Để kiểm định xem mô hình có xảy ra hiện tượng tự tương quan hay không, ta sử dụng kiểm định Breusch – Godfrey (BG) trong công cụ Eview 6.0ta được bảng sau:
Nguồn: Phân tích bằng phần mềm Eview 6.0
Hình 4.8: Kết quả kiểm định Breusch – Godfey (BG) mô hình mới
Theo kết quả ở bảng trên, nR2 = 4.3058 có xác suất P-value là 0.1161 > 0.05 nên ta chấp nhận giả thiết H0, nghĩa là mô hình không tồn tại hiện tượng tự tương quan.
4.2.3. Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi mô hình mới
Để kiểm định xem mô hình xây dựng có xảy ra hiện tượng phương sai thay đổi hay không, tác giả sử dụng kiểm định Whitetrong công cụ phân tích Eview 6.0.
Kết quả như sau:
Heteroskedasticity Test: White
F-statistic 7.670092 Prob. F(34,100) 0.7348 Obs*R-squared 97.58140 Prob. Chi-Square(34) 0.2822 Scaled explained SS 149.9777 Prob. Chi-Square(34) 0.0000
Test Equation:
Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 09/13/15 Time: 09:27 Sample: 1 135
Included observations: 135
Collinear test regressors dropped from specification
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 10890285 4103731. 2.653752 0.0093 TANG_SP -115258.7 273934.7 -0.420753 0.6748 TANG_SP^2 14547.83 5248.102 2.772018 0.0066 TANG_SP*THETHAO_SP -29378.11 471244.4 -0.062342 0.9504 TANG_SP*THUONGMAI_SP -116855.5 352289.3 -0.331703 0.7408 TANG_SP*KHOANGCACH_SP -11767.87 65650.08 -0.179251 0.8581 TANG_SP*TAMNHIN_SP 18302.79 61976.40 0.295319 0.7684 TANG_SP*CAPCC_SP -338539.4 146612.3 -2.309079 0.0230 TANG_SP*TIENICH_SP 475867.2 342525.8 1.389289 0.1678 THETHAO_SP -32661366 31322382 -1.042748 0.2996 THETHAO_SP^2 47149924 52522318 0.897712 0.3715 THETHAO_SP*THUONGMAI_SP -78874851 52476233 -1.503059 0.1360 THETHAO_SP*KHOANGCACH_SP 5854330. 3727109. 1.570743 0.1194 THETHAO_SP*TAMNHIN_SP -343352.7 4500322. -0.076295 0.9393 THETHAO_SP*CAPCC_SP -10137676 36184905 -0.280163 0.7799 THETHAO_SP*TIENICH_SP 49218733 30408991 1.618559 0.1087 THUONGMAI_SP 20662743 33949138 0.608638 0.5441 THUONGMAI_SP^2 37042763 7125536. 5.198594 0.0000 THUONGMAI_SP*KHOANGCACH_S P -2728882. 4246266. -0.642654 0.5219 THUONGMAI_SP*TAMNHIN_SP -149443.8 3243491. -0.046075 0.9633 THUONGMAI_SP*CAPCC_SP -14528017 10285685 -1.412450 0.1609 THUONGMAI_SP*TIENICH_SP 43555966 19507499 2.232781 0.0278 KHOANGCACH_SP -7165226. 2558455. -2.800607 0.0061 KHOANGCACH_SP^2 1077963. 392454.9 2.746718 0.0071 KHOANGCACH_SP*TAMNHIN_SP -840801.2 548125.5 -1.533957 0.1282 KHOANGCACH_SP*CAPCC_SP -1578194. 2010692. -0.784901 0.4344 KHOANGCACH_SP*TIENICH_SP 914000.6 3787805. 0.241301 0.8098 TAMNHIN_SP 5094618. 2568879. 1.983207 0.0501 TAMNHIN_SP^2 -1070381. 411045.3 -2.604046 0.0106 TAMNHIN_SP*CAPCC_SP -2021913. 1485007. -1.361552 0.1764 TAMNHIN_SP*TIENICH_SP -2185659. 2883713. -0.757932 0.4503 CAPCC_SP -827394.5 11555035 -0.071605 0.9431 CAPCC_SP^2 16200282 2842348. 5.699613 0.0000 CAPCC_SP*TIENICH_SP 8415190. 10290919 0.817730 0.4155 TIENICH_SP^2 -77055702 22015350 -3.500090 0.0007
R-squared 0.722825 Mean dependent var 2625399. Adjusted R-squared 0.628586 S.D. dependent var 4911167. S.E. of regression 2993050. Akaike info criterion 32.87990 Sum squared resid 8.96E+14 Schwarz criterion 33.63312
Log likelihood -2184.393 Hannan-Quinn criter. 33.18599 F-statistic 7.670092 Durbin-Watson stat 1.451442 Prob(F-statistic) 0.000000
Nguồn: Phân tích bằng phần mềm Eview 6.0
Hình 4.9: Kết quả kiểm định White cho mô hình mới
Theo kết quả ở bảng trên, ta thấy nR2 = 97.58 có xác suất P-value tương ứng là 0.2822 > 0.05 nên ta chấp nhận giả thuyết H0: Phương sai không đổi. Tức mô hình hồi quy của DONGIA_SP theo TANG_SP, THETHAO_SP, KHOANGCACH_SP, TAMNHIN_SP, CAPCC_SP, THUONGMAI_SP, TIENICH_SP không xảy ra hiện tượng phương sai thay đổi.
4.2.4. Kiểm định sự phù hợp của mô hình mới
Nguồn: Phân tích bằng phần mềm Eview 6.0
Hình 4.10: Kết quả kiểm định sự phù hợp của mô hình mới
Dựa vào kết quả hồi quy, ta có thể thấy mô hình hồi quy mới có hệ số R2 hiệu chỉnh là 0.8354 khá lớn. Nói cách khác 83,54% sự khác biệt của đơn giá căn hộ có thể được giải thích bởi sự khác biệt về các biến độc lập trong mô hình.
Sử dụng thống kê F để kiểm định giả thiết cho mô hình về độ phù hợp của mô hình hồi quy tổng thể. Kiểm định này xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập. Kết quả kiểm định ở bảng trên cho thấy Prob(F-statistic) = 0.000000 < 0.05 nên ta có thể bác bỏ giả thiết H0, nghĩa là mô hình hồi quy tuyến tính đa biến mà ta xây dựng phù hợp với tổng thể.
Các biến độc lập TANG_SP, THETHAO_SP, THUONGMAI_SP,
KHOANGCACH_SP, TAMNHIN_SP, CAPCC_SP, TIENICH_SP đều có ý nghĩa thống kê cao (Prob. < 0.05).
Mô hình cuối cùng được chấp nhận:
DONGIA_SP = 10323,04 + 72,87TANG_SP + 1537,17THETHAO_SP +
375,48THUONGMAI_SP – 942,89KHOANGCACH_SP +
325,35TAMNHIN_SP + 6093,38CAPCC_SP + 1065,09TIENICH_SP Ý nghĩa các hệ số hồi quy:
Yếu tố TANG_SP: biến này mang dấu (+), phù hợp với dấu kỳ vọng của mô hình. Từ mô hình cho thấy khi vị trí tầng tọa lạc tăng một đơn vị thì đơn giá tăng 72,87 nghìn đồng/m2 khi các yếu tố khác không đổi. Điều này cho thấy nhu cầu cũng như thị hiếu của người mua thích ở những căn hộ tầng cao để cảm nhận được không khí yên tĩnh, thoáng mát cũng như tầm nhìn xa và rộng mà không có căn hộ tầng thấp hay nhà phố nào có thể đáp ứng được.
Yếu tố THETHAO_SP: biến này mang giá trị (+), phù hợp với dấu kỳ vọng của mô hình. Khi các yếu tố khác không đổi, đơn giá căn hộ có khu dịch vụ thể thao sẽ cao hơn 1537,17 nghìn đồng/m2 so với các căn hộ cùng loại không có tiện ích này. Điều này cho thấy ngày nay người tiêu dùng rất chú trọng đến yếu tố sức khỏe, một căn hộ sinh sống với đầy đủ các tiện ích bên trong là lựa chọn hàng đầu của người mua. Theo thực tế khảo sát cho thấy, các khu chung cư có tích hợp các khu vực thể thao như sân golf, phòng gym,… làm tăng giá trị căn hộ bên trong một cách đáng kể.
Yếu tố THUONGMAI_SP: biến này mang giá trị (+), phù hợp với kỳ vọng của mô hình. Khi các yếu tố khác không đổi, nếu căn hộ có tích hợp sẵn khu thương mại mua sắm thì sẽ có đơn giá cao hơn 375,48 nghìn đồng/m2 so với các căn hộ cùng loại khác.
Yếu tố KHOANGCACH_SP: biến này mang giá trị (-), phù hợp với dấu kỳ vọng của mô hình. Khi các yếu tố khác không đổi, khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm thành phố gần (xa) hơn 1km sẽ làm giảm (tăng) đơn giá 942,89 nghìn đồng/m2
so với các căn hộ cùng loại. Việc lựa chọn các căn hộ trên các tuyến đường trục chính gần trung tâm thành phố cũng là một yếu tố đáng xem xét của người mua khi lựa chọn mua căn hộ. Để thuận tiện cho việc đi học, đi làm tránh ùn tắc, kẹt xe thì với số tiền chênh lệch là hoàn toàn có thể chấp nhận được.
Yếu tố TAMNHIN_SP: biến này mang giá trị (+), phù hợp với kỳ vọng của mô hình. Khi các yếu tố khác không đổi, nếu căn hộ có tầm nhìn ra hồ bơi, sông hồ thì sẽ có đơn giá cao hơn 325,35 nghìn đồng/m2 so với các căn hộ cùng loại có tầm nhìn khác.
Yếu tố CAPCC_SP: biến này mang giá trị (+), phù hợp với kỳ vọng của mô hình. Khi các yếu tố khác không đổi, nếu căn hộ thuộc dự án chung cư cao cấp thì sẽ có đơn giá cao hơn 6093,38 nghìn đồng/m2so với các căn hộ cùng loại thuộc các dự án chung cư khác.
Yếu tố TIENICH_SP: biến này mang giá trị (+), phù hợp với kỳ vọng của mô hình. Khi các yếu tố khác không đổi, nếu căn hộ thuộc dự án chung cư có đầy đủ tiện ích bên ngoài thuộc loại tốt thì sẽ có đơn giá cao hơn 1065,09 nghìn đồng/m2 so với các căn hộ cùng loại có tiện ích đạt loại khác.
CHƯƠNG 5: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Nhận xét
Các quận khảo sát trong bài nghiên cứu này sở hữu nhiều lợi thế để phát triển, là những vùng đất vàng với hàng loạt ưu thế về vị trí kết nối. Thành phố Hồ Chí Minh đã và đang dồn lực phát triển hàng loạt công trình trọng điểm, góp phần tạo nên một diện mạo hoàn toàn khác cho các quận này.
Trong bất kỳ bước phát triển nào, giao thông luôn là nút thắt ưu tiên giải quyết hàng đầu. Trước đây khi sự kết nối giữa trung tâm thành phố ra khu vực này còn khó khăn, nơi đây được ví như “ngoại thành” thành phố với dân số ít, giao thông kém và cơ sở hạ tầng thấp kém. Thế nhưng với định hướng phát triển ưu tiên và bền vững, đặc biệt sau công trình vượt sông ngoạn mục của cầu Thủ Thiêm và đường hầm Thủ Thiêm để nối liền quận 1 và quận 2, mở ra một hướng lưu thông mới cho toàn khu vực quận 2, nhiều công trình khác như Đại lộ Nguyễn Văn Linh, Đại lộ Võ Văn Kiệt cũng đã đưa vào sử dụng giúp cho các khu vực này đang dần biến đổi.
Ngoài ra, một công trình giao thông đang được chờ đợi nhiều nhất vào thời điểm này chính là Tuyến Metro số 1 – tuyến đường sắt đô thị nối liền Bến Thành – Suối Tiên đã và đang được triển khai, sẽ hoàn thành vào 2015. Đây là công trình đã được chờ đợi rất lâu, kỳ vọng khởi công vào năm 2005 và hoàn thành năm 2010 nhưng không thực hiện được do những vấn đề về vốn đầu tư cuối cùng cũng được thực hiện. Tuyến Metro số 1 hứa hẹn sẽ giảm tải lưu lượng cho Xa Lộ Hà Nội - tuyến giao thông quan trọng ở cửa ngõ đông bắc TP, nối TP.HCM với Biên Hòa - Vũng Tàu và là nơi có lượng xe lưu thông đông đúc nhất trong số các cửa ngõ TP.HCM.
Bên cạnh những công trình giao thông trọng điểm đang dần được hoàn thiện, hộ thống giao thông nội bộ khu vực các quận này cũng đã hoàn thành đưa vào sử dụng, rút ngắn được rất nhiều thời gian đi lại giữa các quận, huyện, góp phần giảm ách tắc giao thông, tạo đà phát triển kinh tế - xã hội.
Nhìn vào một số tổng quan về điều kiện kết nối, chúng ta dễ dàng nhận ra các quận trên là khu vực có tiềm năng rất lớn về bất động sản. Đối với phân khúc cao
cấp, hàng loạt dự án thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường như Tropic Garden, Thảo Điền Pearl, The Everich 3, SaiGon Plaza Tower, Vinhomes Central Park Tân Cảng, SaiGon Pearl, The Mansion, Conic Garden,… Đây là những dự án có mức giá dành cho đối tượng có thu nhập cao đi cùng với diện tích căn hộ trên 80m2
. Ngoài ra, những dòng sản phẩm đa dạng khác bao gồm những dự án có căn hộ được thiết kế với diện tích hợp lý khoảng từ 50m2 đến 100m2, mức giá dao động từ 11triệu/m2
đến 15triệu/m2 như Thủ Thiêm Xanh, Thủ Thiêm Star, Mỹ Đức Apartment, Park View, 584 Tân Kiên, 13C Aview,… mang lại nhiều sự lựa chọn cho khách hàng.
Chính sự đa dạng các loại căn hộ cũng như nhiều dự án đầu tư đã tạo ra nhiều sự lựa chọn cho người mua nơi đây. Khám phá quan trọng nhất của nghiên cứu này là xác định được 7 nhân tố tác động đến giá căn hộ trong khu vực các quận khảo sát, đó là tầng, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khu thể thao và thương mại mua sắm bên trong khu chung cư, tầm nhìn của căn hộ, tiện ích bên ngoài căn hộ và hạng cấp khu chung cư. Trong đó hạng cấp của chung cư là nhân tố có ảnh hưởng mạnh nhất. Một khu chung cư cao cấp, đầy đủ tiện nghi, cơ sở hạ tầng, an ninh, hệ thống phòng cháy chữa cháy an toàn, nằm tại các trục đường chính giao thông thuận tiện là yếu tố hàng đầu quyết định đến nhu cầu lựa chọn nhà chung cư, căn hộ chung cư.
5.2. Ý nghĩa và hạn chế
5.2.1. Ứng dụng mô hình vào dự đoán giá căn hộ
Ở các nước phát triển, việc xây dựng các mô hình đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ góp phần tính giá căn hộ, từ đó xác định thuế đánh trên tài sản. Tuy nhiên, hiện tại ở nước ta chưa áp dụng việc đánh thuế tài sản căn hộ. Do đó, ngoài ứng dụng vào việc tính thuế tài sản, mô hình từ bài nghiên cứu có thể sử dụng trong quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, tính chỉ số giá,…
Ngoài ra, việc tính giá dựa trên mô hình từ bài nghiên cứu cũng có thể sử dụng để tính giá cho mục đích cho vay, thế chấp, góp phần thúc đẩy nhanh quy trình thẩm định tín dụng trong các tổ chức tài chính trung gian, ngân hàng.
Căn hộ thuộc dự án Homyland 2, thuộc tầng 17, diện tích 97,8m2
, cách trung tâm thành phố 6.0km, hướng tầm nhìn về sông. Khu chung cư có các tiện ích vượt trội: hồ bơi, tennis, cầu lông, bóng bàn, billard, gym, siêu thị, trường mầm non,… Căn hộ trên được rao bán với giá 22,250 triệu/m2
.
Từ dữ liệu trên tác giả tiến hành mã hóa theo các biến có trong mô hình:
TANG_SP THETHAO_SP THUONGMAI_SP KHOANGCACH_SP TAMNHIN_SP CAPCC_SP TIENICH_SP
17 1 1 6.0 2 2 1
Thay dữ liệu vào mô hình hồi quy:
DONGIA_SP = 10323,04 + 72,87TANG_SP + 1537,17THETHAO_SP + 375,48THUONGMAI_SP – 942,89KHOANGCACH_SP + 325,35TAMNHIN_SP + 6093,38CAPCC_SP + 1065,09TIENICH_SP
Ta tính được giá căn hộ trên theo mô hình là 21,720 triệu đồng/m2, sai lệch 2,38% so với giá rao bán.
Căn hộ 2
Căn hộ thuộc dự án Everich 3 quận 7, thuộc tầng 10, diện tích 139,7m2, 3 phòng ngủ, cách trung tâm thành phố 5,6km, tầm nhìn ra hồ bơi. Tiện ích nội khu: hồ bơi, đường chạy bộ, phòng xông hơi, sân tennis, gym, café, siêu thị, sân chơi trẻ em. Tiện ích ngoại khu: công viên, siêu thị, trường học quốc tế, siêu thị Metro, rạp chiếu phim Lotte. Căn hộ trên được thương lượng với giá 3,3 tỷ đồng, tính được đơn giá 23,62 triệu/m2.
Từ dữ liệu trên tác giả tiến hành mã hóa theo các biến có trong mô hình:
TANG_SP THETHAO_SP THUONGMAI_SP KHOANGCACH_SP TAMNHIN_SP CAPCC_SP TIENICH_SP
10 1 1 5,6 2 1 1
Thay dữ liệu vào mô hình hồi quy:
DONGIA_SP = 10323,04 + 72,87TANG_SP + 1537,17THETHAO_SP +
375,48THUONGMAI_SP – 942,89KHOANGCACH_SP +
325,35TAMNHIN_SP + 6093,38CAPCC_SP + 1065,09TIENICH_SP
Ta tính được đơn giá căn hộ trên theo mô hình là 21,59 triệu đồng/m2, sai lệch 8,59% so với giá giao dịch.
Căn hộ 3
Căn hộ thuộc dự án The Vista, thuộc tầng 17, diện tích 119m2, 2 phòng ngủ, cách trung tâm thành phố 7,6km, hướng ra sông rất đẹp. Được thương lượng bán với giá 2,9 tỷ, tính ra đơn giá 24,37triệu/m2. Các tiện ích chung của toàn dự án gồm thác nước, tầng hầm để xe, hồ bơi có thanh chắn, hồ bơi trẻ em, khu đa năng ngoài trời, sân tennis, vườn ngoại cảnh, công viên, lối đi bộ, khu vui chơi trẻ em.
Từ dữ liệu trên tác giả tiến hành mã hóa theo các biến có trong mô hình:
Thay dữ liệu vào mô hình hồi quy:
DONGIA_SP = 10323,04 + 72,87TANG_SP + 1537,17THETHAO_SP + 375,48THUONGMAI_SP – 942,89KHOANGCACH_SP + 325,35TAMNHIN_SP + 6093,38CAPCC_SP + 1065,09TIENICH_SP
Ta tính được đơn giá căn hộ trên theo mô hình là 20,21 triệu đồng/m2, sai lệch 17,07% so với giá giao dịch.
5.2.2. Hạn chế
Số mẫu điều tra có thể không bao quát và đại diện hết cho cả vùng nghiên cứu, do số lượng các BĐS giao dịch thành công rất ít mà chủ yếu là các BĐS đang rao bán, mang ý chí chủ quan của người bán, giá trị thực còn phụ thuộc vào quá trình thương lượng giá giữa hai bên mua bán. Dữ liệu không có sẵn: Nguồn cơ sở dữ liệu làm đầu vào để phân tích hiện nay tại khu vực TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung đều chưa có. Vì vậy, khi tiến hành điều tra và xây dựng mô hình, nên ngay cả khi biết các biến có ảnh hưởng đến mô mình nhưng do không có những thông tin định lượng và mã hóa nên không thể đưa vào mô hình. Giá trị căn hộ phụ thuộc vào hành vi lựa chọn của từng cá nhân trong xã hội, nên cho dù có đưa tất cả các biến có liên quan vào mô hình thì vẫn còn một số ảnh hưởng thuộc về bản chất không thể giải thích được.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ được sử dụng trong mô hình chưa phải là đầy đủ, một số yếu tố như an ninh, thiết kế căn hộ, chi phí quản lý hàng
TANG_SP THETHAO_SP THUONGMAI_SP KHOANGCACH_SP TAMNHIN_SP CAPCC_SP TIENICH_SP
tháng, dân trí cộng đồng, uy tín chủ đầu tư mặc dù có ảnh hưởng đến giá căn hộ, tuy nhiên do giới hạn về thời gian cũng như khó khăn trong quá trình thu thập dữ liệu, nên chưa được đưa vào mô hình.
KẾT LUẬN
Mục tiêu nghiên cứu là xây dựng mô hình hồi quy từ dữ liệu mẫu thu thập