3. Ý nghĩa của đề tài
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Điều tra số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2017 đến năm 2019 tại thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên. Thu thập tài liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố tại phòng Tài nguyên môi trường. Tài liệu về kết quả đấu giá, các dự án đấu giá tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Điện Biên Phủ.
Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên trong giai đoạn 2017-2019.
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thống kê các dự án đã được tổ chức đấu giá trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ tại tất cả các xã, phường trong giai đoạn 2017-2019. Để đánh giá toàn diện nhất thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố, lựa chọn 3 phường nhằm đánh giá mức độ thành công của công tác đấu giá.
Trong các phường đấu giá thành công tại thành phố Điện Biên Phủ, lựa chọn các dự án theo các tiêu chí về vị trí địa lý, kinh tế xã hội, số phiên đấu giá, đề tài lựa chọn 03 phường điển hình thực hiện đấu giá QSDĐ tại thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên để đánh giá về công tác đấu giá QSDĐ, cụ thể:
Phường Him Lam: có điều kiện KT - XH phát triển, trải qua 4 phiên đấu giá. Với tổng diện tích đấu giá là 1.823,5 m2. Tổng các phiên đấu giá của phường Him Lam đã thu hút 484 hồ sơ của các tổ chức và các cá nhân tham gia đấu giá.
Phường Tân Thanh: phường Tân Thanh nằm tại vị trí trung tâm thành phố Điện Biên Phủ, KT - XH phát triển, quỹ đất cho phát triển nhà ở không còn nhiều. Năm 2017-2019, phường tổ chức 1 phiên đấu giá 1 ô đất có diện tích 192,4 m2, thu hút 33 hồ sơ tham gia đấu giá.
Phường Noong Bua: Từ năm 2017-2019 phường Noong Bua đã tổ chức 4 phiên đấu giá cho 56 ô đất với tổng diện tích là 4751,3 m2. Thu hút 2251 hồ sơ của các tổ chức và cá nhân tham gia đấu giá.
Các vị trí được chọn phân tích đánh giá theo các chỉ tiêu vị trí khu đất; diện tích; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá Nhà nước quy định, số lượng người tham gia đấu giá,…
2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiếp cận các cán bộ, hộ gia đình, cá nhân đã trúng đấu giá trên địa bàn 3 phường, nghiên cứu để thu thập thông tin về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên theo mẫu phiếu đã được lập sẵn.
* Đối với phiếu điều tra dành cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: Tiến hành điều tra 90 người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn 3 phường (mỗi phường lựa chọn 30 người tham gia đấu giá) được lựa chọn theo mẫu phiếu được lập sẵn (Có mẫu phiếu kèm theo).
* Đối với phiếu dành cho cán bộ thực hiện công tác đấu giá:
Phỏng vấn 30 công chức, viên chức thuộc các phòng ban và UBND các phường, xã có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất (có mẫu phiếu kèm theo, 10 phiếu/phường, xã).
Các thông tin điều tra gồm: Tên đối tượng điều tra, trình độ học vấn, nghề nghiệp, số nhân khẩu trong gia đình, mục đích tham gia đấu giá, thông tin về dự án đấu giá, hình thức đấu giá, phí đấu giá, bước giá, khoản tiền đặt trước khi tham gia đấu giá, giá thị trường, chất lượng môi trường sau khi đấu giá, CSHT sau đấu giá, đời sống của các hộ gia đình sau khi đấu giá, giá đất tại khu vực dự án sau khi đấu giá
2.4.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu
- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm đấu giá từ 2017-2019
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở.
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel.
2.4.5. Phương pháp so sánh
- Tính mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm để đánh giá hiệu quả của dự án:
MCL = Giá trúng đấu giá Giá khởi điểm
- Tính tỷ lệ giữa số người tham gia đấu giá với số người trúng đấu giá để đánh giá ảnh hưởng của số lượng người tham gia đấu giá đến kết quả đấu giá:
Tỷ lệ (%) = Số người tham gia đấu giá X 100 (%) Số người trúng đấu giá
2.3.6. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực BĐS, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất.
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phốĐiện Biên Phủ
3.1.1. Tình hình quản lý nhà nước vềđất đai.
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó:
Từ năm 2006, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Điện Biên Phủ đã tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai:
- Phối hợp với Đài Truyền hình tỉnh mở chuyên mục về công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Điện Biên Phủ.
- Tổ chức các hội nghị triển khai Nghị quyết số 45/2004/QĐ-UB ngày 06/8/2004 và số 70/2006/NQ-HĐND ngày 11 tháng 11 năm 2006 của Hội đồng nhân dân tỉnh về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn tỉnh Điện Biên.
Quyết định số 21/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2006 về Sửa đổi, bổ sung một số Điều tại Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn tỉnh Điện Biên, ban hành kèm theo Quyết định số 45/2004/QĐ-UBND ngày 06/8/2004 của UBND tỉnh Điện Biên
Quyết định 28/2014/QĐ-UBND tỉnh Điện Biên về ban hành quy định hạn mức giao đất, diện tích tối thiểu được tách thửa.
Quyết định số 04/2019/QĐ-UBND tỉnh Điện Biên về hệ số điều chỉnh giá đất.
Quyết định số 34/2019/QĐ-UBND tỉnh Điện Biên về ban hành quy định hạn mức giao đất, diện tích tối thiểu được tách thửa, và diện tích đất xây dựng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa tang, nghĩa địa trên địa bàn tỉnh Điện Biên.
Quyết định số 53/2019/QĐ-UBND tỉnh Điện Biên về ban hành Bảng giá đất và Quy định áp dụng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính:
Đến thời điểm này, địa giới hành chính của thành phố đã được xác định rõ theo Chỉ thị 364/CP của Chính phủ đối với các tỉnh và thành phố lân cận nên đã được sử dụng ổn định.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất:
Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
- Đến nay đã đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy được 7phương và 2 xã , đạt 100% số xã phường. Tổng diện tích đã đo vẽ lập bản đồ địa chính chính quy theo đơn vị là 6.444,1 ha, đạt 100% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố.
Công tác kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố đã được thực hiện đầy đủ. 9 phường, xã của thành phố đã chủ động tổng hợp số liệu và vào biểu, khoanh vẽ chỉnh lý biến động trên bản đồ của địa phương để làm cơ sở cho việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp và xây dựng dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
- UBND tỉnh đã phê duyệt đề cương dự toán, nay đang tổ chức điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; chỉ đạo thành phố lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020; trình UBND tỉnh bổ sung Kế hoạch sử dụng đất năm 2019 thành phố Điện Biên Phủ kịp thời triển khai các dự án phát sinh năm 2019 phải thu hồi đất, phải chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng theo Nghị quyết của HĐND tỉnh. Tổng hợp kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đăng ký nhu cầu sử dụng đất. Danh mục dự án cần triển khai giai đoạn 2017 - 2019 thành phố Điện Biên Phủ, trình Sở Tài nguyên và Môi trường.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất: Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức hộ gia đình, cá nhân trong thành phố: Tổng số tổ chức, hộ gia đình cá nhân được giao, cho thuê đất trên địa bàn thành phố từ năm 2017 đến 2019 là 1.225 tổ chức, hộ gia đình
cá nhân với tổng diện tích là 325,6 ha. Đã ký 57 hợp đồng thuê đất với các tổ chức được nhà nước cho thuê đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất:
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Từ năm 2017 đến 2019 trên địa bàn thành phố đã triển khai thực hiện 35 dự án, thu hồi đất của 2.534 hộ gia đình, cá nhân và 28 tổ chức với tổng diện tích thu hồi 1.345.156,4 m2; công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cơ bản đáp ứng kịp thời được nhu cầu đầu tư của các dự án. Bước đầu đã thu hút được đầu tư từ các dự án trong và ngoài nước vào thành phố Điện Biên Phủ.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Thời gian qua, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp ủy, chính quyền các cấp, các ngành của thành phố Điện Biên Phủ quan tâm chỉ đạo, triển khai thực hiện và đạt được kết quả khá tích cực; từng bước đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định.
Đến nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ đã đạt được trên 95%. Đối với các hộ gia đình, cá nhân đã cấp 1.346 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 92,5% số giấy chứng nhận cần cấp; Diện tích đất đã cấp giấy chứng nhận: 3.145,5, đạt 90,3% diện tích cần cấp giấy chứng nhận.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai:
Việc thống kê và kiểm kê đất đai hàng năm và 5 năm một lần được tiến hành thường xuyên.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
Hiện nay thành phố Điện Biên Phủ đang bước đầu triển khai xây dựng mô hình hệ thống thông tin đất đai và môi trường, hỗ trợ việc xử lý hồ sơ nhanh chóng, chính xác và theo dõi tất cả các bước trong việc xử lý thông tin. Hệ thống cung cấp thông tin cho lãnh đạo để quản lý, điều hành, cung cấp thông tin cho người dân về
tiến trình xử lý hồ sơ, cung cấp các công cụ cho các cán bộ xử lý hồ sơ qua hệ thống mạng máy tính nội bộ và Internet.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất:
Công tác tài chính về đất đai, giá đất; đấu giá quyền sử dụng đất và điều tra dự án thoái hóa đất trên địa bàn thành phố:
UBND tỉnh đã ban hành Kế hoạch điều tra, xác định giá đất cụ thể từng năm trên địa bàn tỉnh Điện Biên, Sở đã tổ chức việc xác định giá đất cụ thể cho các dự án liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường đã chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện các hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật. Từ năm 2017 đến nay UBND Thành phố đã xử phạt gần 150 trường hợp có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai như: vi phạm quy định về hồ sơ và mốc địa giới hành chính; vi phạm quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; vi phạm về quy định thu hồi đất;...
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai:
Thời gian qua, công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai đã được các xã, phường quan tâm chỉ đạo thực hiện và đã phát hiện, xử lý nhiều trường hợp vi phạm, góp phần nâng cao nhận thức pháp luật đất đai bảo đảm việc thi hành pháp luật đất đai, từng bước chấn chỉnh và đưa công tác quản lý đất đai dần vào nền nếp. Tuy nhiên, công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế: số lượng vụ việc thanh tra đất đai thực hiện hàng năm còn ít và còn bị động theo các vụ việc mà báo chí, dư luận phản ánh; việc kiểm tra chấp hành pháp luật đất đai chưa thực hiện thường xuyên, chất lượng kiểm tra chưa cao, nhất là việc kiểm tra trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp; việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai còn chậm, chưa dứt điểm, số lượng vi phạm đã xử lý còn ít, dẫn đến nhiều vụ việc vi phạm kéo dài
không được giải quyết dứt điểm, làm giảm hiệu quả trong công tác thanh tra, kiểm tra đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai:
Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai được tổ chức sâu rộng, có trọng tâm, trọng điểm bằng nhiều hình thức phong phú, đa dạng, phù hợp với từng đối tượng được phổ biến; đảm bảo tính chủ động, chính xác, rõ ràng, đúng tinh thần chỉ đạo của Đảng và Nhà nước, phù hợp với tình hình thực tiễn của TP.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai:
Trong quá trình tiếp công dân, UBND thành phố và UBND các xã, phường đã thực hiện nghiêm túc quy định của Luật khiếu nại, Luật tố cáo và các quy định về công tác tiếp công dân. HĐND và UBND thành phố duy trì tốt lịch tiếp công dân vào ngày 5 và 20 hàng tháng do Chủ tịch UBND hoặc Phó Chủ tịch UBND chủ trì và các thành phần tham gia tiếp công dân có thường trực HĐND, lãnh đạo các phòng ban có liên quan. UBND các phường, xã trên địa bàn thành phố đều xây dựng lịch tiếp công dân, duy trì từ 4-8 buổi tiếp công dân/tháng. Năm 2019, UBND thành phố và UBND các xã, phường tiếp 345 lượt người. Trong đó số công dân được tiếp lần đầu là 197 lượt, số trùng lặp là 148 người; số công dân đến khiếu nại là 2 trường hợp, còn lại là đề nghị, phản ánh.