I. Thực trạng thị trường bất động sản nhà đất tại thành phố Hà Nộ
2.Khảo sát giá cả nhà, đất
2.1 Tình hình giá đất tại Hà Nội.
Giá đất chủ yếu do nhà nước quy định, còn ngoài thị trường giá đất được quyết định bởi quan hệ cung cầu, đồng thời còn bị một số yếu tố khác chi phối. Giá đất ở các đô thị có biến động lớn và phức tạp theo quá trình đô thị hóa. Giá đất trên thị trường có biến động rất lớn và có độ chênh lệch lớn so với khung giá do UBND xây dựng. Mức giá trên địa bàn thành phố Hà nội luôn ở mức cao và có sự biến động lớn, sự chênh lệch giữa mức giá nhà đất ở các khu vực cũng rất rõ rệt :
Từ 1/1/2007, quyết định về giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội năm 2007 của UBND thành phố Hà Nội bắt đầu có hiệu lực. Theo quyết định này, mức giá đất trong cùng một quận như tại quận Hoàn Kiếm cũng có mức chênh lệch khá cao, tới hơn 47 triệu đồng/m2.
Quận Hoàn Kiếm, giá đất cao nhất 54 triệu đồng/m2 là giá đất cao nhất trong bảng giá đất năm 2007. Đó là vị trí 1 của các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai (quận Hoàn Kiếm).
Các phố tiếp theo: Đinh Tiên Hoàng, Hàng Bông 52 triệu đồng/m2; Hàng Đường, Hàng Khay, Hai Bà Trưng, Lương Văn Can, Hồ Hoàn Kiếm, Tràng Tiền: 50 triệu đồng/m2; Hàng Bài, Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo) 48 triệu đồng/m2, Tràng Thi 47 triệu đồng/m2; Cầu Gỗ, Chả Cá, phố Huế, Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo 45 triệu đồng/m2, Đồng Xuân 46 triệu đồng/m2, Quang Trung 40
Tại quận Ba Đình, giá đất cao nhất là đường Độc Lập: 50 triệu đồng/m2, đường Điện Biên Phủ 46 triệu đồng/m2; Chu Văn An, Hoàng Diệu, Bắc Sơn 45 triệu đồng/m2.
Tại quận Hai Bà Trưng, mức cao nhất 45 triệu đồng/m2 (vị trí 1 đường Nguyễn Du), Hồ Xuân Hương từ 12.150.000đ - 32 triệu đồng/m2 (tuỳ vị trí). Các tuyến phố khác 12-36 triệu đồng/m2,
Tại quận Cầu Giấy, giá cao nhất là đường Lê Văn Lương 23 triệu đồng/m2 (vị trí 1). Quận Tây Hồ: Đường Thanh Niên 30 triệu đồng/m2; Yên Phụ, Thuỵ Khuê 25 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, giá đất tại quận Long Biên, mức cao nhất ở đường Nguyễn Văn Cừ là 22 triệu đồng/m2, Bồ Đề 11 triệu đồng/m2, đê sông Đuống 4 triệu đồng/m2.
Mức chênh lệch giữa các vị trí 1và 4 có một khoảng cách khá lớn: Vị trí 4 của phố Hàng Đào chỉ có 16.200.000 đồng/m2. Vị trí thấp nhất tại quận Hoàn Kiếm là tại phố Hồng Hà: 6.890.000đ (vị trí 4). Như vậy, so với vị trí cao nhất tại quận này, mức chênh lên tới hơn 47 triệu đồng/m2.
Giá đất năm 2009 được ban hành theo khung giá như sau : Quận Hoàn Kiếm có mức giá đất cao nhất, giá đất dao động từ 17 triệu đồng/m2 đến 67 triệu/m2, trong đó có nhiều tuyến phố có mức giá cao hơn 60 triệu đồng/m2.
Một số tuyến phố có mức giá cao nhất thành phố như đất ở Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ có mức giá cao nhất là 67 triệu đồng/m2, Hàng Đường và Đinh Tiên Hoàng có mức giá cao nhất là 65 triệu đồng/m2.
Khung giá đất chi tiết Hà Nội năm 2009 tại các quận nội thành có giá từ 2,5 đến 67,5 triệu đồng/m2. Tại thị trấn có mức giá từ 1,5 triệu đến 16 triệu đồng mỗi m2. Khu vực dân cư nông thôn có giá từ 150.000 đồng đến 2,25 triệu đồng/m2.
Giá đất do nhà nước ban hành như vậy nhưng thực thế giá đất trên thị trường thường cao gấp 4 – 5 lần, cá biệt có nơi cao gấp gần 10 lần. Ví dụ như :
Tại thời điểm cuối năm 2009, khu vực quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng và một phần quận Ba Đình và Đống Đa giá dao động từ 100 – 400 triệu đồng / m2 đối với đất mặt tiền. Khu vực Ba Đình, Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Tây Hô giá từ 70 – 200 triệu đồng / m2. ( Nguồn Từ : http://vietbao.vn/Nha-dat )
2.2 Tình hình giá nhà tại Hà Nội.
Mặc dù nhà ở hiện nay có nhiều hình thức sở hữu, nhưng trong thị trường nhà ở có sự thống nhất tương đối về giá nhà. Nhà ở do tư nhân cung cấp thường
Giá nhà còn phụ thuộc vào vị trí khu vực nhà ở, những nhà ở khu vực ngoại ô thường có giá thấp hơn ở khu vực trung tâm. Tuy nhiên giá chung cư thì ngày càng tăng, ví dụ như giá căn hộ chung cư trên thị trường thời điểm tháng 7/ 2008 đều trên dưới 20 – 30 triệu/m2 tùy theo vị trí. Theo khảo sát thực tế, giá thị trường tại một số dự án như 3 tòa Vimeco sau siêu thị Big C, đã xây thô xong đang hoàn thiện giá 25 – 26 triệu/m2; M3,M4,M5 Nguyễn Chí Thanh 28 triệu/m2; 34T khoảng 30 triệu/m2; D5 Dịch Vọng Hậu 23 triệu/m2; 299 Cầu Giấy 24-25 triệu/m2; Làng quốc tế Thăng Long (Trần Đăng Ninh) 19 -23 triệu/m2; Nam Trung Yên 20,5 triệu/m2; 335 Cầu Giấy 18 triệu/m2 (giá gốc 13 triệu/m2).
Mặc dù giá nhà của các công ty bán ra là khá đa dạng, có thể phù hợp với khả năng mua của nhiều người lao động. Nhưng trên thực tế những người có nhu cầu thực sự lại khó có khả năng tiếp cận trực tiếp nguồn cung, tình trạng người có tiền có quan hệ trực tiếp mua được nhà của các công ty kinh doanh nhà ở và chờ cơ hội để bán lại cho những người có nhu cầu thực sự là khá phổ biến trong các khu đô thị mới ở Hà Nội. Do vậy giá nhà trên thị trường bao giờ cũng cao hơn giá bán ra của các công ty phát triển nhà ở.từ 100 – 300 triệu đồng/ căn hộ, tùy thuộc vào vị trí khu nhà, hệ số tầng cao, căn hộ càng ở tầng thấp thì chênh lệch giá càng cao.
Giá chung cư cao cấp mọc lên với mức giá cao khiến nhiều người có nhu cầu phải đắn đo với túi tiền của mình. Nhưng cũng có nhiều chung cư, căn hộ ở mức trung và được nhiều người ưa chuộng ví dụ như :
- Khu Trung Hòa, Nhân Chínhthuộc quận Cầu Giấy có giá từ 25 đến 28 triệu mỗi m2, chủ đầu tư là Vinaconex.
- Khu Mỹ Đình (gồm các tiểu khu Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, Mỹ Đình sông Đà), có giá từ 18 đến 20 triệu mỗi m2.
- Khu đô thị mới Dịch Vọng (Cầu Giấy) gần công viên Yên Hòa có giá dao động 17 - 20 triệu mỗi m2.
- Khu Linh Đàm thuộc quận Hoàng Mai, chủ đầu tư HUD, khu đô thị đầu tiên tại Hà Nội. Giá giao dịch từ 12 đến 16 triệu mỗi m2, phù hợp những cặp vợ chồng mới cưới, có mức thu nhập trung bình.
- Làng Việt Kiều châu Âu(Hà Đông) có giá dao động từ 14 tới 16 triệu mỗi m2. - Khu Văn Quán (Hà Đông), thuộc địa phận Hà Nội mở rộng được đánh giá là một
- Khu Trung Yên, có giá từ 17 đến 19 triệu đồng một m2, vị trí gần trung tâm thành phố
- Tòa nhà 71 Nguyễn Chí Thanh, vị trí đắc địa, lý tưởng khi mua để ở, hoặc cho thuê, giá khoảng 28 triệu mỗi m2.
- Khu Việt Hưng thuộc quận Long Biên, ở cửa ngõ đông bắc Hà Nội, cách trung tâm thành phố 8 km, giá bán từ 10 đến 12 triệu mỗi m2.
- Tòa nhà172 Ngọc Khánhthuộc quận Ba Đình, giá từ 26 đến 30 triệu mỗi m2. Vị trí nhìn ra hồ, cảnh đẹp.