II. Hệ thống chống sét 1 Xác định nhóm công trình
6. Phơng án kinh doanh 1 Phơng thức kinh doanh
6.1. Phơng thức kinh doanh
* Đối với nhà kinh doanh : Bán cho mọi đối tợng có nhu cầu. Giá bán đợc xác định trên cơ sở giá thơng thảo giữa chủ đầu t và ngời mua.
* Đối với nhà chính sách
Đối tợng phục vụ là những cán bộ công nhân viên của các khu công nghiệp, nhà máy, cán bộ Nhà nớc những ngời thuộc diện di dời GPMB. Do đó, để phù hợp với tiềm lực tài chính cũng nh khả năng thanh toán của các đối tợng mua nhà dự án đề xuất các phơng thức kinh doanh nhà chung c nh sau:
- Bán trả tiền ngay:
Hình thức này áp dụng cho mọi đối tợng đợc địa phơng xác nhận phù hợp với các tiêu chí thuộc diện u tiên của Tỉnh và có nhu cầu thực sự về nhà ở.
Số tiền mua nhà sẽ đợc thanh toán làm 4 đợt: - Khi ký hợp đồng mua nhà nộp 40% tổng giá trị - Khi hoàn thiện phần thô nộp 40% tổng giá trị - Hoàn thiện nội thất nộp 15% tổng giá trị - Khi bàn giao nhà nộp 5% giá trị còn lại
Có chế độ khuyến khích cho các đối tợng trả 100% tiền trớc khi bàn giao nhà. - Cho thuê:
* Đối với diện tích dịch vụ: Tầng 2-4 của các khối nhà chung c 25 tầng và khu dịch vụ đợc xây dựng nhằm tạo địa điểm kinh doanh cho các hộ có nhu cầu và khả năng kinh doanh các loại dịch vụ nh giải khát, ăn uống, vui chơi giải trí phục vụ cho ngời dân ở khu chung c.
6.2. Phơng thức xác định giá
* Đối với khách hàng trả tiền ngay giá bán đợc xác định trên cơ sở: + Tầng dịch vụ
- Định mức xây dựng và báo giá thiết bị cho các công trình - Chi phí tiền đền bù và giải phóng mặt bằng
- Chi phí tiền đất xây dựng ( 5.360.000 đồng/m2) - Chi phí hạ tầng kỹ thuật theo định mức
- Lợi nhuận định mức
- Lãi vay trong quá trình xây dựng tính bằng lãi suất Ngân hàng 12%/năm. - Thuế và các loại phí khác theo quy định của Pháp luật.
+ Nhà chung c CT1
- Định mức xây dựng và báo giá thiết bị cho các công trình. - Chi phí hạ tầng kỹ thuật theo định mức
- Lãi vay trong quá trình xây dựng tính bằng lãi suất Ngân hàng 12%/năm. - Thuế và các loại phí khác theo quy định của Pháp luật.
+ Nhà chung c CT2
- Định mức xây dựng và báo giá thiết bị cho các công trình - Chi phí hạ tầng kỹ thuật theo định mức
- Lợi nhuận định mức
- Lãi vay trong quá trình xây dựng tính bằng lãi suất Ngân hàng 12%/năm. - Thuế và các loại phí khác theo quy định của Pháp luật.
* Đối với diện tích cho thuê: Giá cho thuê đợc xác định trên cơ sở tham khảo giá thuê hiện tại ở địa phơng. Có sự điều chỉnh về giá thay đổi theo thời gian.
* Khu dịch vụ: Giá tạm tính trong dự án là giá tham khảo giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ tại địa phơng.
Với phơng thức xác định giá bán và giá cho trên qua tính toán sơ bộ cho giá bán và giá cho thuê dịch vụ dự kiến nh sau:
Nội dung Giá trả tiền
ngay (đồng/m2)
Giá cho thuê (đồng/m2/năm) - Nhà kinh doanh 10.500.000
- Khu dịch vụ 1.056.000
Giá trên cha bao gồm thuế VAT.
6.3. Các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật chủ yếu: (Tính trong vòng 50 năm)
STT Chỉ tiêu Đơn vị Giá trị
1 Tổng vốn đầu t đồng 533,770,183,830
2 Doanh thu thuần đồng 1,873,782,066,251
3 Tổng chi phí đồng 1,185,090,375,609
4 Tổng lợi nhuận trớc thuế đồng 688,691,690,642 5 Lợi nhuận sau thuế đồng 466,496,782,164 6 Giá trị hiện tại thuần (NPV) đồng 40,031,702,325 7 Thu nộp Ngân sách
- Thuế VAT đồng 187,378,206,625
- Thuế thu nhập doanh nghiệp đồng 222,517,434,382
8 Tỷ suất thu hồi vốn nội tại (IRR) % 16,01%
9 Thời gian thu hồi vốn đầu t (TTH) năm 8
10 Thời gian vay, trả nợ Ngân hàng năm 5