2.1.1. Thực trạng về giao đất, cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình để phát triển kinh tế trang trại
Dự án sử dụng đất làm mô hình kinh tế trang trại hay đơn xin giao đất, cho thuê đất của hộ gia đình là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền ra quyết định giao đất hay cho thuê đất. Hộ gia đình được giao đất trong hạn mức quy định nếu vẫn có nhu cầu mở rộng diện tích sử dụng đất thì sẽ chuyển sang hình thức thuê đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình sử dụng vào mục đích nông nghiệp thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.
Quy định pháp luật là thế tuy nhiên trên thực tế hoạt động giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền còn nhiều bất cập tồn tại:
Thứ nhất: Tình trạng giao đất, cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền còn bừa bãi, không tuân thủ các quy định của pháp luật
Căn cứ giao đất, cho thuê đất đuợc quy định tại Điều 31 Luật đất đai 2003 là: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy họach xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Đối với căn cứ đầu tiên ta sẽ không bàn đến bởi nó nằm trong những chính sách kế hoạch phát triển dân cư, đô thị thuộc thẩm quyền của các cơ quan nhà nước tại địa phương. Chúng ta đề cập đến ở đây là căn cứ giao đất, cho thuê đất cho chủ thể sử dụng đất bình thường đó chính là hộ gia đình.
Trường hợp thứ nhất: Giao đất, cho thuê thông qua dự án đầu tư, đơn xin giao đất hay đơn xin thuê đất.
Căn cứ giao đất, cho thuê đất trong truờng hợp này có thể chủ hộ kinh tế trang trại chỉ cần thực hiện thủ tục trên là có thể có đất để sử dụng. Các cơ quan có thẩm quyền sẽ không đánh giá chính xác khả năng thực tế của việc thực hiện dự án (Từ ngày UBND xã chuyển hồ sơ lên cùng với tờ trình đề nghị UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại thì chỉ có 3 ngày làm việc cho UBND huyện kiểm tra tính khả thi của dự án và làm thủ tục cấp). Thời gian quá ngắn như vậy thì việc thẩm tra dự án không thể đảm bảo chất lượng. Cho nên mới có tình trạng các trang trại dù được cấp giấy chứng nhận và được giao đất hay cho thuê đất sử dụng nhưng lại bỏ hoang vì không có khả năng duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Trường hợp thứ hai: Cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Các hộ gia đình phải thực hiện hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu giá để có được quyền sử dụng đất. Việc quy định hình thức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo cơ hội bình đẳng cho những ai có nhu cầu sử dụng đất khi muốn thuê đất đồng thời nhằm hạn chế tình trạng người có thẩm quyền quyết định cho thuê đất làm việc không minh bạch. Tuy nhiên hoạt động đấu giá cũng đã bộc lộ một số tiêu cực như: Cơ quan và người có thẩm quyền tổ chức đấu giá thường thực hiện một cách qua loa, sơ sài cho nên mục đích của của quy định đấu giá quyền sử dụng đất không được thực hiện. Hay như trong phiên đấu giá một số kẻ sử gài cắm “quân đen quân đỏ” để có được quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Ở một số địa phương, các hộ gia đình có mong muốn được nhận đất, thuê đất để phát triển mô hình kinh tế trang trại xong đó không phải là dự án sử dụng đất được các tỉnh này ưu tiên áp dụng. Thay vì họ giao đất, cho thuê đất để các hộ gia đình làm mô hinh kinh tế trang trại họ lại giao cho các dự án công nghiệp. Trong khi đó nhiều dự án công nghiệp do không điều tra rõ ràng dần tới tình trang đất không sử dụng
bị bỏ hoang vì không có khả năng tiến hành dự án hoặc những chủ đầu cơ trá hình, xây dựng tương bao quanh để giữ đất, đầu cơ trục lợi từ đất. Ví dụ ở
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho các dự án công nghiệp thuộc về UBND cấp tỉnh. Nên việc tỉnh xét duyệt các dự án đầu tư không xét tới nhu cầu sử dụng đất của các hộ kinh tế trang trại bởi thẩm quyền xét duyệt đất kinh tế trang trại cho hộ gia đình thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Điều này đã dẫn tới một thực tế đáng buồn là đất được UBND cấp huyện giao hoặc cho hộ gia đình thuê làm kinh tế trang trại lại nằm trong khu vực UBND cấp tỉnh thu hồi nhằm mục đích xây dựng các KCN. Vừa mới có quyết định giao đất, cho thuê đất chưa lâu; người dân vừa bỏ tiền đầu tư trang thiết bị máy móc đắt tiền để phục vụ mục đích kinh doanh thì đất lại bị thu hồi. Điều này gây ra bức xúc lớn trong nhiều bộ phận người dân ở nhiều nơi gây mất ổn định tình hình đất đai và xã hội ở địa phương đó
Thứ ba: Có hiện tượng biến chất của một số cán bộ có thẩm quyền trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Tuy hiện tượng trên không nhiều song nó cũng gây ra những hệ lụy bất cập trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Những người muốn sử dụng đất có thể “vận động hành lang” để có quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến đất đai không đuợc trao đúng tay người thực sự cần đất. Hay một cách nói khác cho hiện tượng này “người cần không có người có sử dụng bừa bãi”. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn tới những mâu thuẫn gay gắt trong xã hội trong từ trước đến nay.
2.1.2. Chính sách hạn điền với kinh tế trang trại hộ gia đình 2.1.2.1. Thực trạng thực hiện quy định về hạn mức giao đất
Việc quy định hạn mức giao đất nông nghiệp đặc biệt là hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho các hộ gia đình sử dụng trong
thời gian hiện nay đang là vấn đề được quan tâm khá nhiều khi Quốc hội đang tiến hành lấy ý kiến về việc sửa đổi Luật đất đai 2003.
Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho các hộ gia đình sử dụng không quá 3 hecta đối với mỗi loại đất. Nếu hộ gia đình được giao sử dụng hai hoặc cả ba loại đất trên thì tổng hạn mức không quá 5 hecta. Trong khi đó diện tích đất để đạt tiêu chuẩn mô hình kinh tế trang trại là 3.1 hecta đối vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long; 2.1 hecta đối với các tỉnh còn lại. Và vì vậy việc quy định hạn mức ở trên có sự mâu thuẫn với chính sách khuyến khích các hộ gia đình mở rộng diện tích đất sử dụng trong mô hình kinh tế trang trại của Nhà nước. Đất đuợc sử dụng cho mô hình kinh tế trang trại thường phải có diện tích lớn để các hộ gia đình đầu tư phát triển sản xuất, mở rộng quy mô của trang trại thì mới mong có được lợi nhuận. Với diện tích quy định trong hạn mức giao đất thì người nông dân không thể tập trung phát triển sản xuất. Điều này gây cản trỏ sự phát triển của các mô hình kinh tế trang trại.
2.1.2.2. Thực trạng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Các hộ sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì hạn mức đất được giao có hạn. Cũng giống những bức xúc về của người dân về hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tập trung chủ yếu ở loại đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối dưới hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Tổng số diện tích tối đa mà họ được nhận sử dụng là không quá 6 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; không quá 4 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại. Với diện tích mở rộng không nhiều như vậy các chủ hộ trang trại vẫn không thể mở rộng quy
mô của mình so với khả năng tài chính của họ. Hiện nay người nông dân có tâm lý đầu tư vào nông nghiệp, không chỉ dùng lại ở việc sản xuất đơn thuần mà họ còn muốn phát triển kinh tế của mình thông qua các mô hình kinh doanh nông nghiệp. Họ muốn thông qua các hình thức sử dụng đất để mở rộng diện tích sử dụng tuy nhiên pháp luật lại quy định quy định về hạn mức
Như vậy, cộng gộp cả hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hạn mức giao đất thì không quá 9 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; không quá 7 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại. Diện tích như vậy là quá nhỏ mâu thuẫn với mục đích của Nhà nuớc khuyến khích tích tụ ruộng đất thúc đẩy phát triển kinh tế trang trại.
2.1.2.3. Thực trạng về thời hạn sử dụng đất cho kinh tế trang trại
Pháp luật đất đai quy định thời hạn sử dụng đất là 20 năm đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và 50 năm đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây lâu năm và đất rừng sản xuất. Tại thời điểm đó, việc quy định thời hạn giao đất như vậy là hợp lý để tạo tâm lý cho người dân yên tâm sản xuất, đầu tư phát triển kinh tế song đến nay việc quy định như vậy đã làm phát sinh một số vấn đề tồn tại cần tháo gỡ.
Thời hạn 20 năm để sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản để làm mô hình kinh tế trang trại là một bất cập cần được giải quyết. Mô hình kinh tế trang trại để có thể thu được lợi nhuận thì phải đầu tư lớn kể KH-KT và cây trồng vật nuôi. Trong những năm đầu mới đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh, các chủ hộ thường không thu được lãi thậm chí còn thua lỗ do sản phẩm làm ra chưa có thị trường tiêu thụ, cộng với phải đầu tư lớn cho trang thiết bị, máy móc. Những năm hoạt động sau đó họ mới thu được vốn về thì đã gần hết thời hạn sử dụng đất. Vì vậy họ không yên tâm khi đầu tư vào mô hình kinh tế trang trại
Một ví dụ thực tế trên địa bàn huyện Đông Hưng tỉnh Thái Bình. Gia đình bác Nguyễn Mạnh Thắng thực hiện mô hình kinh tế trang trại từ năm 2006 đến nay đã được 7 năm với diện tích 5 hecta trên địa phận xã Đông La. Tuy nhiên trong gần 3 năm trở lại đây gia đình bác mới thu được lợi nhuận từ mô hình sau khi trừ đi mọi chi phí đầu vào như tiền giống vật nuôi cây trồng, tiền xây dựng lò giết mổ trâu bò, xây dựng tường bao quanh, tiền thuê lao động… Trong quá trình trao đổi, bác Thắng cho biết: “Tuy mới bắt đầu có lãi xong không biết các năm sau như thế nào? Công việc làm ăn thì ngày càng khó khăn mà thời hạn sử dụng đất quá nửa chút xúi nên tôi cũng không muốn đầu tư thêm nữa. Chỉ làm từng đó thôi tuy không giàu được nhưng bác cũng không muốn mạo hiểm mở rộng thêm nữa.” Sau khi đi tham quan trang trại của bác và hỏi thêm bác còn gặp khó khăn gì trong việc quy định thời hạn sử dụng đất của pháp luật không, bác cho biết thêm: “Sau khi sử dụng hết thời hạn được giao bác phải làm như thế nào để có thể tiếp tục được gia hạn thêm thời gian sử dụng đất?” Câu hỏi của bác Thắng cũng là câu hỏi của đa số của những hộ kinh tế trang trại trong thời gian gần đây.
Điều 67 Luật đất đai 2003 quy định: “Khi hết thời, hạn người sư dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt”. Tại Điều 34 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai quy định thời hạn tiếp tục được sử dụng đất với thời hạn sử dụng được quy định bằng với hạn mức được giao. Tuy nhiên thời hạn được sử dụng còn phải phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của từng địa phương. Mà một kì quy hoạch của cơ quan quản lý là 10 năm theo quy định tại Điều 24 Luật đất đai 2003. Do đó có thể bị thu hồi đất bất cứ lúc nào nều cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi để sử dụng vào mục đích nào đó.
Vì vậy trong thực tiễn hiện nay sau khi hết thời hạn sử dụng đất và có được gia hạn thêm thời gian sử dụng đất thì cũng không thể tạo được tâm lý ổn định cho các chủ
hộ thực hiện mô hình kinh tế trang trại được. Do vậy cần phải quy định lại để tạo điều kiện cho mo hình kinh tế trang trại phát triển. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});