2.3.2. Tỡnh hỡnh sử dụng và quản lý đất đai của thị xó Quảng Yờn
2.3.2.1. Tỡnh hỡnh sử dụng đất
2.3.2.2. Tỡnh hỡnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.3.3. Nghiờn cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất ở trờn địa bàn thị xó Quảng Yờn giai đoạn 2011 - 2013.
- Ảnh hưởng của tỡnh hỡnh biến động dõn số và GDP/đầu người. - Ảnh hưởng của loại đường phố đến giỏ đất
- Ảnh hưởng của vị trớ lụ đất đến giỏ đất
- Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lụ đất đến giỏ đất. - Ảnh hưởng của cỏc dự ỏn quy hoạch đến giỏ đất.
2.4. Đề xuất một số giải phỏp nõng cao hiệu quả cụng tỏc định giỏ đất 2.5. Phƣơng phỏp nghiờn cứu 2.5. Phƣơng phỏp nghiờn cứu
Trong quỏ trỡnh tiến hành đề tài, nhiều phương phỏp nghiờn cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đớch và yờu cầu của đề tài đề ra. Cỏc phương phỏp chủ yếu bao gồm:
Số húa bởi Trung tõm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 2.5.1. Phương phỏp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập số liệu tại phũng Tài nguyờn Mụi trường thị xó, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thị xó, phũng Thống kờ thị xó, phũng Tài chớnh – Kế hoạch thị xó, qua mạng Internet, qua sỏch bỏo… Dựng để thu thập cỏc thụng tin liờn quan đến đặc điểm tự nhiờn, kinh tế xó hội, tỡnh hỡnh quản lý sử dụng đất và cỏc tài liệu liờn quan đến giỏ đất ở khu vực nghiờn cứu.
2.5.2. Phương phỏp chọn điểm nghiờn cứu
- Căn cứ vào giỏ quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh năm 2013 và điều kiện thực tế trờn địa bàn thị xó Quảng Yờn. Chọn ra 14 đường phố cú tớnh chất đại diện, phản ỏnh được sự phỏt triển kinh tế, xó hội của thị xó và giỏ đất của cỏc đường cú nhiều biến động và chia làm 5 nhúm:
Nhúm I (trờn 7 triệu đồng/m2) gồm cỏc đường phố: Phố Lờ Lợi (đoạn từ cống
Quang Trung đến lối rẽ đường Bến Than); phố Trần Nhõn Tụng (đoạn từ lối rẽ đường Than đến ngó tư cầu Sụng Chanh (tuyến đường Biểu Nghi – Phà Rừng cũ).
Nhúm II (từ 5 đến cận 7 triệu đồng/m2) gồm cỏc đường phố: Phố Trần Khỏnh
Dư (đoạn từ ngó tư Trung tõm đến ngừ 12 (nhà ụng Cơ); Cụm dõn cư Tõy chợ Rừng; Trục đường quốc lộ 18A qua địa phận phường Minh Thành (đoạn từ nhà ụng Lớp đến nhà Hũa Phỏt.
Nhúm III (từ 3 đến cận 5 triệu đồng/m2) gồm cỏc đường phố: Trục đường
Uụng Bớ – Cầu Sụng Chanh (phường Đụng Mai); khu phố Đường Ngang, Tõn Thành (đoạn từ giỏp cống Khe Lai đến giỏp kờnh N2) ; tuyến đường Biểu Nghi – Phà Rừng (đoạn từ giỏp thị xó Quảng Yờn đến ngó 3 và hết địa phận xớ nghiệp xe mỏy Quảng Sơn).
Nhúm IV (từ 1 đến cận 3 triệu đồng/m2) gồm cỏc đường phố: Xúm chợ Rộc –
xó Tiền An (đoạn từ nhà ụng Thúc và nhà ụng Chinh đến cầu chợ Rộc; Thụn 5 – xó Hiệp Hũa (đoạn từ giỏp kờnh N16 đến bể lọc đại 2); Trục đường Uụng Bớ – Cầu sụng Chanh (xó Sụng Khoai); .
Số húa bởi Trung tõm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Nhúm V (dưới 1 triệu đồng/m2) gồm cỏc đường phố: Xó Liờn Hũa (đoạn từ giỏp phường Phong Hải đến kờnh N31 (gồm cỏc xúm 1,2,3)); xó Liờn Vị (đường Vị Khờ đi cầu Miếu); xó Hoàng Tõn (khu qui hoạch dõn cư tự xõy Đầm Cành Chẽ).
Để tỡm hiểu ảnh hưởng của loại đường phố đến giỏ đất.
- Trờn cựng một tuyến đường chớnh với giỏ đất được quy định theo Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Ninh ngày 21/12/2012 về việc ban hành bảng giỏ cỏc loại đất năm 2013 trờn địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Lựa chọn một số lụ đất trờn cựng tuyến đường, phỏng vấn trực tiếp người dõn địa phương qua mẫu phiếu điều tra được lập cho việc thu thập thụng tin từng thửa đất…, dữ liệu được sử dụng là điều tra giỏ chuyển nhượng thực tế (giỏ thị trường) đất ở đụ thị tại cỏc tuyến đường đú trờn thị xó Quảng Yờn. Qua đú thấy được vị trớ lụ đất đến giỏ trị thửa đất. So sỏnh giỏ đất theo quy định của Nhà nước với giỏ đất thực tế trờn thị trường nhằm làm nổi bật những tương tỏc qua lại, những ảnh hưởng phỏt sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chớnh của người dõn. Đỏnh giỏ cỏc quy định về giỏ đất do thị xó ỏp dụng cho địa bàn nghiờn cứu.
- Trờn cựng một tuyến đường lựa chọn một số ụ đất liền nhau nhưng kớch thước chiều mặt tiền khỏc nhau nờn giỏ thị trường khỏc nhau. Để tỡm hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lụ đất đến giỏ đất. Lựa chọn một số lụ đất cú kớch thước mặt tiền khỏc nhau trờn cựng tuyến đường, cỏc lụ đất đó qua chuyển nhượng. Phỏng vấn trực tiếp người dõn địa phương qua mẫu phiếu điều tra (Khoảng 3 tuyến đường, mỗi tuyến đường 15 phiếu), được lập cho việc thu thập thụng tin từng thửa đất…, dữ liệu được sử dụng là điều tra giỏ chuyển nhượng thực tế (giỏ thị trường) đất ở đụ thị tại cỏc tuyến đường đú trờn thị xó Quảng Yờn.
- Lựa chọn 02 khu dõn cư được quy hoạch trờn địa bàn thị xó Quảng Yờn giai đoạn 2010 - 2013, cỏc dự ỏn đó hoàn thành và đó giao xong: khu dõn cư Hậu Sơn – thụn 5 – Hiệp Hũa và khu dõn cư Đầm 3 – Tiền Phong, để tỡm hiểu ảnh hưởng của cỏc dự ỏn quy hoạch đến giỏ đất. Sử dụng phương phỏp thống kờ, tổng hợp, phõn tớch số liệu để:
Số húa bởi Trung tõm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
+ So sỏnh giỏ đất tại khu dõn cư lỳc bắt đầu quy hoạch và sau khi dự ỏn quy hoạch hoàn thành.
+ So sỏnh giỏ đất của khu dõn cư lõn cận với khu dõn cư được quy hoạch và sau khi dự ỏn quy hoạch hoàn thành (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Biến động của giỏ đất trước và sau khi dự ỏn quy hoạch được thực hiện.
2.5.3. Phương phỏp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lónh đạo, người dõn địa phương qua mẫu phiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thụng tin từng thửa đất… qua đú, dữ liệu được sử dụng để điều tra giỏ chuyển nhượng, cho thuờ đất ở trờn thực tế thị trường thị xó Quảng Yờn.
2.5.4. Phương phỏp thống kờ, tổng hợp, phõn tớch số liệu
- Phương phỏp thống kờ: tổng hợp sắp xếp cỏc số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra.
- Phương phỏp xử lý số liệu: từ những số liệu thu thập được tổng hợp và xử lý trờn phần mềm Microsoft Excel.
- Phương phỏp so sỏnh: so sỏnh giỏ đất theo quy định của Nhà nước với giỏ đất thực tế trờn thị trường nhằm làm nổi bật những tương tỏc qua lại, những ảnh hưởng phỏt sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chớnh của người dõn. Đỏnh giỏ cỏc quy định về giỏ đất do thị xó ỏp dụng cho địa bàn nghiờn cứu.
- Phương phỏp phõn tớch: phõn tớch ảnh hưởng của cỏc yếu tố đến giỏ đất ở trờn địa bàn thị xó.
Tổng hợp, nghiờn cứu giỏ đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất trong khu vực, từ đú đưa ra cỏc đề xuất, giải phỏp phự hợp với tỡnh hỡnh thực tế nhằm nõng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chớnh quyền cấp cơ sở.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Chƣơng 3
KẾT QUẢ NGHIấN CỨU
3.1. Điều kiện tự nhiờn, kinh tế, xó hội tại địa bàn thị xó Quảng Yờn
3.1.1. Điều kiện tự nhiờn và tài nguyờn thiờn nhiờn
3.1.1.1. Điều kiện tự nhiờn * Vị trớ địa lý
Thị xó Quảng Yờn, trước đõy là huyện Yờn Hưng, ngày 25 thỏng 11năm 2011, Chớnh phủ Việt Nam ban hành Nghị quyết số 100/NQ-CP, tỏi lập thị xó Quảng Yờn trờn cơ sở toàn bộ diện tớch tự nhiờn và nhõn khẩu của huyện Yờn Hưng. Quảng Yờn là một Thị xó trung du ven biển nằm ở phớa Tõy Nam của tỉnh Quảng Ninh, cú tọa độ địa lý 20045’06” đến 21002’09” vĩ độ Bắc và từ 106045’30” đến 106059’00” kinh độ Đụng.
Phớa Bắc giỏp huyện Hoành Bồ;
Phớa Tõy Bắc giỏp thành phố Uụng Bớ;
Phớa Tõy Nam giỏp huyện Thủy Nguyờn, thành phố Hải Phũng; Phớa Đụng giỏp thành phố Hạ Long;
Phớa Nam giỏp đảo Cỏt Bà - thành phố Hải Phũng;
Với những lợi thế tối ưu về vị trớ địa lý nằm liền kề giữa 3 thành phố là Hải Phũng, thành phố Hạ Long và thành phố Uụng Bớ thụng qua hệ thống giao thụng đường bộ, đường thuỷ. Thị xó Quảng Yờn cú điều kiện phỏt triển kinh tế đặc biệt là cú tiềm năng lớn về cửa mở giao lưu thương mại trong nước cũng như Quốc tế bằng đường biển và liờn kết khụng gian kinh tế với cỏc thành phố Hạ Long, Hải Phũng để tạo thành trục kinh tế động lực ven biển Hải Phũng - Quảng Yờn - Hạ Long của vựng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hỡnh 3.1. Sơ đồ vị trớ thị xó Quảng Yờn
* Địa hỡnh, địa mạo.
Thị xó Quảng Yờn nằm trong khu vực giỏp ranh giữa vựng nỳi cỏnh cung Đụng Triều - Múng Cỏi và vựng đồng bằng ven biển cú nhiều sụng lạch nờn địa hỡnh đa dạng, phức tạp. Sụng Chanh là một nhỏnh của sụng Bạch Đằng đó chia Thị xó Quảng Yờn thành 2 vựng rừ rệt.
+ Vựng Hà Bắc
Gồm 7 phường và 4 xó nằm bờn tả ngạn sụng Chanh. Địa hỡnh chủ yếu là đồi nỳi thấp, ruộng bậc thang, xen kẽ là những khu đất rộc, mang dỏng dấp của miền trung du thấp dần về phớa ven biển, cú một số đồi cao, nỳi thấp (nỳi Bàn Cờ 450 m, nỳi Na 225 m và nỳi Vũ Tướng 200 m).
Số húa bởi Trung tõm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Cỏc xó Sụng Khoai, phường Tõn An và phường Hà An là vựng đất mới do khai hoang lấn biển nờn địa hỡnh bằng phẳng hơn. Cú 01 xó đảo là Hoàng Tõn nay đó được nối với cỏc xó bằng tuyến đường trục huyện Chợ Rộc - Hoàng Tõn. Xó Hoàng Tõn địa hỡnh chủ yếu là đồi nỳi, phần cũn lại là đất cỏt pha địa hỡnh thấp chịu ảnh hưởng của biển và cỏc cửa sụng bao quanh như sụng Hốt, sụng Bỡnh Hương và sụng Bến Giang.
+ Vựng Hà Nam: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Gồm 4 phường và 4 xó nằm ở hữu ngạn sụng Chanh được hỡnh thành từ thế kỷ thứ XV là một hũn đảo được bao bọc bởi 34 km đờ biển với cao trỡnh 5,5 m. Đõy là vựng đất tạo nờn do quai đờ lấn biển, mở rộng cỏc bói bồi ven sụng và bói sỳ vẹt ven biển. Vựng này bằng phẳng nhưng địa hỡnh thấp so với mặt nước biển, chịu ảnh hưởng trực tiếp của biển nờn đất chua mặn là chủ yếu. Khu ngoài đờ là vựng bói triều đó và đang được khoanh bao để nuụi trồng thủy hải sản tạo điều kiện phỏt triển ngành thuỷ sản.
* Khớ hậu.
Thị xó Quảng Yờn là Thị xó trung du ven biển chịu ảnh hưởng của khớ hậu nhiệt đới giú mựa nờn núng ẩm mưa nhiều. Theo số liệu của trạm dự bỏo khớ tượng thuỷ văn Quảng Ninh, thị xó Quảng Yờn cú những đặc trưng khớ hậu sau:
+ Nhiệt độ khụng khớ:
Ở vựng thấp dưới 200 m cú tổng tớch ụn 8.0000
C và nhiệt độ trung bỡnh năm là 23,80C, vựng cao từ 200 m - 1.000 m cú tổng tớch ụn dưới 7.5000C, nhiệt độ trung bỡnh năm 23 - 240C.
Thị xó Quảng Yờn chịu ảnh hưởng của giú mựa đụng bắc nờn mựa đụng khỏ lạnh, nhiệt độ trung bỡnh thỏng 1 ở vựng ven biển dao động từ 13 - 140C. Nhiệt độ tối thấp tuyệt đối vào thỏng 12 và thỏng 1 là 30C. Mựa hố nhiệt độ khỏ cao, trị số trung bỡnh thỏng 7 ở hầu hết cỏc nơi trong thị xó dao động từ 29 - 29,50C. Nhiệt độ tối cao tuyệt đối đạt tới trị số 38,90C.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
+ Nắng :
Ở thị xó Quảng Yờn cú số giờ nắng trong một năm khỏ cao so với cỏc huyện khỏc trong tỉnh, trung bỡnh số giờ nắng dao động từ 1.700-1.800 h/năm. Nắng tập trung từ thỏng 5 đến thỏng 12, thỏng cú số giờ nắng ớt nhất là thỏng 2 và thỏng 3.
+ Mưa:
Lượng mưa trung bỡnh hàng năm khoảng 1.444 mm. Năm cú lượng mưa lớn nhất 2.636 mm, nhỏ nhất 916 mm. Mưa ở thị xó Quảng Yờn phõn bố khụng đều trong năm, phõn hoỏ theo mựa tạo ra hai mựa trỏi ngược nhau là mựa mưa nhiều và mựa mưa ớt, chi phối mạnh mẽ tới nền sản xuất nụng - lõm - ngư nghiệp.
Mựa mưa nhiều: Kộo dài trong 6 thỏng từ thỏng 5 đến thỏng 10, mưa nhiều tập trung chiếm 88% tổng lượng mưa cả năm, thỏng cú lượng mưa lớn nhất là thỏng 8 (371 mm).
Mựa mưa ớt: Từ thỏng 11 đến thỏng 4 năm sau, lượng mưa rất nhỏ chỉ chiếm 12% lượng mưa cả năm, thỏng cú lượng mưa ớt nhất là thỏng 12 (18,1 mm).
Hỡnh 3.2: Nhiệt độ trung bỡnh cỏc thỏng trong năm từ năm 2005 -2010
Hỡnh 3.3: Lượng mưa trung bỡnh cỏc thỏng trong năm từ năm 2005 - 2010
0 5 10 15 20 25 30 35 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Tháng N h iệ t đ ộ 0 C 0 50 100 150 200 250 300 350 400 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 T há ng
Số húa bởi Trung tõm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
+ Độ ẩm khụng khớ :
Độ ẩm khụng khớ tương đối trung bỡnh hàng năm của Thị xó là 80-82%, cao nhất vào thỏng 3 đạt tới trị số 91%, thấp nhất vào thỏng 11 cũng đạt 68%. Sự chờnh lệch độ ẩm khụng khớ tương đối giữa cỏc vựng trong thị xó khụng lớn lắm, nú phụ thuộc vào độ cao, địa hỡnh và sự phõn hoỏ theo mựa, mựa mưa cú độ ẩm khụng khớ cao hơn mựa mưa ớt.
+ Giú:
Thị xó Quảng Yờn cú 2 loại giú thổi theo mựa chớnh là giú đụng bắc và giú đụng nam:
Giú đụng bắc: Từ thỏng 10 đến thỏng 4 năm sau thịnh hành giú bắc và đụng bắc tốc độ giú từ 2 đến 4 m/s. Giú mựa đụng bắc tràn về theo đợt, mỗi đợt kộo dài từ 3 đến 5 ngày, tốc độ giú trong những đợt giú mựa đụng bắc đạt tới cấp 5 - 6, ngoài khơi cấp 7 - 8. Đặc biệt giú mựa đụng bắc tràn về thường lạnh, giỏ rột ảnh hưởng đến mựa màng, gia sỳc và sức khoẻ con người.
Giú đụng nam: Từ thỏng 5 đến thỏng 9 thịnh hành giú nam và đụng nam, giú thổi từ vịnh vào mang theo nhiều hơi nước. Tốc độ giú trung bỡnh2 - 4 m/s (cấp 2 - 3) cú khi tới cấp 5 - 6.
+ Bóo :
Là thị xó ven biển chịu ảnh hưởng trực tiếp của bóo. Bóo xuất hiện từ thỏng 5 đến thỏng 10, thỏng cú nhiều bóo nhất là thỏng 7, thỏng 8. Bóo vào thị xó Quảng Yờn thường cú tốc độ giú từ 20 - 40 m/s, ảnh hưởng của bóo gõy ra mưa lớn, lượng mưa từ 100 - 200 mm, cú nơi trong thị xó tới 500 mm. Bóo gõy thiệt hại cho sản xuất nụng - lõm - ngư nghiệp, cụng nghiệp và đời sống nhõn dõn.
Nhỡn chung khớ hậu thị xó Quảng Yờn cú đủ độ núng quanh năm, giàu ỏnh sỏng và ụn hoà, cú tớch ụn hữu hiệu 8.0000C và hàng năm cú từ 1.700 - 1.800 giờ nắng, cú đủ độ ẩm vỡ lượng mưa trung bỡnh hàng năm đạt 1.537 mm. Là điều kiện thớch hợp để phỏt triển ngành nụng - lõm - ngư nghiệp và phự hợp cho phỏt triển du lịch nghỉ dưỡng.
* Thuỷ văn:
Hệ thống sụng ngũi thị xó Quảng Yờn phần lớn là sụng nhỏ, diện tớch lưu vực khụng quỏ 300 km2. Con sụng lớn nhất là sụng Bạch Đằng bắt nguồn từ sụng Thỏi Bỡnh, đến phà rừng sụng Bạch Đằng tỏch thành 2 nhỏnh lớn: Nhỏnh sụng Chanh và
Số húa bởi Trung tõm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
sụng Rỳt bao lấy đảo Hà Nam rồi đổ ra biển Cỏt Bà, Cỏt Hải, cũn nhỏnh Bạch Đằng đổ ra cửa Nam Triệu.