KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.4.4 Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại phường Kim Liên
tại phường Kim Liên
1. Xây dựng khung pháp luật về thị trường bất động sản
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 1992 quy định :Các tổ chức , hộ gia đình , cá nhân được nhà nước giao đất , cho thuê đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất.Về nhà ở , Hiến pháp quy định :mọi công dân có quyến có nhà ở đồng thời khuyến khích , giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch .Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi , bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998 đã hình thành một khung pháp lý về giao đất , cho thuê đất, công nhận đất có giá và qui định các quyền của người sử đụng đất .Nghị định 60/CP công nhận 3 hình thức sở hữu nhà ở đô thị:sở hữu của các tổ chức , sở hữu tư nhân. NĐ 61/CP công nhận quyền mua bán nhà ở , NĐ 87/CP quy định cơ sở để định giá đất.Bộ luật dân sự qui định về quyền sở hữu tài sản , hợp đồng mua bán nhà , thuê nhà, qui định về quyền sử dụng đất , thế chấp quyền sử dụng đất …để tính hóa quan hệ vè hợp pháp lý và hợp đồng .
Những qui định của các văn bản pháp luật trên đây là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta nhằm duy trì trật tự an toàn xã hội của thị trường kinh doanh bất động sản , cụ thể:
- Là công cụ bắt buộc các tổ chức , cá nhân thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước - Đảm bảo sự bình đẳng , công bằng giữa các tổ chức , cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở ,đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các tổ chức
Việc đảm bảo khung pháp luật , thể chế các cơ chế và chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư là nhằm tạo ra ‘sân chơi’tốt nhất cho thành phần kinh tế hoạt động hiểu quả cao .Trước mắt tập trung vào việc soạn thảo Luật kinh doanh bất động sản, các văn bản qui phạm pháp luật cho việc ký kết hợp đồng , thành lập cơ quan có thẩm quyền đăng ký và thống kê, xây dựng trình tự thủ tục đăng ký thống kê , xây dựng hệ thống nghĩa vụ tài chính một cách cương quyết đối với các hành vi vi phạm pháp luật .
Đối với đất đai ,cần tập trung sửa đổi xây dựng mới chính sách địa ốc , hoàn chỉnh các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia thị trường bất động sản ;định giá đất ; chính sách cho vay bằng thế chấp tại các ngân hàng, tiến tới xây dựng Bộ Luật đất đai
Xây dựng cơ chế vận hành cho thị trường bất động sản chính thức nhằm khắc phục sự phiền hà trong việc giải quyết các thủ tục hành chính hiện nay , giúp người mua tìm đến người bán ;cung cấp công khai và rộng rãi giá cả về nhà đất , đảm bảo an toàn cho người mua và người bán ;hoàn chỉnh chế độ thu thuế và lệ phí.
Trong việc triển khai các hoạt động thị trường bất động sản , nhà nước cần hạn chế tối đa việc can thiệp vào các hoạt động như tự do giao dịch dân sự , thuận giữa người mua và người bán
2. Thực hiện quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản
Thực hiện quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản thông thường sử dụng các biện pháp sau:
- Thứ nhất :có kế hoạch hợp lý và khoa học đối với việc phát triển và cung cấp đất đai cho xây dựng để điều chỉnh các mối quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản và tâng cường việc kiểm soát giá đất , giá nhà.Đối với các nhu cầu phát triển của kinh tế và xã hội , một kế hoạch hợp lý phục vụ cho việc cung cấp đất đai .Đây là một phương tiện và biện pháp của nhà nước để thực hiện việc độc quyền trong việc phân bổ đất đai , ổn định giá đất, kiểm soát thị trường đất , phân bổ có hiệu quả tài nguyên đất , kiểm soát các nguồn thu ngân sách , điều chỉnh cơ cấu đầu tư và giám sát được qui mô xây dựng cơ bản.
Sự phát triển bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu công nghiệp và thương mại đối với sản phẩm của xây dựng .Vì vậy kinh doanh bất động sản cần phải phát triển cân bằng và phải phù hợp với tình hình kinh tế của Kim Liên .Kế hoạch cung cấp đất đai cần phải cân đối nhu cầu phát triển của các ngành kinh tế - xã hội khác nhau và kinh tế xã hội toàn diện .Việc cung cấp không đầy đủ chắc chắn sẽ hạn chế sự phát triển kinh tế và đem lại những ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống xã hội.Nhưng nếu cung cấp thừa sẽ dẫn đến những tiêu cực lãng phí đất đai , tiền của.đến lượt nó sẽ gây ra sự tác động tiêu cực đối với sự phát triền kinh tế.Kế hoạch cung cấp đất đai cần phải đáp ứng một cách nhạy bén những nhu cầu của thị trường , ở đâu có dấu hiệu bùng nổ đột ngột của thị trường bất động sản , nhà nước cần phải xuất hiện cùng với sự cung cấp kịp thời về nhà đất .Có như vậy giá nhà đất mới được kiểm soát và ổn định ,ở đâu có đấu thầu giảm giá thị trường bất động sản thì việc cấp đất ở đó cũng cần phải giảm giá để tránh sự sút giảm giá đất đột ngột .Đối với việc thực hiện kế hoạch ,Chính phủ nên nắm chắc thẩm quyền điều chỉnh và khống chế toàn bộ thị trường .Một mặt ,đất đai cần phải được dự trữ phục vụ cho việc điều phối và khống chế .Mặt khác , lượng đất tích tụ trong mỗi công ty phát triển bất động sản cần phải giảm tới mức thấp nhất , có như vậy đất dự trữ mới không can thiệp vào thị trường gây khó khăn cho việc điều chỉnh và thống kê.
- Thứ hai:sử dụng chức năng giá đất như một đòn bẩy kinh tế
Tại đô thị ,hầu hết những người được đề nghị nhận quyền sử dụng đất đều không ngoài mục đích là không để xây dựng công trình trên đất đó.Do việc trả tiền sửu dụng
đất mà giá nhà chủ yếu bao gồm :giá đất , chi phí xây dựng , lợi nhuận , lợi ích , thuế … trong một thời gian nhất định , chi phí xây dựng lãi suất ngân hàng .Tỷ lệ lãi chắc chắn sẽ vào ngân sách nhà nước ;việc đầu tư kiếm lời sẽ bị khống chế và thị trường sẽ bị tác động bởi những thăng trầm quá mạnh .Kết quả là bình thường hoạt động của thị trường và quản lý được các doanh nghiệp
Đối với thị trường , không kiếm được lợi nhuận thì có nghĩa là không có cơ hội để đạt được sự thành công .Lợi nhuận cần được điều tiết ở một mức độ nhất định.Biện pháp để đạt được mục tiêu này là thu thuế giá trị gia tăng có chức năng điều chỉnh lợi nhuận vượt mức trở lại cho kho bạc nhà nước.Cái được gọi là lệ phí chuyển nhượng , được tính toán ở tỷ lệ nhất định và đánh thuế.Bên cạnh thuế giá trị gia tăng , thuế lũy tiến đối với sự chuyển nhượng bất động sản sẽ làm tăng được thu nhập quốc dân và ngăn chặn được sự chuyển nhượng quá mức của bất động sản.TÌnh trạng đầu cơ được khống chế và lãi suất của chuyển nhượng cũng được đưa ra xem xét một cách đúng đắn
Để làm rõ ràng quyền sở hữu đất đai thuộc toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý , việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định.Sau khi đất được chuyển nhượng , ngoài giá đất , một khoản lệ phí tượng trưng hàng năm chỉ thể hiện rằng đất đai được nhà nước thống nhất quản lý
- Thứ 3:hạn chế đúng đắn được áp dụng đối với khách hàng của loai hàng hóa là nhà ở
Theo chương trình phát triển nhà ở Kim Liên đến năm 2010 , diện tích nhà ở bình quân đầu người là 8-9m2/người , nhu cầu có nhà ở của người dân là 3.590,000m2 , diện tích nhà ở cần xây dựng thêm là 2,456,000m2 , trong đó :dân tự cải tạo 789.000m2 (tăng thêm 15% quỹ nhà ở tự nhiên) , xây dựng các khu nhà mới riêng cho người được hưởng chính sách ưu đãi của nhà nước là 89,000m2 .Đây là một công việc đòi hỏi cố gắng lớn ,hiện tại số lượng gia đình không có nhà để ở tăng nhanh mà không có chiều hướng giảm sút.Bởi vậy , cần thiết phải đặt ra một số điều kiện đối với người mua nhà.Ỏ Kim Liên ,các căn hộ để bán hầu hết đáp ứng được nhu cầu ở bình thường , ở tạm thởi của những người nước ngoài có đầu tư hoặc quản lý các dự án kinh doanh tại đây.Trong hiện tại cũng nhu trong tương lai .Vì vậy việc khống chế giá đất có hiệu quả thì có nghĩa là giá nhà cũng được khống chế có hiệu quả .Việc khống chế giá cả đất là việc cần phải làm , đối với thị trường bất động sản giá đất đóng một vai trò quan trọng , là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế của đất nước , điều chỉnh và giám sát thị trường.Ngoài việc điều tiết và giám sát thị trường thông qua quy hoạch , việc điều tiết giá đất được thực hiện bằng nhiều phương thức khác nhau của chuyển nhượng trong thời hạn khác nhau và của các dối tượng
khác nhau.Ba phương thức :bán tự do, đấu thầu và hợp đồng thông qua thương lượng được sử dụng một cách linh hoạt , và làm như vậy giá đất sẽ bị khống chế , dẫn đến khống chế giá nhà.Trong giai đoạn đầu , khi việc kinh doanh bất động sản đang được hình thành , hệ thống pháp luật chưa hoàn chỉnh , việc triển khai thị trường chưa được chính thức, giá cả thị trường thường xuyển biến động , khả năng và tâm lý của các doanh nghiệp không thể ngay lập tức thích nghi ngay được với mọi thay đổi của thị trường , vì vậy không thế tránh được việc áo dụng can thiệp hành chính. Việc mua bán tự do cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố của thị trường , mà trong một số giai đoạn đặc biệt , có khuynh hướng nâng giá đất lên một cách nhanh chóng .Mặt khác, sử dụng quá nhiều phương pháp đàm phán ký hợp đồng sẽ gây khó khăn cho thị trường hoạt động và mục tiêu cạnh tranh công bằng.Vì vậy , nó sẽ làm hại cho sự phát triển của thị trường .Do đó trong giai đoạn ban đầu của thị trường bất động sản , nên hướng tới việc sử dụng nhiều phương pháp đấu thầu.Như vậy , một mặt hình thành được văn minh cạnh tranh và thị trường, mặt khác khống chế được giá đất theo tiến trình đi lên một cách thông suốt trong khuôn khổ kiểm soát được.Giá đất được phù hợp với khả năng kinh tế ,nên giai đoạn chuyển tiếp từ cơ chế cũ sang cơ chế mới là rất quan trọng , cần được xem xét thận trọng
- Thứ tư:xây dựng hệ thống thuế đất , vai trò của thuế đất trong việc điều tiết thị trường bất động sản:
Rõ ràng rằng cơ chế của thị trường bất động sản là rất đúng đắn và hoạt động của nó là đương nhiên , giá cả của nó về cơ bản là phải công khai về giá ddaasrt và theo giá thị trường .Và Chính phủ nói chung không cần phải khống chế trực tiếp.Nó sẽ chấp nhận phương pháp dùng thuế thay thế để điều tiết thị trường và các mối quan hệ trong phân phối . Lợi nhuận thặng dư có một nhà ở.Những người tạm trú , về nguyên tắc chỉ được thuê nhà mà không có quyền mua nhà.Các loại nhà hàng hóa không được phép tùy ý bán cho người nước ngoài , nhà cho người nước ngoài phải do nhà nước quản lý theo kế hoạch
- Thứ năm :tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường thứ cấp và sau thứ cấp của bất động sản
Nhà nước cần có những qui định về pháp luật đối với việc bán , chuyển nhượng , cho thuê và thế chấp nhà và đất như:
+ Thực hiện bán nhà cần phải có một số điều kiên tiên quyết và phải được văn phòng xây dựng phê chuẩn theo qui định.Những nhà đã bán rồi thì không được làm vật thế chấp.Người mua không được phép chuyển nhà trước khi hoàn thành các thủ tục mua và chính thức sở hữu ngôi nhà đó.
+ Chuyển nhượng và thế chấp bất động sản phả được tiến hành theo đúng thủ tục về đăng ký hoặc chuyển nhượng hoặc thế chấp tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền , chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả lệ phí
+ Việc sử dụng đất không phải trả tiển hoặc chuyển nhượng đất được miễn giảm thì không được phép chuyển nhượng hoặc thế chấp trước khi trả đầy đủ giá đất đã qui định trước đó.
+ Đối với việc cho thuê bất động sản , cơ chế kiểm tra trước khi thông qua và đăng ký được chấp nhận.Không được phép cho thuê nhà không hợp pháp nếu không được sự phê duyệt và đăng ký của cơ quan nhà nước có thẩm quyền .Một số hạn chế được hạn chế đối với tiền thuê , điều kiện đối với hai bên về việc cho thuê , khống chế tiền thuê, tiền và lợi nhuận của người thuê và cho thuê cần phải được thể hiện rõ ràng thành các điều khoản trong khi xây dựng các qui định
+ Dựa trên việc đất đai được quản lý thống nhất, nhà và đât là một thể thống nhất , không thể tách rời , giấy chứng nhận, bất động sản bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.Nhà bình thường và nhà bán theo giá chuẩn do cơ quan quản lý nhà quản lý.
3.Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch và kế hoạch nhà đất là một trong những chức năng quan trọng giúp nhà nước thống nhất quản lý, điều tiết thị trường theo qui hoạch và pháp luật .Công tác quy hoạch và kế hoạch nhà đất là một quá trình mà thực chất là thông qua đó , Đảng và nhà nước thể hiện ý đó tác động vào thực trạng thị trường bất động sản một cách có lợi nhất cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội , bảo vệ cảnh quan môi trường ..ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của thị trường .Đây là bước tiến để quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động phát triển kinh doanh bất động sản
Hiến pháp của ta đã thể hiện đường lối ‘ Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo qui hoạch và pháp luật , bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả’.Như vậy , nhà nước và người quản lý , người đại diện cho sở hữu toàn dân.Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng được quyền sử dụng ổn định lâu dài và được phát huy tối đa các quyền theo luật định.Nhưng nhà nước cần nắm chắc trong tay quyền chi phối tuyệt đối thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất .Ngay từ đầu không thể buông lỏng quản lý,để tình tạng sử dụng đất một cách một cách tùy tiện , tự phát.Hậu quả của sự buông lỏng sẽ là một sự trả giá khá đắt cjho quản lý về sau .Đây cũng là lời cảnh báo nhắc nhở chúng ta trong sự quản lý nhà nước về đất đai hiện nay.
Trong bối cảnh nền kinh tế hiện đại đang phát triển với trình độ cao thì phương án qui hoạch sử dụng đất của mỗi quốc gia đều phản ánh rõ ràng chiến lược về tương lai của quốc gia đó.
Quy hoạch sử dụng đất phải được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế.Thông qua đó , Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại nhằm giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra .Lấy quy hoạch sử dụng đất làm cơ sở cho hoạt động quản lý thỉ một khi quy hoạch sử dụng đất được sử dụng công khai và thực hiện dân chủ từ lập quy hoạch , đến triền khai kế hoạch còn là yếu tố phát huy dân chủ trong quản lý.Quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất không dừng lại ở