Mặc dù có những đặc điểm chung nhưng KCN có những nét đặc thù thẻ hiện tính đa dạng của nó. Về tổng quát có thể chia thành bốn loại:
Một là, các KCN được thành lập trên khuôn viên đã có một số doanh
nghiệp công nghiệp đang hoạt động như KCN Bình Dương, KCN Tân Tạo (TP Hồ Chí Minh), KCN Sài Đồng B (Hà Nội)... nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển KCN theo đúng quy hoạch mới, đồng thời tạo hạ tầng kỹ thuật phục vụ tốt việc phát triển KCN và có điều kiện xử lý chất thải công nghiệp. Đối với các KCN loại này thì vấn đề quan trọng nhất là nhanh chóng nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, nhất là các công trình xử lý chất thải công nghiệp, đồng thời đảm
bảo tính phù hợp trong quy hoạch xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng thuận tiện cho các doanh nghiệp sử dụng.
Hai là, các KCN được hình thành nhằm đáp ứng yêu cầu cho việc di
dời các nhà máy xí nghiệp đang ở trong nội thành các đô thị lớn, do nhu cầu chỉnh trang đô thị và bảo vệ môi trường, môi sinh mà phải chuyển vào KCN. Hiện nay, do thành phố phát triển nhanh và có quy mô lớn hơn, dân cư tập trung đông hơn nên các cơ sở công nghiệp đã xây dựng trong nội thành không những gây mất mỹ quan cho cảnh quan thành phố mà còn gây ô nhiễm môi trường sống cho dân cư đô thị. Đối với các cơ sở này, việc mở rộng và đổi mới công nghệ khó thực hiện được do không còn diện tích đất và xử lý hạ tầng, chi phí bảo vệ môi trường tốn kém. Những cơ sở công nghiệp thuộc diện di dời có rất nhiều và do đó việc hình thành các KCN phục vụ cho việc di dời này cáng sớm càng tốt.
Ba là, KCN hiện đại và có quy mô lớn, xây dựng mới bao gồm cả KCX
và các KCN do nước ngoài đầu tư, xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam như KCN Nomura (Hải Phòng), KCN Singapore (Bình Dương)... Nhìn chung các KCN này có tốc độ xây dựng hạ tầng tương đối nhanh, chất lượng hạ tầng đạt tiểu chuẩn quốc tế, hệ thống xử lý chất thải công nghiệp tiên tiến và đồng bộ, có một số khu vực có nhà máy phát điện riêng tạo điều kiện hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài có công nghệ tiên tiến đầu tư tốt hơn do có bên nước ngoài có kinh nghiệm tham gia.
Bốn là, Các KCN có quy mô nhỏ gắn với nguồn nguyên liệu nông -
lâm- thuỷ sản được hình thành ở một số tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long, Đồng bằng trung du Bắc Bộ và Duyên hải miền Trung.
Từ bốn loại KCN trên, các KCN có thể được tổ chức theo các mô hình sau:
- Liên doanh giữa các doanh nghiệp Việt Nam và nước ngoài xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng (Tân Thuận, Nomura....)
- Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài: KCN Đại Từ (Hà Nội) - Doanh nghiệp Nhà nước đầu tư kinh doanh
- Doanh nghiệp cổ phần đầu tư : KCN Tân Tạo -Công ty TNHH đầu tư KCN : KCN Việt Hương
Mô hình trong quá trình triển khai đều có thuận lợi và khó khăn riêng nhưng đáng chú ý là tất cả các mô hình trên đều áp dụng hình thức các công ty phát triển hạ tầng KCN thuê đất của Nhà nước (hoặc sử dụng quyền sử dụng đất góp vốn của bên Việt Nam) bỏ tiền đền bù, san lấp mặt bằng, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc...) rồi cho thuê lại đất có cơ sở hạ tầng. Thậm chí, có những công ty xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng sử dụng ngay diện tích đất thô chưa có cơ sở hạ tầng để cho các doanh nghiệp KCN thuê lại đất với giá cao hơn giá thuê của Nhà nước, điều này không phù hợp với quy chế KCN do Chính phủ ban hành.