4.2.1. Phương án chọn.
Dựa vào những ý tường trên triển khai thành phương án chọn. (Xem hình 4.2
Hình 4.2. Phương án chọn Ưu điểm:
Giao thông mạch lạc.
Dễ dàng phân các khu chức năng trong khu
Đường đi bộ kết nối tốt, kích thích đi bộ, đảm bảo bán kích phục vụ các khu chức năng.
Các công trình đều được tiếp cận hướng ra biển
Các công trình tránh được sự tiếp cận gần ủy ban nhân dân. Khuyến khích đi bộ và xe đạp
Phương án này làm phương án chọn vì khu CV tạo không gian mở, đảm bảo bán kính phục vụ, chống ngập mặn.
Tận dụng yếu tố kênh rạch thích nghi với triều cường
Nhược điểm:
Nền đất yếu nên chí phí đầu tư hạ tầng tốn kém
Dưới đây là bảng cơ cấu sử dụng đất phương án chọn. (Xem bảng 4.1)
Bảng 4.1. Bảng cơ cấu phương án chọn Bảng cơ cấu sử dụng đất phương án chọn 8000ng
Stt Loại đất Chỉ tiêu (m2/ng) Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) A Đất dân dụng 100.0 83.0 100.0 A1 Đất đơn vị ở 60.0 48.0 60.0 1 Đất ở 43.0 31.5
2 Đất cây xanh, mặt nước 12.4 10.5
3 Đất ctcc đơn vị ở 3.3 3.0
4 Đất giao thông 3.3 3.0
A2 Đất ctcc 5.5 5.0 5.0
A3 Đất cây xanh, mặt nước 18.0 16.0 18.0
A4 Đất giao thông 15.5 14.0 17.0 B Đất ngoài dân dụng 60.0 1 Đất cây xanh cách ly 4.2 2 Mặt biển, sông 39.0 3 Đất tôn giáo 0.8 4 Đất quân sự 1.5 5 Đất ctcc cấp thị trấn 4.5
6 Đất giao thông đối ngoại 5.0
7 Đất thương mại dịch vụ 2.0
8 Đất du lịch nghỉ dưỡng 7.0
9 Đất du lịch dã ngoại 3.0
4.2.2. Phương án so sánh.
Dựa vào những ý tưởng trên triển khai thành phương án chọn. (Xem hình 4.3
Hình 4.3. Phương án so sánh Ưu điểm:
Giao thông rõ ràng, mạch lạc, dễ tiếp cận với các khu chức năng còn lại. Công viên chia làm 2 dễ dàng cho người dân khai thác
Phân khu chức năng có sự liên kết hài hòa. Các công trình đều được tiếp cận hướng ra biển
Các công trình tránh được sự tiếp cận gần ủy ban nhân dân. Khuyến khích đi bộ và xe đạp
Tận dụng yếu tố kênh rạch thích nghi với triều cường
Đường đi bộ kết nối tốt, kích thích đi bộ, đảm bảo bán kích phục vụ các khu chức năng.
Nhược điểm:
Tốn kém chi phí trong công tác đầu tư.
Mảng xanh ở phía sông chưa tân dụng được không gian mở ven biển Công viên không đáp ứng bán kính phục vụ chon người dân
Nền đất yếu nên chi phí đầu tư hạ tầng tốn kém
Dưới đây là bảng cơ cấu sử dụng đất phương án so sánh. (Xem bảng 4.2)
Bảng 4.2. Bảng cơ cấu phương án so sánh Bảng cơ cấu sử dụng đất phương án so sánh (8000ng)
Stt Loại đất Chỉ tiêu (m2/ng) Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) A Đất dân dụng 100.0 83.0 100.0 A1 Đất đơn vị ở 61.0 51.0 61.0 1 Đất ở 40.0 31.5
2 Đất cây xanh, mặt nước 11.4 10.5
3 Đất ctcc đơn vị ở 3.3 3.0
4 Đất giao thông 3.3 3.0
A2 Đất ctcc 5.5 5.0 5.0
A3 Đất cây xanh, mặt nước 13.8 12.0 13.3
A4 Đất giao thông 16.7 15.0 17.7 B Đất ngoài dân dụng 60.0 1 Đất cây xanh cách ly 4.2 2 Mặt biển, sông 39.0 3 Đất tôn giáo 0.8 4 Đất quân sự 1.5 5 Đất ctcc cấp thị trấn 4.5
6 Đất giao thông đối ngoại 5.0
7 Đất thương mại dịch vụ 2.0
8 Đất du lịch nghỉ dưỡng 7.0
9 Đất du lịch dã ngoại 3.0
4.3. Phương án tổng mặt bằng sử dụng đất.
Từ phương án đã chọn hình thành nên phương án tổng mặt bằng sử dụng đất. (Xem hình 4.4)
Hình 4.4. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Sau đó dựa trên các cơ sở pháp lý để tính toán đưa ra những số liệu cụ thể thích hợp với chỉ tiêu của Thành phố.
Chú ý khu công cộng phải được bố trí hợp lí theo quy chuẩn để đảm bảo được việc khai thác hợp lý của người dân.
Đồng thời bản vẽ phải thể hiện vòng tròn chỉ tiêu trong khu đất để người xem có thể biết rõ số liệu của bài.
Dưới đây là bảng thống kê sử dụng đất. (Bảng 4.3) Bảng 4.3. Bảng thống kê sử dụng đất Bảng thống kê sử dụng đất dân số 8000) Khu Kh lô Chức năng Mđxd % Dtxd (m2) Tầng cao Dt sàn (m2) Hệ số sdđ Dân số người Đơn vị ở 1 A A1 Nhà vườn 40% 40000 2 80000 0.8 840 A2 Nhà liên kế 80% 26400 3 79200 1.8 1,100 A3 Nhà liên kế 80% 32000 3 96000 1.8 1,300 A4 Cx đơn vị ở 5% 800 1 800 0.05 A5 Ctcc đơn vị ở 40% 4000 2 8000 0.8 Giao thông Đơn vị ở 2 B B1 Biệt thự 60% 24000 2 48000 1.2 360 B2 Nhà liên kế 60% 36000 3 108000 1.8 1,300 B3 Nhà liên kế 80% 24000 3 72000 1.8 1,200 B4 Nhà liên kế 80% 44000 3 132000 1.8 1,100 B5 Nhà liên kế 80% 32000 3 96000 1.8 1,000 B6 Ctcc 60% 4200 2 8400 1.2 B7 Khu cb hải sản 80% 4800 2 9600 1.6 B8 Ctcc đơn vị ở 40% 2400 2 4800 0.8 Giao thông
Công trình công cộng trung tâm
TT TT1 Trung tâm tdtt 40% 8000 3 24000 1.2 TT2 Nhà văn hóa 40% 7200 3 21600 1.2 TT3 Pk đa khoa 40% 4800 3 14400 1.2 TT4 Tt dạy nghề 40% 6800 3 20400 1.2 TT5 Ctcc cấp tt 40% 11200 3 33600 1.2 Công viên tt 5% 800 1 800 0.05
4.4. Quy hoạch giao thông
Giao thông thiết kế trong bài phải đảm bảo tuân theo quy chuẩn 01/2008 của BXD hoặc các cơ sở pháp lý khác có liên quan nhằm tối ưu hoá việc khai thác phục vụ và việc sử dụng của người dân trong tương lai.
Đảm bảo các lối tiếp cận của khu đất để phục vụ cho du lịch và kinh tế.
Bên cạnh việc giữ lại hiện trạng một số con đường chúng ta cần sửa và mở rộng để đản bảo cho việc giao thông của khu đất trong tương lai không bị ùn tắc và xuống cấp nhanh chóng.
Nghiên cứu các biện pháp chống ngập để thể hiện trong phần quản lý.
Từ những dẫn chứng trên hình thành nên bản đồ quy hoạch giao thông của khu đất. (Xem hình 4.5)
4.5. Quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan
Từ bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất thể hiện được cảnh quan của toàn khu đất. Trong đó vẫn thể hiện được yếu tố chống biến đổi khí hậu là trồng một hành lang xanh bằng cây đước để chống sạt lở và xói mòn đất. Bên cạnh đó các khu chức năng bên trong khu đất được bố trí hài hoà với những đường giao thong nội bộ cong mềm mại làm bớt đi vẻ cứng nhắc của khu đất bởi những đường hiện trạng. (Xem hình 4.6)
Hình 4.4. Bản đồ quy hoạch kiến trúc cảnh quan
Khu công viên tạo không gian mở cho khu đất, sông ngòi hiện trạng được giữ nguyên (nạo vét và mở rộng them)
Đồng thời mật độ xây dựng trong khu đất thấp vẫn đảm bảo được yếu tố sinh thái trong bài.
4.6. Hành trình du lịch khám phá Cần Giờ
Thời gian: 3 ngày 2 đêm
Phương tiện: xe Bus, oto hoặc xe máy
Khời hành: 7h sáng (HCM) – 8h (Cần Thạnh)
Khu A:
Dưới đây là hình minh hoạ khu A của khu đất. (Xem hình 4.7)
Hình 4.7. Hình minh hoạ khu A
Quy mô: 28 ha
Khu làng chài và chợ cá: 2 ha Khu chế biến hải sản: 0,6 ha Khu dân cư làng chài: 4 ha Khu dân cư: 5,5 ha
Khu công viên sinh thái: 16 ha Hoạt động:
08h00: Sau khi tới nơi, uống cà phê và điểm tâm sáng gần Khu làng chài. (Xem hình 4.8)
Hình 4.8. Cafe tại Làng Chài
09h00: Tham quan Làng chài và các hoạt động thường ngày của người dân làng chài. (Xem hình 4.9)
Hình 4.9. Tham quan kéo lưới của người dân
Nguồn: Thuỳ Dung, 2018
Đồng thời tham quan Chợ cá. Tại đây có thể chọn lựa hải sản để chuẩn bị lên thuyền ra biển để trải nghiệm. (Xem hình 4.10)
Hình 4.10. Chợ hải sản
Nguồn: Quang Hiếu, 2018
10h00: Lên thuyền ra biển để trải nghiệm. (Xem hình 4.11
Hình 4.11. Dịch vụ đi thuyền ra biển
Thưởng thức các hoạt động câu cá giải trí, hoạt động vui chơi trên thuyền. (Xem hình 4.12)
Hình 4.12. Câu cá trên biển
Nguồn: Nguyễn Văn Hưng, 2018
Bữa trưa trên thuyền. (Xem hình 4.13)
Hình 4.13. Ăn uống buổi trưa trên thuyền
Nguồn: Lê Hải Anh, 2015
15h00: Sau khi vào bờ, đến Khu công viên sinh thái để tham quan và nghỉ ngơi. (Xem hình4.14)
Hình 4.14. Công viên sinh thái
Thưởng thức bầu không khí trong lành và vườn hoa tuyệt đẹp. (Xem hình 4.15)
Hình 4.15. Công viên sinh thái
Nguồn: Phan Anh, 2017
16h00: Đến khu B – Khu dịch vụ du lịch, Resort để nhận phòng và nghỉ ngơi chuẩn bị cho chuyến du lịch tiếp theo.
Tính chất:
Tham quan làng chài, câu cá trên biển: tiếp cận, tìm hiểu và trải nghiệm công việc, cuộc sống của người dân trong khu vực.
Công viên sinh thái: tạo một môi trường xanh để nghỉ ngơi, thư giãn. Phát triển:
Đưa khu vực làng chài trở thành địa điểm tham quan du lịch. Phát triển công viên sinh thái kết hợp các trò chơi dân gian tạo nên sức hút cho du khách.
Khu B:
Dưới đây là hình minh hoạ khu B của khu đất. (Xem hình 4.16)
Quy mô: 11,8 ha
Quảng trường biển: 0,5 ha Khu tôn giáo: 0,8 ha
Khu dịch vụ du lịch biển: 1,5 ha Khu du lịch nghỉ dưỡng: 7 ha Khu chợ đêm: 0,7 ha
Hoạt động:
05h30: Đón bình minh ở Quảng trường biển. (Xem hình 4.17)
Hình 4.17. Ngắm bình minh trên biển
Nguồn: Ánh Mai, 2017
Sau đó, dùng cà phê và ăn sáng tại đây. (Xem hình 4.17)
Hình 4.18. Cafe sáng tại biển
Nguồn: Đào An, 2017
08h30: Sau khi dùng bữa xong, tới khu tôn giáo để tham quan, tham gia lễ hội (nếu có và các trò chơi dân gian tại đây. (Xem hình 4.19)
Hình 4.19. Các trò chơi dân gian
11h30: Về khu B chuẩn bị ăn trưa và nghỉ ngơi.
14h00: Đến Khu dịch vụ du lịch biển hoặc Khu Resort. (Xem hình 4.20)
Hình 4.20. Khu resort biển
Nguồn: Mai Hương, 2017
Tham gia các trò chơi thể thao biển và thư giãn với Spa. (Xem hình 4.21)
Hình 4.21. Các hoạt động vui chơi trên biển
Nguồn: Phan Anh, 2018
18h00: Về phòng nghỉ ngơi và sau đó tham quan Khu chợ đêm đầy, mua quà lưu niệm và thưởng thức món ăn địa phương. (Xem hình 4.22)
Hình 4.22. Khu chợ đêm
Nguồn: Anh Thư, 2016
Tính chất:
Tìm hiểu và trải nghiệm với Lễ hội tôn giáo của khu vực. Tham gia mạo hiểm với các trò chơi thể thao biển.
Phát triển:
Gìn giữ và phát triển các Lễ hội tôn giáo đầu tiên là giữ gìn bản sắc và sau đó là phục vụ du lịch.
Phát triển mô hình resort hiện đại nhưng gần gũi với thiên nhiên ven biển. Khu vui chơi đa chức năng cho khách du lịch.
Khu C:
Dưới đây là hình minh hoạ khu C của khu đất. (Xem hình 4.23)
Hình 4.23. Ảnh minh hoạ khu C
Quy mô: 25 ha
Khu du lịch dã ngoại: 3 ha Khu nhà vườn: 10 ha Khu dân cư: 7 ha Hoạt động:
08h00: Lên thuyền đến Khu du lịch dã ngoại. (Xem hình 4.24).
Hình 4.24. Khu du lịch giã ngoại
Tham quan khu rừng nguyên sinh. (Xem hình 4.25)
Hình 4.25. Tham quan dọc bờ sông
Nguồn: Gia Minh, 2016
10h00: Tham quan Khu nhà vườn. (Xem hình 4.26)
Hình 4.26. Vườn trái cây của người dân
Nguồn: Đức Trung, 2017
Tham quan nông nghiệp sạch tại địa phương. (Xem hình 4.27)
Hình 4.27. Nông nghiệp công nghệ cao
Nguồn: Ngô Anh Thư, 2017
Có thể ăn trưa ngay tại những khu lều trại. (Xem hình 4.28)
Hình 4.28. Cảnh ăn uống của du khách khi tham gia giã ngoại
14h00: Về khu dã ngoại để chuẩn bị dựng trại. Tổ chức hoạt động vui chơi, ăn uống, đốt lửa trại vào buổi tối và ngủ qua đêm tại trại. (Xem hình 4.29)
Hình 4.29. Lửa trại buổi tối
Nguồn: Huỳnh Anh, 2016
Tính chất:
Tham quan nhà vườn: khám phá cuộc sống trồng trọt của người dân. Trải nghiệm du lịch trên sông và qua đêm ngoài trời đầy thú vị. Phát triển:
Mô hình nhà vườn hiện đại, phát triển kinh tế và tang giá trị sản phẩm nơi đây. Từ đó phục vụ khách du lịch một cách tốt nhất.
Khu D:
Dưới đây là hình ảnh minh hoạ khu D trong tổng thể khu đất. (Xem hình 4.30)
Quy mô: 16.5 ha
Khu nhà phố thương mại: 4,5 ha Khu dân cư sinh thái: 9 ha Hoạt động:
09h00: Đến khu nhà phố thương mại để thưởng thức các đặc sản Cần Giờ và nghỉ ngơi. (Xem hình 4.31)
Hình 4.31. Khu nhà phố thương mại
Nguồn: Nhà phố sinh thái ven sông năm 2017
14h00: Có thể mua đặc sản về nhà làm quà. Và tham quan Khu nhà ở sinh thái tại Khu D. (Xem hình 4.32)
Hình 4.32. Khu nhà ở sinh thái
Nguồn: Nhà ở sinh thái ven sông năm 2017
Tính chất:
Tham quan, mua sắm. Thưởng thức các món ăn đầy bản sắc của khu vực. Phát triển:
Hình thành khu phố thương mại ven sông phát triển tiềm năng kinh tế và phục vụ khách du lịch.
Chương 5. Hệ thống quản lý 5.1. Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị
5.1.1 Căn cứ lập điều lệ quản lý xây dựng
Cơ sở pháp lý:
Luật Quy hoạch số 30/2009/QH12 của Quốc hội khóa XII, Kỳ họp thứ 5, ngày 17/6/2009.
Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Thủ tướng Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
Nghị định 38/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Thủ tướng Chính phủ về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD quy định về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
Quy chuẩn Việt Nam QCVN 07:2010/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị”.
Nguyên tắc lập điều lệ quản lý quy hoạch xây dựng:
Tuân thủ và bám sát các quy chuẩn, tiêu chuẩn, các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan.
Thực hiện đúng theo đồ án quy hoạch đã được duyệt.
Đảm bảo sử dụng đúng các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật của đồ án đã đề ra.
5.1.2. Quản lý về quy hoạch kiến trúc
a. Các quy định về kiến trúc dịch vụ khách sạn Các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc:
Mật độ xây dựng: 40 - 80% Tầng cao xây dựng: 1-3 tầng Khoảng lùi: tối thiểu 5m
Hình thức kiến trúc, màu sắc công trình, cây xanh sân vườn: hài hòa với công trình, phù hợp với chức năng sử dụng, đóng góp bộ mặt kiến trúc cảnh quan cho khu vực.
Khu nghỉ dưỡng có độ cao và kiến trúc mặt tiền cần thống nhất, hài hòa với nhau và với không gian chung: các công trình bên trong phải được thiết kế có chiều cao từng tầng, chiều cao, cửa đi, cửa sổ theo đúng kích thước qui định chung.
Các khoảng lùi xây dựng công trình (tùy theo diện tích, quy mô kích thước từng khu đất , tuân thủ theo Quy chuẩn xây dựng hiện.
Khu nghỉ dưỡng cần tổ chức giao thông nội bộ hợp lý và đảm bảo về phòng cháy chữa cháy.
Khi thiết kế công trình cần lưu ý đảm bảo cho người tàn tật sử dụng thuận tiện. Hình thức kiến trúc công trình cần đa dạng, khuyến khích theo phong cách kiến trúc hiện đại, phù hợp với đặc điểm khí hậu, tập quán sinh hoạt và nếp sống văn minh đô thị.
b. Các quy định về kiến trúc Quảng trường:
Quảng trường trung tâm sử dụng màu sắc, vật liệu hoàn thiện bên ngoài phải đảm bảo hài hoà cho toàn tuyến hay khu vực công viên
Đài phun nước hình thức kiến trúc và mặt đứng đa dạng, phong phú, phù hợp với tính chất của quảng trường
Cần được đảm bảo về vệ sinh và an ninh, môi trường sạch sẽ thông thoáng.
Lát gạch phù hợp từng chức năng trong quảng trường , tổ chức thảm cỏ và cây xanh
c. Đối với công trình kiến trúc phức hợp thương mại – khách sạn
Công trình cần được thiết kế hài hòa với không gian các trục đường chính, mặt đứng. Tổ chức thảm cỏ, vườn hoa, hồ nước, tiểu cảnh, cây xanh trang trí trong sân