đề tài chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu, ựánh giá hiệu quả công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua 3 Dự án ựã tiến hành ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, cụ thể như sau:
- Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất các thửa ựất xây dựng biệt thự nhà vườn thuộc ô ựất D6 khu ựô thị mới Cầu Giấy năm 2006.
- Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất các thửa ựất xây dựng biệt thự nhà vườn thuộc ô ựất D21, ô D5 và ô D1 khu ựô thị mới Cầu Giấy năm 2008.
- Dự án ựấu giá ựấu giá quyền sử dụng ựất các thửa ựất xây dựng biệt thự nhà vườn thuộc ô ựất D21 khu ựô thị mới Cầu Giấy năm 2009.
3.3 Nội dung nghiên cứu
3.3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
- đặc ựiểm tự nhiên.
- đặc ựiểm kinh tế - xã hộị - Mục tiêu phát triển.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 37
3.3.2 Tình hình quản lý ựất ựai và thị trường bất ựộng sản của quận Cầu
Giấy, thành phố Hà Nội
- Hiện trạng sử dụng ựất. - Tình hình quản lý ựất ựaị
- Tình hình quản lý thị trường bất ựộng sản.
3.3.3 Tình hình ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Cầu Giấythành phố Hà Nội thành phố Hà Nội
Kết quả ựấu giá tại một số dự án ựiều trạ
3.3.4 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua các mặt
- Hiệu quả về mặt kinh tế. - Hiệu quả về mặt xã hộị
- Hiệu quả ựối với công tác quản lý Nhà nước.
3.3.5 đề xuất một số giải pháp, kiến nghị ựối với công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất dụng ựất
3.4 Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp ựiều tra thu thập số liệu thứ cấp
Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu ựã nghiên cứu hoặc có liên quan ựến mục tiêu của ựề tàị Nguồn từ các cơ quan trung ương, các cơ quan của thành phố, các cơ quan của các quận, huyện và các viện nghiên cứu, trường ựại học.
3.4.2 Phương pháp ựiều tra thu thập số liệu sơ cấp
- Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các ựịa bàn ựiều tra; thu thập các tài liệu liên quan ựến các dự án ựiều tra về nguồn gốc ựất, quy hoạch, các bước xây dựng giá sàn...
- Phỏng vấn người tham gia ựấu giá, người trúng ựấu giá hoặc người sử dụng ựất trên ựịa bàn nghiên cứụ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 38
3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tắnh
-Tổng hợp và phân tắch số liệu thuộc tắnh bằng phần mềm Excel.
3.4.4 Phương pháp phân tắch tổng hợp
-Kết hợp các yếu tố ựịnh tắnh với ựịnh lượng, các vấn ựề vĩ mô và vi mô trong phân tắch, mô tả, so sánh và ựánh giá công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất tại 03 dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất nghiên cứu trên ựịa bàn quận Cầu Giấỵ Trên cở sở ựánh giá số liệu cụ thể, kết hợp phân tắch các nguyên nhân cụ thể và lý luận, ựề ra phương pháp giải quyết.
3.4.5 Phương pháp chuyên gia
- Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất ựộng sản, quy hoạch, xây dựng, tài chắnh và quản lý sử dụng ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 39
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy, Hà Nội
4.1.1. đặc ựiểm ựiều kiện tự nhiên
Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội là ựược thành lập theo Nghị ựịnh 74/CP ngày 21/11/1996 của Chắnh phủ có tổng diện tắch tự nhiên là 1202,98ha, ựược chia thành 08 phường.
địa giới hành chắnh gồm:
Phắa Bắc giáp quận Tây Hồ, huyện Từ Liêm Phắa Nam giáp quận Thanh Xuân
Phắa Tây giáp huyện Từ Liêm
Phắa đông giáp quận Tây Hồ, quận Ba đình, quận đống đa
địa hình quận Cầu Giấy bằng phẳng, thấp dần từ Bắc xuống Nam. Cao ựộ trung bình +6 ựến +6,5m, các khu ựã xây dựng cao ựộ trung bình 6,5 ựến 7m. địa chất công trình trong quận Cầu Giấy thuận lợi cho xây dựng công trình cao tầng. Quỹ ựất phục vụ cho quy hoạch và phát triển xây dựng ựô thị trong tương lai của quận Cầu Giấy còn tương ựối nhiềụ
Phắa đông quận Cầu Giấy có dòng sông Tô Lịch, trong quận Cầu Giấy còn có hồ Nghĩa đô, công viên Nghĩa đô và công viên Cầu Giấỵ Trên ựịa bàn quận còn có nhiều làng xóm còn giữ ựược những nét văn hóa cổ truyền. đan xen với nhà ở có nhiều ựình, chùa, công trình di tắch (trên 50 công trình di tắch lịch sử và văn hoá).
Trong những năm gần ựây, nhiều dự án ựã triển khai trên ựịa bàn Quận ựăc biệt là các dự án về nhà ở ựã tạo ra một bộ măt ựô thị với diện mạo mới khang trang sạch ựẹp xứng tầm với thủ ựô.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 40
Hình 2. Sơ ựồ địa giới hành chắnh quận Cầu Giấy
* Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy
Nhìn chung, quận Cầu Giấy có ựủ các ựiều kiện thuận lợi ựể phát triển kinh tế - xã hội, phát triển ựô thị và thị trường quyền sử dụng ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 41
4.1.2. đặc ựiểm kinh tế - xã hội
4.1.2.1. Dân cư và phân bố dân cư
Quận Cầu Giấy ựang nằm trong thời kỳ ựô thị hoá nhanh, dân số biến ựộng mạnh qua các năm:
Tỷ lệ tăng tự nhiên năm 2011 là 1,4%, tăng cơ học là 6,48%.
Ngoài ra, trên ựịa bàn quận Cầu Giấy còn có khoảng 14.000 sinh viên tạm trú và hàng nghìn lao ựộng di cư ựến cư trú và làm việc.
Tỷ lệ dân số phụ thuộc của quận thấp: 29,96%. Như vậy, trong có nguồn nhân lực dồi dàọ Nhưng lực lượng lao ựộng chưa ựược ựào tạo chiếm tỷ lệ cao: 67,3%; lao ựộng có trình ựộ ựại học, cao ựẳng chiếm 22,4%; công nhân và trung cấp kỹ thuật chiếm 12,9%. đặc biệt, thanh niên từ ựộ tuổi 15 ựến 30 chưa qua ựào tạo nghề chiếm tỷ lệ cao: 81,3%. Không có sự khác biệt lớn về giới trong lực lượng lao ựộng, lao ựộng nữ chiếm 47,1%, nam chiếm 52,9%.
Phân bổ lực lượng trong ựộ tuổi lao ựộng: 58,7% lao ựộng ựang làm việc, 5,1% hoạt ựộng nội trợ, 5,7% thất nghiệp (trong ựó, 2/3 là thanh niên), 30,5% còn ựang ựi học.
Trong ựiều kiện kinh tế thị trường, sự phân tầng xã hội ựang diễn ra; số hộ giàu chiếm 37,4%, hộ nghèo chiếm 0,58%. Hộ thu nhập thấp chủ yếu là những hộ hưu trắ, mất sức, nông nghiệp kiêm ngành nghề.
4.1.2.2. Hoạt ựộng kinh tế
Cơ cấu kinh tế của quận ựã ựược xác ựịnh ỘSản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng, thương mại, dịch vụ, nông nghiệpỢ là phù hợp, nhiều giải pháp tắch cực ựã tạo ựiều kiện cho các thành phần kinh tế phát huy hết khả năng thế mạnh của mình nhằm thúc ựẩy kinh tế phát triển.
Mặc dù còn gặp nhiều khó khăn nhưng năm 2011 hoạt ựộng thương mại - dịch vụ tiếp tục giữ ựược mức tăng trưởng, ước tắnh tổng mức luân
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 42 20,1% so với cùng kỳ năm trước). Trong ựó: Khối doanh nghiệp ước ựạt 42.974,3 tỷ ựồng (tăng 21%); khu vực cá thể ước ựạt trên 4.307 tỷ ựồng (tăng 9,4%). Các doanh nghiệp tổ chức các chương trình khuyến mại và hưởng ứng ỘChương trình người Việt dùng hàng ViệtỢ, ựã cung ứng ra thị trường nhiều sản phẩm ựa dạng. Hoạt ựộng của các chợ, siêu thị ngày càng phát triển ựã góp phần ựáng kể làm tăng giá trị ngành thương mại - dịch vụ của quận.
Hoạt ựộng sản xuất công nghiệp ngoài nhà nước vẫn giữ ựược mức tăng trưởng, ước ựạt 657,3 tỷ ựồng (tăng 7,5% so với năm trước). Trong ựó, các thành phần kinh tế khối công ty TNHH tăng 17,7%; công ty cổ phần tăng 3,4%. Chủ yếu tập trung ở các ngành như: sản xuất thực phẩm, khoáng phi kim loại, dược phẩm,... Một số ngành có giá trị sản xuất tăng cao như thực phẩm tăng 40,7%; sản xuất thuốc, hóa dược tăng 28,4%. Một số ngành có giá trị sản xuất giảm như sản xuất khoáng phi kim loạị Các doanh nghiệp tư nhân và hộ cá thể vẫn còn gặp nhiều khó khăn, giá trị sản xuất thấp hơn năm trước lần lượt là 5,1% và 18,2%.
Giá trị sản xuất ngành xây dựng cơ bản ựạt 9.711 tỷ ựồng, tăng 31%; tiếp tục ựôn ựốc các doanh nghiệp tại Cụm TTCN ựẩy nhanh tiến ựộ xây dựng ựể ựi vào hoạt ựộng ổn ựịnh trong năm 2012.
4.1.2.3. Lĩnh vực văn hoá - xã hội a) Công tác giáo dục - đào tạo
Quận ựã hoàn thành tốt nhiệm vụ năm học 2010-2011, chất lượng giáo dục tiếp tục ựược giữ vững (99,7% học sinh tốt nghiệp THCS, trong ựó: 87,5% xếp loại giỏi, khá); xếp thứ nhất thành phố về kết quả tuyển sinh vào lớp 10. Tham gia thi giáo viên dạy giỏi các bậc học ựạt 13 giải cấp thành phố; thi học sinh giỏi lớp 9 ựạt 90 giải cấp thành phố các môn văn hóa, kỹ thuật; ựạt 40 giải Olympic các loại (17 cấp quốc gia và 23 thành phố). 02 trường ựược công nhận chuẩn quốc gia (MN Trung Hòa, Tiểu học
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 43 Mai Dịch), nâng tổng số trường ựạt chuẩn trong toàn quận lên 25/69 trường (ựạt tỷ lệ 36,2%), trong ựó có 20/32 trường công lập ựạt chuẩn quốc gia (ựạt tỷ lệ 62,5%).
b) Công tác y tế - Sức khoẻ cộng ựồng- Chữ thập ựỏ
Quận Cầu Giấy có một Trung tâm y tế quận và 8 trạm y tế nằm trên 8 phường. Bộ máy cán bộ y tế của quận ựược kiện toàn từ Trung tâm y tế ựến các trạm xá phường, 100% số phường có bác sĩ, công tác khám chữa bệnh ban ựầu cho nhân dân từng bước ựược nâng caọ Ngoài ra, trên ựịa bàn quận có những bệnh viện lớn: Bệnh viện Y học Cổ truyền Hà nội, Bệnh viện 19-8, Bệnh viện E và có khoảng 20 cơ sở phòng khám tư nhân.
c) Hoạt ựộng văn hóa thông tin - Thể dục thể thao
Thực hiện tốt công tác xã hội hóa trong hoạt ựộng văn hóa thông tin tuyên truyền trực quan, tu bổ di tắch. Duy trì tốt hoạt ựộng của các nhà văn hóa, thư viện, tủ sách; nâng cấp hệ thống ựài truyền thanh phường.
4.2 Tình hình quản lý ựất ựai và thị trường bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Cầu Giấy
4.2.1 Tình hình quản lý ựất ựai
Quận Cầu Giấy ựược thành lập từ ngày 1/9/1997, trên cơ sở 4 xã và 3 thị trấn của Huyện Từ Liêm hình thành nên 7 phường và nay là 8 phường. Toàn quận có trên 1300 cơ quan, ựơn vị, trường học của Trung ương và thành phố ựóng trên ựịa bàn.
Do ựặc ựiểm ựược thành lập từ cơ sở hạ tầng của huyện Từ Liêm, ựất ựai, nhà ở quận Cầu Giấy ựược hình thành từ nhiều nguồn gốc khác nhau, tồn tại nhiều loại hình sở hữu nhà ở và sử dụng ựất ở: ựất thổ cư lâu ựời trong khu vực dân cư cũ; ựất do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp làm nhà ở, kinh doanh nhà ở; ựất do các cơ quan ựơn vị tự chuyển ựổi mục ựắch sử dụng từ quỹ ựất chuyên dùng phân cho cán bộ công nhân viên làm nhà ở, ựất do
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 44 UBND cấp xã tự chia ựất dãn dân, Ki ốt cho thuê các gia ựình tự chuyển ựổi thành nhà ở...
4.2.1.1 Tình hình quản lý ựất ựai trước khi có Luật đất ựai năm 2003 a) Kết quả thực hiện
- Cơ bản xây dựng xong cơ bản hệ thống cơ sở dữ liệu địa chắnh - Nhà ựất. Xây dựng bản ựồ chuyên ựề, trắch và sao in dữ liệu phục vụ công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn quận.
- Quận Cầu Giấy ựã ựược UBND thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết giao thông, sử dụng ựất tỷ lệ 1/2000 giai ựoạn 2000 Ờ 2010. để thực hiện quy ựịnh của Luật đất ựai và thông tư số 30/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên Môi trường, UBND quận ựang tập trung rà soát việc thực hiện quy hoạch sử dụng ựất 5 năm 2000 - 2005 ựồng thời xây dựng kế hoạch sử dụng ựất và ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựảm bảo phù hợp với quy hoạch chung của thành phố.
- Công tác cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ựất ở cho hộ gia ựình, cá nhân ựến năm 2011 trên ựịa bàn quận Cầu Giấy ựược : 17.805 GCN.
b) Nhận xét
- Trong giai ựoạn trước khi có Luật đất ựai 2003 công tác quản lý ựất ựai ựã ựạt ựược nhiều kết quả rõ nét. Về cơ bản ựã thực hiện quản lý nhà nước về ựất ựai theo các nội dung của Luật đất ựai 1993 quy ựịnh và ựáp ứng ựược yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của quận Cầu Giấỵ Công tác quản lý ựất ựai ngày càng ựi vào nề nếp, hiệu quả, bộ mặt ựô thị ựã có những chuyển biến tắch cực, phần lớn các vi phạm về sử dụng ựất ựược ngăn ngừa và xử lý triệt ựể.
- Tuy nhiên, trong giai ựoạn này, quá trình quản lý thị trường quyền sử dụng ựất chưa ựược ựề cập tới trong công tác quản lý Nhà nước về ựất ựaị Do vậy, trên ựịa bàn quận Cầu Giấy, mọi thông tin liên quan tới thị trường quyền
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 45 sử dụng ựất và quản lý thị trường quyền sử dụng ựất chỉ ựược nắm bắt nếu có thông tin và dựa trên kinh nghiệm quản lý của cán bộ chuyên môn, chưa có quy ựịnh cụ thể về công tác nàỵ
4.2.1.2 Tình hình quản lý ựất ựai từ khi có Luật đất ựai năm 2003 ựến nay - Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ựất ựai và tổ chức thực hiện các văn bản ựó.
UBND quận Cầu Giấy chỉ ựạo phòng Tư pháp phối hợp với phòng Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch triển khai công tác tuyên truyền, giáo dục phổ biến sâu rộng pháp luật trên các phương tiện thông tin ựại chúng, tới mọi tầng lớp nhân dân, nâng cao kiến thức pháp luật và ý thức chấp hành của tổ chức, công dân trong quản lý và sử dụng ựất ựai, xây dựng ựô thị.
- Xác lập ựịa giới hành chắnh, lập và quản lý hồ sơ ựịa giới hành chắnh, lập bàn ựồ hành chắnh.
Hịên tại, công tác quản lý hồ sơ ựịa giới hành chắnh và lập bản ựồ hành chắnh ựược Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy ựảm nhiệm. Hệ thống hồ sơ ựịa giới ựược lưu giữ ựầy ựủ qua các thời ựiểm biến ựộng.
- Khảo sát, ựo ựạc, ựánh giá,; lập bản ựồ ựịa chắnh, bản ựồ hiện trạng sử dụng ựất và bản ựồ quy hoạch sử dụng ựất.
Quận Cầu Giấy ựã lập ựược bản ựồ quy hoạch sử dụng ựất dựa trên quy hoạch tổng thể của thành phố Hà Nội trong giai ựoạn 2001-2010.
Bản ựồ ựịa chắnh của quận không ựồng bộ do chưa có kinh phắ ựể thực hiện. Hiện tại, quận Cầu Giấy ựồng thời sử dụng nhiều hệ thống bản ựồ ựịa chắnh: bản ựồ năm 1987, bản ựồ năm 1994, bản ựồ năm 1995...
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất.