mặt bằng và tái định cư của Nhà nước
a. Những tồn tại và hạn chế của khuôn khổ pháp luật hiện hành .
Thứ nhất, chính phủ chưa có các quy định về mức đất ở đối với các trường
hợp đã sử dụng đất trước ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành, nhất là trong những trường hợp sử dụng đất chỉ định do do thừa kế của Ông bà cha mẹ để lại nhưng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hoặc có giấy tờ nhưng không ghi rõ địa chỉ . Tình trạng hồ sơ ban đầu về đất đai là cần thiết, chưa chính xác do trải qua nhiều giai đoạn thực hiện chính xác đất đai …đã dẫn đến những vướng mắc khó xử lý khi xác định diện tích được đền bù thiệt hại về đất ở, do đó các địa phương vận dụng theo các phương pháp khác nhau .
- Đền bù theo giá đất ở cho toàn bộ diện tích đất đang sử dụng .
- Đền bù theo giá đất ở cho diện tích đất nằm trong định mức đất ở theo mức giao đất mới, phần diện tích đất ngoài định mức được đền bù theo giá đất
tập
nông nghiệp hoặc giá “đất vườn liền kề” hoặc hỗ trợ theo các mức độ khác nhau .
- Những trường hợp chưa xác định được quyền sử dụng đất thì không đền bù …
- trường hợp sử dụng đất cho mượn, đất tạm giao …nhưng để quá lâu chưa hoàn thiện hồ sơ ban đầu, nay bị thu hồi đất cũng rất phức tạp khi đền bù thiệt hại
Thứ hai, các điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất và các quy định đền
bù về đất tại Điều 6, Điều 7…của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP chưa cụ thể đã dẫn đến cách hiểu và làm khác nhau, ví dụ:
- Tại điểm a khoản 6 Điều 6 quy định trường hợp đất sử dụng ổn định trước ngày 8/1/1998 được UBND xã, phường xác nhận, thì được đền bù thiệt hại . Tuy nhiên, khi xem xét điểm này có địa phương không tính đến quy định về điều kiện không được đền bù thiệt hại về đất tại Điều 7, đã dẫn đến đền bù tran lan, nhưng có địa phương lại xem xét chặt chẽ thêm dẫn tới khiếu kiện trong dân, ở một số địa phương UBND xã, phường không chịu xác nhận .
- Trường hợp có giấy tờ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trước năm 1998 hoặc mua tài sản gắn liền với đất sau Luật đất đai năm 1993 đến 1998 thì được đền bù thiệt hại . Tuy nhiên tại thời điểm mua bán, chuyển nhượng chưa có xác định của địa phương . Nay, chính quyền mới không xác nhận cho người sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất bị thiệt thòi hoặc dẫn đến cách làm khác nhau.
- Một số trường hợp người bị thu hồi đất có đủ một trong các điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất, nhưng họ chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính trên giấy chứng nhận
tập
quyền sử dụng đất được đền bù 100% theo giá đất đền bù là chưa công bằng, gây ra thắc mắc nội bộ trong những người được đền bù .
Thứ ba, chưa thống nhất về tính giá đất đền bù thiệt hại :
-Theo quy định tại Điều 8 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, giá đất tính đền bù thiệt hại do UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định . Giá đất tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù thiệt hại phù hợp với khả năng sinh lời và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương . Tuy nhiên, do giá đất là vấn đề rất mới mẻ ở nước ta lại chưa được hướng dẫn đào tạo kịp thời, vì thế cụm từ “khả năng sinh lời”, “giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương”, “hệ số K”…được hiểu và làm chưa thống nhất đã dẫn tới cách tính khác nhau : Có địa phương có lúc đã xác định được hệ số K cho tường mảnh đất cụ thể, hoặc có địa phương tính đến khả năng sinh lời chưa dựa trên khả năng thực tế khách quan mà áp đặt theo cách chủ quan, một số địa phương vẫn áp dụng giá đền bù theo quy định tại Nghị định số 09-CP và cộng thêm một khoản trợ cấp hoa lợi …tất cả những cách tính đó là sự vận dụng thiếu thống nhất với quy định tại Điều 8 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã dẫn đến nhiều trường hợp trong cùng một dự án với cùng một loại đất có giá thực tế rương đương nhau nhưng giá tính đền bù ở các địa phương lại khác nhau …Tình trạng này dẫn đến ự thiếu đồng tình của nhân dân và sinh khiếu kiện làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm tín độ dự án .
Thứ tư, chưa có quy định chi tiết về chính sách tái định cư đã làm chậm
đến tiến độ giải phóng mặt bằng, làm chậm tín độ thực hiện dự án, cũng như ảnh hưởng tới cuộc sống của người bị thu hồi đất sau khi phải di chuyển chỗ ở . Việc
lựa chọn các khu tái định cư thường bị động, trong kế haọch sử dụng đất hàng năm, một số địa phương chưa quan tâm tới việc xây dựng hoặc mở rộng
tập
các khu dân cư để bố trí cho những hộ phải di dời . Từ việc bị động về địa điểm dẫn tới bị động về thiết kế, lập dự toán và tiến hành xây dựng các khu tái định cư . Trước sức Ðp tiến độ giải phóng mặt bằng theo kế hoạch, nhiều khu tái định cư được xây dựng một cách vội vã, không bảo đảm các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội . Chính vì vậy, điều kiện sống của những người phải di dời gặp không Ýt khó khăn trong khi Nhà nước cũng chưa có biện pháp giảm thiểu những khó khăn của người bị thu hồi đất trong thời gian chờ bố trí tái định cư . Một số dự án thiếu tính toán xây dựng khu tái định cư đã dẫn tới khi xây dựng xong dân không tới ở
Thứ năm, công tác tổ chức thực hiện còn nhiều yếu kém, biểu hiện cụ thể
ở các mặt sau :
- Một, hồ sơ ban đầu xác định quyền sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể còn quá thiếu . Hồ sơ về đất đai là cơ sở quyết định tình trạng pháp lý của đất đai theo từng chủ sử dụng đất . Tuy nhiên, do trải qua nhiều thời kỳ thực hiện chính sách đất đai, chính sách điều động, phân bổ lao động và dân cư qua nhiều lần chia tách …nhiều hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nhưng không có giấy tờ hoặc giấy tờ nhưng trên đố không ghi đầy đủ các yếu tố cần thiết, nhiều tồn tại về xác định quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chưa được giải quyết dứt điểm …Việc chậm lập sổ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở …đã dẫn tới thiếu cơ sơ khi tiến hành xem xét đền bù cho từng đối tượng sử dụng đất cụ thể .
- Hai, công tác quy hoạch và tổ chức hiện quy hoạch còn nhiều yếu kém đã dẫn tới hiện tượng hiểu và vận dụng cụm từ “Vi phạm quy hoạch” và áp đặt cho mọi trường hợp đang sử dụng đất vi phạm quy hoạch cho dù là người dân sử dụng đất trước, quy hoạch có sau thì mọi đối tượng đang sử dụng đất nằm trong quy hoạch cũng bị coi là vi phạm quy hoạch . Mặt khác, công tác quy hoạch từng
tập
công trình còn nhiều thay đổi trong quá trình thi công, đã buộc đền bù thiệt hại bị động, phụ thuộc vào quy hoạch và nhân dân không đồng tình . Vì trong các trường hợp này, nhân dân cho rằnh việc thu hồi đất do ý muốn chủ quan của người làm quy hoạch, do đó nhân dân không muýn chuyển, không nhận được đền bù .
- Ba, chưa chú trọng công tác tuyên truyền giáo dục về chính sách đền bù thiệt hại trong toàn Đảng, toàn dân, làm cho nhân dân am hiểu và tự giác thực hiện . Cá biệt có nơi có lúc cơ quan Nhà nước còn biểu hiện tư tưởng và cách làm đối lập giữa Nhà nước và nhân dân, thực hiện quyết định một chiều, thiếu xem xét các điều kiện lịch sử và cụ thể có lý có tình để động viên nhân dân .
- Bốn, làm sai lệch các quy định hiện hành như vin vào việc phải đảm bảo tiết kiệm cho ngân sách Nhà nước, nên chưa vội triển khai đầy đủ các quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, nhất là về đền bù đất . Hoặc cá biệt có địa phương không trả hết tiền đền bù cho nhân dân, có địa phương đòi hỏi phải đền bù cho xã nếu thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn xã đó .
- Năm, đội ngũ cán bộ yếu và thiếu cũng đã hạn chế để tổ chức thự hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng .
- Sáu, chưa tập trung giải quyết từng vụ việc cụ thể, dẫn đến kéo dài thời gian đền bù, giải phóng mặt bằng .
Công tác đền bù thiệt hại là một vấn đề nhạy cảm, có liên quan đến nhiều lĩnh vực của đời sống kinh tế – xã hội …vốn rất phức tạp, trong điều kiện các chính sách đất đai và nhà ở nước ta đang tồn tại nhiều vấn đề chưa được giải quyết, thì tính phức tạp của công tác này lại tăng lên gấp bội, đặc biệt là trong điều kiện áp dụng cho thành phố Hà Nội, một trung tâm KT-VH-XH lớn của cả nước . Để góp phần hoàn thiện, giải quyết những vướng mắc trong công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng và TĐC dưới đây là một số giải pháp nhằm
tập
hoàn thiện hơn nữa chính sách đền bù thiệt hại, chính sách tái định cư và công tác tổ chức thực hiện .
b. Một số giải pháp cho công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng .
+. Đền bù thiệt hại về đất .
- Về điều kiện được đền bù thiệt hại về đất:
Điều kiện được đền bù thiệt hại về đất đã được quy định khá cụ thể và chi tiết tại Điều 6 Nghị định 22/CP, tuy nhiên trong quá trình thực hiện một số nơi, chính quyền địa phương gây khó khăn trong việc UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đất sử dụng ổn định trước khi luật đất đai năm 1998 có hiệu lựcthi hành hoặc xác nhận giấy tờ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tào sản gắn liền với quyền sử dụng đất . Do đó, nên sử đổi điểm a, d, đ điều 6 Nghị định số 22 theo hướng đất sử dụng ổn định trước ngày 8/01/1998 hoặc có giấy tờ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 nếu không có tranh chấp, thì được đền bù thiệt hại về đất, không cần có xác nhận của UBND xã,phường, thị trấn để tránh phiền hà cho dân .
- Giá đất tính đền bù thiệt hại:
Giá đất tính đền bù thiệt hại theo quy định tại điều 8 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để chuyển nhượng sử dụng đất thực tế và giao cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định .
Qua tổ chức thực hiện và ý nghĩ của các địa phương cho thấy còn có nhiều quan điểm khác nhau trong việc xác định giá đất tính đền bù, trong đó có hai quan điểm chính là :
+ Thứ nhất, đền bù theo giá đất do UBND tỉnh ban hành theo quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 cuả Chính phủ . Quan điểm này xuất phát từ
tập
lý do giá đất theo Nghị định số 87/CP đã chứa đựng khả năng phát sinh lợi và phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế .
+ Thứ hai, giá đất tính đền bù thiệt hại phải phù hợp với khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì tuy Nghị định 87/CP có quy hoạch khi khả năng sinh lợi của đất hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thay đổi, thì phải điều chỉnh cho phù hợp, nhưng trong thực tế, việc điều chỉnh này rất khó thực hiện một cáhc kịp thời . Do đó, đa số ý kiến của các địa phương nhất trí phải có sự điều chỉnh khi xác định tính giá đất đền bù, nhưng quy định cách tính hệ số K đơn giản dễ thực hiện hoặc bỏ hệ số K và thực chất hệ số K chỉ là bước trung gian để tính giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế …
Với phân tích trên chúng ta nên theo ýa kiến thứ hai và thực hiện bỏ hệ số K khi xác định tính giá đất đền bù thiệt hại, cụ thể như sau : Giá đất tính đền bù thiệt hại phải phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng của từng loại đất được hình thành thực tế ở địa phương tại thời điểm đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng .
Như vậy, giá đất tính đền bù thiệt hại phải tuân thủ đồng thời nguyên tắc: + Phải phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng của từng loại đất được hình thành thực tế tại địa phương, giá này chính là giá đất thị trường .
+ Giá đất đền bù do UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án .
Việc thực hiện hai nguyên tắc trên nhằm đảm bảo cho người có đất bị thu hồi có khả năng tái tạo lại mảnh đất tương tự mảnh đất cũ, đồng thời đảm bảo quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước .
tập
Về quy định mức đất ở thuộc phạm vi các văn bản thi hành Luật đất đai . Song cho đến nay, điều 6 của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000 của Chính phủ cũng chỉ quy định mức đất ở đối với trường hợp được giao đất mới . Các trường hợp sử dụng đất ở trước khi có luật đất đai chưa có quy định hướng dẫn . Đây là nguyên nhân gây nhiều khiếu kiện khi thu hồi đất thực hiện dự án . Nếu không có quy định hướng dẫn sẽ vấn kéo dài các tồn tại và công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng vốn dĩ đã khó khăn càng khó khăn hơn . Vì thế chúng ta nên đề nghị được xử lý một bước atị nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 . Việc quy định tại văn bản này vừa là quyết tâm nhưng cũng là một thách thức lớn . Nên chăng chúng ta sủa đổi theo :
+ Trường hợp người có đất bị thu hồi có các giấy tờ xác định được diện tích đất ở, có đủ điều kiện được đền bù thiệt hại về đất, thì được đền bù theo diện tích đất được ghi trong giấy tờ đó .
+ Trường hợp người có đất bị thu hồi có giấy tờ chứng minh được quyền sử dụng đất, có đủ điều kiện được đền bù thiệt hại, nhưng trong giấy tờ đó không xác định rõ diện tích đất ở, thì căn cứ vào thực tế sử dụng đất ở địa phương, căn cứ vào quy định tại Điều 6 của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh quy định mức đất ở cho những trường hợp này cần làm cơ sở tính đền bù thiệt hại
Phần diện tích còn lại (nếu có ), sau khi trừ phần diện tích được đền bù theo giá đất ở, được đền bù theo giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và được hỗ trợ thêm một khoản tiền do UBND cấp tỉnh quyết định .
Theo tinh thần trên thì các địa phương phải tiến hành xác định mức đất cho các đối tượng này, việc xác định này chẳng những làm cơ sở cho việc thực
tập
hiện đền bù thiệt hại mà điều quan trọng hơn là để lập hồ sơ đất đai và tổ chức