn mà thời hạn của nĩ phụ thuộc vào thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay. Khi người đi vay hồn tất nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bằng tài sản thì thời hạn thế chấp, cầm cố cũng chấm dứt.
2.4.6.2 Giải chấp:
- Sau khi khách hàng vay thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bằng thế chấp, cầm cố tài sản thì tài sản sẽ được giả chấp.
- Đối với tài sản thế chấp, ngân hàng sẽ trả lại giấy chứng nhận sở hữu cho khách hàng vay hay bên bảo lãnh và lập giấy xác nhận giải tỏa tài sản thế chấp gửi đến những cá nhân, tổ chức và các cơ quan cĩ liên quan.
- Trong trường hợp cầm cố sổ tiết kiệm NH sẽ tiến hành bàn giao sổ và lập biên bản bàn giao.
2.4.6.3 Xử lý tài sản:
Xử lý tài sản thế chấp, cầm cố khi bên đi vay hoặc bên bảo lãnh khong thực hiện nghĩa vụ:
• Tài sản bảo đảm bị xử lý trong trường hợp sau:
- Đến thời hạn trả nợ mà bên khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh khơng thực hiện nghĩa vụ thanh tốn và khơng được khoanh nợ, giãn nợ.
- Bên đi vay vi phạm các cam kết trong hợp đồng vay tín dụng dẫn đến phải trả nợ trước hạn nhưng vẫn khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ.
• Các phương thức xử lý tài sản thế chấp, cầm cố:
Khi ký hợp đồng thế chấp, cầm cố, bảo lãnh bằng tài sản, các bên thỏa thuận phương thức xử lý tài sản dưới một trong các hình thức sau: - Bán tài sản bảo đảm: Tài sản bảo đảm được bán trực tiếp cho người mua hoặc bán đấu giá. Tiền bán tài sản do NH quản lý và được thanh tốn theo thứ tự ưu tiên. Sau khi trừ các chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí khác cĩ liên quan. Số tiền cịn lại được dùng thanh tốn nghĩa vụ trả nợ cho NH theo thứ tự nợ gốc, lãi tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại (nếu cĩ). Số tiền cịn thừa được hồn trả cho chủ sở hữu tài sản. Nếu tiền bán khơng đủ thanh tốn thì khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh cĩ nghĩa vụ phải trả tiếp phần cịn thiếu.
- NH nhận chính tài sản thế chấp, cầm cố để thay thế nghĩa vụ trả nợ. chủ sở hữu tài sản cĩ nghĩa vụ giao tài sản và những giấy tờ cĩ liên quan cho NH. Ngân hàng trở thành chủ sở hữu hợp pháp của tài sản thế chấp, cầm cố.
- Nếu hai bên khơng thỏa thuận về phương thức sử dụng tài sản thế chấp, cầm cố trong hợp đồng thì NH cĩ quyền bán đấu giá tài sản.
• Xử lý trong trường hợp tín chấp:
- Đối với trường hợp cho vay khơng cĩ bảo đảm đến ngày đáo hạn mà khách hàng khơng thanh tốn nợ thì NH khởi kiện để yêu cầu tịa án cĩ thẩm quyền giải quyết.
- Tuy nhiên, những cách xử lý tài sản thế chấp, cầm cố hoặc khởi kiện tại tịa án đã nêu ở trên chỉ là biện pháp tình thế cuối cùng sau khi NH đã tìm đủ mọi cách để thu hồi khoản nợ vay. Khi đến hạn mà khách hàng vay khơng đủ khả năng thanh tốn thì cán bộ tín dụng phụ trách khoản vay cần tìm hiểu nguyên nhân và xem xét. Từ đĩ, NH và khách vay phối hợp tìm ra phương án giải quyết hợp lý, phù hợp với bản chất quan hệ tín dụng. Tránh tình trạng vội vã sử dụng các biện pháp cứng rắn gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của khách hàng.