Nguồn: Phân tích bằng phần mềm Eview 6.0
Hình 4.10: Kết quả kiểm định sự phù hợp của mô hình mới
Dựa vào kết quả hồi quy, ta có thể thấy mô hình hồi quy mới có hệ số R2 hiệu chỉnh là 0.8354 khá lớn. Nói cách khác 83,54% sự khác biệt của đơn giá căn hộ có thể được giải thích bởi sự khác biệt về các biến độc lập trong mô hình.
Sử dụng thống kê F để kiểm định giả thiết cho mô hình về độ phù hợp của mô hình hồi quy tổng thể. Kiểm định này xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập. Kết quả kiểm định ở bảng trên cho thấy Prob(F-statistic) = 0.000000 < 0.05 nên ta có thể bác bỏ giả thiết H0, nghĩa là mô hình hồi quy tuyến tính đa biến mà ta xây dựng phù hợp với tổng thể.
Các biến độc lập TANG_SP, THETHAO_SP, THUONGMAI_SP,
KHOANGCACH_SP, TAMNHIN_SP, CAPCC_SP, TIENICH_SP đều có ý nghĩa thống kê cao (Prob. < 0.05).
Mô hình cuối cùng được chấp nhận:
DONGIA_SP = 10323,04 + 72,87TANG_SP + 1537,17THETHAO_SP +
375,48THUONGMAI_SP – 942,89KHOANGCACH_SP +
325,35TAMNHIN_SP + 6093,38CAPCC_SP + 1065,09TIENICH_SP Ý nghĩa các hệ số hồi quy:
Yếu tố TANG_SP: biến này mang dấu (+), phù hợp với dấu kỳ vọng của mô hình. Từ mô hình cho thấy khi vị trí tầng tọa lạc tăng một đơn vị thì đơn giá tăng 72,87 nghìn đồng/m2 khi các yếu tố khác không đổi. Điều này cho thấy nhu cầu cũng như thị hiếu của người mua thích ở những căn hộ tầng cao để cảm nhận được không khí yên tĩnh, thoáng mát cũng như tầm nhìn xa và rộng mà không có căn hộ tầng thấp hay nhà phố nào có thể đáp ứng được.
Yếu tố THETHAO_SP: biến này mang giá trị (+), phù hợp với dấu kỳ vọng của mô hình. Khi các yếu tố khác không đổi, đơn giá căn hộ có khu dịch vụ thể thao sẽ cao hơn 1537,17 nghìn đồng/m2 so với các căn hộ cùng loại không có tiện ích này. Điều này cho thấy ngày nay người tiêu dùng rất chú trọng đến yếu tố sức khỏe, một căn hộ sinh sống với đầy đủ các tiện ích bên trong là lựa chọn hàng đầu của người mua. Theo thực tế khảo sát cho thấy, các khu chung cư có tích hợp các khu vực thể thao như sân golf, phòng gym,… làm tăng giá trị căn hộ bên trong một cách đáng kể.
Yếu tố THUONGMAI_SP: biến này mang giá trị (+), phù hợp với kỳ vọng của mô hình. Khi các yếu tố khác không đổi, nếu căn hộ có tích hợp sẵn khu thương mại mua sắm thì sẽ có đơn giá cao hơn 375,48 nghìn đồng/m2 so với các căn hộ cùng loại khác.
Yếu tố KHOANGCACH_SP: biến này mang giá trị (-), phù hợp với dấu kỳ vọng của mô hình. Khi các yếu tố khác không đổi, khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm thành phố gần (xa) hơn 1km sẽ làm giảm (tăng) đơn giá 942,89 nghìn đồng/m2
so với các căn hộ cùng loại. Việc lựa chọn các căn hộ trên các tuyến đường trục chính gần trung tâm thành phố cũng là một yếu tố đáng xem xét của người mua khi lựa chọn mua căn hộ. Để thuận tiện cho việc đi học, đi làm tránh ùn tắc, kẹt xe thì với số tiền chênh lệch là hoàn toàn có thể chấp nhận được.
Yếu tố TAMNHIN_SP: biến này mang giá trị (+), phù hợp với kỳ vọng của mô hình. Khi các yếu tố khác không đổi, nếu căn hộ có tầm nhìn ra hồ bơi, sông hồ thì sẽ có đơn giá cao hơn 325,35 nghìn đồng/m2 so với các căn hộ cùng loại có tầm nhìn khác.
Yếu tố CAPCC_SP: biến này mang giá trị (+), phù hợp với kỳ vọng của mô hình. Khi các yếu tố khác không đổi, nếu căn hộ thuộc dự án chung cư cao cấp thì sẽ có đơn giá cao hơn 6093,38 nghìn đồng/m2so với các căn hộ cùng loại thuộc các dự án chung cư khác.
Yếu tố TIENICH_SP: biến này mang giá trị (+), phù hợp với kỳ vọng của mô hình. Khi các yếu tố khác không đổi, nếu căn hộ thuộc dự án chung cư có đầy đủ tiện ích bên ngoài thuộc loại tốt thì sẽ có đơn giá cao hơn 1065,09 nghìn đồng/m2 so với các căn hộ cùng loại có tiện ích đạt loại khác.
CHƯƠNG 5: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Nhận xét
Các quận khảo sát trong bài nghiên cứu này sở hữu nhiều lợi thế để phát triển, là những vùng đất vàng với hàng loạt ưu thế về vị trí kết nối. Thành phố Hồ Chí Minh đã và đang dồn lực phát triển hàng loạt công trình trọng điểm, góp phần tạo nên một diện mạo hoàn toàn khác cho các quận này.
Trong bất kỳ bước phát triển nào, giao thông luôn là nút thắt ưu tiên giải quyết hàng đầu. Trước đây khi sự kết nối giữa trung tâm thành phố ra khu vực này còn khó khăn, nơi đây được ví như “ngoại thành” thành phố với dân số ít, giao thông kém và cơ sở hạ tầng thấp kém. Thế nhưng với định hướng phát triển ưu tiên và bền vững, đặc biệt sau công trình vượt sông ngoạn mục của cầu Thủ Thiêm và đường hầm Thủ Thiêm để nối liền quận 1 và quận 2, mở ra một hướng lưu thông mới cho toàn khu vực quận 2, nhiều công trình khác như Đại lộ Nguyễn Văn Linh, Đại lộ Võ Văn Kiệt cũng đã đưa vào sử dụng giúp cho các khu vực này đang dần biến đổi.
Ngoài ra, một công trình giao thông đang được chờ đợi nhiều nhất vào thời điểm này chính là Tuyến Metro số 1 – tuyến đường sắt đô thị nối liền Bến Thành – Suối Tiên đã và đang được triển khai, sẽ hoàn thành vào 2015. Đây là công trình đã được chờ đợi rất lâu, kỳ vọng khởi công vào năm 2005 và hoàn thành năm 2010 nhưng không thực hiện được do những vấn đề về vốn đầu tư cuối cùng cũng được thực hiện. Tuyến Metro số 1 hứa hẹn sẽ giảm tải lưu lượng cho Xa Lộ Hà Nội - tuyến giao thông quan trọng ở cửa ngõ đông bắc TP, nối TP.HCM với Biên Hòa - Vũng Tàu và là nơi có lượng xe lưu thông đông đúc nhất trong số các cửa ngõ TP.HCM.
Bên cạnh những công trình giao thông trọng điểm đang dần được hoàn thiện, hộ thống giao thông nội bộ khu vực các quận này cũng đã hoàn thành đưa vào sử dụng, rút ngắn được rất nhiều thời gian đi lại giữa các quận, huyện, góp phần giảm ách tắc giao thông, tạo đà phát triển kinh tế - xã hội.
Nhìn vào một số tổng quan về điều kiện kết nối, chúng ta dễ dàng nhận ra các quận trên là khu vực có tiềm năng rất lớn về bất động sản. Đối với phân khúc cao
cấp, hàng loạt dự án thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường như Tropic Garden, Thảo Điền Pearl, The Everich 3, SaiGon Plaza Tower, Vinhomes Central Park Tân Cảng, SaiGon Pearl, The Mansion, Conic Garden,… Đây là những dự án có mức giá dành cho đối tượng có thu nhập cao đi cùng với diện tích căn hộ trên 80m2
. Ngoài ra, những dòng sản phẩm đa dạng khác bao gồm những dự án có căn hộ được thiết kế với diện tích hợp lý khoảng từ 50m2 đến 100m2, mức giá dao động từ 11triệu/m2
đến 15triệu/m2 như Thủ Thiêm Xanh, Thủ Thiêm Star, Mỹ Đức Apartment, Park View, 584 Tân Kiên, 13C Aview,… mang lại nhiều sự lựa chọn cho khách hàng.
Chính sự đa dạng các loại căn hộ cũng như nhiều dự án đầu tư đã tạo ra nhiều sự lựa chọn cho người mua nơi đây. Khám phá quan trọng nhất của nghiên cứu này là xác định được 7 nhân tố tác động đến giá căn hộ trong khu vực các quận khảo sát, đó là tầng, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khu thể thao và thương mại mua sắm bên trong khu chung cư, tầm nhìn của căn hộ, tiện ích bên ngoài căn hộ và hạng cấp khu chung cư. Trong đó hạng cấp của chung cư là nhân tố có ảnh hưởng mạnh nhất. Một khu chung cư cao cấp, đầy đủ tiện nghi, cơ sở hạ tầng, an ninh, hệ thống phòng cháy chữa cháy an toàn, nằm tại các trục đường chính giao thông thuận tiện là yếu tố hàng đầu quyết định đến nhu cầu lựa chọn nhà chung cư, căn hộ chung cư.