KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu có liên quan đến thị trường bất động sản ở phường Kim Liên
động sản ở phường Kim Liên
* Sự tăng cầu bất động sản
a) Sự tăng dân số
Trong vài năm gần đây dân số phường Kim Liên tăng nhanh .Năm 2005 : 11,345 người ;Năm 2008 :113,011 người ;Năm 2011 :14,694 người
Phường Kim Liên hiện cũng là một trong những trung tâm chính trị , kinh tế , văn hoá của quận Đống Đa nói riêng và thủ đô Hà Nội nói chung .Vì vậy ngoài sự gia tăng dân số tự nhiên, thì gia tăng cơ học cũng rất đáng kể.Việc di dân từ các tỉnh lẻ vào thành phố cũng là nhân tố đáng kể trong việc tăng cầu về nhà ở.
Việc tăng dân số nói chung sẽ làm tăng nhu cầu trực tiếp về đất ở , nhà ở và đồng thời làm tăng nhu cầu về bất động sản phục vụ các mục đích như :giải trí , vui chơi , thương mại , văn hoá , giáo dục ...
b) Sự tăng cao mức thu nhập
Tăng trưởng kinh tế phường Kim Liên trong giai đoạn 2005 -2007 là 12,52% , giai đoạn 2009 - 2011 là 10,35% .Thu nhập bình quân tăng rõ rệt năm 2005 là 470$/người , đến năm 2009 là 925$/người và năm 2011 là 990$/người gấp 3 lần so vói thu nhập trung bình của toàn quận
Như vậy sự tăng trưởng kinh tế cao và mức thu nhập tăng nhanh của người dân phường Kim Liên trong thời gian qua đã không những tác động đến cầu mà còn tác động đến sức mua bất động sản .
c) Tâm lý , mục đích sử dụng bất động sản
Hiện nay , nhiều người đổ xô đi mua bất động sản với nhiều mục đích , thị hiếu khác nhau .
Dân ta thường có ý nghĩa ‘ an cư rồì mới lập nghiệp ‘ vì vậy mọi người luôn có tâm lý muốn có nhà ở ổn định trước .Điều này làm cho nhu cầu về đất ở , nhà ở tăng , nhất là đối với những người ở độ tuổi 25 – 35 là độ tuổi của những người có nhu cầu tự lập cuộc sống riêng , những gia đình trẻ , hoặc với những cán bộ thuyên chuyển công tác
Mặt khác hiện có tâm lý chung là ‘ đầu tư vào đất là không lỗ’ vì vậy người ta mua đất như là một tích trữ tài sản ,hoặc để đầu cơ kinh doanh bất động sản .Việc mua bất động sản phụ thuộc nhiều vào mục đích , thị hiếu của người mua không chỉ sử dụng với mục đích để ở mà còn để kinh doanh hàng hóa , dịch vụ hoặc kết hợp với mục đích đó với nhau.
Hiện nay có hai mục đích chính để mua bất động sản là :
- Mục đích đầu cơ kinh doanh bất động sản , đây là yếu tố cầu giả tạo làm tăng cầu hiện nay
- Mục đích để ở , sử dụng để kinh doanh hàng hóa , dịch vụ , làm văn phòng trụ sở
Như vậy. với những tâm lý , mục đích mua bất động sản như trình bày ở trên đã góp phần làm tăng cầu bất động sản nhất là khi hiện nay thu nhập của người dân phường Kim Liên được nâng cao .
d) Nhu cầu đất ở , nhà ở tăng nhanh
Tổng cầu về bất động sản bao gồm cầu về các loại bất động sản , trong đó có bất động sản là đất ở , nhà ở .Cầu về đất ở , nhà ở tăng nhanh đã làm cho tổng cầu bất động sản nói chung tăng lên
- Quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản của con người được nhà nước công nhận và chăm lo thông qua các chính sách nhằm tạo điều kiện để mỗi thành viên trong xá hội tạo lập được chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng nguồn lực của mình Tuy Kim Liên có quĩ đất nhà đứng thứ 4 cả quận , khoảng 15% tổng quĩ nhà cả quận trong đó khoảng 40% quĩ nhà thuộc sở hữu nhà nước .Song bình quân diện tích bình quân nhà ở không chỉ thấp hơn mức bình quân chung của cả nước , mà còn có xu hướng giảm từ năm 2002 - 2011 và tăng chậm trong thời gian gần đây , có thể thấy được qua bảng sau : Bảng 7 : Bình quân nhà ở đô thị Năm 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Bình quân m2/n gười 6,7 6,2 5,8 4,6 4,5 4,8 5,0 5,5 5,7 6,0
( nguồn số liệu : phòng kê hoạch phát triển nhà ở )
Năm 2011 bình quân nhà ở đô thị toàn quận là 5,8m2/người , riêng phường Kim Liên là 6,0 m2/người , còn mức của nhiều phường khác trong quận là 8 -10 m2/người .
- Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngoài đến làm việc lâu dài
Các khu nhà ở hiện nay của các chuyên gia nước ngoài tại phường Kim Liên còn rất đơn sơ .Nguồn cungc cấp hiện tại không đáp ứng đủ nhu cầu tức thời và chỉ số ít đáp ứng được các nhu cầu cần các căn nhà hiện đại đạt tiêu chuẩn quốc tế, đặc biệt là các khu nhà dành cho cộng đồng người nước ngoài , nhất là dành cho các gia đình có con cái.Vì vậy cần bổ sung thêm về số lượng ngôi nhà hiện đại đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người nước ngoài.
Nhu cầu chỗ ở của những hộ di rời để giải phóng mặt bằng theo quy hoạch Hiện nay Kim Liên đang có nhiều dự án quy hoạch về phát triển kinh tế - xã hội , giao thông , xây dựng khu đô thị mới ...và số hộ cần phải di rời để giải phóng mặt bằng theo quy hoạch rất nhiều.Trong khi đó việc cung cấp chỗ ở cho số hộ dân này còn hạn chế .Hiện nay đã xây dựng được nhiều nhà chung cư phục vụ nhu cầu của số hộ di dân này ,
nhưng vẫn chưa đủ phân là vì họ không thích sống ở nhà chung cư mà thích sống trong nhà chia lô , biệt lập hơn .Toàn bộ diện tích lô đất được quy hoạch trong phạm vi phường Kim Liên 351.500 m2, trong đó đất không thuộc khu dân cư là 27.780 m2, đất khu dân cư là 323.720 m2.
Quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng phường Kim Liên, Đống Đa, đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt theo quyết định số 1862.
Phường Kim Liên có tổng diện tích 45 ha bao gồm diện tích quy hoạch nằm trong phường là 35,1 ha và diện tích nghiên cứu rộng ra lân cận là 8,95 ha. Phía bắc lô đất giáp phố Phạm Ngọc Thạch, phía nam giáp phố Phương Mai, phía đông giáp phố Đào Duy Anh và nhóm nhà A, E của phường Phương Mai, phía tây giáp sông Lừ.
Trước nhu cầu bức xúc như vậy , trước hết cần phải phát triển nhà ở trực tiếp làm tăng cung nhà ở đáp ứng cầu nhà ở ngày càng tăng trên địa bàn phường Kim Liên , cải thiện điều kiện sống cho dân , góp phần đảm bảo công bằng xã hội PTNO còn góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tằng kĩ thuật đô thị ,cải tạo cảnh quan và môi trường
Ngoài tất cả những yếu tố kể trên , thì còn nhiều yếu tố khác tác động đến tổng cầu như :Luật pháp , các chính sách tài chính tín dụng , ngân hàng , sự phát triển kinh tế của phường Kim Liên , sự đa dạng hóa các phương thức thanh toán những yếu tố đó đều góp phần tác động đáng kẻ đến tổng cầu bất động sản phường Kim Liên
Những yếu tố cơ bản trên thực tế luôn được điều chỉnh và đã ngày càng kích cầu bật lên và là động lực để tăng cung bất động sản .Như vậy thị trường bất động sản phường Kim Liên đang có nhu cầu lớn , nhưng chưa được đáp ứng , đặc biệt là đất ở , nhà ở.Nhu cầu về bất động sản sẽ càng phát triển tăng lên cùng với mức tăng dân số , tăng thu nhập và mức sống , sự phát triển các khu đô thị mới và yêu cầu của cuộc sống văn minh hiện đại .
* Những nguyên nhân là cung bất động sản tăng chậm
- Việc quán triệt và thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của thành uỷ về phát triển nhà ở thành kế hoạch hành động còn hạn chế , nhiều giải pháp , chính sách về phát triển nhà ở chưa được thể chế hoá thành quy định của chính quyền để đưa vào cuộc sống.
- Quản lý của chính quyền và các ngành , các cấp về phát triển nhà ở trong tình hình mới chưa chuyển mạnh theo yêu cầu quản lý phat triển , ít chú ý đến tạo môi trường về cơ chế chính sách , về môi trường đầu tư , tài chính , tín dụng ,môi trường pháp lý và chỉ đạo tổ chức , các mô hình phát triển nhà ở theo tư tưỏng chỉ đạo của thành uỷ , còn tư tửởng ỷ lại vào cơ chế chính sách chưa đồng bộ của nhà nước , ít
quan tâm tìm giải pháp vận dụng sáng tạo luật pháp , chính sách của nhà nước để phát triển nhà ở cho dân cư tại địa phương , đơn vị mình.
- Việc điều hành phối hợp về đầu tư và xã hội hoá phát triển nhà ở với xã hội hoá các lĩnh vực khác chưa tập trung đồng bộ nên hiệu quả đầu tư còn thấp, quản lý khai thác còn lúng túng , chưa tạo được thị trường nhà ở hấp dẫn hơn.
- Kinh nghiệm về quản lý kinh doanh bất động sản của các ngành , cấp và kinh nghiệm kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư còn hạn chế , nhiều việc vừa làm vừa thí điểm .Một số dự án đã được phê duyệt đầu tư , đã có quyết định giao đất nhưng triển khai còn chậm .
- Hạn chế về khả năng tài chính của phưòng và những vấn đề ràng buộc của luật pháp chưa thể vượt qua như cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở để cấp giấy phép xây dựng nhà ở cho dân , về quỳên của các nhà đầu tư khu đô thị mới trong việc xử lý các trường hợp xây dựng trái phép , sai phép và trong việc hỗ trợ cho người thu nhập thấp có chỗ ở đô thị , về quỹ đất cho nhu cầu di dân giải phóng mặt bằng ....đang là những khó khăn cần nhanh chóng giải quyết
- Công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn làm chậm tiến độ triển khai dự án
+ Do chi phí đền bù giải toả mặt bằng và tái định cư quá lớn gây khó khăn về vốn đầu tư
+ Chính sách đền bù và tái định cư còn nhiều vướng mắc
Trên đây là một số nguyên nhân khiến cho nhà đất còn chậm .Những nguyên nhân này có khách quan lẫn chủ quan , nhưng về chủ quan là chính.Do vậy để giải quyết vấn đề này chính quyền các cấp , ngành liên quan phải nỗ lực hơn nữa .Việc phát triển nhà ở là trực tiếp làm tăng cung để đáp ứng cầu về nhà ở ngày càng gia tăng tại phường Kim Liên , tạo điều kiện cải thiện đời sống cho nhân dân , nâng cao cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật đô thị theo hướng văn minh hiện đại
Mặt khác , phăt triển nhà ở nói riêng và phảt triển bất động sản nói chung là điều kiện cần thiết để tạo ra những việc làm , nâng cao thu nhập cho người lao động .Phát triển bất động sản sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền kích cầu đầu tư tiêu dùng cho phát triển các ngành kinh tế sản xuất và dịch vụ khác trực tiếp và gián tiếp liên quan .Hơn nữa , trong bối cảnh giảm sút tổng cầu thị trường và sự biến động các cơ hội đầu tư kinh doanh như hiện nay , thì việc đầu tư phát triển bât động sản lại càng có ý nghĩa trong việc đảm bảo sự tăng trưởng kinh tế - xã hội ổn định và cần được đẩy nhanh hơn trong tương lai