Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các cơng ty như Saigon Land, Đất Xanh, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gịn, Homecare, Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI)… đến các sàn đang rục rịch ra mắt trong một vài tháng tới như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank, ...
Bên cạnh đĩ, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiều cơng ty khác như Phú Gia, Hồng Quân, Hữu Liên… dưới hình thức thành lập sàn mới hoặc nâng
cấp hoạt động của các trung tâm giao dịch hiện cĩ. Nguyên nhân chính là do thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bất động sản thơng qua sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đang đến gần.
Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa chuyên nghiệp. Các trung tâm mơi giới, siêu thị địa ốc theo đĩ cũng chịu một sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại.
Địi hỏi các doanh nghiệp phải nỗ lực khơng ngưng để sinh tồn và phát triển. Cơng ty Tồn Thịnh Phát đang từng bước khẳng định thương hiệu mình và đang trên đà phát triển.
2.2.1.3 Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trườnga. Những rào cản gia nhập ngành a. Những rào cản gia nhập ngành
− Rào cản Kỹ thuật
Ngành bất động sản là một ngành cịn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên nĩ là một ngành cĩ khả năng sinh lợi cao. Nhiều cơng ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về kỹ thuật gây khĩ khăn trong việc gia nhập thị trường.
Các cơng ty khơng thể xin giấy phép xây dựng các cơng trình địa ốc vì các qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu khơng đạt yêu cầu, khu qui hoạch khơng đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an tồn.. dẫn đến những khĩ khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường.
− Rào cản về vốn
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn. Các doanh nghiệp với qui mơ nhỏ, tài chính eo hẹp thì khơng thể tham gia vào thị trường này được, và nếu như cĩ tham gia thì khơng thể cạnh tranh được, cĩ thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành.
Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà khơng địi hỏi tài sản thế chấp. Một cơng ty cĩ tiềm lực tài chính mạnh, cĩ lịch sử tín dụng tốt và cĩ uy tín phát triển trên thị trường sẽ là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.
Việc huy động vốn thơng qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh tốn theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động khơng tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước ngồi, các cơng cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án... phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng gĩp vốn.
− Rào cản về pháp luật
Pháp luật cĩ thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, gĩp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này cĩ thể thúc đẩy, hạn chế hoặc cĩ thể xĩa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hĩa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luơn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ cơng xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
− Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này
thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đĩ những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nơng nghiệp sang sản xuất và hoạt động cơng nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đơ thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…Bên cạnh đĩ các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đĩng băng, cĩ những thời điểm gần như khơng cĩ giao dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đĩ thị trường bất động sản sơi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt.
− Rào cản về thủ tục hành chính
Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, cịn việc xem xét, phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy, "giấc mơ" về những dự án hồn thiện của các doanh nghiệp cĩ khi phải kéo dài rất lâu.
b. Rào cản rút lui khỏi thị trường
Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản là những sản phẩm cĩ vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm cĩ tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định. Vốn đầu tư lớn, cần cĩ thời gian dài mới cĩ thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt, chính những yếu tố đĩ làm cho việc một cơng ty đầu tư vào bất động sản thì khĩ cĩ thể rút lui ra khỏi thị trường.
2.2.2 Năng lực phát triển của cơng ty Cổ Phần ĐT – KT –XD Tồn Thịnh Phát
2.2.2.1 Sản phẩm
Sản phẩm là bất động sản và dịch vụ bất động sản bao gồm: khu dân cư, nhà cao tầng, khu cơng nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất động sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, mơi giới, quản lý.
Đặc điểm của hàng hĩa bất động sản là hàng hĩa gắn liền với một vị trí nhất định, một khơng gian nhất định khơng thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần trung tâm đơ thị, dân cư đơng đúc thì giá càng cao và ngược lại. Cơng ty đã chọn các khu vực cĩ mức độ đơ thị hĩa cao để phát triển các dự án khu dân cư tại các vùng trung tâm của: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, TP Phan Thiết, Phú Quốc …
Bất động sản cĩ tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai khơng bị hao mịn và giá cĩ thể ngày càng tăng. Các cơng trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất cĩ thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa. Cơng ty Tồn Thịnh Phát trước khi quy hoạch các khu dân cư đã tiến hành khảo sát thực địa: đo độ cao tại vị trí so với mực nước biển, độ dốc, ảnh hưởng của khí hậu. Ví dụ với khu biệt thự The Pegasus Residence đã đo được: độ cao 1.470 m so với mực nước biển, độ dốc từ Bắc xuống Nam từ Đơng sang Tây là 8m. Hướng giĩ chủ yếu ở nơi này: mù mưa là Tây Nam, mùa khơ là Đơng Bắc, tốc độ giĩ trung bình là 2,4 – 4,3 m/s, hầu như khơng cĩ bão.
Bất động sản là loại hàng hĩa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường cĩ giá trị cao. Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng cĩ giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác. Theo thơng tin từ phịng kinh doanh Cơng ty Tồn Thịnh Phát thì thời gian kể từ khi khách hàng quan tâm tìm hiểu sản phẩm bất động sản mất trung bình từ 45-60 ngày, cĩ những trường hợp lên đến 365 ngày.
2.2.2.2 Khách hàng
Theo các chuyên gia trong xã hội hiện nay cĩ 5 nhĩm khách hàng chính: Tuổi trẻ tài cao, vì tương lai con em, ăn nên làm ra, ngơi nhà mơ ước, kinh doanh đầu tư địa ốc. Trong đĩ nhĩm khách hàng kinh doanh đầu tư địa ốc
chiếm đến 52%. Và theo số liệu kinh doanh dự án The Pegasus Plaza tại đường Võ Thị Sáu, Phường Quyết Thắng, TP.Biên Hịa của Cơng ty Tồn Thịnh Phát trong 110 giao dịch hồn thành thì cĩ:
Bảng 2.7 Phân Nhĩm Khách Hàng Nhĩm
khách hàng Đặc điểm Mong muốn
Số giao dịch Tỷ lệ (%) TUỔI TRẺ TÀI CAO - Người độc thân, tự lập, thành cơng sớm trong độ tuổi 25-32.
- Khơng gian sống riêng, đi sớm về khuya dễ dàng, tự do tụ tập bạn bè. 6 5% NGƠI NHÀ MƠ ƯỚC - Vợ chồng trẻ dành dụm mua căn hộ đầu tiên cho cuộc sống riêng.
- Thường chọn nhà cĩ diện tích nhỏ hơn 80m2. Phương thức thanh tốn là quan tâm hàng đầu
16 15% KINH DOANH ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC - Giới chuyên tìm hiểu về khả năng sinh lời của địa ốc.
-Tiềm năng của khu nhà - khả năng bán lại nhanh chĩng của sản phẩm đã mua. -Diện tích dưới 75m2 57 52% TƯƠNG LAI CON EM - Vợ chồng gần ngũ tuần, cĩ con tuổi trưởng thành, dành dụm mua nhà làm của để dành cho con sau này.
- Mơi trường sống
- Uy tín của chủ đầu tư 11 10%
ĂN NÊN LÀM RA - Gia đình làm ăn khấm khá, muốn đổi nhà cao cấp hơn. - Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích mơi trường.
TỔNG
CỘNG 110 100%
Nguồn tin: Phịng kinh doanh dự án
Dựa trên nhận định phân khúc khách hàng trên Cơng ty cổ phần ĐT – KT – XD Tồn Thịnh Phát đã tạo nên những sản phẩm tương ứng đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng về số lượng cũng như về nhu cầu sử dụng của từng nhĩm khách hàng.
2.2.2.3. Năng lực kinh doanh và yêu cầu về vốna. Năng lực kinh doanh a. Năng lực kinh doanh
Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định trong thời gian tới nguồn cung bất động sản sẽ khá lớn. Trên cả nước cĩ khoảng 486 khu đơ thị mới cĩ quy mơ từ 20 ha đến trên 1.000 ha với tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đĩ cĩ nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.
Dự báo, tỷ lệ đơ thị hĩa ở Việt Nam bình quân khoảng 38% vào năm 2015 với 870 đơ thị và khoảng 45% vào năm 2020 với 940 đơ thị. Ước tính đến năm 2010, tỷ lệ đơ thị hĩa ở Hà Nội là 32% và nhảy vọt lên 65% vào năm 2020 (Nguồn Bộ xây dựng). Như vậy, rất cần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) và các đối tượng tham gia thị trường khơng chỉ vì mục tiêu kinh tế mà cịn cĩ ý nghĩa xã hội.
Nhằm nâng cao hơn nữa năng lực kinh doanh của mình để củng cố thương hiệu và phát triển thị phần trong ngành kinh doanh bất động sản. Cơng thương hiệu và phát triển thị phần trong ngành kinh doanh bất động sản. Cơng ty Tồn Thịnh Phát đã khơng ngưng phát triển đội ngũ nhân viên kinh doanh của mình ngày càng chuyên nghiệp hơn bằng cách:
− Mời các chuyên gia cộng tác hoặc làm việc lâu dài với cơng ty.
− Tuyển nhân sự cĩ kinh nghiệm, trí thức cao.
− Chọn các đối tượng nhân viên kinh doanh trẻ, nhiệt huyết khơng ngại khĩ khăn, chịu khĩ học hỏi.
− Thường xuyên mở các lớp bồi dưỡng kiến thức, nâng cao kỹ năng cho nhân viên. Đặc biệt cơng ty chú trọng vào đội ngũ nhân viên kinh doanh.
b. Yêu cầu về vốn
Bất động sản ngồi là một hàng hĩa thiết yếu cịn là một cách để tích lũy tài sản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản đều cĩ nhu cầu về tín dụng bất động sản, cụ thể như sau:
Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là một cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận. Khi sử dụng tín dụng bất động sản thì tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên tổng số vốn tự cĩ cao hơn. Mặt khác, bất động sản là hàng hĩa cĩ giá trị lớn nên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu tất yếu. Nhất là đối với các chủ đầu tư các dự án bất động sản thì việc huy động vốn bằng tín dụng là một phần của dự án. Để thu hút nguồn vốn từ đối tượng này Cơng ty Tồn Thịnh Phát đưa ra các chính sách ưu đãi cho khách hàng như: chiết khấu, ưu đãi giá, giản cách thời gian thanh tốn…
Bảng 2.8 Chiết khấu theo thời gian thanh tốn đối với dự án The Pegasus Plaza Đợt thanh tốn Diễn giải Chiết khấu 2000000 /m2 Chiết khấu 1600000 /m2 Chiết khấu 1000000 /m2 Chiết khấu 600000 /m2 Khơng chiết khấu 1 Khi ký hợp đồng 90% 70% 50% 50% 10% 2 Sau 3 tháng sau khi ký hợp đồng 20% 15% 3 Sau 6 tháng sau khi ký hợp đồng 10% 4 Sau 9 tháng sau khi ký hợp đồng 15%
5 Sau 12 tháng sau khi ký hợp đồng 10% 6 Sau 15 tháng sau khi ký hợp đồng 10% 7 Khi nhận bàn giao căn hộ 5% 25% 25% 45% 25% 8 Sau 12 tháng kể từ lúc nhận căn hộ 5% 5% 5% 5% 5%
Nguồn tin: Phịng kinh doanh dự án
Đối với cá nhân cĩ nhu cầu ở: là những đối tượng cĩ nhu cầu thiết yếu về bất động sản, họ cần nhà để ở hay nĩi cách khác họ muốn trở thành chủ nhà. Phần lớn đối tượng này họ đã cĩ sẵn một lượng vốn nhưng chưa đủ để sở hữu một bất động sản như ý muốn, do vậy họ cần huy động thêm vốn. Để thu hút đối tượng này cơng ty Tồn Thịnh Phát đưa ra các phương án như: cho trả chậm khơng tính lãi suất, hỗ trợ vay ngân hàng…
Bảng 2.9 Phương án trả chậm đối với dự án The Pegasus Residence
Đợt Thanh Tốn (%) Giãn thời gian kể từ lúc ký HĐ (ngày)
1 10 - 2 15 30 3 15 90 4 15 150 5 15 210 6 25 270 7 5 630
Nguồn tin: Phịng kinh doanh dự án
Phương án trả chậm khơng tính lãi suất đối với khách hàng chọn sản phẩm do cơng ty Tồn Thịnh Phát làm chủ đầu tư.
Phương án hỗ trợ vay vốn ngân hàng, cơng ty Tồn Thịnh Phát thường ký hợp đồng liên kết bảo lãnh với một số ngân hàng: Vietinbank, Vietcombank, Techcombank, Lienvietbank, Sacombank,… về một số dự án để hỗ trợ khách
hàng mình về mặt tài chính. Mức hỗ trợ từ 60% đến 70% trong vịng 10 năm đến 15 năm.
2.2.2.4. Khả năng sinh lợi
a. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản
Từ chỗ khơng được xếp hạng chỉ số minh bạch, sau 3 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị trường BĐS VN đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường cĩ tính minh bạch. Sau 3 năm Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, thị trường bất động sản Việt Nam đã cĩ những bước tiến dài, cả về lượng và