TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.4.1. Thực tiễn về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Hạ giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế thu nhập và lệ phí trước bạ
Điều 4 của nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 về phương pháp xác định giá đất làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. Riêng trường hợp giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng cáo hơn giá Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì thu theo giá hợp đồng; Trường hợp thấp hơn hoặc bằng giá nhà nước quy định thì thu theo giá Nhà nước. Thông tư số 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 quy định về giá thu lệ phí chước bạ. Nhưng thực tế, do quy định của pháp luật hiện hành về cách xây dựng khung giá đất hàng năm của Chính phủ còn nhiều điểm chưa phù hợp dẫn đến việc giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trong cả nước thấp hơn thực tế. Trong khi đó, bảng giá đất, khung giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành vào ngày 01 tháng 01 hàng năm lại là căn cứ để xác định giá thu tiền sử dụng đất, giá bồi thường khi giải
73
phóng mặt bằng, giá thu lệ phí trước bạ đất, giá thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến một thực trạng là phần lớn các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế. Thông thường, giá ghi trong hợp đồng các bên thỏa thuận lựa chọn bằng giá Nhà nước quy định. Trong một số trượng hợp cá biệt còn thấp hơn khung giá. Tình trạng này kiến Nhà nước thất thu một khoản ngân sách rất lớn, còn người sử dụng đất đã tận dụng kẽ hở của pháp luật nên đã trốn được một khoản thuế không nhỏ. Hiện nay, các cơ quan chức năng không phải không biết hiện tượng này, nhưng do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân là một loại giao dịch dân sự, mà nguyên tắc cơ bản của giao dịch dân sự là nguyên tắc tự thỏa thuận, tự nguyện nên Nhà nước chưa có biện pháp hữu hiệu để xử lý.
Tuy nhiên, việc thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế không phải lúc nào cũng mang lại lợi ích cho các bên. Theo quy định của pháp luật đất đai, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong khi đó, để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên chuyển nhượng các bên cũng phải mất một thời gian tương đối dài. Nếu trong quá trình giao dịch, các bên phát sinh mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp hợp đồng tại Tòa án thì cả hai bên đều phải chịu những hậu quả pháp lý nhất định. Cụ thể, Tòa án sẽ căn cứ vào giá trong hợp đồng chuyển nhượng để xác định lỗi. Sau đó sẽ ra phán quyết yêu cầu trả lại cho bên nhận chuyển nhượng, bên nào có lỗi sẽ phải đền bù cho bên kia. Như vậy, nếu bên nhận chuyển nhượng không chứng minh được mình đã trả bao nhiêu tiền trong thực tế thì họ sẽ bị thiệt thòi lớn, còn nếu bên nhận chuyển nhượng chứng minh được thì cả hai bên sẽ bị xử về tội trốn thuế.
74
* Thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005, các bên tham gia giao dịch dân sự nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng có quyền ủy quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Lợi dụng quy định này, nhiều chủ thể đã thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền. Việc mua bán, chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền (Điều 581 Bộ luật Dân sự năm 2005) được thực hiện khi bên chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận hoặc cả khi bên chuyển nhượng mới chỉ có các giấy tờ chứng minh tài sản đó là hợp lệ (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng huy động vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh) mà chưa có “sổ đỏ”. Đối với trường hợp bên chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi thỏa thuận xong về giá cả, cách thức chuyển tiền, theo quy định hai bên phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến cơ quan nhà nước nộp thuế và đăng ký sang tên chuyển chủ, nhưng các bên lại thống nhất chỉ ký hợp đồng ủy quyền với nội dung bên chuyển nhượng sẽ ủy quyền (Điều 582 quy định về thời hạn ủy quyền) cho bên nhận chuyển nhượng các quyền như: Nhận và bảo quản giấy chứng nhận; Quản lý, sử dụng và nộp các khoản thuế, phí, lệ phí đối với quyền sử dụng đất; Ký, nhận các hợp đồng phát sinh trong quá trình sử dụng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba, cho thuê, góp vốn theo các điều kiện, đối tượng và giá cả do bên được ủy quyền toàn quyền quyết định mà bên ủy quyền không khiếu nại hay thắc mắc gì. Bên ủy quyền không phải trả thù lao cho bên nhận ủy quyền khi thực hiện hợp đồng ủy quyền. Sau đó, bên chuyển nhượng giao lại bản chính giấy chứng nhận, bản sao chứng thực hộ khẩu, chứng minh thư của các thành viên liên quan cho bên nhận chuyển nhượng và hai bên két thúc việc mua bán. Đối với trường hợp chưa có giấy chứng nhận, bên chuyển nhượng căn cứ các giấy tờ như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng huy
75
động vốn,, hợp đồng hợp tác kinh doanh… ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện tiếp các công việc như: liên hệ với chủ đầu tư để thực hiện tiếp các hợp đồng đã ký; liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm hủ tục cấp giấy chứng nhận, nhận giấy chứng nhận và sau khi có giấy chứng nhận thì được thực hiện các quyền với nội dung đã nêu trên.
Việc thực hiện ủy quyền lại phải tuân thủ quy định tại Điều 583 Book luật Dân sự năm 2005. Nhưng khi có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bênh nhân chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng lại cho bên thứ ba và người sử dụng đất trốn được một lần nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.
Để có thể trốn nộp thuế nhiều lần, các bên còn áp dụng hình thức ủy quyền lại cho bên thứ ba, thứ tư theo nội dung như hợp đồng ủy quyền lần 1 đã ký. Tuy nhiên, cũng như việc hạ giá quyền sử dụng đất, việc trốn thuế thông qua hợp đồng ủy quyền là một giao dịch dân sự chưa đựng rất nhiều rủi ro mà phần thiệt hại lại rơi vào người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người được ủy quyền).
Rủi ro thứ nhất bên được ủy quyền (bên nhận chuyển nhượng) có thể gặp phải là: nếu bên ủy quyền (bên chuyển nhượng) nợ một tổ chức hoặc cá nhân nào đó thì chủ nợ có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, trong đó có cả tài sản đã “ chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền.
Rủi ro thứ hai có thể xảy ra khi bên nhận chuyển nhượng gặp phải bên chuyển nhượng là người không đứng đắn, không tiếp tục ủy quyền cho bên được ủy quyền nữa, bởi pháp luật quy định bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng ủy quyền. trong trường hợp này, bên mua phải trả lại tài sản cho bên bán, nếu bên mua không chứng minh được đã trả tiền cho bên bán thì có thể mất trắng tài sản đã mua. Nếu song song với việc
76
lập hợp đồng ủy quyền, hai bên lập một hợp đồng chuyển nhượng với nhau thì bên ủy quyền vẫn có thể yêu cầu tòa án căn cứ vào quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 để tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền với lý do giả tạo nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng. hậu quả pháp lý của hợp đồng khi bị tuyên vô hiệu là bên chuyển nhượng phải trả lại tiền cho bên kia. Trong khi giá đất liên tục tăng, nếu trường hợp này xảy ra thì thiệt hại vẫn thuộc bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. mặc dù các chủ thể tham gia chuyển nhượng đã rất thận trọng xây dựng điều khoản về ủy quyền trong hợp đồng chuyển nhượng khi đối chiếu Điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Rủi ro thứ ba là khi một trong hai bên không may bị chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng đương nhiên hết hiệu lực. bởi theo quy định tại Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị toàn ăn tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi năng lực, mất tích hoặc đã chết. nếu bên được ủy quyền chết thì lô đất sẽ trở lại thuộc quyền sử dụng của bên ủy quyền: người thừa kế của bên được ủy quyền không được thừa kế quyền của người được ủy quyền, còn nếu bên ủy quyền chết thì tài sản vẫn thuộc về những người thừa kế của bên ủy quyền.
Ngoài ra, nếu bên nhận chuyển nhượng không cầm đủ bản sao giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng, khi làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền không cung cấp đủ phải quay lại “xin” bên chuyển quyền thì thường phải nộp thêm một khoản tiền không nhỏ cho chủ cũ.
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng quỷ quyền sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Để chống thất thu cho ngân sách nhà nước, ngày 5 tháng 4 năm 2011, Tổng cục Thuế có Công văn số 1133/TCT-TNCN về việc giải quyết vướng mắc về thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, Tổng cục Thuế xác định hoạt động ủy quyền sử dụng đất với
77
nội dung: người được ủy quyền được toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất bao gồm cả việc cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho, không phải hoàn trả bất động sản và các lợi ích phát sinh từ hoạt động ủy quyền cho bên ủy quyền; đồng thời, bên nhận ủy quyền không nhận thù lao. Nếu vậy, đây thực chất là hoạt động mua bán bất động sản, Tổng cục Thuế yêu cầu Cục thuế các tỉnh, thành phố chỉ đạo truy thu đối với các trường hợp mua bán, chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền.
Mặc dù về bản chất, việc áp dụng truy thu thuế của Tổng cục Thuế là phù hợp với thực tế. tuy nhiên, cách thức thực hiện như đang áp dụng cần phải xem xét lại, vì: Một là, quyền được ủy quyền là quyền của công dân, được pháp luật quy định và ghi nhận; Hai là, theo quy định, công dân có thể thực hiện những điều pháp luật không cấm; Ba là, để được hưởng quyền không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, người dân cũng phải chịu những rủi ro nhất định. Và quan trọng là, các quy định về việc thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân chưa điều chỉnh nội dung này. Nếu phát hiện thấy khiếm khuyết, khoảng trống của pháp luật, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải kiến nghị sửa đổi luật chứ không thể tùy tiện truy thu thuế của dân bằng một công văn hướng dẫn như trên.
* Bên chuyển nhượng cam kết tài sản chuyển nhượng là tài sản duy nhất để Nhà nước miễn thuế thu nhập cá nhân
Điều 4 khoản 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời, người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực khi kê khai của mình (Điều 24 khoản 1 điểm b).
78
nhiệm trước pháp luật về nội dung cam kết tài sản chuyển nhượng là tài sản duy nhất. nếu bị phát hiện khai báo không trung thực thì họ sẽ bị xử lý theo quy định của Luật Quản lý thuế, Quy định vậy nhưng thực tế hiện nay, việc quản lý đất đai không thống nhất, không đầy đủ và cục bộ, cơ sỏ dữ liệu về đất đai chưa được thiết lập một cách có hệ thống từ trung ương đến địa phương, việc quản lý thông tin còn nhiều hạn chế. Hệ quả là việc tra cứu, kiểm tra thông tin để có căn cứ kiểm soát và xử phạt đối với các trường hợp khai man trốn thuế không thực hiện được. vì vậy, nếu chủ sử dụng đất cố tình gian dối, cơ quan nhà nước cũng chưa có biện pháp hữu hiệu để quản lý. Hiện nay, trách nhiệm theo dõi các trường hợp đã được miễn thuế lần 1 cũng chưa được quy định cụ thể rõ ràng.
* Chuyển nhượng thông qua đối tượng được miễn thuế thu nhập và lệ phí trước bạ
Theo quy định, khi hai chị em dâu hoặc hai anh em rể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau phỉ nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. Đồng thời, theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012: thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ với với con rể; ông, bà nội với cháu nội; ông, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Lợi dụng quy định này, các bên trong quan hệ chuyển nhượng đất đai đã lợi dụng quan hệ bắc cầu để trốn thuế bằng cách một trong hai chị em dâu chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho bố mẹ chồng, rồi bố mẹ chồng chuyển cho con dâu còn lại. tương tự đối với trường hợp hai anh em rể cũng chuyển nhượng hoặc tặng cho bố mẹ vợ, bố mẹ vợ chuyển lại cho con rể thứ hai.
Tuy nhiên, việc trốn thuế bằng cách này hiện nay không được áp dụng nhiều do phải thực hiện 02 lần thủ tục đăng ký sang tên chuyển chủ.
79
* Chuyển nhượng sau khi vợ hoặc chồng hoặc các thành viên khác trong hộ gia đình cam kết từ chối tài sản
Hiện nay, biện pháp “lách luật” trốn thuế thu nhập cá nhân phổ biến nhất được cơ quan công chứng tư vấn cho bên chuyển nhượng là đề nghị các thành viên khác trong hộ gia đình không thuộc đối tượng được miễn thuế ký văn bản từ chối tài sản hoặc cam kết tài sản riêng của vợ chồng.
Cụ thể là, trong trường hợp anh ruột chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho em. Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng người anh, nếu cả hai vợ chồng người anh cùng ký vào hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho người em thì bên chuyển nhượng quyền sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho một phần hai thửa đất do việc chuyển nhượng giữa chị dâu, em chồng không được miễn thuế. Vì vậy, cơ quan công chứng hướng dẫn người chị dâu ký văn bản cam kết quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chồng. căn cứ văn bản cam kết, cơ quan công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng giữa cá nhân người anh và em trai mình. Tương tự như đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình, cơ quan công chứng cũng hương dẫn các thành viên không được miễn thuế ký văn bản từ chối tài sản với nội dung khẳng định họ không có đóng góp bất cứ công sức gì để tạo lập khối tài sản đó. Qua đó, cơ quan công chứng có lợi vì thu được nhiều phí công chứng, các bên chuyển nhượng thì trốn được thuế của Nhà nước mà không phải mất nhiều công làm thủ tục đăng ký sang tên.
* Tăng giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng để “rửa tiền” hoặc “rút tiền” của ngân hàng, các tổ chức tín dụng