vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba
Về chủ thể của quan hệ bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba
Các ngân hàng thƣơng mại có thể ký hợp đồng thế chấp giữa hai hoặc ba bên, có thể có sự tham gia của bên đi vay hoặc không trong bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba. Thực tiễn áp dụng pháp luật đƣợc nêu lên ở chƣơng II về vấn đề này đã chỉ ra rằng những tranh chấp liên quan đến hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba chủ yếu xuất phát từ mối quan hệ giữa bên thứ ba (bên bảo đảm) và bên có nghĩa vụ (bên đƣợc bảo đảm). Tại sao bên thứ ba lại tự nguyện dùng tài sản của mình bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của một ngƣời khác? Để tránh rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại, tránh việc các bên tham gia vào mối quan hệ này tận dụng sự thông thoáng của pháp luật, các ngân hàng thƣơng mại cần xem xét kỹ lƣỡng và bổ sung thêm điều kiện đối với bên thứ ba thế chấp tài sản của mình bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của một ngƣời
89
khác, hạn chế rủi ro và tranh chấp phát sinh. Để hạn chế thấp nhất rủi ro, pháp luật cần công nhận thỏa thuận ba bên trong hợp đồng thế chấp tài sản bên thứ ba, yêu cầu công khai, minh bạch về nghĩa vụ của bên vay đối với bên thứ ba, các thông tin liên quan đến dƣ nợ của bên vay ở ngân hàng thƣơng mại và các vấn đề khác.
Về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba
Trƣớc cách hiểu đa dạng và nhiều chiều của các chủ thể áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản của bên thứ ba nêu trên, các cơ quan có thẩm quyền cần thống nhất với nhau về phƣơng thức giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba cũng nhƣ các vấn đề liên quan đến bản chất của bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba, tên gọi của hợp đồng, hình thức hợp đồng, hiệu lực hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba, ủy quyền thế chấp tài sản của bên thứ ba,… Khi giải quyết tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng bảo đảm bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba, nhất là bất động sản, nên nhìn vào bản chất giao dịch không nên tuyên vô hiệu hợp đồng bởi lý do về hình thức. Bởi giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự, tức là trên nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận. Không nên phủ nhận cam kết đó bởi lý do hình thức, tạo điều kiện cho một số đối tƣợng lợi dụng để trục lợi, gây bất ổn trong quản trị rủi ro tín dụng của ngành ngân hàng.
Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba, gia tăng cơ hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, hệ thống tòa án các cấp khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba nói riêng và hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba nói chung cần hiểu và đƣa ra các quyết định giải quyết tranh chấp theo đúng các quy định của Bộ luật Dân sự
90
và quy định khác có liên quan của pháp luật. Ðồng thời, để thống nhất trong việc áp dụng pháp luật, pháp luật cần có quy định cụ thể về vấn đề này.
Cơ quan có thẩm quyền cần tổ chức thƣờng xuyên tập huấn chuyên sâu nhằm đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế trong giai đoạn hiện nay. Hằng năm tiến hành tổ chức rút kinh nghiệm và kịp thời hƣớng dẫn giải quyết các khó khăn, vƣớng mắc nảy sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp. Tăng cƣờng phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan có thẩm quyền đối với bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm đẩy nhanh việc giải quyết kịp thời, chính xác, đúng pháp luật.
Đối với các vấn đề về sở hữu bất động sản, thì cơ quan quản lý cần có cơ chế giải quyết minh bạch về thông tin trên giấy tờ sở hữu tài sản, tránh tình trạng mập mờ về xác định sở hữu riêng, chung đối với tài sản trên giấy tờ sở hữu.
Hoàn thiện các quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba
Điều 46 Luật Công chứng 2014 quy định: “Lời chứng của công chứng
viên đối với hợp đồng, giao dịch phải ghi rõ thời điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ trong hợp đồng, giao dịch đúng là chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch; trách nhiệm của công chứng viên đối với lời chứng; có chữ ký của công chứng viên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”
91
Trong điều kiện thực tế của nƣớc ta hiện nay, cần có sự điều chỉnh pháp luật theo hƣớng công chứng, chứng thực về hình thức chứ không phải về nội dung. Giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba vẫn có thể bị phủ nhận, kể cả trong trƣờng hợp đã đƣợc công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực không những không làm tăng giá trị của hợp đồng mà lại đang là cản trở lớn khi xác lập giao dịch bảo đảm, đôi khi lại là cái cớ để bên thứ ba vin vào đó, yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Pháp luật nên quy định theo hƣớng để các bên tự thỏa thuận về việc công chứng, chứng thực hợp đồng.
Hoàn thiện các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm
Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm nên quy định theo hƣớng để các bên tự thỏa thuận. Nếu các bên thấy cần thiết phải đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba để bảo vệ quyền lợi cho mình thì họ thỏa thuận việc đăng ký. Còn nếu thấy không cần thiết vì họ có thể tự quản lý, kiểm soát đƣợc tài sản bảo đảm thì có thể không đăng ký và tự chịu rủi ro với quyết định của mình.
Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm cũng cần quy định rõ trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân từ chối việc đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba khi yêu cầu hợp lệ để trục lợi. Chỉ có nhƣ vậy thì mới giải tỏa đƣợc phần nào sự ách tắc, tồn đọng trong đăng ký giao dịch bảo đảm, đặc biệt là đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Ngoài ra, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm cần đƣợc đơn giản hóa, thực hiện nhanh chóng.
92
Từ thực tiễn tại Việt Nam hiện nay, các chuyên gia tƣ vấn pháp lý khuyến nghị nên liên hệ và tham khảo kinh nghiệm quốc tế về vấn đề này. Tại Mỹ và một số nƣớc khác, nếu con nợ không thể trả nợ đƣợc vốn vay, họ sẽ phải ra khỏi ngôi nhà mà mình đã thế chấp ngay lập tức, chứ ngân hàng không phải mất nhiều thời gian nhƣ ở Việt Nam. Ngân hàng muốn bán tài sản bảo đảm tiền vay mà khách hàng đã thế chấp trong trƣờng hợp không trả đƣợc nợ, thì phải qua tòa án và nhiều thủ tục là không hợp lý. Hiện nay, nợ xấu của các tổ chức tín dụng vẫn đang có xu hƣớng gia tăng nhƣng việc xử xử lý, bán tài sản thế chấp đang bế tắc. Nếu không có chính sách mang tính thị trƣờng hơn trong việc này thì nợ xấu không bao giờ đƣợc giải quyết một cách nhanh chóng.
Một giải pháp khác cần đƣợc tính đến là không chỉ chú tâm, tập trung
vào xử lý tài sản, phát mại bán tài sảm bảo đảm tiền vay, mà Việt Nam nên làm theo cách các ngân hàng ở Australia, Đức đang thực hiện, theo đó ngân hàng chấp nhận bơm thêm tiền cho chủ đầu tƣ xây hoàn thiện, với điều kiện họ trả một phần khoản vay cũ, khoảng 70%. Nếu không làm vậy, giá trị các khoản nợ xấu sẽ giảm xuống qua thời gian trong khi họ tin rằng, nếu chỉ cố đầu tƣ thêm, con nợ sẽ trả đƣợc và sẽ có một tài sản sinh lời trong tƣơng lai. Đây là một phƣơng án cần tính đến trong bối cảnh nợ xấu lĩnh vực bất động sản khá lớn và tài sản đảm bảo tiền vay chủ yếu là bất động sản, trong đó có các dự án bất động sản đang thi công dở dang. Đƣơng nhiên để bơm thêm vốn cho dự án nào, cần phải có chọn lọc. Chủ trƣơng các ngân hàng thƣơng mại giành 30.000 tỷ đồng cho khách hàng vay ƣu đãi mua nhà, có lẽ là một trong số các hƣớng nói trên.
Có thể nói các quy định cơ bản của BLDS về vấn đề nêu trên đã phù hợp với yêu cầu thực tế, đó là cho phép các bên thoả thuận về biện pháp xử lý tài sản bảo đảm; nếu không thoả thuận đƣợc thì bán đấu giá. Tuy nhiên dự
93
thảo BLDS (sửa đổi) cần cụ thể các vấn đề liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm, nhƣ: tăng cƣờng quyền của bên nhận bảo đảm trong việc xử lý tài sản đó; bổ sung các quy định về thanh toán các khoản nợ từ số tiền thu đƣợc qua bán tài sản bảo đảm, thứ tự ƣu tiên thanh toán các nghĩa vụ đó…Công nhận quyền sở hữu tài sản của ngƣời mua trong trƣờng hợp mua bán công khai, đặc biệt qua bán đấu giá. [27]
Ngoài ra, cần tạo ra cơ chế thực thi đồng bộ, do đó cần bổ sung thủ tục rút gọn đối với xử lý tài sản bảo đảm, tăng cƣờng công tác thi hành án.