THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY
2.1.1. Nội dung quy định về trình tự thủ tục xác lập quyền sử dụng đất Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất bao gồm:
1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [28]. Về nguyên tắc, người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được thực hiện các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Vì vậy, ngoài khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất đã được thừa nhận theo tinh thần của Hiến pháp năm 2013, khoản 2 và khoản 3 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp. Các chủ thể có quyền sử dụng đất dựa trên quy định tại khoản 2 và khoản 3 nêu trên được pháp luật bảo vệ khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
32
cho thuê đất. Căn cứ này xuất phát từ ý chí của đại diện chủ sở hữu đưa đất đai vào sử dụng nhằm khai thác các lợi ích vật chất từ đất đai. Cơ sở pháp lý của căn cứ này là quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất.
Giao đất là cơ sở pháp lý phổ biến hình thành quyền của người sử dụng đất được ghi nhận trong tất cả các Luật đất đai từ năm 1987 cho đến Luật đất đai năm 2013. Sau một thời gian xóa bỏ bao cấp, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, căn cứ "Nhà nước thực hiện cho thuê đất" mới được chính thức ghi nhận trong các văn bản pháp luật và bắt đầu từ Luật đất đai năm 1993.
Căn cứ thứ hai, người sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất
hợp pháp theo quy định của pháp luật. Căn cứ này xuất phát từ các giao dịch dân sự, kinh tế hợp pháp liên quan đến quyền sử dụng đất. Căn cứ này được ghi nhận bắt đầu từ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998. Việc chuyển nhượng đất được coi là hợp pháp khi có đủ các điều kiện mà pháp luật quy định.
Căn cứ thứ ba, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ
này được chính thức ghi nhận trong Luật đất đai năm 2013. Trong đó, công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất ổn định. Quy định được xuất phát từ thực tế sử dụng đất phức tạp ở nước ta trong giai đoạn hiện nay và để tạo cơ sở cho việc quản lý đất đai trong thời gian tới. Nhà nước có thể tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hiện trạng sử dụng theo quy định của pháp luật.
Việc sử dụng đất trên thực tế do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thực hiện. Trong quá trình sử dụng đất có thể sẽ có sự biến đổi với chủ sử dụng đất, diện tích, loại hạng đất. Do vậy, đăng ký quyền sử dụng
33
đất là một biện pháp của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng đất và biến động thường xuyên của nó.
Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai.
Đăng ký quyền sử dụng đất được chia làm hai loại: đăng ký ban đầu khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần cập nhật các thông tin mới.
Đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu được thực hiện khi người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Đăng ký biến động khi người sử dụng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có những thay đổi trong quá trình thực hiện quyền hoặc biến động ở các trường hợp sau đây:
-Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật.
-Người nhận quyền sử dụng đất
-Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi ranh giới thửa đất.
Cho đến nay các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất đã được quy định thống nhất. Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, hiện tại là Luật
34
đất đai năm 2013, khoản 2 và khoản 3 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc do được người khác chuyển quyền sử dụng đất.
2.1.2. Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên thực tế, người sử dụng đất sở hữu nhiều loại giấy tờ khác nhau, người có giấy tờ do Nhà nước cấp song có nhiều người chỉ có giấy tờ trao tay trong quá trình giao dịch về bất động sản, giấy tờ đất đai từ chế độ cũ. Vì vậy, để đảm bảo các giao dịch có đủ căn cứ pháp lý, Nhà nước ta rất quan tâm trong công việc triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và công việc đó đã được thực hiện từ năm 1989. Cho đến nay đã cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, với đất phi nông nghiệp thì các địa phương vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình triển khai nội dung này.
Giá trị của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất (Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013);
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một quyền chung của người sử dụng đất (Khoản 1 Điều 166 Luật đất đai 2013);
- Đây là loại giấy tờ để người sử dụng có điều kiện được thực hiện các quyền và lợi ích của mình theo qui định của pháp luật;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần có để Nhà nước có cơ sở bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất đã giao bị Nhà nước thu hồi theo qui định tại Điều 75 Luật đất đai 2013. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
35
- Là cơ sở pháp lý để giải quyết về tranh chấp theo qui định Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013.
Về nguyên tắc, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng thửa đất, trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, cá nhân đồng sử dụng thửa đất đó. Trong trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ, tên của cả hai vợ chồng. Trong trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của cộng đồng dân cư thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và người được trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư. Nếu thửa đất thuộc sử dụng của cơ sở tôn giáo thì cơ sở tôn giáo được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người được trao Giấy chứng nhận là đại diện cao nhất của cơ sở tôn giáo.
2.1.3. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác lập quyền dân sự
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản quan trọng đối với mọi cá nhân, hộ gia đình. Để thực hiện quyền sử dụng hợp pháp đã được Nhà nước bảo hộ quyền tài sản quan trọng này, cá nhân, hộ gia đình khi chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện đúng trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai quy định.
Việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất yêu cầu bắt buộc phải thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo những trình tự, thủ tục hành chính nhất định là những ràng buộc pháp lý và cơ chế đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình trong sự an toàn nhất. Thông qua đó thể hiện vai trò quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai cũng như đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
36
Mỗi quyền năng của người sử dụng đất với tính chất, đặc điểm khác nhau thì pháp luật quy định những yêu cầu về trình tự, thủ tục hành chính khác nhau. Trình tự này được ghi nhận một cách cụ thể trong Luật đất đai năm 2013 đảm bảo các thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất được triển khai thuận lợi, tập trung và thống nhất.
2.1.3.1. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (bên nhận chuyển nhượng) lấy một số tiền nhất định, tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đó.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chuyển quyền quản lý, khai thác diện tích đất do mình đang sử dụng, chuyển quyền được hưởng các lợi ích thu được trên diện tích đất đó từ người này sang người khác. Việc chuyển nhượng sẽ làm chấm dứt quyền và nghĩa vụ của người chuyển nhượng cũng như làm phát sinh các quyền - nghĩa vụ của người nhận chuyển nhượng trên mảnh đất được chuyển nhượng.
Thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở có giá. Việc chuyển quyền sử dụng đất mang tính chất thương mại rõ nét. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền lương tương ứng với chi phí họ bỏ ra để có được quyền sử dụng mảnh đất đó cũng như các khoản chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất đai cũng như giá trị của các công trình, vật kiến trúc, hoa màu hiện có trên mảnh đất đó.
Tuy nhiên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là mua bán quyền sử dụng đất. Người ta chỉ mua bán được tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trong khi đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Tiền thu được từ hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tiền có do "được mua
37
được bán" quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất chứ đất đai không phải đối tượng của việc mua bán. Hơn thế nữa, các điều kiện của chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp và bị hạn chế hơn nhiều so với việc mua bán các tài sản thông thường khác nhất là khi nó còn phải được sự cho phép của Nhà nước chứ không chỉ đơn thuần là sự tự thỏa thuận của hai bên.
Ở đây sẽ có một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển nhượng). Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất chặt chẽ, thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Luật đất đai năm 2013 chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện. Hiện nay trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 15 tháng 05 năm 2014 về thi hành Luật đất đai và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 2014 về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và môi trường cấp tỉnh hoặc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
38
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong đó, các giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 97 của Luật đất đai năm 2013:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Thông tư số 23/TT-BTNMT ngày 19/5/2014).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.
Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên