Sau đây chúng tôi xin đề xuất một vài giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam.
1. Chia nhỏ để lãi lớn.
Chúng tôi nhận định khi thị trường căn hộ cao cấp trở nên khó bán các nhà đầu tư nên chuyển hướng sang xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ hơn nhưng chất lượng vẫn cao cấp như thế.
Ví dụ như: Trước đây, người ta đổ xô vào đầu tư căn hộ cao cấp với diên tích lớn có giá từ 2.000-3.000 Đô la Mỹ/m2, tính ra một căn hộ như vậy giá ít nhất cũng phải 300.000-400.000 Đô la Mỹ. Loại nhà này chỉ phục vụ cho một số lượng khách hàng
nhất định. Bây giờ muốn bán hàng nhanh phải đổi cách làm. Diện tích nhà phải nhỏ đi nhưng chất lượng vẫn phải cao cấp kèm theo nhiều tiện ích khác.
Hoặc giả như việc chuyển đổi từ loại hình kinh doanh các căn hộ cao cấp sang các căn hộ cấp thấp hơn. Một mảng thị trường lớn, nhu cầu nhiều nên có tính thanh khỏan cao. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản “Dù thị trường hiện nay lạnh nhưng phân khúc nhà giá dưới 800 triệu đồng vẫn nóng. Thực tế cho thấy dự án của Nam Long, Đất Lành, Phú Lợi 1... năm qua vẫn có đông khách hàng. Sang năm, thêm gói kích cầu tiêu dùng một tỷ USD của Chính phủ đổ thêm vào thì kênh nhà giá thấp sẽ bùng nổ mạnh mẽ”
2. Hình thức thanh toán đơn giản, tiện lợi
Trong tình hình khó khăn chung về tài chính toàn cầu như hiện nay việc yêu cầu khách hàng thanh toán ngay hay thanh toán một lượng lớn tiền ngay lúc bắt đầu dự án là rất khó thực thi. Điều đó làm giảm đi tính thanh khoản của dự án. Thay vì đóng góp một lần chủ đầu tư nên chia thành nhiều đợt tránh cú sốc quá lớn cho khách hàng. Điều này có thể làm suy giảm lợi nhuận của nhà đầu tư và yêu cầu nhà đầu tư phải có khả năng hạch toán kinh doanh nhanh, hiệu quả, chính xác. Tuy nhiên nếu làm được điều này sẽ là tiền đề cho doanh nghiệp bứt lên sau khủng hoảng và sự trầm lắng của thị trường.
3. Thành lập hệ thống chỉ số bất động sản đồng bộ, xiết chặt quản lý tránh nạn đầu cơ. Cố gắng đưa nhà đất về gần với giá trị thực đầu cơ. Cố gắng đưa nhà đất về gần với giá trị thực
Việc suy giảm tính thanh khoản của thị trường chính là ở việc chênh lệch quá lớn giữa giá trị thực của nhà, đất và giá trị thị trường. Điều này gây khó khăn cho việc tiếp cận của những người có nhu cầu thật về nhà đất, kích thích nạn đầu cơ. Cho nên việc xây dựng chỉ số bất động sản để làm tăng tính minh bạch cho thị trường là rất cần thiết góp phần làm tăng tính thanh khoản của thị trường và nhà nước có thể kiểm soát sự tăng trưởng của thị trường để có các biện pháp điều tiết hợp lý chống nạn đầu cơ và tăng trưởng bong bóng. Thực tế cho thấy tại các nước phát triển như Mỹ, Pháp... đã có các chỉ số này từ lâu và được xem như "chỉ số chứng khoán" của thị trường BĐS. Theo ông Trương Thái Sơn, phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân, việc xây dựng chỉ số giá BĐS mang lại nhiều cái lợi: đó là chỉ số để giúp các nhà quản lý theo dõi, định hướng phát triển thị trường; giúp các ngân hàng tham khảo trong việc định giá cho vay, thế chấp. Đồng thời qua chỉ số này người dân dễ dàng theo dõi biến động giá của từng khu vực cũng như tăng tính minh bạch
ngoài, đã làm việc này. Tuy nhiên, mục đích của họ là xây dựng các chỉ số giá để phục vụ hoạt động kinh doanh của công ty cũng như cung cấp thông tin tư vấn cho các đối tác mà chưa được công khai rộng rãi. Nhược điểm của các chỉ số giá này là chỉ xây dựng theo mức giá rao bán nhà đất, chưa phải là giá giao dịch thật sự nên chỉ số giá còn khoảng cách so với giá giao dịch thực tế. Đó là chưa kể các doanh nghiệp xây dựng chỉ số giá đều gắn với hoạt động kinh doanh của mình nên đôi khi chỉ số giá chưa mang tính khách quan. Ông Sơn đề nghị: nên có chỉ số giá chung cho cả nước và do các cấp có thẩm quyền đứng ra thực hiện. Nếu chưa thể làm rộng rãi thì trước mắt có thể xây dựng chỉ số giá BĐS ở các khu vực trọng điểm của nền kinh tế như TP.HCM, Hà Nội, Cần Thơ...
4. Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở.
Để giải quyết vấn đề này trước tiên phải có định nghĩa chính xác về người có thu nhập thấp. Hiện nay có nhiều người có quan niệm rằng người nghèo và người có thu nhập thấp là một. Đây là một quan niệm chưa đúng. Định nghĩa chính xác về người có thu nhập thấp không phải là việc dễ dàng. Nhiều nghiên cứu đã không đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa về người có thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, tình hình phát triển kinh tế – xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc. Cho nên để định nghĩa thế nào là người có thu nhập thấp cần tiến hành khảo sát xã hội về thu nhập thấp và chi tiêu hộ gia đình.
Những khái niệm cơ bản về người có thu nhập thấp:
•Người có thu nhập thấp là người có thu nhập bình quân đầu người hàng tháng chỉ đủ trang trải những nhu cầu chi tiêu thiết yếu và mức sống của họ chỉ trên mức sống bình quân tối thiểu một chút (kể cả nhu cầu thiết yếu và nhu cầu đời sống).
•Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và tổ chức phát triển của Liên Hợp Quốc (UNDP), người có thu nhập thấp là những người phải chi tiêu ít nhất là 6% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 94% thu nhập còn lại được chi cho các nhu cầu cơ bản khác (nhà ở, họat động văn hoá, giáo dục dịch vụ y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v.v…)
•Theo quy định của Bộ LĐTBXH những người sống ở Hà Nội có thu nhập từ 220.000 đến 900.000đ/ người /tháng được coi là người có thu nhập thấp.
Người có thu nhập thấp bao gồm:
• Giáo viên các trường phổ thông và một bộ phận giảng viên trường đại học, cao đẳng
• Cán bộ ngành y tế (lớp trung lưu trở xuống)
• Sĩ quan quân đội, công an (lớp trung lưu trở xuống) • Công nhân các nhà máy
• Dân lao động và buôn bán nhỏ ở các đô thị
Theo tiêu chuẩn hiện nay của Bộ LĐTBXH người có thu nhập thấp là những người có mức sống trung bình và một phần trong số này có mức sống trên trung bình nhưng khả có khả năng cải thiện chỗ ở nếu không được hỗ trợ..
5. Nới lỏng chính sách tín dụng với các dự án xây nhà ở xã hội và căn hộ giá trị thấp thấp
Biện pháp này nhằm nhấn mạnh việc kích thích và điều tiết của nhà nước với sự phát triển của thị trường nhà đất. Đây là biện pháp mang tính cấp bách và có tác dụng tức thì dễ nhận thấy ngay trong giai đoạn ngắn, trước mắt.
6. Tổ chức đinh gíá nhà đất
Một trong những vấn đề quan trọng mà các tổ chức, doanh nghiệp, người dân quan tâm trong giao dịch BĐS hiện nay là làm sao biết được giá trị đích thực của một nhà đất cụ thể mà họ muốn giao dịch. Tức là họ muốn biết giá trị mà nhà đất đó đã giao dịch thành công, đang giao dịch, đang đựơc giao bán ở mức tương đương. Tóm lại là giá người mua có thể mua, người bán có thể bán, những người môi giới có thể mời chào, những người làm ăn góp vốn có thể chấp nhận được với nhau…
Hiện nay tại Hà Nội nơi mà các hoạt động mua bán BĐS diễn ra lớn và sôi động các hoạt động định giá BĐS được thực hiện bởi:
•Các ngân hàng định giá phục vụ cho chính ngân hàng đó trong việc thế chấp nhà đất đó đi vay tín dụng.
•Các công ty kinh doanh BĐS định giá để bán các BĐS mà công ty đang có. •Các trung tâm định gía BĐS.
•Ngừơi dân có nhà, đất muốn tự đưa ra giá chào bán. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
•Những người góp vốn bằng nhà đất tự đưa ra giá để thương lượng.
Điều dễ dàng nhận thấy là các hoạt động định giá của cơ quan Nhà nứơc, doanh nghiệp và người dân đều phục vụ mục đích chủ quan của mình. Ngân hàng muốn định giá để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng (thường định giá thấp). Các
công ty định giá BĐS muốn định giá để đạt mức lợi nhuận tối đa (định giá cao khi bán, thấp khi mua). Nhìn chung công tác định giá còn thiếu độc lập và khách quan.