Tổng diện tắch ựất tự nhiên theo ựịa giới hành chắnh toàn quận là 1202,98hạ Cụ thể như sau:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 50
Bảng 1: Diện tắch các loại ựất chắnh quận Cầu Giấy năm 2011
Loại ựất Diện tắch Tỷ lệ % so với
diện tắch tự nhiên
Tổng diện tắch tự nhiên 1202,98 100
1. đất nông nghiệp 45,95 3,82
1.1 đất sản xuất nông nghiệp 38,10 3,17
1.1.1 đất trồng cây hàng năm 36,83 3,06
đất trồng lúa 13,99 1,16
đất trồng cây hàng năm khác 22,84 1,90
1.1.2 đất trồng cây lâu năm 1,27 0,11
1.2 đất nuôi trồng thuỷ sản 5,60 4,47
1.3 đất nông nghiệp khác 2,25 0,19
2. đất phi nông nghiệp 1156,41 96,13
2.1đất ở 413,98 34,41
2.1.1. đất ở tại ựô thị 413,98 34,41
2.2 đất chuyên dùng 648,46 53,90
2.3 đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 92,12 7,66
2.4 đất quốc phòng 43,51 3,62
2.5 đất an ninh 4,97 0,41
2.6 đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 67,90 5,64 2.7 đất có mục ựắch công cộng 439,96 36,57
2.8 đất tôn giáo, tắn ngưỡng 5,33 0,44
2.9 đất nghĩa trang, nghĩa ựịa 11,57 0,96 2.10 đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 12,91 1,07 2.11 đất phi nông nghiệp khác 64,16 5,33
3. đất chưa sử dụng 0,62 0,05
3.1 đất bằng chưa sử dụng 0,62 0,05
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 51
4.2.3 Thực trạng thị trường quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Cầu Giấy
4.2.3.1 Cung, cầu trong thị trường quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận
a) Khả năng cung trong thị trường quyền sử dụng ựất
[i] Bất ựộng sản (quyền sử dụng ựất) của các hộ gia ựình, cá nhân. Có hai dạng:
- Các hộ gia ựình, cá nhân sinh sống trên ựịa bàn quận Cầu Giấy (từ khi quận chưa ựược thành lập) thường có ựất với số lượng lớn. Trong quá trình ựô thị hoá phát triển, ựất trở nên có giá trị cao, các hộ gia ựình, cá nhân tự phân chia quỹ ựất của mình thành các phần nhỏ ựể chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế, cho thuê....
- Các hộ gia ựình, cá nhân cần chuyển nhượng nhà ựất ựể chuyển tới nơi sinh sống mớị
[ii] Bất ựộng sản (quyền sử dụng ựất) ựược tạo mới từ các dự án xây dựng nhà ở của các cơ quan Nhà nước ựã ựược phê duyệt.
Quận Cầu Giấy là quận mới ựược thành lập, quỹ ựất nông nghiệp và chưa sử dụng còn nhiềụ Từ khi thành lập quận tới nay, quận Cầu Giấy ựã, ựang và tiếp tục triển khai 46 dự án xây dựng nhà ở bao gồm các dạng: dự án xây khu ựô thị mới, dự án xây dựng khu tái ựịnh cư, dự án xây dựng khu ựất dãn dân, dự án xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên. Tổng diện tắch ựất sử dụng cho các mục ựắch này lên tới 271,48 ha (bảng 2).
Bảng 2: Các dự án xây dựng nhà ở trên ựịa bàn quận Cầu Giấy
TT LOẠI DỰ ÁN SỐ LƯỢNG DIỆN TÍCH (ha)
1. Dự án xây khu ựô thị mới 11 195,70
2. Dự án xây dựng khu tái ựịnh
cư, dãn dân 04 6,84
3. Dự án xây dựng nhà ở cho cán
bộ công nhân viên 31 68,94
Tổng số: 46 271,48
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 52 Như vậy, quận Cầu Giấy trong thời gian qua ựã tạo cho thị trường quyền sử dụng ựất một số lượng lớn quỹ nhà, ựất, tạo sự ựa dạng cho thị trường quyền sử dụng ựất, ựáp ứng yêu cầu của các tầng lớp xã hội khi ựến với thị trường quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Cầu Giấỵ
[iii] Bất ựộng sản (quyền sử dụng ựất) ựược tạo từ các phiên ựấu giá quyền sử dụng ựất.
Bên cạnh việc cải thiện chất lượng cơ sở hạ tầng bằng việc thực hiện nhiều dự án xây dựng trên ựịa bàn, quận Cầu Giấy còn tạo nguồn vốn bằng cách tổ chức các phiên ựấu giá quyền sử dụng ựất ở từ quỹ ựất của mình sau khi ựầu tư cơ sở hạ tầng. Thông qua việc này, quận Cầu Giấy ựã tạo thêm khả năng cung cấp nguồn cho thị trường quyền sử dụng ựất.
Tới hết năm 2011, quận Cầu Giấy ựã tổ chức ựược 24 phiên ựấu giá quyền sử dụng ựất với lượng lớn bất ựộng sản (quyền sử dụng ựất). Cụ thể như sau:
Bảng 3: Các bất ựộng sản (quyền sử dụng ựất) ựã tham gia ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Cầu Giấy
TT LOẠI BẤT đỘNG SẢN (QUYỀN SỬ DỤNG đẤT) SỐ LƯỢNG
DIỆN TÍCH
(m2) 1. Nhà chung cư cao tầng (dự kiến sẽ có khoảng
1000 căn hộ)
03 20.529
2. Nhà thấp tầng (khu biệt thự, khu nhà cao tầng) 218 78.367 * Nguồn: Ban quản lý dự án quận Cầu Giấy
b) Lượng cầu trong thị trường quyền sử dụng ựất
Cùng với quá trình ựô thị hoá mạnh và nhanh, cầu ựối với thị trường quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Cầu Giấy tăng nhanh trong những năm gần ựâỵ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 53 Nhóm những người có thu nhập cao: Những người này có thể chấp nhận giá cao ựể có thể thoả mãn nhu cầu của mình. Những nhu cầu dạng này chỉ chiếm phần rất ắt trong thị trường quyền sử dụng ựất.
Nhóm những người có thu nhập trung bình: Là nhóm có nhu cầu nhiều nhất trong giai ựoạn hiện nay với khả năng chi trả cho bất ựộng sản (quyền sử dụng ựất) từ 500 triệu ựồng tới 800 triệu ựồng.
Nhóm những người có thu nhập thấp: Nhóm này bao gồm những người có thu nhập thấp như: giáo viên, viên chức nhỏ, công nhân lao ựộng, những người mới nhập cư vào ựô thị... Nhóm này chỉ có một phần ựáp ứng ựược nhu cầu về nhà ở, ựất ở của mình.
Nhóm những người nghèo: gồm những người nghèo thành thị, những người dân mới di cư vàọ.. Nhóm này hầu như hoàn toàn không có khả năng thoả mãn nhu cầu về nhà ở ựất ở.
4.2.3.2 Thực trạng các giao dịch trong thị trường quyền sử dụng ựất trên ựịa
bàn quận Cầu Giấy
a) Giai ựoạn 1997-1999:
Trong giai ựoạn này, thị trường quyền sử dụng ựất chủ yếu xảy ra với các giao dịch chuyển nhượng một phần quyền sử dụng ựất. Các hộ gia ựình sinh sống từ trước khi thành lập quận thường có diện tắch ựất rất lớn, và chủ yếu có thành phần là nông dân. Thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn quận Cầu Giấy nhận thấy một vấn ựề là ựa số các giao dịch trong thị trường quyền sử dụng ựất tại thời ựiểm này diễn ra không thông qua sự kiểm soát của cơ quan Nhà nước.
b) Giai ựoạn 2000-2011:
Trên cơ sở Giấy chứng nhận, các giao dịch trong thị trường quyền sử dụng ựất dần dần thực hiện theo quy ựịnh của Nhà nước, và một ựiều quan trọng là cơ quan quản lý Nhà nước về ựất ựai ựã nắm ựược các thông tin liên
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 54 quan tới thị trường quyền sử dụng ựất, giám sát các giao dịch trên thị trường quyền sử dụng ựất và thu ựược các khoản thu từ các giao dịch trong thị trường quyền sử dụng ựất vào ngân sách. Tuy nhiên, với giai ựoạn này, cơ quan Nhà nước mới chỉ nắm ựược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng ựất ở.
Bảng 4: Số lượng các giao dịch chuyển nhượng QSDđ trên ựịa bàn quận Cầu Giấỵ
Số lượng các giao dịch một phần và toàn phần quyền sử dụng ựất Quận
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Cầu Giấy 1092 1244 885 560 786 835 1469 2362 2635
* Nguồn: Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất Hà Nội, Văn phòng ựăng ký ựất và nhà quận Cầu Giấỵ
Thông qua số liệu trên, thấy rằng trong giai ựoạn 2003-2004 số lượng giao dịch chuyển nhượng hoặc tặng cho , thừa kế quyền sử dụng ựất trong thị trường quyền sử dụng ựất là rất lớn. đến giai ựoạn năm 2005 - 2008, số lượng các giao dịch giảm mạnh. điều này một phần do thị trường quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Cầu Giấy bị ảnh hưởng bởi giá ựất mới theo quy ựịnh của Nhà nước. Với giá ựất mới quy ựịnh, các khoản thu và nộp nghĩa vụ tài chắnh ựối với Nhà nước hiện nay cao rất nhiều so với khung giá cũ, gây tâm lý sợ Ộtốn tiềnỢ khi thực hiện các thủ tục hành chắnh ựối với các hộ gia ựình, cá nhân. Nhưng ựến giai ựoạn từ năm 2009 - 2011 số lượng các giao dịch tăng mạnh. điều này cho thấy thị trường quyền sử dụng ựất tại thời ựiểm này là rất lớn. Các giao dịch trong thị trường quyền sử dụng ựất dần dần thực hiện theo quy ựịnh của Nhà nước.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 55
4.3 Cơ sở pháp luật và quy trình, thủ tục ựấu giá quyền sử dụng ựất áp dụng trên ựịa bàn quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội dụng trên ựịa bàn quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội
4.3.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về ựấu giá quyền sử dụng ựất
Quyết ựịnh số 123/2001/Qđ-UB ngày 6/12/2001 của UBND thành phố về quy ựịnh những nguyên tắc quản lý ựầu tư xây dựng các phát triển nhà ở, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên ựịa bàn thành phố;
Quyết ựịnh số 63/2002/Qđ-UB ngày 26/4/2002 của UBND thành phố về việc ban hành quy ựịnh về ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên ựịa bàn thành phố Hà Nội;
Chỉ thị số 11/2003/CT-UB ngày 25/3/2003 của UBND thành phố Hà Nội về việc ựẩy mạnh tổ chức ựấu giá quyền sử dụng dất ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên ựịa bàn thành phố;
Quyết ựịnh số 66/2003/Qđ-UB ngày 29/5/2003 của của UBND thành phố về việc ban hành quy trình tổ chức thực hiện công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên ựịa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết ựịnh số 91/2003/Qđ-UB ngày 04/8/2003 của UBND thành phố ban hành quy ựịnh tạm thời về ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên ựịa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết ựịnh số 128/Qđ-UB ngày 14/10/2003 của UBND thành phố Hà Nội về việc ựiều chỉnh ựiểm 12 phần IV bản quy ựịnh kèm theo Quyết ựịnh 37/2003/Qđ-UB ngày 28/2/2003 về tỷ lệ phần trăm (%) phân chia giữa ngân sách thành phố và ngân sách các quận huyện thu và việc sử dụng số tiền ựiều tiết về ngân sách thành phố;
Quyết ựịnh số 76/2004/Qđ-UB ngày 19/05/2004 của UBND thành phố Hà Nội Về việc ban hành quy ựịnh quản lý thực hiện ựầu tư các dự án cải tạo, xây dựng khu nhà ở và khu ựô thị trên ựịa bàn thành phố Hà Nội;
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 56 Quyết ựịnh số 91/2004/Qđ-UB ngày 20/5/2004 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy ựịnh quản lý kinh doanh nhà ở trên ựịa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết ựịnh số 137/2005/Qđ-UB ngày 09/09/2005 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành ỘQuy ựịnh về tổ chức ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Hà NộiỢ;
Quyết ựịnh số 81/2007/Qđ-UB ngày 13/07/2007 của UBND thành phố Hà Nội về việc ựiều chỉnh bổ sung một số ựiều của quyết ựịnh số 137/2005/Qđ-UB ngày 09/09/2005 của UBND thành phố Hà Nội vê việc ban hành ỘQuy ựịnh về tổ chức ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Hà NộiỢ;
Quyết ựịnh số 43/2008/Qđ-UB ngày 03/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành ỘQuy ựịnh về tổ chức ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất trên ựịa bàn thành phố Hà NộiỢ;
Quyết ựịnh số 29/2011/Qđ-UB ngày 14/09/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy ựịnh về ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nội;
4.3.2 Quỹ ựất ựể tổ chức ựấu giá
Quỹ ựất ựể tổ chức ựấu giá tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng phải nằm trong kế hoạch sử dụng ựất ựược Thủ tướng Chắnh phủ phê duyệt, gồm: ựất chưa sử dụng, ựất nông nghiệp, lâm nghiệp và các loại ựất khác ựược thu hồi theo quyết ựịnh của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có các ựiều kiện sau:
- Quy hoạch chi tiết ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt: ựã xác ựịnh ựược mật ựộ xây dựng, chiều cao công trình, các thông số hạ tầng kỹ thuật khác và Bản vẽ Quy hoạch tổng mặt bằng do ựơn vị có tư cách pháp nhân lập, ựược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 57 - Về sử dụng ựất:
+ đối với trường hợp ựất sử dụng làm nhà ở: cần phải giải phóng mặt bằng xong và xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh.
+ đối với các lô ựất ựấu giá thuê ựất ựể sử dụng cho các mục ựắch khác: có thể giải phóng mặt bằng xong và ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc chỉ tổ chức giải phóng mặt bằng xong; việc ựầu tư xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng tiếp theo do người trúng giá thực hiện theo quy hoạch.
- đã ựược Ủy ban Nhân dân thành phố phê duyệt giá sàn làm căn cứ ựấu giá quyền sử dụng ựất.
- đối với các khu ựô thị mới ựược quy hoạch ựồng bộ: Ủy ban Nhân dân thành phố giao cho cơ quan chức năng lập quy hoạch ựồng bộ, lập dự án ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ựể ựấu giá và tổ chức ựấu thầu dự án, tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển nhà ở cho ựối tượng chắnh sách và người có thu nhập thấp.
- Quy chế ựấu giá ựã ựược ban hành theo quy ựịnh.
Hiện nay các nguồn chắnh ựể tạo quỹ ựất phục vụ ựấu giá bao gồm: - đất trong các khu ựô thị mới, chủ ựầu tư có trách nhiệm ban giao: + 20% diện tắch ựất xây dựng nhà ở cao tầng có ựầy ựủ hạ tầng kỹ thuật; + Toàn bộ diện tắch ựất xây dựng các công trình cho mục ựắch kinh doanh, ựất hỗn hợp, ựất dự phòng cho công trình công cộng với ựầy ựủ hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch.
+ Chủ ựầu tư tổ chức xây dựng toàn bộ nhà ở cao tầng, biệt thự (nhà vườn) theo quy hoạch và bàn giao danh mục theo ựăng ký 50% diện tắch sàn nhà ở cao tầng và 25% nhà vườn, biệt thự (Chủ ựầu tư ựược thanh toán phần kinh phắ xây dựng theo phê duyệt của Hội ựồng ựịnh giá thành phố). Chủ ựầu tư bàn giao toàn bộ tầng 1 nhà cao tầng (không thu tiền) cho Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà ựất quản lý (sở hữu nhà nước). Một tổ chức (doanh
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 58 nghiệp) bảo ựảm việc quản lý, vận hành và khai thác khu chung cư sẽ ựược giao khai thác ựể phục vụ cho khu dân cư (theo quy ựịnh riêng).
+ Với các dự án thực hiện trên các diện tắch ựất nhỏ lẻ, chủ ựầu tư thực hiện nộp nghĩa vụ ựiều tiết bằng tiền hoặc bằng diện tắch nhà theo nội dung quy ựịnh khi phê duyệt giao nhiệm vụ chủ ựầu tư dự án.
- Các khu ựất nhỏ lẻ nằm xen trong khu dân cư không thể trồng trọt hoặc thực hiện các dự án lớn. đối với các khu ựất này, Chủ tịch Ủy ban Nhân