II- KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, PHÂN LOẠI HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ (HĐĐC) ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA.
3.Kinh nghiệm của Anh, Phỏp, Mỹ.
Để trỏnh lóng phớ đền bự giải phúng mặt bằng cỏc nước này khụng mở rộng lộ giới nội đụ mà xõy dựng hẳn cỏc cụm thành phố vệ tinh mới. Tiền mở rộng một con đường nội đụ cú thể xõy dựng được 10 con đường và hạ tầng cơ sở ở thành phố vệ tinh mới. Sau khi san lấp và trước khi xõy đường, giỏ đất ở cỏc khu đụ thị mới sẽ tăng, Nhà nước tổ chức bỏn đấu giỏ đất hay xõy nhà chung cư bỏn giỏ cao để lấy vốn. Như vậy, vừa phỏt triển được thành phố vừa khụng phải bỏ vốn lại hạn chế được nạn đầu cơ.
I. 4. BÀI HỌC HÀN QUỐC
Tại Hàn Quốc giỏ đất đó tăng vựn vụt vào những năm 1980 đe doạ đến những vấn đề xó hội và chớnh trị, tớnh nguyờn vẹn của quốc gia. Theo ước tớnh chỉ một mỡnh lói vốn cú được từ việc gia tăng giỏ đất năm 1989 đó nhiều hơn 35% tổng thu nhập do toàn thể người lao động đụ thị trong năm đú.
Mặt khỏc, giỏ đất làm cho chi phớ đền bự đất đai cho xõy dựng cơ sở hạ tầng tăng, đưa đến chi phớ xõy dựng đường xỏ tốn kộm như 1970 – 1972 chi phớ 900- 100 triệu Won/km, năm 1993 chi phớ 27.000 Won/km gấp 270 lần, tạo nờn sự bất ổn đe dọa cỏc lợi ớch và tớnh bền vững của tăng trưởng kinh tế.
46
Khủng hoảng BĐS vào cuối những năm 1980 ở Hàn Quốc vụ cựng nghiờm trọng, đặc biệt vỡ lạm phỏt giỏ đất ở mức quỏ cao khiến nếu khụng kiểm soỏt được giỏ, thỡ tăng trưởng kinh tế bị giảm và phỳc lợi cụng dõn bị ảnh hưởng. Cuối những năm 80 xung đột bạo động xảy ra dai dẳng. Mặc dự, mức lương tăng nhanh, cụng nhõn nhận thấy dự lương của họ bắt kịp giỏ nhà và tiền thuờ gia tăng. Chớnh quyền nhận thấy rằng nếu khụng giải quyết đỳng đắn vấn đề phõn phối của cải xó hội cụng bằng thỡ khụng những chỉ làm xỏo trộn nền chớnh trị mà cũn làm cản trở phỏt triển kinh tế của đất nước. Chớnh phủ đó đề ra cỏc biện phỏp nhằm giảm đỏng kể những lợi nhuận tạo ra đầu cơ BĐS.
Chớnh phủ đó vạch ra chớnh sỏch mới chủ yếu tập trung phạt những hộ giữ đất quỏ nhiều hay khụng cần thiết. Cỏc biện phỏp cấm đầu cơ và ổn định giỏ đất những năm 1978 được thực hiện bằng cỏch tăng thuế đối với lói vốn từ việc bỏn đất và sở hữu nhà nhàn rỗi, chớnh phủ đưa ra thuế sở hữu đất toàn diện, luỹ tiến theo quy mụ đất, gia tăng gỏnh nặng thuế lờn vai người sở hữu đất quy mụ lớn, sau đú ban hành thuế lượng ra giỏ trị của đất đỏnh vào đất nhàn rỗi với mục đớch đầu cơ, là cụng cụ quan trọng trong việc giảm đầu cơ đất. Đồng thời chớnh phủ quy định mức trần diện tớch đối với đất thổ cư đụ thị/hộ buộc chủ đất sang nhượng đất dư thừa, thuế dư thừa ở mức đến 11% giỏ trị thị trường của đất dư thừa. Ngoài ra đưa ra lệ phớ đầu tư đỏnh vào đất phỏt sinh lợi nhuận nhờ đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng và dịch vụ.
II. 5. BÀI HỌC MALAYSIA
Những chớnh sỏch đất đụ thị nhỡn chung thực sự thành cụng trong việc thỳc đẩy phỏt triển nền kinh tế xó hội của đất nước. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8% năm là bằng chứng rừ ràng.
Mục tiờu chủ yếu của Malaysia là, tăng trưởng cựng với cụng lý và cụng bằng xó hội. Cỏc chớnh sỏch đất đụ thị đó được soạn thảo để giỳp đạt được mục tiờu kộp tỏi cơ cấu xó hội và giảm nghốo.
Vỡ những diện tớch lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc địa, nờn trong nhiều trường hợp chớnh phủ phải thu hồi đất tư khi muốn thực hiện những dự ỏn quy mụ lớn. Malaysia cú những luật thu hồi đất đai rất mạnh khụng những cho những dự ỏn cụng cộng mà cũn để bỏn lại cho tư nhõn. Chớnh phủ can thiệp vào phỏt triển đất đai thụng qua việc kiểm soỏt quy hoạch và kiểm soỏt đất đai. Khụng ai cú thể tiến hành bất kỳ hỡnh thức phỏt triển nào nếu khụng được sự cho phộp của chớnh quyền địa phương.
Để ngăn chặn việc tớch tụ đất của những người mua được đất rẻ để xõy nhà ở, tiểu bang ban hành quy định là đất phải được phỏt triển trong vũng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu.
Để ngăn chặn những người mua được đất bỏn lại để thu lợi nhuận nhanh chúng, cỏc lụ nhà phải kốm theo điều kiện là chỳng khụng thể được bỏn hoặc chuyển nhượng nếu khụng cú được chớnh quyền tiểu bang cho phộp.
Chớnh quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập BĐS được dựng để giảm thiểu sự đầu cơ đất và BĐS. Chớnh sỏch yờu cầu chủ đầu tư tư nhõn phải dành một phần cỏc toà nhà mới xõy cho một nhúm người Malaysia nhất định. Điều này dựa trờn lý luận cho rằng nếu để mặc cho tỏc động của thị trường thỡ nhiều nhúm kinh tế xó hội cú thể bị tớnh giỏ cắt cổ trờn thị trường đất, Nhà nước yờu cầu cỏc nhà đầu tư đất đai tư nhõn phải dành một phần đất nhất định trong cỏc kế hoạch phỏt triển của họ cho những người nghốo, chỉ tiờu này quy định cho từng tiểu bang, giảm giỏ bỏn trờn giỏ quảng cỏo 5-15%. Chớnh phủ cũng yờu cầu những nhà đầu tư tư nhõn phải xõy dựng một tỷ lệ 30% nhất định những căn hộ giỏ rẻ trong chương trỡnh xõy nhà của họ.
III. 6. BÀI HỌC THÁI LAN.
Tỡnh hỡnh ở Thỏi Lan thỡ khỏc, khu vực tư nhõn đúng một vai trũ quan trọng hơn trong phỏt triển đất đai. Kinh doanh BĐS liờn quan đến đất đai hầu như nằm trong tay tư nhõn. Thị trường đất đụ thị tại Thỏi Lan đặc biệt là sử dụng đất nhà ở cho người bỏn và nhà đầu tư kiểm soỏt, chứ khụng phải do người tiờu dựng. Thị trường BĐS chỉ tỏc động đến số ớt dõn chỳng, những tầng lớp cú thu nhập trung bỡnh và cao, cũn phần lớn cư dõn nghốo khụng cú khả năng mua căn hộ rẻ nhất trờn thị trường tự do. Cơ chế tài trợ xõy dựng cho người nghốo, cuối cựng kớch thớch thị trường đầu cơ đất đai, làm tăng sức ộp buộc dõn nghốo phải di dời.
Thị trường đất đai sụi động đó đẩy giỏ đất đạt mức chưa từng cú và thu nhập từ những giao dịch này rất cao, đầu tư vào cỏc chứng khoỏn BĐS đứng thứ ba trong số cỏc loại cổ phiếu và tài khoản, trước khi mở đầu khủng hoảng kinh tế tài chớnh của Thỏi Lan trước đõy, rồi lan ra cỏc nước khỏc như Indonesia, Philippines, cũng cú tỡnh hỡnh như vậy, như chỳng ta đó biết.
III- MỘT SỐ KIẾN NGHỊ.
- Trước hết, bộ mỏy quản lý đất đai phải trong sạch. Luật phỏp phải được thực hiện nghiờm chỉnh và kiờn quyết. Bởi vỡ, chỳng ta đang xõy dựng Nhà nước phỏp quyền nhưng xem ra hiệu lực của0 luật phỏp chưa cao, người chịu sự điều chỉnh của luật phỏp vỡ thế chẳng cần biết luật làm gỡ, khụng thực hiện cũng chẳng sao, hoặc cú bị phạt cũng chỉ nhẹ nhàng. Hệ thống luật phỏp cần phải được hoàn thiện, thống nhất và dễ thực hiện. Đối với hoạt động ĐCĐĐ chỳng ta cần cú “Luật chống đầu cơ đất đai” riờng biệt nhưng thống nhất với cỏc luật khỏc để điều chỉnh hoạt động này trong đú cần núi rừ như thế nào là đầu cơ đất đai? Nếu người sử dụng đất đầu cơ thỡ họ phải chịu biện phỏp xử lý thế nào?, trỏch nhiệm chống đầu cơ thuộc về ai?... và người đầu cơ đất đai bị phỏt hiện phải bị xử lý nghiờm minh và ĐCĐĐ phải được coi như là tội xõm phạm lợi ớch quốc gia.
- Mọi cỏ nhõn, tổ chức hoạt động kinh doanh đất đai đều phải đăng ký kinh doanh và phải chấp hành đầy đủ cỏc quy định của phỏp luật. Trỏnh tỡnh trạng như hiện nay cỏc tổ chức, cỏ nhõn tư vấn đất đai mở ra cỏc văn phũng, trung
48
tõm nhà đất nhưng khụng cú sự quản lý của cỏc cơ quan cú thẩm quyền. Cỏc trung tõm, văn phũng này về mặt tớch cực là đó giỳp cho cầu cú thể gặp được cung nhưng mặt khỏc, một bộ phận khụng nhỏ khụng đăng ký kinh doanh, khụng nộp thuế cho Nhà nước và họ làm phỏ hỏng quy hoạch đất đai vỡ khụng hiểu quy hoạch nờn tư vấn khụng chớnh xỏc.
- Việc cụng khai quy hoạch sử dụng đất là cần thiết để thụng tin thị trường là rừ ràng và việc người dõn nắm bắt thụng tin là nhanh nhạy và chớnh xỏc. Việc cụng khai quy hoạch cần phải được kết hợp với nhiều biện phỏp khỏc để phỏt huy hiệu quả chống đầu cơ như: quy định thời gian giải phúng mặt bằng; đền bự giải phúng mặt bằng đối với nhà ở, đất ở bằng nhà ở, đất ở, khụng đền bự bằng tiền; đền bự theo biện phỏp của tỉnh Long An là một cỏch làm cần được nhõn rộng.
- Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ vỡ hiện nay chỳng ta mới cấp được 16% để làm cơ sở phỏp lý cho việc quản lý tốt tài nguyờn đất đai, đồng thời thỳc đẩy cỏc giao dịch trờn thị trường chớnh quy.
- Cụng tỏc thanh tra, kiểm tra việc chấp hành cỏc quy định phỏp luật về quản lý sử dụng đất đai cần phải được làm thường xuyờn và đồng loạt ở cỏc cấp.
- Chớnh sỏch thu chi tài chớnh cần phải được điều chỉnh cho phự hợp với sự phỏt triển sinh động của thực tiễn, khuyến khớch được cỏc giao dịch dõn sự, tăng nguồn thu cho ngõn sỏch Nhà nước.
- Thực hiện cơ chế một giỏ thống nhất, Nhà nước cần đưa ra căn cứ tớnh giỏ, phương phỏp tớnh giỏ để người dõn cú thể tự mỡnh tớnh được giỏ trị thửa đất từ đú cỏc giao dịch cú hiệu quả hơn, giỏ đất sỏt với giỏ trị sử dụng của đất hơn. - Cần cú những văn bản phỏp luật cú tớnh chất đột phỏ như Chỉ thị 08/2002 CT-
UB của UBND Tp. HCM ngày 22/04/2002 nhằm cú tỏc dụng hạn chế đầu cơ và điều tiết thị trường cú hiệu quả.
- Thị trường BĐS nước ta cũn non trẻ vỡ thế cần ỏp dụng biện phỏp chống đầu cơ đất đai của cỏc nước cú điều kiện gần giống với chỳng ta như cỏch làm của Singapore, Trung Quốc...đó nờu.
- Nhà nước cũng cần cú chớnh sỏch giỳp đỡ những người cú thu nhập thấp để họ cú khả năng tiếp cận với đất ở, nhà ở cú giỏ trị cao hơn như đảm bảo quyền tiờn mói, cho vay lói suất thấp... và phải quy định cỏc nhà đầu tư phỏt triển nhà ở thuộc khu vực tư nhõn phải dành một phần nhà ở, đất ở cho người cú thu nhập thấp nhất định. Đồng thời phải cú biện phỏp xoỏ bỏ khu vực cung khụng chớnh thức.
C. KẾT LUẬN (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đầu cơ đất đai là một hoạt động trỏi phỏp luật và việc khắc phục hiện tượng này khụng phải một sớm một chiều, nhất là trong điều kiện nước ta mới chuyển sang cơ chế thị trường và thị trường BĐS (thực chất là thị trường nhà đất) cũn rất mới
mẻ, rất sơ khai. Hoạt động của thị trường mang tớnh tự phỏt và bất thường, cỏc giao dịch trong thị trường BĐS chủ yếu là cỏc giao dịch ngầm (>trờn 70%) gõy thất thu cho ngõn sỏch Nhà nước và gõy tổn hại cho nền kinh tế cũng như đời sống xó hội dõn cư. Một phần do luật phỏp chưa hoàn chỉnh, phần vỡ cụng tỏc quản lý thị trường cũn bỏ ngỏ, cụng tỏc quản lý đất đai cũn nhiều hạn chế...Dường như, lĩnh vực đất đai khi đụng đến vấn đề gỡ là thấy ngay yếu kộm, chớnh vỡ vậy trong suốt một thời gian hàng chục năm qua hoạt động ĐCĐĐ đó sinh sụi và phỏt triển mạnh mẽ mà chưa cú biện phỏp nào ngăn chặn, đẩy lựi được. Muốn khắc phục được hiện tượng này đũi hỏi phải cú cỏc biện phỏp tổng hợp và phải được thực hiện thường xuyờn, nghiờm tỳc. Cỏc biện phỏp như đó nờu chỉ là vấn đề lý thuyết, vấn đề quan trọng là phải thực thi tốt để chỳng phỏt huy hiệu quả gúp phần làm lành mạnh hoỏ thị trường BĐS ở nước ta.
TÀI LIỆU THAM KHẢO