I. Thụng tin về bất động sản
1. Thụng tin kinh tế, kỹ thuật, xó hội của bất động sản.
1.1 Thụng tin của bất động sản.
- Thụng tin đầu tiờn và quan trọng nhất về bất động sản cần thu thập chớnh là thụng tin về vị trớ bất động sản. Vị trớ bất động sản cú thể là:
+ Tờn phố, thuộc quận, thành phố…
+ Vị trớ mặt đường: mặt đường rộng bao nhiờu m, hướng đi từ một trung tõm gần đú nhất đến vị trớ bất động sản…
- Hay vị trớ trong ngừ, cỏch mặt đường bao nhiờu cỏc phương cỏch để đi ra mặt đường đú như thế nào, ngừ rộng, hẹp ụ tụ vào được hay khụng, địa chỉ cú dễ tiếp cận đến khụng, dễ tỡm khụng…
- Loại bất động sản: Theo quy định của Bộ Xõy dung, nhà ở được phõn thành 3 loại:
+ Loại 1: Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riờng biệt thấp tầng hoặc cao tầng. Nhà ở được phõn thành 4 cấp: cấp 1 là cấp cao nhất, cấp 4 là cấp thấp nhất.
Cấp I: Chất lượng sử dụng cao trờn 100 năm. Niờn hạn sử dụng Bậc chịu lửa I,II .
Cấp II: Chất lượng sử dụng tương đối cao trờn 50 năm Bậc III. Cấp III: Chất lượng sử dụng trờn 20 năm Bậc chịu lửa IV. Cấp IV: Chất lượng sử dụng thấp. Dưới 20 năm Bậc chịu lửaV. Tuy nhiờn, sự phõn chia thành 4 cấp như vậy cũng chỉ cú tớnh chất tương đối khú cú thể đỏnh giỏ chớnh xỏc chất lượng sử dụng cũng như chất lượng xõy dựng khi chỳng ta chỉ nhỡn bằng mắt thường. Mật khỏc, với những cỏch đỏnh giỏ khỏc nhau cũng cho kết quả khỏc nhau.
Riờng đối với chung cư thường được phõn thành chung cư cao cấp, chung cư trung bỡnh, và chung cư cấp thấp (chung cư xõy dung cũ, nhà tỏi định cư).
+ Loại : Biệt thự:
Định nghĩa: là loại nhà ở riờng biệt, cú sõn vườn (cõy xanh, thảm cỏ, vườn hoa, mặt nước…) cú tường rào và lối ra vào riờng biệt. Trong biệt thự cú đầy đủ và hoàn chỉnh cỏc phũng để ở (bao gồm: phũng ngủ, sinh hoạt chung, phũng ăn, phũng khỏch…) và cỏc phũng phụ (bao gồm: bếp, vệ sinh, kho, nhà để xe…) Mỗi phũng đều cú ớt phũng ở quay ra sõn hay vườn. Trang thiết bị kỹ thuật và vệ sinh cú chất lượng cao hoặc ớt nhắt là tương đối cao. Kiến trỳc cú mỹ thuật, cú trang trớ hoàn thiện bờn trong và bờn ngoài ngụi nhà với chất lượng cao hoặc tương đối cao. Ngụi nhà cú kết cấu
chịu lực, cú thể là khung cột bờ tụng hoặc kết cấu tường gạch chịu lực, sàn gỗ hoặc sàn bờ tụng, nếu là sàn bờ tụng phải cú lỏt vật liệu với chất lượng cao. Mỏi bờ tụng cốt thộp hoặc mỏi ngúi, nếu là mỏi ngúi phải cú trần đảm bảo cỏch õm, cỏch nhiệt và cú chống núng.
Đối với biệt thự cũng được phõn thành 4 hạng: * Hạng 1: Biệt thự giỏp tường
* Hạng 2 : Biệt thự song đụi: ghộp biệt thự. * Hạng 3: Biệt thự riờng biệt.
* Hạng 4: Biệt thự riờng biệt sang trọng
Việc phõn hạng này cũn căn cứ vào vườn rộgn hay hộp, chất lượng vật liệu sử dụng để xõy dung, chất lượng tiện nghi, kiến trỳc…
+ Loại 3: Loại nhà ở riờng biệt cú sõn vườn (hay cũn gọi là nhà vườn). Đõy là loại nhà ở cú chất lượng sử dụng trung bỡnh hoặc khỏ, cú sõn và vườn khỏ rộng cú thể khai thỏc sử dụng để trồng trọt hay chăn nuụi. * Giỏ bất động sản: giỏ bất động sản là giỏ cấu thành do nhiều yếu tố khỏc nhau bao gồm: phần giỏ đất, giỏ nhà, giỏ cụng trỡnh, và giỏ cỏc tài sản gắn liền với đất.
+ Giỏ đất: Là thành phần chủ yếu cấu thành nờn giỏ bất động sản. Giỏ đất cú hai mức là giỏ đất nằm trong khung giỏ do Nhà nước quy định và giỏ đất thực tế. Mức giỏ đất trong khung giỏ Nhà nước thường thấp hơn giỏ thực tế và mức giỏ này thường được ỏp dụng trong trường hợp tớnh thuế và cỏc loại phớ khi chuyển quyền sử dụng đất. Mức giỏ đất thực tế cú thể xỏc định bằng cỏch định giỏ theo cỏc phương phỏp khỏc nhau hoặc tham khảo trờn thị trường.
+ Giỏ nhà và cụng trỡnh: Phương phỏp xỏc định giỏ bất động sản bằng cỏch tham khảo trờn thị trường là phương phỏp thường được dựng hơn cả do đặc tớnh đơn giản và ớt tốn kộm của nú. Cõu núi mà chỳng ta thường nghe người bỏn núi khi giao dịch đàn phỏn về giỏ cả là: Nếu giỏ bất
động sản ABC là x thỡ giỏ nhà của tụi phải là y vỡ nhà tụi cũn tốt hơn ABC nhiều. Tuy nhiờn, người mụi giới phải cú kiến thức và kinh nghiệm để hỗ trợ giỳp cho người bỏn, người cho thuờ xỏc định được mức giỏ bất động sản của mỡnh một cỏch hợp lý, trỏnh tỡnh trạng đặt giỏ quỏ cao gõy nờn việc khú tiờu thụ bất động sản của họ.
+ Giỏ cỏc tài sản gắn liền với đất: Cú một số tài sản giỏ trị và cú thể được tớnh vào giỏ nhà bỏn, cho thuờ khi giao dịch bất động sản. Cỏc tài sản này cú thể là cỏc đồ đạc trong nhà: mỏy lạnh, thang mỏy, tủ tường hoặc kể cả cỏc cõy cảnh lõu năm quý giỏ… Đặc điểm của cỏc tài sản này là phải cú một mức giỏ trị đỏng kể nhất định cả giỏ trị sử dụng và giỏ trị bằng tiền.
Sơ đồ bất động sản: sơ đồ bất động sản thể hiện một cỏi nhỡn tổng
quan về bất động sản. Sơ đồ thể hiện đặc điểm, kết cấu, vị trớ từng thiết bị cũng như hệ thống kỹ thuật của nhà. Tài liệu này cũng là một cơ sở giỳp cho việc xem xột xem ngụi nhà cú được xõy cú phự hợp với thiết kế hoặc giấy phộp xõy dựng khụng. Đối với cỏc bất động sản, đặc biệt là bất động sản hỡnh thành trong tương lai, sơ đồ là một phương tiện thụng tin khụng thể thiếu trong quỏ trỡnh giao dịch, giỳp người mua, người thuờ cú thể cú những cơ sơ vững chắc đề ra quyết định.
- Quy mụ, diện tớch, hỡnh thể, khụng gian và hướng bất động sản: mặt tiền , chiều cao, sõu, nở hậu….
- Đặc điểm, tớnh chất, cụng năng sử dụng, chất lượng; số buồng, chất lượng, sử dụng từng tầng, buồng…
- Giấy tờ, số sỏch liờn quan đến thu nhập và chi phớ của bất động sản, cú thể là cỏc hợp đồng thuờ nhà hiện cú, cỏc hợp đồng cũ, cỏc hoỏ đơn tiền điện, tiền nước, tiền làm đường, cỏc hoỏ đơn thuờ đất, tiền sử dụng đất…
- Tỡnh trạng kỹ thuật: cỏc thụng tin này đi từ tổng thể đến chi tiết, chỳng bao gồm chất liệu, năm sử dụng, kết cấu, kiến trỳc, bảo dưỡng, sửa chữa, cỏc cụng trỡnh kỹ thuật như điện, cấp nước và thoỏt nước, vệ sinh, trang thiột bị…
- Quyền năng và hạn chế quyền năng liờn quan đến bất động sản: ngừ chung, chỉ giới hạn chế độ cao, hạn chế về số tầng được xõy, về thiết kế phải tuõn thủ, về diện tớch sử dụng chung…
+ Lịch sử bất động sản: thời gian sử dụng, người sử dụng, thời gian xõy dung, người xõy dung, qỳa trỡnh phỏt triển.
+ Phong thuỷ của bất động sản: đõy là vấn đề quan trọng và cú ý nghĩa tõm linh, khoa học. Một số bất động sản được xõy dung hợp lý, cú tớnh đến yếu tố phong thuỷ thường dễ bỏn hơn cỏc bất động sản khụng hợp lý. Người mụi giới cũng nờn thu thập cỏc thụng tin về vấn đề này để cú thể cú tư vấn cho khỏch hàng một cỏch chuyờn nghiệp và hiệu quả hơn.
1.2. Thụng tin về mụi trường xung quanh bất động sản.
Thực trạng cụng trỡnh hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật xó hội liờn quan đến bất động sản: điện, đường, cầu cống, trường học, trạm, cụng viờn, chợ… Phải chỳ ý rằng cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật nằm ở cả trờn khụng, trờn mặt đất và ngầm dưới bất động sản. Đặc biệt, một số bất động sản do cú liờn quan đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật của địa phương nờn cú một số hạn chế và khả năng xõy dựng cũng như khả năng sử dụng bất động sản và điều này ảnh hưởng rất lớn đến giỏ cả cũng như quyết định của người mua, người thuờ.
+ Kiến trỳc của khu vực xung quanh: đõy là một nhõn tố tỏc động giỏn tiếp lờn giỏ cả bất động sản. Một khu vực cú kiến trỳc đẹp, hài hoà bao giờ cũng làm tăng giỏ trị của cỏc bất động sản nằm trong đú.
+ Thực trạng mụi trường và dõn trớ trong khu vực: dõn số, nghề nghiệp của hàng xúm, rỏc thải, nước thải của khu vực.
+ Giỏ cả chung của khu vực: yếu tố này chủ yếu được sử dụng so sỏnh giỏ cả của bất động sản mục tiờu với giỏ cỏc bất động sản khỏc xung quanh để cú cơ sở ra quyết định.
+ Bản đồ khu vực: để dễ dàng tra cứu khi cú yờu cầu về thụng tin khu vực và thụng tin bất động sản.