Khỏi niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.1.1. Khỏi niệm chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất ra đời cựng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993 với quy định tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất sử dụng ổn định lõu dài hoặc cụng nhận quyền sử dụng đất ổn

định lõu dài được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuờ đất. Theo phỏp luật đất đai hiện hành, chuyển quyền sử dụng đất bao gồm cỏc quyền năng: i) Chuyển đổi quyền sử dụng đất; ii) Tặng cho quyền sử dụng đất; iii) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; iv) Cho thuờ quyền sử dụng đất; v) Cho thuờ lại quyền sử dụng đất; vi) Thừa kế quyền sử dụng đất; vii) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất; viii) Gúp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 đề cập đến chuyển quyền sử dụng đất trong nội dung cỏc điều luật song khụng đưa ra giải thớch chuyển quyền sử dụng đất là gỡ?. Chỉ đến khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời, thuật ngữ này mới được giải thớch như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khỏc thụng qua cỏc hỡnh thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất và gúp

vốn bằng quyền sử dụng đất” [26, Điều 3, Khoản 10].

Chuyển quyền sử dụng đất cú một số đặc điểm sau đõy:

Thứ nhất, chuyển quyền sử dụng đất phải tuõn theo cỏc điều kiện do

phỏp luật quy định. Điều này cú nghĩa là chuyển quyền sử dụng đất chịu sự chi phối của phỏp luật cụng (lĩnh vực phỏp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai). Bởi lẽ, do tớnh đặc thự của chế độ sở hữu toàn dõn về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; Nhà nước giao đất, cho thuờ đất cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn định lõu dài, cụng nhận quyền sử dụng đất ổn định lõu dài. Người sử dụng đất khụng phải là chủ sở hữu đất đai nờn trong quỏ trỡnh sử dụng đất hoặc thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất bị sự chi phối của Nhà nước với tư cỏch đại diện chủ sở hữu toàn dõn về đất đai. Hơn nữa, đất đai trước hết là tài sản cụng cú liờn quan trực tiếp đến lợi ớch của Nhà nước, của xó hội nờn Nhà nước với tư cỏch đại diện chủ sở hữu toàn dõn về đất đai thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai phải giỏm sỏt việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thụng qua quy

định về điều kiện chuyển quyền, trỡnh tự, thủ tục đăng ký đất đai sau khi chuyển quyền v.v nhằm đảm bảo việc chuyển quyền khụng làm phương hại đến lợi ớch chung của xó hội.

Mặt khỏc, chuyển quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của giao dịch dõn sự giữa tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn với tư cỏch là người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cỏ nhõn khỏc. Do đú, giao dịch này chịu sự điều chỉnh của lĩnh vực phỏp luật tư (phỏp luật dõn sự). Khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, cỏc bờn phải tuõn thủ cỏc quy định của Bộ luật dõn sự năm 2005 về nguyờn tắc, hỡnh thức, quyền và nghĩa vụ v.v.

Thứ hai, do đất đai thuộc sở hữu toàn dõn nờn đối tượng của chuyển

quyền sử dụng đất khụng phải là đất đai (vật) mà là quyền sử dụng đất (quyền sử dụng vật). Điều này cú nghĩa là phỏp luật đất đai nghiờm cấm việc chuyển nhượng đất đai mà chỉ cho phộp chuyển quyền sử dụng đất.

1.3.1.2. Khỏi niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Đõy là một giao dịch dõn sự mà bờn chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người sử dụng đất) chuyển giao quyền sử dụng đất cho bờn nhận chuyển nhượng và bờn nhận chuyển nhượng phải trả cho bờn chuyển nhượng một số tiền tương ứng với giỏ trị quyền sử dụng đất. Hỡnh thức phỏp lý của của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phỏp luật đất đai khụng đưa ra giải thớch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ cú Bộ luật Dõn sự năm 2005 giải thớch về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa cỏc bờn, theo đú bờn chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bờn nhận chuyển nhượng, cũn bờn nhận chuyển nhượng trả tiền cho bờn chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và phỏp luật về đất đai [23, Điều 697].

Ngoài cỏc đặc điểm chung của chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũn cú một số đặc điểm riờng sau đõy:

Một là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch mà cựng

một thời điểm diễn ra đồng thời hai hành vi: Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cỏc bờn (bờn chuyển nhượng và bờn nhận chuyển nhượng).