- Các hạng mục đầu tư của dự án:
B Lưu chuyển tiền tệ ra
Chi phí đđầu tư ban đầu 11.464.236 Chi phí hoạt đđộng (khơng tính
KHCB) 336.091 336.091 336.091 336.091 336.091 336.091 336.091 924.250 924.250 924.250
Thay đổi vốn lưu động 154.042
Thuế GTGT phải nộp 270.636 270.636 270.636 270.636 270.636 270.636 270.636 270.636 270.636 270.636
Tổng lưu chuyển tiền tệ ra 11,464,236 1.348.927 1.194.886 1.194.886 1.194.886 1.194.886 1.194.886 1.194.886 1.194.886 1.194.886 1.194.886
Lưu chuyển tiền tệ rịng trước thuế 10.456.805 2.552.321 2.706.362 2.706.362 2.706.362 2.706.362 2.706.362 2.706.362 2.706.362 2.706.362 2.706.362
Thuế TNDN 227,852 263,343 296,602 413,944 423,051 423,051 423,051 423,051 757,781 757,781
Lưu chuyển tiền tệ rịng sau thuế 10.456.805 2.324.469 2.443.019 2.409.760 2.292.418 2.283.311 2.283.311 2.283.311 2.283.311 1.948.581 1.948.581
NPV 2.099.287
lợi nhuận của doanh nghiệp tăng dần và ổn định qua các năm đồng thời, phản ánh hiệu quả kinh tế của dự án. Khoản này là nguồn quan trọng trong việc trả nợ của dự án cho ngân hàng. Các chỉ tiêu tài chính của dự án như :
NPV của dự án >0( NPV=2.009.287.000 đồng )
IRR của dự án > lãi suất cho vay dài hạn tại thời điểm đĩ (IRR=17,71%)
Ta cĩ thể thấy được rằng đối với dự án này hai chỉ tiêu trên đều đạt được yêu cầu khi một dự án muốn được xem là khả thi. Chính vì vậy dự án đã được chi nhánh xét duyệt cho vay. Tuy nhiên, chi nhánh khơng chỉ dựa vào hai chỉ tiêu này để ra quyết định cĩ xét duyệt dự án hay khơng mà cịn dựa vào nhiều chỉ tiêu khác là doanh thu hịa vốn, điểm hịa vốn, khả năng trả nợ của dự án,…
Ngồi ra, ta cần phân tích độ nhạy của dự án để thấy được sự thay đổi của IRR và NPV khi các yếu tố đầu vào thay đổi
-Độ nhạy của dự án:
Việc xác định đơn giá thuê cơ sở hạ tầng trạm BTS trên cơ sở chi phí xây dựng nên khi chi phí xây dựng tăng thì đơn giá thuê cũng tăng nên hiệu quả tài chính của dự án khơng chịu ảnh hưởng của hai yếu này.
Về cơng suất hoạt động: Đầu ra của dự án gần như chắc do các địa điểm đăt trạm của dự án đều được Mobifone quy hoạch nên nếu đơn vị xây xong 24 trạm thì sẽ đưa và khai thác hồn tồn. Như vậy, yếu tố duy nhất cĩ thể ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án là chi phí hoạt động.
Bảng 3.14 : Độ nhạy của dự án Ảnh hưởng của CP
NPV 2.099.287 1.758.568 1.417.849 739.755 400.936 276.702
IRR 17,71% 16,93% 16,14% 14,54% 13,72% 12,07%
Ảnh hưởng của chi phí hoạt động đến dự án, nếu chi phí tăng từ 10% đến 50% thì NPV, IRR của dự án vẫn dương và lớn hơn lãi suất cho vay trung- dài hạn nhưng nếu chi phí hoạt động tăng đến 70% thì NPV và IRR âm và nhỏ hơn lãi suất cho vay trung- dài nhưng xác suất xảy ra trường hợp này là rất thấp. Vậy Ngân hàng vẫn cĩ thể cho vay.
- Cân đối nguồn và khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Kế hoạch trả nợ
của doanh nghiệp.
Doanh nghiệp vay vốn trung, dài hạn của ngân hàng với thời gian 3 năm khơng kể thời gian ân hạn là 1 năm
Nguồn trả nợ của dự án đảm bảo từ 50% của quỹ trả nợ vay đầu tư và khấu hao cơ bản
Khách hàng trả nợ vay ngân hàng dự trên dư nợ đầu kỳ, trả nợ trong 3 năm 4 tháng. Đây là khoản thời gian ngắn mà Ngân hàng thu hồi được vốn vay và do doanh thu, lợi nhuận ổn định khơng bị ảnh hưởng nhiều nên thời gian này sẽ khơng thay đổi tăng lên nên rủi ro thấp
STT Khoản mục Năm đầu
tư 2.010 2.011 2.012 2.013
1 Dư nợ đầu kỳ 3.000.000 3.000.000 2.106.943 1.191.071 253.818
2 Trả nợ vốn định kỳ 893057 915.872 937.253 863.839
Nguồn trả nợ 893.057 915.872 937.253 863.839
Khấu hao cơ bản 746.580 746.580 746.580 597.732
Lợi nhuận sau thuế 14.476 169.292 190.673 266.107
Lũy kế nguồn trả nợ 893.057 1.808.929 2.746.182 3.610.021
3 Lãi phải trả 382.500 268.635 151.862 32.362
4 Tổng số tiền trả trong kỳ 1.275.557 1.184.507 1.089.115 286.180
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: T.S Nguyễn Văn Thuận
Kết luận chung:
Từ những phân tích, đánh giá các chỉ tiêu tài chính, cho thấy dự án khả thi và khả năng thu hồi được nợ vay. Khi xét duyệt cho vay dự án “Xây dựng cơ sở hạ tầng trạm mobifone giai đoạn I năm 2008 – Khu vực tỉnh Kontum” được vay vốn tín dụng trung- dài hạn với nội dung sau:
-Tổng số tiền vay của dự án: 3.000.000.000 VNĐ chiếm 26 % tổng vốn đầu tư
-Thời gian vay : 4 năm, trong đĩ : -Thời gian trả nợ : 3 năm -Thời gian ân hạn : 1 năm - Lãi suất cho vay : 12,75%
- Phương thức trả nợ : + Nợ gốc : 30% số tiền thanh tốn của VMS 3 . : + Nợ lãi : Hàng tháng
- Hồ sơ rút vốn : Đơn vị cung cấp đầy đủ hồ sơ chứng từ phù hợp với mục đích của từng lần giải ngân
+ Đối với giải ngân xây lắp: Hợp đồng kinh tế ký bên thi cơng, biên bản nghiệm thu khối lượng hồn thành (nếu cĩ), hố đơn và các chứng từ khác cĩ liên quan…
Điều kiện rút vốn : + Trước khi giải ngân :
++ Ký kết hợp đồng thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền trên đất đối với dự án ++ Ký kết biên bản thoả thuận 3 bên giữa VMS 3 , đơn vị và VCB_ĐN về việc tồn bộ tiền thuê cơ sở trạm phát sĩng phải được chuyển về duy nhất tài khoản thanh tốn của cơng ty CP Chư San mở tại VCB_ĐN.
++ Ngân hàng sẽ tham gia giải ngân sau khi đơn vị chứng minh đã tham gia hết 5 tỷ đồng vốn tự cĩ vào dự án
- Điều kiện về biện pháp bảo đảm tiền vay : Thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền tên đất của dự án. Giá trị tài sản bảo đảm 11 tỷ đồng
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: T.S Nguyễn Văn Thuận
+ Mua bảo hiểm cho mỗi trạm của dự án trong thời gian xây dựng cũng như trong quá trình hoạt động với người hưởng lợi ưu tiên số 01 là VCB_ĐN. Đồng thời bàn giao chính giấy chứng nhận bảo hiểm và/hoặc hợp đồng bảo hiểm mua cho VCB_ĐN.
+ Chủ đầu tư phải cĩ văn bản chấp thuận của HĐQT v/v chỉ thực hiện chia lợi nhuận cho các thành viên, trích lập và sử dụng các Quỹ (trừ Quỹ dự phịng trợ cấp mất việc làm) sau khi đã hồn thành đầy đủ các nghĩa vụ trả nợ theo đứng kế hoạch đã ký với bên cho vay.
+ Trong thời hạn khơng quá 03 tháng kể từ ngày hồn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng trạm phát sĩng BTS, đơn vị phải hồn thành việc quyết tốn và bàn giao hồ sơ gốc cho ngân hàng.
3.3.9.2 Dự n: Tổ hợp du lịch quốc tế 5 sao “Sơn Trà Resort & Spa” 1. Giới thiệu về chủ đầu tư(CĐT):
Tên doanh nghiệp: CƠNG TY CỔ PHẦN SƠN TRÀ (SƠN TRÀ JSC). - Địa chỉ : Lơ A25 Phạm Văn Đồng, phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng.
- Điện thoại : 0511. 3831604
- Website : Email : sontrajsc@dng.vnn.vn 2. Nội dung thẩm định tài chính dự án.
- Tổng chi phí đầu tư và nguồn vốn :
- Tổng chi phí đầu tư cho tồn dự án : 600.025.539.008 đồng, bao gồm các hạng mục chính:
Bảng 3.16 : Tổng chi phí đầu tư của dự án
ĐVT: Đồng CÁC KHOẢN MỤC SỐ TIỀN Tỷ lệ 1.Chi phí xây dựng 471,015,889,110 78.50% 2.Chi phí thiết bị 12,480,000,000 2.08% 3.Chi phí đền bù giải phĩng mặt bằng 59,609,842,200 9.93% 3.1. Chi phí chuyển QSD đất 39,133,686,000 6.52%
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: T.S Nguyễn Văn Thuận
3.3. Chi phí khác 4,499,279,200 0.75%
4. Chi phí quản lý dự án 33,369,013,243 5.56% 4.1. Chi phí quản lý Swiss Belhotel 1,706,000,000 0.28% 4.2. Chi phí thiết kế của Ubik 5,519,743,200 0.92% 4.3. Chi phí lãi vay ngân hàng 16,485,556,119 2.75% 4.4. Chi phí giám sát thi cơng Delta 4,122,512,000 0.69% 4.5. Chi phí khảo sát và tiền khai trương 5,535,201,924 0.92%
5. Dự phịng phí 23,550,794,455 3.92%
Tổng mức đầu tư 600,025,539,008 100%
-Qua thẩm định tổng chi phí đầu tư cho tồn dự án: 605.035.000.000 đồng, bao gồm các hạng mục chính:
Bảng 3.17 : Tổng chi phí đầu tư được thẩm định lại ĐVT: đồng
Tổng chi phí đầu tư cho dự án tăng lên là do chi phí lãi vay trước khi đi vào hoạt động chưa tính đến là : 5.009.000.000 đồng.
2.2. Nguồn vốn đầu tư(tính trịn số): 605.000.000.000 đồng - Phần vốn tham gia của CĐ: 185.000.000.000 đồng, chiếm tỷ lệ 30,57%;
- Phần vốn huy động từ bên ngồi : 180.000.000.000 đồng, chiếm tỷ lệ 29,75%; - Phần vốn vay NHTM: 240.000.000.000 đồng, chiếm tỷ lệ 39,68%;
Hạng mục đầu tư Số tiền Tỷ lệ
1.Mua đất 56.083.000.000 9%
2.Chuẩn bị và phát triển mặt bằng 3.527.000.000 1%
3.Thi cơng xây dựng hạ tầng khách sạn, biệt
thự 471.016.000.000 78%
4.Máy mĩc, trang thiết bị 12.480.000.000 2%
5.Dự phịng phí 23.551.000.000 4%
6.Chi phí trước khi đi vào sản xuất 33.369.000.000 6%
7.Chi phí lãi vay 5.009.000.000 1%
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: T.S Nguyễn Văn Thuận
- Thời gian hồn trả dự kiến : 10 năm;
Hiện nay, nguồn vốn tham gia của CĐT đã gần 78 tỷ đồng, chiếm 42% so với tổng nguồn vốn tham gia 185 tỷ đồng. Số vốn này CĐT đã tham gia được sử dụng vào các hạng mục mua đất, xây dựng hạ tầng cơng trình các Khu biệt thự A và B.
Đối với nguồn vốn huy động bên ngồi 180 tỷ đồng thì hiện nay đơn vị đã cĩ hơn 27 nhà đầu tư thứ cấp gĩp vốn xây dựng 29 căn biệt thự với tổng trị giá vốn gĩp 25.201.055.987 đồng so với tổng giá trị hợp đồng 108.230.680.000 đồng.
Ngồi ra, theo phương thức bán 140/193 biệt thự cho Cơng ty Địa Ốc Hồng Quân ở mức an tồn nhất với tỷ lệ mua lại 70%, thời gian thực hiện hợp đồng 02 năm thì tổng số tiền thu về là 351 tỷ đồng, tức CĐT chỉ cần bán được 52% số biệt thự này tức số tiền thu về hơn 180 tỷ đồng là đủ nguồn vốn thực hiện xây dựng cho các biệt thự và các hạng mục đầu tư khác của tồn dự án.
2.3. Phương thức hồn trả nợ vay Ngân hàng:
+ Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ tồn Khu nghỉ mát do tập đồn quản lý khách sạn SBI quản lý và từ nguồn khấu hao TSCĐ.
+ Các nguồn thu chuyển nhượng biệt thự từ các nhà đầu tư thứ cấp, theo HĐ dịch vụ Mơi giới đã ký với Cty Địa Ốc Hồng Quân thì CĐT sẽ bán 140 căn biệt thự cao cấp trong số 193 căn biệt thự của tồn dự án trong thời gian 02 năm (01/10/2010 - 30/09/2011), giá bán bình quân cho một căn biệt thự Khu A: 4.285.000.000 đồng, biệt thự Khu B : 3.387.083.333 đồng, biệt thự Khu D: 2.867.438.017 đồng. Theo hợp đồng dịch vụ mơi giới được ký giữa CĐT với Cơng ty Địa Ốc Hồng Quân cĩ điều khoản cam kết mua lại biệt thự của dự án nếu việc kinh doanh khơng thuận lợi như đã thoả thuận, mức cam kết mua lại tối thiểu đạt ở tỷ lệ an tồn tối thiểu 70%, mức giá bán ra bằng 85% giá CĐT cơng bố là đảm bảo cho CĐT hồ vốn đầu tư xây dựng các biệt thự này. Trong trường hợp, hoạt động kinh doanh thuận lợi thì khả năng hiệu quả mang lại từ việc bán các biệt thự cao cấp ven biển này sẽ đảm bảo đủ khả năng thanh tốn nợ vay cho Ngân hàng. Nhằm thực hiện kế hoạch kinh doanh các biệt thự cao cấp này theo đúng thời hạn phía Cơng ty
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: T.S Nguyễn Văn Thuận
hợp du lịch Quốc tế 5 sao “ Sơn Trà Resorrt& Spa” đến với các nhà đầu tư tiềm năng.
Đến thời điểm hiện tại, cơng tác này đang triển khai thuận lợi và kết quả ban đầu theo báo cáo của CĐT đã cĩ hơn 27 nhà đầu tư thứ cấp gĩp vốn xây dựng các biệt thự tại Khu nghỉ mát, tổng trị giá gĩp vốn theo tỷ lệ quy định trong Hợp đồng gĩp vốn xây dựng nhà là 25.201.055.987 đồng. Điều này cho thấy phương thức thu hút vốn qua nhà đầu tư thứ cấp bước đầu tạo nhiều sự chú ý và mang lại một triển vọng tốt đẹp cho kế hoạch kinh doanh BĐS biệt thự cao cấp ven biển tại Khu nghỉ mát nổi tiếng thuộc loại hàng đầu tại bán đảo Sơn Trà, Tp. Đà nẵng, mở ra một bước đi mới trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cao cấp.
2.4. Suất đầu tư các Khu biệt thự và cụm khách sạn 5 sao, nhà hàng và các dịch vụ đi kèm khu nghỉ mát :
- Suất đầu tư cho một biệt thự hồn chỉnh Khu A: (62.022.042.105/24) = 2.584.251.754 đồng;
- Suất đầu tư cho một biệt thự hồn chỉnh Khu B: (94.999.628.330/48) = 1.979.158.924 đồng;
- Suất đầu tư cho một biệt thự hồn chỉnh Khu D: (175.880.468.190/121) = 1.453.557.588 đồng.
- Suất đầu tư bình quân cho một biệt thự hồn chỉnh: 1.724.881.547 đồng. - Suất đầu tư cho 01 phịng khách sạn trung tâm 05 sao (Khu C2): 2.329.132.521 đồng;
- Suất đầu tư cho một Bungalow hồn chỉnh Khu E: 2.037.421.106 đồng.
- Suất đầu tư bình quân cho một phịng : (94 x 218.938.456.958 + 12 x 24.449.053.271)/106 = 2.296.108.587 đồng
Như vậy, nếu tính suất đầu tư bình quân cho một đơn vị phịng (1 Units) cả khu nghỉ mát sau khi hồn thành là (1.724.881.547 x 193 + 2.296.108.587 x 106)/ (193+106) = 1.927.390.130 đồng, tức 120.462.00 USD. Cĩ thể nĩi, đây là suất đầu tư ở mức khá và hợp lý với quy mơ của dự án, song nếu so với quy mơ của Khu nghỉ mát Nam Hải Resort, Furama Resort là thấp hơn, suất đầu tư cho một biệt thự
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: T.S Nguyễn Văn Thuận
của Nam Hải Resort là 201,868 USD/01 căn, suất đầu tư của Furama Resort là 197,500.00 USD, xấp xỉ ngang bằng với Khu nghỉ mát cao cấp như : Golden Sand Resort, Palm Garden và một số Khu nghỉ mát khác tại tỉnh Quảng Nam như : Victoria Hội An, Hội An Beach Resort…
Như vậy, với suất đầu tư như trên, khu nghỉ mát Sơn Trà Resort & Spa cĩ quy mơ ngang bằng với Khu nghỉ mát Golden Sand Resort, Palm Garden và Furama Resort, đồng thời là đối thủ cạnh tranh trực tiếp với các khu nghỉ mát này tại địa bàn thành phố Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam.
Bảng 3.18: Cơng suất của dự án
ĐVT: Đồng
Danh mục Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Cơng suất 11 12 13 14 2015 2016 2017 2018 19 2020 2021
Phịng 0% 5% 0% 35% 40% 45% 50% 50% 0% 50% 50%
Dịch vụ vui chơi- giải trí 0% 0% 5% 0% 45% 50% 60% 60% 0% 60% 60%
Nhà hàng 12% 0% 5% 40% 45% 50% 50% 50% 0% 50% 50%
Với mức cơng suất hoạt động như trên, cĩ thể nĩi Khu nghỉ mát Sơn Trà Resort& Spa cĩ cơng suất hoạt động tương đối hợp lý, cơng suất tối đa đối với hoạt động dịch vụ lưu trú đạt 50%, đối với dịch vụ vui chơi - giải trí đạt 60% và dịch vụ nhà hàng đạt 50%. Như vậy, với mức cơng suất tối đa như trên phản ánh thực tế của nhiều Resort lớn tại địa bàn thành phố Đà nẵng và tỉnh Quảng Nam cũng như các khu vực lân cận thường duy trì mức hoạt động ổn định như trên là đảm bảo đạt được hiệu quả kinh tế cao cho dự án.
Đồng thời, đây cũng là mức hoạt động ổn định cho cả dự án trong thời gian dài (10 năm) vì đặc tính cơ bản của hoạt động dịch vụ là mang tính mùa vụ khá sâu sắc, sự nhạy cảm về các biến động chính trị, thiên tai, địch hoạ sẽ tác động mạnh đến tâm lý du khách, nên việc xây dựng mức hoạt động đối với 03 sản phẩm dịch vụ chính của Sơn Trà Resort & Spa như trên đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững cho dự án.
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: T.S Nguyễn Văn Thuận
Qua khảo sát cơng suất hoạt động của các Resort khác tại địa bàn tỉnh Quảng Nam và thành phố Đà nẵng thì cơng suất hoạt động của các Resort này tăng cao vào các năm cuối của vịng đời dự án và đạt ở mức cơng suất tối đa từ 65 - 70%. Vì vậy,