3.3. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng kết hợp nhằm đạt đƣợc mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra. Các phƣơng pháp chủ yếu bao gồm:
3.3.1. Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trƣờng thành phố, qua mạng Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc
điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu.
3.3.2. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu
- Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên năm 2009 và điều kiện thực tế thành phố Thái Nguyên. Tôi chọn 15 đƣờng phố có tính chất đại diện, phản ánh đƣợc sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các đƣờng có nhiều biến động và chia làm 5 nhóm:
Nhóm I (trên 13 triệu đồng/m2) gồm các đƣờng phố: Đƣờng Hoàng Văn Thụ; Đƣờng Cách mạng tháng Tám; Đƣờng Lƣơng Ngọc Quyến.
Nhóm II (từ 10 đến cận 13 triệu đồng/m2) gồm các đƣờng phố: Đƣờng Bến Tƣợng; Đƣờng Bắc Kạn; Đƣờng Phủ Liễn.
Nhóm III (từ 7 đến cận 10 triệu đồng/m2) gồm các đƣờng phố: Đƣờng Ga Thái Nguyên; Đƣờng Phan Đình Phùng; Đƣờng Lê Quý Đôn.
Nhóm IV (từ 4 đến cận 7 triệu đồng/m2) gồm các đƣờng phố: Đƣờng Đồng Quang; Đƣờng Mỏ Bạch; Đƣờng Chu Văn An.
Nhóm V (dƣới 4 triệu đồng/m2) gồm các đƣờng phố: Đƣờng Lƣơng Thế Vinh; Đƣờng Quang Vinh; Đƣờng Túc Duyên.
Để tìm hiểu ảnh hƣởng của loại đƣờng phố đến giá đất.
- Trên cùng một tuyến đƣờng chính với giá đất đƣợc quy định theo Quyết định 72/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 của UBND tỉnh Thái nguyên quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đƣờng. Để tìm hiểu ảnh hƣởng vị trí lô đất đến giá trị thửa đất.
- Trên cùng một tuyến đƣờng lựa chọn một số ô đất liền nhau nhƣng kích thƣớc chiều mặt tiền khác nhau nên giá thị trƣờng khác nhau. Để tìm hiểu ảnh hƣởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.
- Lựa chọn 02 khu dân cƣ đƣợc quy hoạch trên địa bàn TPTN giai đoạn 2005 - 2009, các dự án đã hoàn thành và đã giao xong: Khu dân cƣ số 3, số 4 phƣờng Đồng Quang (Theo quy hoạch của TP) và khu dân cƣ số 6 phƣờng
Túc Duyên. Để tìm hiểu ảnh hƣởng của các dự án quy hoạch đến giá đất.
3.3.3. Phƣơng pháp điều tra dữ liệu thị trƣờng theo mẫu phiếu
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, ngƣời dân địa phƣơng qua mẫu phiếu điều tra, đƣợc lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất… qua đó dữ liệu đƣợc sử dụng để điều tra giá chuyển nhƣợng, cho thuê đất ở đô thị trên thực tế thị trƣờng Thành phố Thái Nguyên.
3.3.4. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phƣơng pháp thống kê: Tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra.
- Phƣơng pháp xử lý số liệu: Từ những số liệu thu thập đƣợc tổng hợp và xử lý trên phần mềm Microsoft Excel.
- Phƣơng pháp so sánh: So sánh giá đất theo quy định của Nhà nƣớc với giá đất thực tế trên thị trƣờng nhằm làm nổi bật những tƣơng tác qua lại, những ảnh hƣởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nƣớc và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của ngƣời dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.
- Phƣơng pháp phân tích: Phân tích ảnh hƣởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị.
Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đƣa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở.
Phần 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại Thành phố Thái Nguyên4.1.1. Điều kiện tự nhiên 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
Thành phố Thái Nguyên có 28 đơn vị hành chính phƣờng (xã). Trong đó có 18 phƣờng và 10 xã. Nằm ở phía Tây Bắc thủ đô Hà Nội, có tổng diện tích 18630.56 ha, dân số gần 28 vạn ngƣời đƣợc tiếp giáp với các thành phố trong tỉnh theo các hƣớng sau:
- Phía Bắc giáp huyện Đồng Hỷ và huyện Phú Lƣơng. - Phía Đông giáp Thị xã Sông Công.
- Phía Tây giáp huyện Đại Từ. - Phía Nam giáp huyện Phổ Yên.
Thành phố có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Là trung tâm giao lƣu văn hoá của vùng Việt Bắc, là đầu mối giao thông liên hệ giữa các tỉnh miền xuôi và nhất là Thủ đô Hà Nội với các tỉnh miền núi phía Bắc nhƣ: Hà Giang, Tuyên Quang, Bắc Kạn, Cao Bằng, Lạng Sơn ... (BCD TĐT Dân số và nhà ở, 2009), [9]
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng4.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội 4.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội
1- Tốc độ tăng trƣởng kinh tế GDP (theo giá 1994) đạt 3.109,8 tỷ đồng, tăng 12,37% so với năm 2008. Trong đó: Công nghiệp - xây dựng đạt 1.676 tỷ đồng, tăng 11,2% so với năm 2008, dịch vụ đạt 1.304,8 tỷ đồng, tăng 14,7% so với năm 2008, nông nghiệp đạt 128,4 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ 2008.
Cơ cấu kinh tế GDP giá thực tế: Đạt 7.018, 4 tỷ đồng trong đó: Ngành Công nghiệp - xây dựng đạt 3.353,2 tỷ đồng, chiếm 47,77%; Ngành Dịch vụ đạt 3.290,6 tỷ đồng, chiếm 46,9%; Ngành Nông nghiệp đạt 374,6 tỷ đồng chiếm 5,33%.
2- Giá trị Sản xuất CN-TTCN địa phƣơng đạt 2.372 tỷ đồng, bằng 95% so
xuất công nghiệp trên địa bàn đạt 6.579 tỷ đồng, tăng 9,1% so với cùng kỳ năm 2008.
3- Thu ngân sách đạt 332 tỷ đồng = 132,8% kế hoạch tỉnh giao, 117,5% kế hoạch thành phố, tăng 14,1 % so với năm 2008.
- Chi ngân sách cả năm thực hiện chi 478,4 tỷ đồng, bằng 100% kế hoạch. 4- Sản lƣợng lƣơng thực có hạt đạt 29.970 tấn = 101,6% KH thành phố; trồng mới và phục hồi chè 80 ha = 100% KH TP; Số lƣợng đàn trâu 6.532 con = 87,1% KH TP, số lƣợng đàn bò 3.439 con = 76,4% KH TP, số lƣợng đàn lợn 59.485 con = 108,1% KH TP; Giá trị sản phẩm trên 1 ha đất nông nghiệp trồng trọt đạt 53,2 triệu đồng = 98,5% kế hoạch, giá trị sản phẩm trên 1 ha chè và cây ăn quả đạt 68,3 triệu đồng = 113,8% kế hoạch.
5- GDP bình quân đầu ngƣời đạt 25 triệu đồng/năm = 121,9% kế hoạch (tăng
4,6 triệu đồng so với năm 2008).
6- Giải quyết việc làm cho 5.500 lao động mới = 100 % kế hoạch. 7- Tỷ lệ hộ nghèo xuống còn 2,9 %, = 131% kế hoạch.
8- Giảm tỷ suất sinh thô 0,46% = 306% kế hoạch. 9- Giữ vững an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội.
10- Hoàn thành 100% chỉ tiêu giao quân (235 thanh niên). (Phòng thống kê - UBND Thành phố Thái Nguyên, 2009), [11]
11- Về giáo dục: Tiếp tục thực hiện có hiệu quả đề án Phát triển Giáo dục thành phố giai đoạn 2005-2010. Đến nay trên địa bàn đã có 44/102 trƣờng đạt chuẩn quốc gia, trong đó: 07 trƣờng mầm non, 26 trƣờng tiểu học (02 trƣờng đạt chuẩn quốc gia mức độ II), 11 trƣờng THCS. Chỉ đạo thực hiện tốt chủ đề năm học và các cuộc vận động của ngành giáo dục; Tiếp tục thực hiện đề án kiên cố hoá trƣờng, lớp học và nhà công vụ cho giáo viên giai đoạn 2008 - 2012. Triển khai thi công 40 công trình, hoàn thành 30 công trình đƣa vào sử dụng.
12- Về Y tế: Duy trì và hoàn thiện công tác khám chữa bệnh, công tác kiểm tra an toàn thực phẩm cho ngƣời dân tại các tuyến từ Thành phố đến phƣờng, xã toàn trên địa bàn. Thực hiện tốt các chƣơng trình quốc gia về y tế; Hiện nay thành phố có 10/28 xã, phƣờng đạt chuẩn Quốc gia về y tế xã; 09 xã, phƣờng đang xây dựng và hoàn thiện cơ sở vật chất nhà trạm để đƣợc
13- Về dân số: Kết quả cuộc tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009. Dân số thƣờng trú trên địa bàn thành phố Thái Nguyên là 279.710 ngƣời (trong đó: nam 137.330 ngƣời, chiếm 49.09%; nữ 142.380 ngƣời chiếm 50.91%). Khu vực thành thị là 220.150 ngƣời, chiếm 79.0%, khu vực nông thôn: 59.560 ngƣời chiếm 21.0%. Mật độ dân số 1.466 ngƣời/km2. (Phòng thống kê - UBND Thành phố Thái Nguyên, 2009), [11]. Kết quả chính đƣợc thể hiện trong bảng sau:
Bảng 4.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của TPTN năm 2009 Đơn Kế hoạch Kế hoạch Kết quả So sánh (%) Kế hoạch Cùng kỳ 1. Tốc độ tăng trưởng KT (%) 15 12 12,37 Vƣợt KH 2. Cơ cấu KT - CN & XD (%) 48,86 47,77 - Dịch vụ (%) 46,92 46,9 - Nông nghiệp (%) 4,22 5,33 3.GDP/năm Tr.đ 22 20,5 25 Vƣợt KH 121,9
4. Giá trị SX Công nghiệp Tỷ .đ 2.500 2.372 Không đạt 101.1
5. Thu ngân sách Tỷ.đ 282,5 312,6 332 Vƣợt KH 114,1
6. Chi ngân sách Tỷ .đ 337,08 478,4 478,4 Đạt
7. Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp, trồng trọt
- Sản lƣợng lƣơng thực
có hạt Tấn 29.600 29.970 Vƣợt KH
- Giá trị sản phẩm/ha
đất NN Tr. đ 56 54 53,2 Không đạt 108,5
- Giá trị sản phẩm/ha chè
và cây ăn quả. Tr.đ 60 68,3 Vƣợt KH
8. Nhóm các chỉ tiêu xã hội
- Giảm tỷ suất sinh thô (%) 0,15 0,46 Vƣợt KH
- Số lao động đƣợc tạo
việc làm mới Ngƣời 6.600 5.500 5.500 Đạt
- Giảm tỷ lệ hộ nghèo (%) 3,8 2,9 Vƣợt KH
4.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng
* Về công tác xây dựng cơ bản: Năm 2009 thành phố đã chỉ đạo đẩy
nhanh tiến độ các công trình xây dựng; Tổng giá trị khối lƣợng XDCB hoàn thành là 258,01 tỷ đồng hoàn thành 135,8% kế họach. Đã có 22/32 công trình hoàn thành và hoàn thành các hạng mục chính đƣa vào sử dụng, có 52/55 công trình mới tiến hành khởi công xây dựng (trong đó 25 công trình xây dựng đã hoàn thành).
Giá trị khối lƣợng XDCB hoàn thành từ nguồn vốn trái phiếu Chính phủ đạt 66,940 tỷ đồng đạt 250,2% kế hoạch so với tổng kế hoạch 2008-2009. Đã có 21/33 công trình hoàn thành và hoàn thành các hạng mục chính đƣa vào sử dụng, 7/7 công trình mới đang triển khai thực hiện.
* Về giao thông: Thành phố Thái Nguyên có hệ thống đƣờng giao thông
tƣơng đối tốt. Các trục đƣờng chính là đƣờng trải nhựa rộng, có dải phân cách. Mạng lƣới giao thông bao gồm cả đƣờng sắt và đƣờng bộ. Nhìn chung hệ thống giao thông đƣờng bộ đƣợc phân bố đồng đều giữa các phƣờng. Hầu hết đƣợc đổ bê tông, thuận lợi cho việc đi lại, phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt và điều kiện sản xuất của ngƣời dân.
* Về thủy lợi: Thành phố Thái Nguyên đang trên đà phát triển, điều kiện
cơ sở hạ tầng khá đồng bộ. Trên địa bàn có con sông Cầu lớn chảy qua, ngoài ra còn có hệ thống ao, hồ trải trên địa bàn nhƣng ít khi để tình trạng ngập, úng nƣớc trong mùa mƣa. Hệ thống thoát nƣớc đƣợc bố trí khá hoàn thiện vì vậy thuận lợi cho việc tiêu thoát nƣớc trên địa bàn thành phố thuận lợi cho việc đi lại và không gây ảnh hƣởng đến sinh hoạt của nhân dân.
4.2. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn TP. Thái Nguyên4.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 4.2.1. Tình hình sử dụng đất đai
Kết quả thống kê đất đai qua các năm từ 2005 đến năm 2009 đƣợc thể hiện ở bảng 4.2.
Bảng 4.2. Tình hình sử dụng đất qua các
năm Đơn vị tính: (ha)
STT Mục đích sử dụng Mã 2005 Năm 2006 2007 2008 2009 Tổng diện tích tự nhiên 17707.52 17707.52 17707.52 18970.48 18630.56 1 Đất nông nghiệp NNP 11700.3 11654.83 11596.51 12377.88 12266.51 1.1 Đất sản xuất n.nghiệp SXN 8392.97 8349.19 8303.8 9040.34 9021.64 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 4637.3 4597.83 4548.98 5076.57 5017.5
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 3755.67 3751.36 3754.82 3963.77 3661.23
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 2997.8 2996.85 2987.92 3027.13 2911.52
1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 2011.89 2010.94 2002.01 2039.32 1926.70
1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 985.91 985.91 985.91 987.81 984.82
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 301.08 296.7 292.7 297.5 329.94 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 8.45 12.09 12.09 12.91 3.41
2 Đất phi nông nghiệp PNN 5647.64 5693.43 5765.63 6184.36 5992.86
2.1 Đất ở OTC 1432.26 1448.13 1476.65 1592.85 1553.22
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 401.24 401.36 402.56 508.97 556.2
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 1031.02 1046.77 1074.09 1083.88 997.02
2.2 Đất chuyên dùng CDG 3379.37 3409.29 3433.59 3619.67 3161.16
2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 92.32 92.32 92.04 91.61 85.86
2.2.2 Đất quốc phòng CQP 221.44 219.68 218.96 244.35 258.88
2.2.3 Đất an ninh CAN 8.17 16.28
2.2.4 phi nông nghiệpĐất sản xuất, kinh doanh CSK 450.94 450.44 465.85 503.9 498.68
2.2.5 Đất mục đích công cộng CCC 2614.67 2646.85 2656.74 2771.64 2301.46
2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 9.25 9.34 9.75 9.92 13.54 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩađịa NTD 85.1 85.01 103.91 110.62 115.40 2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 739.68 739.68 739.75 849.33 1146.24
2.6 Đất PNN khác PNK 1.98 1.98 1.98 1.97 3.30
3 Đất chƣa sử dụng CSD 359.58 359.26 345.38 408.24 371.19 3.1 Đất bằng chưa sd BCS 215.09 214.77 200.91 247.02 282.96 3.2 Đất đồi núi chưa sd DCS 143.85 143.85 143.83 160.58 88.23
3.3 Núi đá không có rừng NCS 0.64 0.64 0.64 0.64 0
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng Thành phố Thái Nguyên) Qua bảng 4.2 ta thấy, tổng diện tích tự nhiên của toàn Thành phố Thái Nguyên năm 2005, 2006, 2007 là 17707.52 ha, hai năm 2008, 2009 là 18630.56 ha. Diện tích tự nhiên tăng lên là do ghép thêm hai xã Đồng Bẩm và
Cao Ngạn. Trong đó có 3 nhóm đất chính là: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Loại đất chủ yếu trên địa bàn là đất nông nghiệp, đất chƣa sử dụng chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ trong cơ cấu các loại đất. Diện tích của các loại đất thay đổi qua các năm, theo hƣớng giảm đất nông nghiệp và đất chƣa sử dụng, tăng diện tích đất phi nông nghiệp, trong đó đất ở và đất chuyên dùng tăng nhiều nhất. (Số liệu thống kê kiểm kê năm 2010 của phòng Tài nguyên & Môi trƣờng Thành phố Thái Nguyên, 2009) [10].
Thành phố Thái Nguyên có tổng diện tích tự nhiên là 18630,56 ha nhƣng dân số đông và phân bố không đồng đều, bình quân diện tích tự nhiên trên đầu ngƣời là 1,466 ngƣời/km2. Tại những cụm trung tâm của thành phố thì mật độ dân số cao hơn. Hiện nay, đất nông nghiệp chiếm 65,84% trong tổng diện tích tự nhiên, đất phi nông nghiệp chiếm 32,17%, trong đó có 1553,22 ha là đất ở (chiếm 8,34%), nhƣ vậy, đất phi nông nghiệp chủ yếu đƣợc sử dụng vào mục đích để ở, xây dựng các công trình chuyên dùng và các loại đất phi nông nghiệp khác. Nhóm đất nông nghiệp chiếm phần lớn 12266.51ha, nhƣng phân bố chủ yếu ở các xã nằm gần trung tâm Thành phố. Còn lại là đất chƣa sử dụng chiếm 1.99% so với tổng diện tích tự nhiên.
4.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Thái Nguyên
Trong những năm qua, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đã có sự biến động về giá đất tƣơng đối nhiều. Ta quan tâm đến vấn đề chuyển nhƣợng đất qua các năm 2005 đến 2009. Năm 2005, 2006, thị trƣờng BĐS chìm vào giấc ngủ đông. Năm 2007, 2008 thị trƣờng BDDS lại diễn ra sôi động. Nguồn cung đất đai trong thị trƣờng khá lớn. Trong năm việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng đất đai diễn ra ồ ạt. Năm 2009 việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng đất đai lắng xuống so với hai năm 2007 và 2008 nhƣng vẫn giữ đƣợc mức ổn định. Các BĐS có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc quyền sở hữu nhà thì thủ tục