3. Ý nghĩa của đề tài
3.4. Những hiệu quả của công tác đấugiá quyền sử dụng đất
- Đối với Nhà nước
Quản lý hiệu quả tài nguyên đất là một khâu quan trọng trong quá trình Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Sau khi hình thành khu dân cư với các yếu tố về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ làm cho các khu đất có khả năng sản xuất Nông nghiệp kém hiệu quả, hoặc các khu đất chưa được sử dụng thành các khu dân cư mới sẽ khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có của địa phương. Bên cạnh đó, dưới sức ép về dân số và nhà ở, việc quy hoạch và xây dựng các khu dân cư đón đầu việc chuyển mục đích sử dụng đất hình thành các khu dân cư tự phát sẽ đảm bảo sự hợp lý trong việc sử dụng đất. Trong các khu dân cư thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Điện Biên Phủ được sử dụng quỹ đất có địa hình thấp trũng, khả năng canh tác nông nghiệp thấp.
- Sự chênh lệch giữa giá trúng và giá thị trường góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
- Đấu giá QSD đất là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, khắc phục được những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cho các địa phương.
- Đấu giá QSDĐ đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ. So với cách giao
đất có thu tiền thông thường thì giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả hơn nhiều so với giao đất có thu tiền trước đây.
Đấu giá quyền sử dụng đất ở còn mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là hình thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, trong khi hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất số tiền thu được sẽ thấp hơn nhiều so với giao đất theo hình thức đấu giá QSDĐ. Kết quả nghiên cứu qua 3 phường nêu trên cho thấy lợi ích kinh tế hình thức đấu giá QSDĐ đem lại.
Như vậy, với 3 phường được lựa chọn để nghiên cứu công tác bán đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ đã thu về cho ngân sách Nhà nước theo giá trúng đấu giá là 12.827.123.000 đồng, trong khi đó số tiền thu được theo mức giá khởi điểm quy định là 12.000.400 đồng. Như vậy, nhờ công tác đấu giá QSDĐ ở đã góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nuớc qua 3 phường nghiên cứu 827.123.000 đồng, cao gấp khoảng 1,07 lần so với tổng giá khởi điểm.
* Đối với người sử dụng đất
Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo.
Đấu giá QSD đất được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường.
Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra.
3.4.2. Hiệu quả về xã hội
Thị trường bất động sản ở thành phố Điện Biên Phủ cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ làm sôi động cho thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở thành phố.
Từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, nhiều công trình của thành phố, nhiều đường bê tông đã được làm mới và nâng cấp, cải tạo tại các công trình phúc lợi. Với nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện,.... Nguồn vốn huy động được từ đấu giá quyền sử dụng đất còn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp.
Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm phong phú cho hoạt động của thị trường bất động sản. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý mà tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản với tư cách là một bên đối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận được quyền sử dụng đất (mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết định mà Nhà nước không cần can thiệp.
Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham gia vào thị trường, xóa “giá ảo” về bất động sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
3.4.3. Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSD đất còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một nội dung sau:
- Đấu giá QSD đất là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS. Nếu đấu giá quyền thành phố thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng xã, thị trấn trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển
nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai. - Giải quyết chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư, các khu vực đất có khả năng sản xuất Nông nghiệp kém các khu vực đất do các đơn vị không sử dụng.
- Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần từng bước đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định, sử dụng đúng mục đích, kế hoạch được duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền. Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp khai thác quỹ đất hiệu quả nhất hiện nay.
- Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, có thể thực hiện công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhanh chóng và dễ dàng, thủ tục hành chính đơn giản, chỉ trong một thời gian ngắn, các cơ quan quản lý Nhà nước có thể hoàn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSD đất vì nó có đầy đủ các cơ sở pháp lý cần thiết theo qui định, thủ tục hành chính đơn giản, bỏ bớt những khâu thủ tục hành chính không cần thiết nếu cấp giấy chứng nhận theo hình thức giao đất.
Để thực hiện được việc đấu giá QSDĐ ở hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện thì công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được thực hiện trước một bước, có tầm nhìn chiến lược và có tính khả thi cao. Chính vì vậy mà quy hoạch sử dụng đất cũng được phát triển đồng bộ hơn, tránh tình trạng xây dựng không có quy hoạch, góp phần thực hiện hoàn thành quy hoạch sử dụng đất của các địa phương
3.5. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phốĐiện Biên Phủ , tỉnh Điện Biên giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phốĐiện Biên Phủ , tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019.
3.5.1. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Có thể nói trong thời gian qua, công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ được thực hiện khá tốt. Theo điều tra thông tin về đấu giá QSDĐ tại thành phố được công khai trên các phương tiện khác nhau, ngoài thông qua trang thông tin điện tử sở TN&MT, đài truyền thanh của thành phố, loa phóng thanh của xã, thôn mà các hộ dân đã đề cập, các thông tin còn được công khai trên báo. 100%
số cán bộ, viên chức đều cho rằng thông tin về dự án đấu giá đã được thực hiện công khai, minh bạch (bảng 3.6). Tuy nhiên, thông tin được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao.
- Đánh giá của cán bộ, viên chức về tính công khai minh bạch trong việc niêm yết thửa đất: Thông tin về dự án được niêm yết công khai tại UBND thành phố Điện Biên Phủ, Chi nhánh phát triển quỹ đất Điện Biên, công ty tổ chức bán đấu giá, UBND cấp xã nơi có thửa đất đấu giá, nhà văn hóa thôn, xóm có thửa đất đấu giá. Kết quả điều tra cho thấy 100% cán bộ đều cho rằng việc niêm yết thửa đất đấu giá đã được thực hiện đầy đủ và phù hợp (Bảng 3.6).
- Lựa chọn hình thức đấu giá của cán bộ, viên chức: Theo kết quả điều tra có 4/30 cán bộ, viên chức cho rằng hình thức đấu giá bằng lời nói tuy tốn thời gian hơn nhưng sẽ mang lại hiệu quả cao hơn và lựa chọn nên chuyển đổi sang hình thức bỏ phiếu bằng lời nói. Tuy nhiên, đa phần các cán bộ đều cho rằng hình thức bỏ phiếu kín 1 vòng là phù hợp, mang lại hiệu quả cao với 26/30 cán bộ, viên chức (chiếm 86,67%) (Bảng 3.6). Họ cho rằng đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín sẽ thu được kết quả cao, vì khi đấu giá bằng lời nói công khai từng lô đất thì những lô đất ở vị trí thuận lợi được trả giá rất cao và được bán hết, nhưng các lô đất còn lại sẽ ít người trả giá, lô đất đó bị trả giá thấp. Do đó đấu giá bằng bỏ phiếu kín sẽ thu hiệu quả cao hơn đấu giá bằng lời nói. Khi đấu giá bằng phiếu kín, đặc biệt đối với trường hợp đấu giá theo nhóm thửa đất, người tham gia đấu giá sẽ không thể lựa chọn được lô trước khi đấu giá, mà chỉ khi họ trả giá cao nhất thì họ mới được chọn lô, do đó thúc đẩy giá lên cao hơn, đồng thời bán được hết các lô đất. Không những thế hình thức bỏ phiếu kín 1 vòng còn rút ngắn được thời gian đấu giá hoàn thành ngày trong ngày mà vẫn công khai, minh bạch, hiệu quả cao.
- Đánh giá của cán bộ, viên chức về sự phù hợp của phí tham gia đấu giá: Kết quả điều tra cho thấy có 4/30 cán bộ, viên chức cho rằng phí tham gia đấu giá là cao, nên lấy thấp hơn để thu hút nhiều người nộp hồ sơ tham gia đấu giá. Có 26/30 cán bộ, viên chức cho rằng phí tham gia đấu hiện nay là phù hợp và đúng theo quy định của pháp luật (chiếm 86,67%) (Bảng 3.6).
- Đánh giá của cán bộ, viên chức về sự phù hợp của khoản tiền đặt trước: Có 7/30 cán bộ cho rằng tiền đặt trước tại các dự án là cao, theo họ cho rằng theo tâm
lý của người tham gia đấu giá không muốn phải trả trước 1 lượng tiền lớn, mà sau khi đấu giá được lô đất thì sẽ trả tiền đầy đủ, nên để thu hút nhiều người nộp hồ sơ thì nên giảm khoản tiền đặt trước xuống. Tuy nhiên đa phần cán bộ, viên chức (76,67%) cho rằng khoản tiền đặt trước như hiện nay là phù hợp, không hề cao mà cũng góp phần tránh hiện tượng người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau đấu giá, vì nếu trúng đấu giá mà không đóng số tiền còn lại thì họ sẽ mất đi số tiền đặt trước (Bảng 3.6).
Bảng 3.6. Đánh giá của cán bộ, viên chức về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại các phường Đơn vị tính: Số phiếu STT Nội dung Cán bộ Cán bộ Địa chính Cán bộ Chi nhánh PT quỹ đất Cán bộ Công ty tổ chức đấu giá Tổng T(%) ỷ lệ 1 Thông tin về dự án 6 19 5 30 100,00 1.1 Công khai 6 19 5 30 100,00
1.2 Không công khai 0 0 0 0 0,00
2 Niêm yết thửa đất 6 19 5 30 100,00 2.1 Phù hợp 6 19 5 30 100,00 2.1 Chưa phù hợp 0 0 0 0 0,00 3 Lựa chọn hình thức đấu giá 6 19 5 30 100,00 3.1 Bằng lời nói 1 2 1 4 13,33 3.2 Bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng 6 16 4 26 86,67 3.3 Bỏ phiếu kín nhiều vòng 0 0 0 0 0,00
4 Phí tham gia đấu giá 6 19 5 30 100,00
4.1 Cao 0 3 1 4 13,33 4.2 Phù hợp 6 16 4 26 86,67 4.3 Thấp 0 0 0 0 0,00 5 Khoản tiền đặt trước 6 19 5 30 100,00 5.1 Cao 2 4 1 7 23,33 5.2 Phù hợp 4 15 4 23 76,67 5.3 Thấp 0 0 0 0 0,00
Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra Theo đánh giá của các bộ, viên chức sau khi đấu giá CSHT đã được các hộ gia đình xây dựng thêm nên đã tốt hơn so với trước, hoạt động kinh doanh buôn bán dần phát triển nên đời sống của các hộ gia đình dần được nâng lên, do đó kéo theo
giá đất tại 3 khu vực này đều đã tăng lên so với trước. Từ đó, cho thấy những kết quả đáng khích lệ sau đấu giá QSDĐ. Kết quả được thể hiện cụ thể ở bảng 3.7.
Bảng 3.7. Đánh giá của cán bộ, viên chức sau khi có dự án đấu giá
Đơn vị tính: Số phiếu STT Nội dung Địa chính phường Chi nhánh phát triển quỹđất Công ty tổ chức đấu giá Tổng Tỷ lệ (%)
1 Chất lượng môi trường 6 19 5 30 100,00
1.1 Tốt hơn 5 19 3 27 90,00
1.2 Không thay đổi 1 0 2 3 10,00
1.3 Kém hơn 0 0 0 0 0,00
2 Cơ sở hạ tầng 6 19 5 30 100,00
2.1 Tốt hơn 6 19 5 30 100,00
2.2 Không thay đổi 0 0 0 0 0,00
2.3 Kém hơn 0 0 0 0 0,00
3 Đời sống hộ gia đình 6 19 5 30 100,00
3.1 Tốt hơn 5 19 5 29 96,67
3.2 Không thay đổi 1 0 0 1 3,33
3.2 Kém hơn 0 0 0 0 0,00
Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra Kết quả bảng 3.7 cho thấy:
- Đánh giá của cán bộ, viên chức về chất lượng môi trường sau đấu giá: Theo đánh giá của cán bộ, viên chức, nhìn chung chất lượng môi trường sau khi có dự án đấu giá QSDĐ đã tốt hơn so với trước, trong đó 3/30 người cho rằng chất lượng môi trường không thay đổi (chiếm 10%), có 27/30 người cho rằng chất lượng môi trường đã tốt hơn so với trước (chiếm 90%) do tại các dự án có hệ thống mương thoát nước tốt hơn, có đội dọn dẹp vệ sinh, các khu dân cư mới được xây dựng nên tình trạng môi trường tốt hơn.
- Đánh giá về chất lượng cơ sở hạ tầng sau đấu giá: Theo kết quả điều tra, 100% cán bộ, viên chức đều cho rằng cơ sở hạ tầng tốt hơn so với trước bởi sau khi đấu giá các hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà để ở và kinh doanh buôn bán.
- Đánh giá về chất lượng đời sống hộ gia đình sau đấu giá: Theo điều tra chỉ có 1 người cho rằng đời sống của các hộ không thay đổi (chiếm 3,33%). Có 29/30 cán bộ, viên chức đều cho rằng đời sống của hộ gia đình, cá nhân đều tốt hơn so với trước bởi sau khi đấu giá, các hộ đã xây dựng cơ sở hạ tầng, buôn bán phát triển nên đời sống đã được nâng lên (chiếm 96,67%).
3.5.2. Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn nghiên cứu