II- KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, PHÂN LOẠI HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ (HĐĐC) ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA.
2. Những nguyờn nhõn.
Để nạn đầu cơ cú đất dụng vừ là do cú cỏc nguyờn nhõn sau đõy:
Trước hết, do một thời gian dài chỳng ta chưa chớnh thức thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS (thị trường nhà đất) vỡ chưa nhận thức được tầm quan trọng của nú đối với nền kinh tế quốc dõn nờn chưa cú một hệ thống cỏc văn bản phỏp lý nhằm điều tiết thị trường. Mặt khỏc, nhu cầu của dõn cư về nhà ở, đất ở... ngày một tăng cao dẫn tới sức ộp từ phớa cầu là quỏ lớn mà cú cầu thỡ sẽ cú cung thỡ thị trường ngầm hỡnh thành là tất yếu và đõy là mụi trường lý tưởng cho hoạt động đầu cơ.
Hệ thống văn bản hướng dẫn thị trường nhà đất cũn lộn xộn mặc dự cú hơn 500 văn bản, do cỏc văn bản hướng dẫn khụng thống nhất dẫn đến tạo ra kẽ hở trong luật phỏp và gõy khú khăn cho việc thực thi. Số văn bản phỏt huy tỏc dụng chỉ đếm trờn đầu ngún tay và khụng phải trường hợp nào cũng ỏp dụng được. Ngay những bộ luật lớn cũng cú sự quy định khụng trựng khớp với nhau do đú cản trở những quan hệ giao dịch trờn thị trường. Vớ dụ như, Bộ luật Dõn Sự việc chuyển quyền sử dụng đất mới chỉ được quy định cho cỏ nhõn và hộ gia đỡnh, chưa quy định cho phỏp nhõn, quyền sử dụng đất chỉ được quy định bởi Luật đất đai nờn trờn thực tế phỏp nhõn sử dụng đất thụng qua cỏc thủ tục mang tớnh hành chớnh của Nhà nước, chứ khụng thể chuyển nhượng, thu nhượng theo quan hệ dõn sự. Điều này đó tạo ra rào cản hay bức tường phỏp lý chia cắt giao dịch giữa cỏ nhõn và phỏp nhõn.
Rào cản từ phớa chớnh sỏch tài chớnh về đất đai là rất lớn, nú hạn chế cỏc giao dịch dõn sự như quy định thuế chuyển quyền sử dụng đất 4%, thuế trước bạ 1%
Việc thực thi luật phỏp chưa nghiờm, ngay như việc cỏc Doanh nghiệp Nhà nước vẫn dỏm đầu cơ đất đai mặc dự đõy là cỏc Doanh nghiệp cú nguồn cung đất nhằm điều tiết thị trường. Vỡ xử phạt khụng nghiờm nờn họ vẫn thu được lời đõy là nguyờn nhõn chớnh để cỏc doanh nghiệp Nhà nước cú chức năng cung nhà đất tham gia đầu cơ.
Đội ngũ cỏn bộ làm việc trong cỏc ban ngành cú liờn quan đến trỏch nhiệm chống đầu cơ chưa trong sạch dẫn đến tỡnh trạng múc ngoặc như đó nờu.
Năng lực quản lý đất đai cũn hạn chế khụng theo kịp sự thay đổi của thực tiễn. Việc quản lý đất đai cũn bỏ ngỏ, đặc biệt là đối với đất cụng. Nội dung thanh tra kiểm tra việc chấp hành quy định của phỏp luật về quản lý, sử dụng đất vốn là một nội dung quản lý đất đai tuy vậy nú chưa được thực hiện tốt.
Luật đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 cũng cú những biện phỏp nhằm hạn chế đầu cơ nhưng thực tế đó chứng minh HĐĐC đất đai càng cú sức sống hơn, và lần sửa đổi này liệu cú như vậy? Một điều khẳng định là cú bởi vỡ hiện nay việc cấp sổ đỏ mới chỉ đạt 16% trờn cả nước và theo ước tớnh sẽ phải mất 50 – 70 năm nữa mới cấp xong với tiến độ như hiện nay (theo Bộ kế hoạch và Đầu tư). Thị trường BĐS lại chưa hoàn chỉnh, nhu cầu của dõn cư ngày một tăng và khi Luật Đất đai (sửa đổi) ra đời khụng ai dỏm khẳng định đõy là một bộ luật hoàn chỉnh vỡ nú đó cú độ trễ về mặt thời gian nhất định, hơn thế những hoạt động phi phỏp thỡ rất nhiều và ngày càng diễn biến khú kiểm soỏt.
Chỳng ta thực hiện chớnh sỏch hai giỏ nhưng chớnh sỏch này cũn nhiều bất cập nờn giới đầu cơ vin vào đú để thu lợi.
CHƯƠNG III: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP
CHỦ YẾU
I- CÁC QUAN ĐIỂM
Nhà nước thể hiện quan điểm của mỡnh đối với hoạt động ĐCĐĐ qua cỏc Văn
kiện, Nghị quyết, Luật và cỏc văn bản dưới luật. Tuy rằng đó cú những mảng dành cho việc khắc phục đầu cơ nhưng chưa cú một văn bản nào chuyờn biệt cho việc điều chỉnh hoạt động này.
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) đó xỏc định là phải quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, khụng cho tư nhõn hoỏ đất đai, khụng cho phộp mua bỏn đất đai và khắc phục tỡnh trạng đầu cơ đất đai. Nhà nước đó cú chớnh sỏch thỳc đẩy sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường BĐS. Tuy nhiờn, “Hoạt động của thị trường BĐS khụng lành mạnh, tỡnh trạng đầu cơ về đất đai và BĐS gắn liền với đất đai rất nghiờm trọng, đẩy giỏ đất lờn cao, đặc biệt là ở đụ thị, gõy khú khăn cản trở lớn cho cả đầu tư phỏt triển và giải quyết nhà ở, tạo ra đặc quyền đặc lợi, dẫn đến tiờu cực và tham nhũng của một số cỏ nhõn và tổ chức...”. – Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/03/2003 đó chỉ ta tỏc hại của hoạt động đầu cơ và tỡnh hỡnh nghiờm trọng của nú. Nghị quyết cũng chỉ ra những yếu kộm, những mặt hạn chế của cụng tỏc quản lý thị trường BĐS, chớnh sỏch tài chớnh cũn nhiều bất cập, gõy thất thoỏt lớn cho Nhà nước...
Nghị quyết số 26 cũng chỉ ra tỡnh hỡnh hoạt động của thị trường BĐS ở nước ta là giỏ cả biến động mạnh như sau: trước 7/1992: ớt biến động; 1999-1997: núng; 1997-1999: đúng băng; 2000-2001: sốt; tỷ lệ giao dịch phi chớnh quy cao, cho đến nay khoảng trờn 70%.
42
Hội nghị trung ương lần thứ 7 khoỏ IX cũng chỉ ra rằng: Nhà nước phải định hướng, điều tiết và kiểm soỏt thị trường, cú cỏc biện phỏp chống cỏc hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho cỏc thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS...
Mới đõy nhất, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cũng cú cỏc biện phỏp chống đầu cơ đất đai như về tài chớnh đối với đất đai và giỏ đất, về thanh tra đối với đất đai, cỏc loại đất được tham gia thị trường...
Ngoài ra chỳng ta cú hàng loạt cỏc văn bản hướng dẫn thị trường tuy khụng dành riờng cho vấn đề chống ĐCĐĐ nhưng nhiều văn bản cũng cú đề cập. Vớ dụ như cỏc quyết định thu hồi đất, cỏc chỉ thị của cơ quan chớnh quyền thành phố, cỏc nghị định quy định khung giỏ như nghị định 87/CP, 22/CP...
II- PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU ĐỂ KHẮC PHỤC ĐẦU
CƠ ĐẤT ĐAI.
II.1. Phương hướng khắc phục hoạt động đầu cơ đất đai.
Hoạt động ĐCĐĐ sẽ cũn tồn tại đến khi nào mà thị trường BĐS được khơi thụng, và hoạt động đầu cơ cũn đem lại những mún lời cho cỏc nhà đầu cơ. Đú là lỳc chỳng ta chớnh thức thừa nhận sự tồn tại của thị trường này và hệ thống luật phỏp là tương đối hoàn chỉnh, quan hệ cung cầu khụng cũn mất cõn đối nghiờm trọng như hiện nay. Với điều kiện của nước ta một nước cú thị trường BĐS cũn sơ khai như hiện nay thỡ việc giải quyết triệt để hiện tượng đầu cơ đất đai phải mất một thời gian khỏ dài và gặp nhiều khú khăn. Phương hướng là ngăn chặn và xoỏ bỏ nạn đầu cơ đất đai.
II.2. Cỏc giải phỏp chủ yếu
Để khắc phục được nạn đầu cơ đũi hỏi phải thực hiện tổng hợp cỏc biện phỏp, sau đõy là những biện phỏp cú tớnh chất quyết định khắc phục hiện tượng này:
I.2.1. Tổ chức bộ mỏy ngành địa chớnh gọn nhẹ và hiệu quả
Cơ quan chuyờn trỏch thực hiện sự quản lý Nhà nước về đất đai là ngành địa chớnh. Trước tiờn phải tiến hành rà soỏt lại để bổ sung tiến tới hoàn thiện cỏc chức năng, nhiệm vụ của ngành sao cho phự hợp với thực tiễn. Trờn cơ sở đú tiến hành hoàn chỉnh bộ mỏy theo 4 cấp sau:
- Cơ quan quản lý Nhà nước (CQQLNN) về đất đai cấp trung ương (hiện nay là
Bộ Tài nguyờn và Mụi Trường) với vai trũ chủ đạo đú là chịu trỏch nhiệm về vấn đề chớnh sỏch, chiến lược trong lĩnh vực đất đai.
- CQQLNN về đất đai cấp tỉnh hoặc thành phố chỉ đạo thực hiện và kiểm tra, giỏm sỏt.
- CQQLNN về đất đai cấp huyện (quận) với vai trũ chớnh là thực hiện, chỉ huy thực hiện và kiểm tra, giỏm sỏt.
- CQQLNN về đất đai cấp xó (phường) cú vai trũ thực hiện – hành động, cập nhật tỡnh hỡnh và giỏm sỏt.
“Kiểm tra” là sự kiểm tra của CQQLNN về đất đai cấp trờn với cỏc cấp dưới. “Giỏm sỏt” ở đõy là giỏm của CQQLNN về đất đai đối với tất cả cỏc cơ quan, đơn vị, cỏc cụng dõn trong việc thực hiện luật đất đai, chớnh sỏch quản lý đất đai...
Cần đào tạo cỏn bộ cho chuyờn ngành Địa chớnh ở cỏc cấp học khỏc nhau như: cao đẳng, đại học và trờn đại học để bổ sung nhõn lực cú chất lượng phự hợp với chức năng của CQQLNN về đất đai, với tỡnh hỡnh thực tiễn.
II.2.2. Thực hiện tốt cỏc nội dung quản lý đất đai
- Trước hết, tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất nhằm đảm bảo mục đớch sử dụng đất và phải thực hiện kiờn quyết thu hồi những đất đai đó quỏ thời gian quy định mà vẫn khụng sử dụng hoặc sử dụng khụng đỳng mục đớch.
- Sớm cụng bố quy hoạch sử dụng đất và việc chuyển đổi mục đớch sử dụng đất phải được quản lý chặt chẽ.
- Xõy dựng và hoàn thiện Luật kinh doanh BĐS vỡ hiện nay cú quỏ nhiều văn bản hướng dẫn thị trường nờn khụng trỏnh khỏi chồng chộo và khú thực hiện.
- Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận và coi đõy là nhiệm vụ quan trọng tạo điều kiện cho cỏc giao dịch về nhà đất và BĐS được thực hiện trờn thị trường chớnh thức.
- Trong đền bự giải phúng mặt bằng, đối với nhà ở, đất ở chủ yếu thực hiện đền bự nhà ở, đất ở khụng đền bự bằng tiền.
II.2.3. Hiện đại hoỏ chớnh sỏch thu tài chớnh đất đai
- Thứ nhất, là phải sửa đổi, bổ sung cỏc chớnh sỏch tài chớnh với đất đai cho theo kịp với thực tế quản lý đất đai, quản lý thị trường BĐS. Trong vấn đề tài chớnh đất đai nổi cộm là vấn đề thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành năm 1994 và được sửa đổi, bổ sung vào năm 1999 nhằm đảm bảo cụng bằng cho những người cú nghĩa vụ nộp thuế và động viờn một phần thu nhập của người bỏn quyền sử dụng đất vào ngõn sỏch Nhà nước. Giỏ đất để tớnh thuế là giỏ đất do UBND cấp tỉnh quy định trong khung giỏ của Chớnh phủ phự hợp với thực tế ở địa phương và chia làm hai mức: 2% đối với sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, làm muối, nuụi trồng thuỷ sản và 4% đối với đất ở, đất xõy dựng cụng trỡnh và cỏc loại đất khỏc. Trong điều kiện hiện nay cần cú quy định khỏc tiến bộ hơn bởi một lẽ, do căn cứ tớnh thuế là toàn bộ giỏ trị giao dịch tớnh theo giỏ đất do UBND cấp tỉnh ban hành, mà giỏ đất này thường thấp xa so với thực tế chuyển nhượng và thuế suất là thuế suất tỷ lệ, nờn chưa cú tỏc dụng lớn trong việc điều tiết thu nhập của người chuyển quyền sử dụng đất một cỏch cụng bằng và linh hoạt, mức lợi nhuận thực tế lớn hơn nhiều nhất là khi cú sốt đất. Vớ dụ như thế này: thụng thường người cú đất nụng nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giỏ trị 50 triệu đồng (giỏ do UBND tỉnh cú đất ban hành) và người ta phải nộp cho Nhà nước một khoản là 2% x 50 = 1 triệu đồng, nhưng hiện nay cú sốt đất giỏ chuyển nhượng thực tăng cao lờn 100 triệu đồng chứ khụng phải 50 triệu đồng như trờn nhưng Nhà nước
44
vẫn chỉ thu được 1 triệu thay vỡ 2 triệu. Chớnh vỡ thế nờn đỏnh thuế trờn giỏ trị gia tăng của đất.
II.2.4. Thực hiện bố trớ, sắp xếp lại đất của cỏc cơ quan hành chớnh sự nghiệp
Bố trớ sắp xếp lại theo hướng sau:
+ Đối với cỏc cơ quan, đơn vị cú diện tớch vượt mức sử dụng trụ sở làm việc theo quy định của Thủ tướng Chớnh phủ thỡ thực hiện việc hoỏn đổi trụ sở giữa cỏc cơ quan, thu hồi phần diện tớch khụng cú nhu cầu sử dụng để bỏn hoặc bố trớ cho cỏc đơn vị khỏc cú nhu cầu.
+ Cũn đối với cỏc cơ quan, đơn vị cú trụ sở quỏ chật hẹp hoặc khụng phự hợp với quy hoạch và yờu cầu cụng tỏc thỡ thực hiện hoỏn đổi trụ sở với cơ quan khỏc hoặc cho phộp bỏn nhà kốm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chuyển trụ sở cơ quan đến nơi khỏc.
+ Phần đất của cơ quan, đơn vị dành cho cỏn bộ, cụng chức làm nhà ở, nếu phự hợp với quy hoạch về đất ở thỡ cho phộp bỏn nhà cho cỏn bộ, cụng chức, nếu khụng phự hợp với quy hoạch, thỡ kiờn quyết di chuyển cỏc hộ ra khỏi cơ quan. + Nếu cơ quan hành chớnh sự nghiệp cú phần diện tớch đó sử dụng vào sản xuất
kinh doanh hoặc cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn khỏc thuờ để sản xuất kinh doanh, nếu phự hợp với quy hoạch thỡ được chuyển sang mục đớch khỏc và cơ quan tài chớnh Nhà nước thực hiện quản lý, cho thuờ theo quy định hiện hành; nếu khụng thỡ cho phộp tiếp tục thuờ đến hết thời hạn hợp đồng, sau đú tiến hành thu hồi hoặc buộc cơ quan hành chớnh sự nghiệp phải sử dụng đỳng mục đớch được giao.
II.2.5. Thực hiện cơ chế một giỏ đối với đất đai
Về vấn đề giỏ đất thỡ chỳng ta cần thực hiện chớnh sỏch một giỏ thay vỡ chớnh sỏch hai giỏ như hiện nay bởi lẽ sự chờnh lệch giữa giỏ quy định theo khung giỏ của Nhà nước và giỏ thị trường là quỏ lớn và đõy là kẽ hở tạo điều kiện cho những kẻ đầu cơ kiếm lời. Giỏ đất đai duy nhất phự hợp với giỏ chuyển nhượng thực tế, Nhà nước cần cụng bố chuẩn mực, phương phỏp định giỏ làm cơ sở cho định giỏ đất. Thành lập cỏc tổ chức định giỏ độc lập cú chức năng theo dừi sự biến động của giỏ đất và thực hiện việc định giỏ đất. Nhà nước căn cứ trờn kết quả định giỏ đất của cỏc tổ chức này để quyết định giỏ đất tớnh cỏc khoản thu về đất đai hằng năm.
II.2.6. Hoàn thiện trong tổ chức đấu giỏ quyền sử dụng đất
Đấu giỏ đất là hỡnh thức xuất hiện ở nước ta và được thực hiện ở một vài nơi như Hải Phũng, Hà Nội, Đà Nẵng... Chỉ cú Hà Nội là nơi thành cụng nhất, tuy nhiờn cụng tỏc chuẩn bị vẫn cũn chậm chạp và chưa đạt được tiến độ mong muốn. Đõy là một bước tiến trong quản lý đất đai, gúp phần làm giảm đầu cơ đất, Nhà nước huy động được tối đa nguồn vốn một cỏch cụng khai để đầu tư phỏt triển cơ sở hạ tầng vỡ vậy, cần mở rộng đấu giỏ quyền sử dụng đất tạo sự cạnh tranh lành mạnh giữa cỏc chủ đầu tư. Tuy vậy, cần cú cỏc quy định chặt chẽ trong đấu giỏ đất và cú cỏc biện phỏp chống đầu cơ đất xung quanh khu vực cú đất được đấu giỏ.
Việc đấu giỏ quyền sử dụng đất, đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất cần phải được tổ chức thật cụng khai, nghiờm tỳc và đỳng phỏp luật.
II.3. Kinh nghiệm chống đầu cơ đất đai của cỏc nước